洛杉磯一個無家可歸者的營地。圖片來源：GETTY IMAGES 最近的一項研究表明，有難以負擔的住房市場，也有“高不可攀”的住房市場，其中四個位於加州。 加州查普曼大學（Chapman University）和加拿大前沿公共政策中心（Frontier Center for Public Policy）聯合發佈的年度《Demographia國際住房負擔能力報告》顯示，住房危機是向上流動的障礙，而加州面臨著極其嚴重的階層分化風險。 查普曼大學的喬爾·科特金（Joel Kotkin）寫道：“相對於收入而言，高房價對我們的家鄉加利福尼亞州產生了明顯的封建化影響，主要受害者是年輕人、少數族裔和移民。限制性住房政策可能被包裝成進步政策，但從社會角度來看，其影響可能更應被定性為倒退。”

默默無聞，但如火如荼，中國房地產市場，正迎來一場跨越國界的全球競爭。 不是在國內買房，而是到全球買房； 不是沒錢買房，而是把錢花在海外； 不是沒有買房的意願，而是更想海外置業。

房地產是周期之母，十次危機九次地產。我們提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根據國際經驗，過度金融化是風險之源，人地掛鉤和金融穩定是治本之策，頻繁加息或金融過度收緊可能刺破泡沫。本文研究了全球歷次房地產大泡沫的催生、瘋狂、轟然崩潰及啟示，包括1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與失去的二十年、1992-1993年中國海南房地產泡沫、1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴、2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機。往事並不如煙，歲月變遷人性不變。 摘要 縱觀全球歷史上五次重大的房地產泡沫事件，我們可以得出以下九大啟示： 一、房地產是周期之母。從對經濟增長的帶動看，無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產業在宏觀經濟中都起到了至關重要的作用。每次經濟繁榮多與房地產帶動的消費投資有關，而每次經濟大蕭條則多與房地產泡沫破裂有關，比如1991年前後的日本、1998年前後的東南亞、2008年前後的美國。從財富效應看，在典型國家，房地產市值一般是年度GDP的2-3倍，是可變價格財富總量的50%，這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產市場遠遠不能比擬的。以日本為例，1990年日本全部房地產市值是美國的5倍，是全球股市總市值的2倍，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。以中國為例，2018年房地產投資佔全社會固定資產投資的四分之一，房地產相關投資佔近一半，全國房地產市值約321萬億元，是當年GDP的3.6倍，佔股債房市值的71%。

房地產是周期之母，十次危機九次地產。我們提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根據國際經驗，過度金融化是風險之源，人地掛鉤和金融穩定是治本之策，頻繁加息或金融過度收緊可能刺破泡沫。本文研究了全球歷次房地產大泡沫的催生、瘋狂、轟然崩潰及啟示，包括1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與失去的二十年、1992-1993年中國海南房地產泡沫、1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴、2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機。往事並不如煙，歲月變遷人性不變。 摘要 縱觀全球歷史上五次重大的房地產泡沫事件，我們可以得出以下九大啟示： 一、房地產是周期之母。從對經濟增長的帶動看，無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產業在宏觀經濟中都起到了至關重要的作用。每次經濟繁榮多與房地產帶動的消費投資有關，而每次經濟大蕭條則多與房地產泡沫破裂有關，比如1991年前後的日本、1998年前後的東南亞、2008年前後的美國。從財富效應看，在典型國家，房地產市值一般是年度GDP的2-3倍，是可變價格財富總量的50%，這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產市場遠遠不能比擬的。以日本為例，1990年日本全部房地產市值是美國的5倍，是全球股市總市值的2倍，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。以中國為例，2018年房地產投資佔全社會固定資產投資的四分之一，房地產相關投資佔近一半，全國房地產市值約321萬億元，是當年GDP的3.6倍，佔股債房市值的71%。

全球房地產市場會再次經歷2007年的浩劫嗎？隨著美國抵押貸款利率飆升，房地產商信心崩潰，很多人開始浮現出這個念頭。但是在一片擔憂聲中，仍有人淡定自若。 媒體稱，美國最大的住宅和商業地產商、私募巨頭黑石為可能到來的房市動盪做好了準備，已經籌集了500億美元資金，屆時會投入全部（或部分）資金來進行抄底。 3個月募資300億美元，全球地產資金池已超500億 目前黑石集團新成立的一隻房地產基金正處於籌資的最後階段，雖然眼下市場波動較大且籌資活動眾多，但是這只基金規模或將超越同類基金，並創下歷史最高紀錄。

全球各國除了面臨火熱通脹、股市動盪、地緣政治危機等挑戰外，還面臨著一個不可忽視的威脅——全球地產繁榮落幕。 加息狂潮下，貸款利率快速上升，住房負擔能力不斷惡化，加拿大、美國和新西蘭等多國一度炙手可熱的房地產市場遇冷。 分析認為，隨著利率的上升，資產領域發生連鎖反應的可能性也在增加，與槓桿有關的房地產行業的潛在危機是當前尤其需要關注的。 01 19國房價偏離基本面