6 月 24 日，招商蛇口宣佈撤銷華東等五家區域公司，成為首家一次性取消所有區域層級的頭部房地產央企。調整後，公司管理模式從 「集團 - 區域 - 城市」 三級管控變成 「集團 - 城市」 直接管理。此變化有其現實考量，招商蛇口2024年財報顯示，公司營收1,789.48億元，歸母淨利卻下滑36.09%至40.39億元，提列各類減損損失達60.34億元。面對業績壓力，降本增效成為當務之急。類似調整併非例，今年保利發展合併四大區域，中海地產整合遼寧業務，中國金茂撤銷五個區域公司，多家央企都在簡化管理層級。當房企投資聚焦核心城市、專案數量大幅減少時，原有的三級管控系統顯得冗餘。01招商蛇口這次調整涉及面較廣。在總部層面，公司新增資產管理部，將原本合併設定的風險管理部、法律合規部、審計稽核部重新拆分，各司其職。更重要的變化在開發業務端，五個區域公司全部撤銷，全國50多個城市公司改為總部直管。回顧來看，招商蛇口的組織調整早有跡象。2024年初，公司就將原有的七大區域縮減為五個，其中深圳區域併入華南區域，華中區域被撤銷。今年初，華東區域內部也進行了整合，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司降格為事業部。在短短一年半時間內，區域公司從七個減少到零個，調整步伐明顯加快。這種組織架構調整的做法在央企中正在逐漸推廣，保利發展今年將江蘇與淮海、浙江與浙南、山東與齊魯、遼寧與大連等區域公司進行了合併。中海地產把瀋陽、大連兩家城市公司合併為遼寧公司。中國金茂的動作更為大膽，直接撤銷了華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，將20個城市公司重組為14家。去年也有類似的先例，中交地產在2024年2月撤銷了全部7個區域公司，將16個城市公司壓縮為9個，改為集團直管。大悅城也將區域公司從7個減少到4個，只保留北方、華東、華南、西南區域。這輪組織架構調整有其內在的邏輯，在房地產行業的高速發展期，企業為了在全國快速擴張，需要設立區域公司進行就近管理。然而，隨著市場進入調整期，房商的投資策略也隨之改變了。以招商蛇口為例，2024年公司在「核心10城」的投資佔比達到了90%，其中一線城市投資佔全部投資的59%。當企業的佈局集中在十幾個城市時，區域管理階層的角色就顯得有些多餘了。從成本角度來看，每個區域公司都設有完整的職能部門，這與城市公司有職能重疊。在當前利潤微薄的市場環境下，這些管理成本顯得特別沉重。02招商蛇口現在已經到了不變不行的地步了。2024 年，招商蛇口營收雖有 2.25%的成長，但淨利卻大幅下滑，減損損失從 2023 年的 24.17 億元飆升至 60.34 億元，幾乎翻倍。今年一季度，壓力仍在持續。招商蛇口營收204.48 億元，年減 13.9%。雖然歸母淨利成長 34.02%至 4.45 億元，但這主要得益於費用控制，其毛利率僅 11.76%，較去年同期下滑 2.74 個百分點。在產業毛利率從過去的30%跌至如今 10%左右的背景下，管理費用的每一筆開支都至關重要。銷售方面同樣不容樂觀，據中指院統計，招商蛇口前5 個月銷售額同比下滑 13.76%，降幅高於 10 強房企 9.5%的平均水準。儘管公司 2024 年銷售金額 2,193 億元位居產業第 5，但與保利發展、中海地產等相比，仍有較大差距。投資策略也明顯收緊，2024 年招商蛇口僅拿地 26 宗，較 2023 年減少一半，權益地價 335 億元。董事長蔣鐵峰在業績會上表示，公司對新增地塊的殖利率要求更高，預期能達到 20%以上，這項標準比以往嚴格許多。此外，2024 年招商蛇口員工從 5.25 萬人減至 4.95 萬人，減少了約 3000 人。蔣鐵峰的薪資也從接近 500 萬元降至 250 萬元以下，在 10 強房企中降幅較為前。此次撤銷區域架構，可能還會引發更多人員變動。蔣鐵峰上任後提出「四個不失」——不失誤、不失血、不失速、不失志，將不犯錯和保現金流放在第一位。在 3 月業績會上，他強調要打造「堡壘式」資產負債表和「棉襖式」現金流量表，凸顯了對財務穩健的重視。業內觀點認為，目前房地產產業的發展邏輯已然改變，過去依賴的人口紅利、都市化紅利等逐漸減弱，企業必須調整經營方式。招商蛇口的組織變革，既是對自身經營困境的正面回應，也代表了產業轉型的一個方向。至於這種變化能否帶來預期效果，還需時間檢驗。 （房金時代）
