平價置換，甚至反向置換的人也越來越多。我們多次講過，最近兩年的市場行情，其實特別適合置換。賣一買一，本身就是對市場不確定性最好的避險。如果是向上置換，那就更合適了：自己的房子雖然跌了，但是要置換的房子，因為總價高大機率跌得更多，算下來，置換其實成本變低了。而且在政策層面，2025年年底之前，置換還有退稅優惠。別看不起這筆錢，很多人賣房的個稅要好幾十萬呢。所以不少人就卡著25年年底前走完置換流程，就怕趕不上退稅的政策。不過，我們實際接觸來看，如今的置換客群，已經不只是向上置換。平價置換，甚至反向置換的人也越來越多。01反向換房的兩類人群所謂反向置換，就是大房子換小房子，市區換郊區，貴的換便宜的。反向置換的第一大群體，是退休的老人。最近我們接觸到幾個反向置換的案例，無一例外都是退休的老人。他們賣了郊區的次新大平層或者別墅類產品，換到市區小點的房子，老公房或是總價低的老商品房，手裡的餘錢拿來養老旅遊投資看病。這也跟人不同階段的生活習性有關係：人年輕的時候都想住大房子，等到老了，又覺得房子大太冷清了，又想換個小點的。尤其是子女不在身邊的老人，兩個人在松江住幾百平的別墅，家裡確實有點冷清。沒雇阿姨的話，自己衛生都打掃不過來。而且年紀大了，喜歡市區的熱鬧煙火氣。關鍵的是市中心到處都是三甲醫院，老年人有個頭疼腦熱，或者基礎病慢性病，去就醫方便很多，年紀大了這都免不了。上海的老齡化程度越來越高，退休老人越來越多，這樣的反向置換的群體規模也會越來越大。這些老人吃到了經濟發展和房產增值的雙重紅利，早年單位分的老房子，或是當初幾千塊一平買的商品房，增值幾百萬。現在到了退休的年紀，賣了房子，拿出一筆錢吃喝玩樂，全國全世界逛。剩下的錢買一套市區小戶型，夠住就好。可以看到，市面上千萬等級的房子，賣房的一半都是老人。年紀大了，兒女也不一起住，佔個大房子沒意思。索性就大換小，或者賣了房去投奔兒女。然後把錢存銀行吃利息，看病和養老。年齡增長讓他們變成了極度的風險厭惡者，避諱一切高風險操作。反向換房的第二類群體，則是被動降槓桿的中產。朋友小a，前幾年在網際網路大廠，收入高漲，風生水起，生了二胎，同時加槓桿買了市區大房子。這兩年行業波動，降薪裁員，房貸壓力陡然變大，讓他喘不過氣，只好被動換房。二胎家庭不允許他縮小面積，只好犧牲地段，從市區100多平換到郊區100多平。雖然通勤時間久了，但手裡多了兩三百萬現金，房貸壓力也小了很多。於他而言，反向換房是一場無奈“消費降級”，但也是減輕財務壓力的自救。02平價置換和“以租換租”不僅有反向置換的，還有平價置換或者“以租換租”的。1）平價置換，兩房換三房朋友大李，賣掉1000多萬的徐家匯100平的大兩房，總價沒加一毛錢，換到了長寧虹橋開發區150平大三房。他犧牲了一點地段和房齡，換來了更大的居住面積，足夠容納一家三代人同時居住且互不打擾。而且虹橋開發區到徐家匯很近，原有的生活圈子也沒有多大變化。所以對於這場置換，大李相當滿意。2）以租換租上海買房，向上置換不再是唯一選擇。甚至買房也不是改善居住條件的唯一選擇，有人以租換租，租房改善代替買房改善。比如把自己家的老破小租出去，加點錢在附近租一個電梯房。以閔行古美為例，50多平老破小租金能租到4000-5000，自己貼補2000-3000，能租到電梯次新兩房。以較小的成本完成了居住升級，進可攻退可守，相比置換買房，財務壓力小很多。我們觀察到，如今的租賃市場，也開始大規模走向改善了。比如市區的保租房，價格其實並不便宜，但公區，景觀，裝修也確實吸引租客，自習室、健身房、檯球廳都有，所以也不缺租客。另外上海中高端租賃市場，部分次新房的租金開始走穩了，背後可能是這部分家庭租房群體的規模變大了。03深層動因反向置換或平價置換並非主流，但這樣做的人正越來越多。而且向上置換的群體當中，願意加大槓桿的人，也越來越少。總價超過800萬的房子，首付幾乎都在60%以上。深層的原因，是房價普漲的年代過去了。隨便買一套房，就能漲價升值的日子一去不返了。很多人買房已經不考慮增值了，就像買車不會考慮增值一樣。有些房子，已經不是資產，而是負債，是赤裸裸的現金流黑洞。最近兩年我們接觸到大量的多套房的投資者，在陸續出掉多餘房產，賣了不買，或者資產整合，三套並一套等等……當買房增值保值的預期不再那麼明朗，當房價永遠漲的信仰不再那麼堅定，向上置換，或者買房，也不再是居住的必然選擇。這一輪迴調周期，上海的買房和租房市場都在發生劇烈變化。但無論是租房還是買房，不變的是人們對居住美好的追求。04置換不要犯錯當然，反向置換也有一些風險點：最壞的情況是，賣掉的大房子漲了，換的小房子跌了，把自己給做空了。上海樓市的行情越來越分化了，但類股和產品輪動效應依然存在，切記不要踩錯了節奏。牛市裡大家想“做大”，熊市裡更應該想著“做優”。當下的上海樓市，出現了一種難得的“對等置換、資產升級”的機會。簡單說，就是你手裡那些“被高估”的房子，現在還能賣出不錯的價錢，讓你幾乎不加錢，就能換到地段、品質都更好的房子。這種好事，以前只在房價普漲時才有。比如2020年底，很多人賣掉暴漲的學區普宅，平價換入了還沒怎麼漲的市中心豪宅，完成了一次資產大躍遷。現在市場下行，但邏輯類似。有些類股因為概念或抱團，價格還挺在高位，調整來得晚。我的建議是，把價格還在高位沒有受到新房衝擊的次新房賣掉，去買新房第四代住宅，或者買價格超跌、跌出性價比的小區。這需要你有全城看房買房的視野，如果不明白，可以來找我們諮詢。最後，反向換房，本質是一場“自救”和生活重構，老人為了養老，中產求個安穩。房子作為商品，本來就不是一定要越住越大的。怎麼合適怎麼來，怎麼舒服怎麼來。真正的成熟，是能做加法，也敢做減法。房子大小不重要，能裝下安全感才是家。 (快刀財經)
