印象中溫吞的日本，正變得越來越陌生。9月16日，國土交通省公佈的數據顯示，2025年日本所有用途土地的基準地價平均上漲 1.5%，這是自1991年泡沫經濟以來的最大漲幅，已是連續第4年上漲。作為日本樓市的溫度計，基準地價來源於日本政府對約2萬個地點的調查和評估，是房地產交易和資產評估的重要參考。在這輪上漲中，東京圈依舊領跑，漲幅高達 5.3%。其中，銀座五丁目的鳩居堂已經連續二十年蟬聯“地王”，每平方米地價高達220萬元，同比上漲11.4%。緊隨其後的是大阪圈和名古屋圈，分別上漲 3.4% 和 2.1%，地方圈的整體漲幅為 0.4%。地價上漲也推高了房價，租客們的壓力也不斷增加。根據房地產資訊網站At home的資料，今年7月，東京23區單身公寓（30㎡及以下）的平均租金達到10.33萬日元（約合人民幣4963元），家庭公寓（50㎡～70㎡）的平均月租則高達24.74萬日元（約合人民幣1.12萬元），均創下歷史新高。這就導致在東京核心區的部分車站附近，例如中央區的茅場町站、澀谷區的初台站等，房租甚至比月供還高。隨著日本樓市悄悄提速，一個更複雜、更多元化的市場正在逐漸成形。報導說，地價漲幅接近泡沫時期，不少人開始擔心新一輪危機是否在醞釀中。但如果把日本積蓄已久的資產上漲視作新一輪泡沫，要麼是低估了日本泡沫時期的威力，要麼是從未真正瞭解過當下的日本樓市。從以下三點，就能明顯看出兩者的區別：首先，泡沫經濟時期是那那的房子都在漲價，但沒人能說到底為什麼漲，房價只是一個數字那樣。而如今日本樓市上漲的原因則各不相同。在東京、大阪等大都市，主要原因是外國資本湧入、人口集中等；而在北海道等地區，更多是靠旅遊復甦帶動。其次，目前日本樓市的漲幅並沒有全面開花，而是存在顯著的分化。分化不僅出現在東京23區和周邊地區，連東京23區內也冷熱不均。例如，中央區2025年的平均基準地價約為葛飾區的14倍，遠非泡沫時期普遍性狂漲的局面。更關鍵的是，泡沫時期的典型特徵是超高利率，當時房貸利率高達7%~8%。而現今，日本主要銀行的房貸利率在1.9%~2.3%之間。也正是因為低利率，許多家庭和投資者才願意並能夠貸款購房，這與泡沫時期依靠投機槓桿推高房價有著本質區別。更有說服力的是外資的動向。如今，外資正在持續湧入日本市場，不斷加碼那些“便宜”的、被低估的優質資產。顯而易見，此次日本樓市價格的上漲，並非全民投機式的狂熱，而是有具體原因支撐，且特徵也和當時完全不同。多種因素疊加後，逐步將樓市的價格推向新高。當然房價一路水漲船高時，誰都會擔心自己會不會成為“被割的韭菜”。其實破局的思路很簡單，只要記住“三個盯”。第一，盯土地而非房子。在日本買房，本質就是買土地。房子會隨著時間折舊，但土地不會。相比於新建塔樓，二手房的折舊空間已經很小，而土地價值又在不斷升高，所以更具有性價比。土地價值不斷大於建築物價值，這樣就不用擔心所謂的泡沫。第二，盯緊東京23區。如今23區的地價和房價依舊穩中有升，核心區的含金量更是毋庸置疑。第三，盯住低利率和日元低位的窗口期。如今利率和匯率雖有波動，整體仍處於低位，現在仍是獲取穩定收益的好時期。在日本樓市，現在最不缺的就是各種資訊或噱頭。要想排除干擾，做出清醒的判斷，抓住本質才是關鍵。 (智谷趨勢Trend)
