印象中溫吞的日本，正變得越來越陌生。9月16日，國土交通省公佈的數據顯示，2025年日本所有用途土地的基準地價平均上漲 1.5%，這是自1991年泡沫經濟以來的最大漲幅，已是連續第4年上漲。作為日本樓市的溫度計，基準地價來源於日本政府對約2萬個地點的調查和評估，是房地產交易和資產評估的重要參考。在這輪上漲中，東京圈依舊領跑，漲幅高達 5.3%。其中，銀座五丁目的鳩居堂已經連續二十年蟬聯“地王”，每平方米地價高達220萬元，同比上漲11.4%。緊隨其後的是大阪圈和名古屋圈，分別上漲 3.4% 和 2.1%，地方圈的整體漲幅為 0.4%。地價上漲也推高了房價，租客們的壓力也不斷增加。根據房地產資訊網站At home的資料，今年7月，東京23區單身公寓（30㎡及以下）的平均租金達到10.33萬日元（約合人民幣4963元），家庭公寓（50㎡～70㎡）的平均月租則高達24.74萬日元（約合人民幣1.12萬元），均創下歷史新高。這就導致在東京核心區的部分車站附近，例如中央區的茅場町站、澀谷區的初台站等，房租甚至比月供還高。隨著日本樓市悄悄提速，一個更複雜、更多元化的市場正在逐漸成形。報導說，地價漲幅接近泡沫時期，不少人開始擔心新一輪危機是否在醞釀中。但如果把日本積蓄已久的資產上漲視作新一輪泡沫，要麼是低估了日本泡沫時期的威力，要麼是從未真正瞭解過當下的日本樓市。從以下三點，就能明顯看出兩者的區別：首先，泡沫經濟時期是那那的房子都在漲價，但沒人能說到底為什麼漲，房價只是一個數字那樣。而如今日本樓市上漲的原因則各不相同。在東京、大阪等大都市，主要原因是外國資本湧入、人口集中等；而在北海道等地區，更多是靠旅遊復甦帶動。其次，目前日本樓市的漲幅並沒有全面開花，而是存在顯著的分化。分化不僅出現在東京23區和周邊地區，連東京23區內也冷熱不均。例如，中央區2025年的平均基準地價約為葛飾區的14倍，遠非泡沫時期普遍性狂漲的局面。更關鍵的是，泡沫時期的典型特徵是超高利率，當時房貸利率高達7%~8%。而現今，日本主要銀行的房貸利率在1.9%~2.3%之間。也正是因為低利率，許多家庭和投資者才願意並能夠貸款購房，這與泡沫時期依靠投機槓桿推高房價有著本質區別。更有說服力的是外資的動向。如今，外資正在持續湧入日本市場，不斷加碼那些“便宜”的、被低估的優質資產。顯而易見，此次日本樓市價格的上漲，並非全民投機式的狂熱，而是有具體原因支撐，且特徵也和當時完全不同。多種因素疊加後，逐步將樓市的價格推向新高。當然房價一路水漲船高時，誰都會擔心自己會不會成為“被割的韭菜”。其實破局的思路很簡單，只要記住“三個盯”。第一，盯土地而非房子。在日本買房，本質就是買土地。房子會隨著時間折舊，但土地不會。相比於新建塔樓，二手房的折舊空間已經很小，而土地價值又在不斷升高，所以更具有性價比。土地價值不斷大於建築物價值，這樣就不用擔心所謂的泡沫。第二，盯緊東京23區。如今23區的地價和房價依舊穩中有升，核心區的含金量更是毋庸置疑。第三，盯住低利率和日元低位的窗口期。如今利率和匯率雖有波動，整體仍處於低位，現在仍是獲取穩定收益的好時期。在日本樓市，現在最不缺的就是各種資訊或噱頭。要想排除干擾，做出清醒的判斷，抓住本質才是關鍵。 (智谷趨勢Trend)

不想當將軍的士兵，不是好士兵。今年之前，成華樓市的存在感，更多是主城首改、中產家庭最後的倔強，購房者深思熟慮後的無奈之選。但如今計畫有變，“拋棄中產、挑戰錦江”，似乎才是成華的終極KPI！上月中旬，槐樹店類股的華潤置地華宸府取證，建面約253㎡產品，定位終改，備案總價約1073-1135萬，成為成華首個總價突破千萬的大平層（只算常規樓層）！掉頭看一街之隔、去年底首開的首開股份臻禮著，其產品最高總價約545萬，這也是成華絕大多數大平層的天花板！不止於此，7月底，東客站的綠城潤百合取證，其7F建面約168㎡的洋房，也實現了單價5萬+、總價850萬+的跨越......半年時間，產品越階、房價沖千萬，甚至可以對標錦江區的終改定位。難道，曾經最不起眼的主城區，要化身白天鵝了？成華，究竟有沒有底氣？今天，仔細擺一擺。地價破局從最後的溫柔到該死的溫柔眾所周知，2024年至今，成都樓市這波新房獨立行情，最大功臣莫過於“控土地、去庫存”策略。而這其中，成華土拍的“熱度壟斷”，堪稱教科書等級。去年最後一天，萬景以19800元/㎡成交樓麵價，溢價率27.70%，摘得東客站約15.18畝地塊，拉開成華土地高熱狂潮的開端。緊接著，1月27日，槐樹店約50畝地塊引發華潤、中鐵建、綠城、龍湖等10家頭部房企激烈角逐，華潤以20400元/㎡強勢奪地......資料顯示，去年12月31號至今，成華共成交10宗涉宅用地，其中有8宗樓面地價超過1.7萬/㎡，最高約2.05萬/㎡。反觀2024年，整個成華7宗涉宅用地成交（不含萬景地塊），最高成交樓面地價僅約1.51萬/㎡。換句話說，半年時間，成華地價漲了約35.7%！地價躍升，房價質變也就成了理所應當。2025之前，心理價位3萬/㎡+上車成華核芯類股，可以走出六親不認的步伐，現如今，撿漏都得拼手速！天宸上院新批次備案價約3萬/㎡起（還要搖號），招商錦城序約3萬/㎡起，D23風華約3.2萬/㎡起，綠城潤百合約3.8萬/㎡起，華宸府約3.9萬/㎡起......並且，據投資雲地圖資料，上半年，成華新房住宅成交套均總價約323萬，比去年同期上漲了14.5%。而隨著7月綠城潤百合、華宸府、天宸上院等高價地項目拿證，勢必會將成華下半年的成績單，提升至少一個台階，有點嚇人那種！從最後的溫柔，到該死的溫柔。成華，只用了半年。成交量方面，上半年，成華新房住宅共備案成交5042套，居五城區之首，“5+2”區域內僅次於天府新區，比去年同期增長了近1300套！也不意外，在高新、天新甚至錦江都沒有集中供應的“饑荒年代”，但凡家裡有餘糧的小弟，都是大哥！產品迭代高端血脈覺醒引熱銷狂潮當然，成華量價齊升的背後，也離不開產品形態的根本性躍遷。畢竟，唯地段論已成為過去，居住體驗才是當下房價猛增，客戶還願意買單最好的情緒價值！具體到成華身上，有兩個方面特別明顯：其一，產品建面越來越大。2023-2024年，成華新房成交套均面積分別為128.9㎡、129.1㎡，均是5+2區域內最低的，甚至還不如雙流和龍泉。但從今年開始，尤其進入下半年，成華在售/即將開盤的項目，主力產品均是139㎡、160㎡、175㎡、185㎡等純改大戶型產品。最值得矚目的突破點在於，成華區終於撕開了“千萬級豪宅”的缺口。華宸府建面約253㎡大平層，起步價約1073萬；華天龍湖杉峰大平層，建面約190-300㎡，總價破千萬隻取決於拿證時間；邦泰339項目，建面約245-295㎡，破千萬也在情理之中......雖然上半年成都983套千萬級的成交，都集中於高新、錦江、天府新區、青羊（含二手房，其中新房成交714套），但隨著這三個項目入市，成華必有一席！其次，產品設計越來越卷。隨著產品新規的執行，這兩年成都的產品用捲來形容，都顯得有些無力，成華尤其明顯。從去年的越秀天悅雲萃、中環天宸，到今年初的招商錦城序、澳南錦江序，再到近期的天宸上院、華宸府......得房率直線飆升的同時，還能將公區迭代，簡直“壕無人性”！拿天宸上院建面143㎡為例，套四三衛、客廳270°採光的基礎上，配置有三個前後庭院，入戶電梯廳更是達到了恐怖的20.8㎡，實際得房率超過110%。143的改善建面，享受160㎡+的高端品質，誰看了不心動？城市更新加速醜小鴨飛上枝頭當鳳凰相比於其他主城區，成華還有領一張王牌——【城市更新】。2022年，成華區提出打造“金色中環”，整體規劃形成“一軸連三段、三心帶三點”的放射組合的空間佈局。自此，以中環路為主軸，從東客站到槐樹店，再到崔家店、杉板橋、二八類股，正式拉開了大規模城市更新的序幕。恰巧不巧，以上類股，正是成華當下高端改善項目聚集地。以崔家店為例，早在2020年成華就提出，將對崔家店的東、西片區進行城市更新，打造大型商業綜合體、特色商業街區等多重城市生活場景。按照規劃，崔家店西片區北至二仙橋路、東至崔家店路、南至杉板橋南四路、西至杉板橋路，佔地約1523畝，擬改造19萬㎡，擬新建59.8萬㎡。崔家店東片區北至二仙橋路、東至成華區區界、南至中環路雙店路段、西至崔家店路，佔地約1351畝，擬改造14.1萬㎡，擬新建52.46萬㎡。2022年11月13日，兩片區城市更新項目搬遷改造正式啟動簽約，涉及改造住宅2800余戶，企業約26家。截至目前，西片區的安逸園安逸園、崔家店485號院、送變電小區等住宅逐步完成了搬遷工作，僅剩下企業辦公樓、廠區以及少量住宅等待拆遷。好消息是，去年10月，成華先後發佈崔家店片區城中村改造國有土地上房屋徵收項目（二期）的模擬公告和意願徵詢結果，結果顯示，西片區涉及到的10家企業全部同意搬遷！崔家店東片區，拆遷進度也很明顯。2024年10月18日，成華發佈國有土地房屋徵收決定書，決定對崔家店路502號成都理工大南校區的房屋及其附屬物實施徵收。8月1日，成華區連發5條國有土地上房屋徵收決定書，其中就包含有崔家店東片區的崔家店路538號四川元慶貿易有限公司，崔家店路540號成都市成華區崔家建築隊等小區。所以，當綠城、華潤們以2萬+地價重倉成華，當140㎡成為門檻戶型，當千萬級頂豪在這裡破土而出，當幾千畝城市更新作底氣......一個全新的主城格局已然降臨。成華，這個曾被貼上“主城最後倔強”、“無奈之選”標籤的區域，正在用實力改寫遊戲規則。它的野心，可能遠不止於追趕！當然，成華想要挑戰錦江樓市，還遠遠不夠，比如教育資源、生態環境、區域方位等方面的差異，都是難以企及的。並且，通通認為，成華和錦江最好的關係不是競爭，而是互補。前者覆蓋普通改善以及少量高端改善，後者則以高端&終極改善為主，既是傳承，也是時勢造就，大家覺得呢？ (成都購房通)

全國單價地王紀錄再次刷新。在上海今日舉行的土拍活動中，徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊的出讓備受矚目。該地塊土地面積4705平方米，起標價10.01億元，起拍樓面價163639元/平方米。經過28輪競價，該地塊最終被上海祺祥旺宇置業有限公司以12.25億元的價格競得，成交樓面價200257元/平方米，溢價率22.38%。這一成交樓面價刷新了上海以及全國涉宅用地成交樓面價TOP1紀錄。(財聯社)

01我天，1㎡土地240萬人民幣，啥概念？！不誇張，這是真實的，來自日本全國最貴的地段：東京銀座5丁目 鳩居堂前！1平土地4808萬日元（約240萬人民幣）！連續40年蟬聯全國最貴地王！而且今年還漲了8.7%，漲幅比去年更大。東京地價，漲得有點離譜！東京的地價最近幾年真是“坐火箭”往上躥，2025年的資料一出，簡直讓人瞠目結舌！根據日本國稅廳7月1日公佈的2025年路線價（就是沿街土地的每平方米標準價格，影響遺產稅和贈與稅），東京都標準住宅用地的均價漲了8.1%，是全國平均漲幅2.7%的三倍！這漲幅創下2010年以來新高，連續四年上漲，東京的房地產市場簡直火到不行！路線價是啥？是日本國稅廳每年公佈的、用於計算遺產稅和贈與稅的土地價格標準。它指的是沿主要道路的每平方米土地的標準價格，反映了特定地段的房地產市場價值。簡單來說，就是政府給道路旁邊的土地定個“官方估價”，用來作為稅務計算的依據。——更直白點，路線價上漲，房價99.9%會漲！各區路線價漲幅TOP榜：02為何東京地價這麼瘋？1、供需失衡，房子不夠住！東京23區的新房價格2024年均價飆到1.16億日元（約合人民幣580萬），比前一年漲了11%！為何？一是開發用地少，新房供應量跟不上；二是人口像潮水一樣湧入東京，國內外的買家都盯著這塊寶地。三尤其海外投資客，出手闊綽，推高了房價。三菱UFJ信託銀行2025年1月的調查顯示，千代田區、港區、澀谷區的新房買家中，外國人佔比高達20%到40%，比2024年7月的10%-30%還高！為何外國人愛來搶房？一是東京國際知名度高，二是比起香港、紐約這些國際大都市，東京的新房價格還算“親民”。2、周邊區域也跟著火東京23區的地價漲得太猛，周邊區域也開始“沾光”。比如，足立區的北千住站前地價漲了26%，中野站前漲了24.7%。為何？因為市中心太貴，不少人轉戰相對便宜的周邊，交通方便又生活配套齊全的地方自然成了香餑餑。再看東京圈外的城市，埼玉市大宮站前地價漲了11.9%，在日本所有縣政府所在地中漲幅第一！這裡有新幹線加持，通勤東京方便，再加上站前新開了超高層住宅和超市綜合體，吸引力爆棚。千葉市千葉站前地價也漲了11.2%，舊三越百貨的地址正在建超高層住宅，未來潛力不小。3、人口和資本的雙重加持日本國立社會保障與人口問題研究所2023年的預測顯示，到2050年，日本全國人口都在減少，只有東京都例外！愛知縣人口預計減10%，大阪府減近20%，而東京卻逆勢增長。人口集中加上海外資金湧入，東京的住宅需求旺得停不下來，地價想不漲都難。03地價漲了，普通人咋辦？地價飆升，帶來的影響：房租貴得嚇人！東京23區的單身公寓平均租金2025年5月首次突破10萬日元（約合人民幣5000元），學生和年輕人直呼“租不起”！生活成本飆升！建築成本因為物價上漲和勞動力短缺也在漲，地方城市的房地產開發越來越難，東京的房子只會更搶手。東京地價為何這麼“獨秀”？一句話，東京就是日本的“宇宙中心”！交通便利、國際知名度高、房價相對全球其他大都市“性價比”還行，再加上人口和資本的雙重加持，地價不漲才怪。未來，東京和地方城市的房地產差距可能會越來越大，強者恆強，越核心、越有價值、越能保值增值！站在全球看日本，瞭解日本機會、投資、身份、簽證、房產、養老、健康……掃碼加入“日本交流群”即可。我把大阪的各個區，按照資產價值，劃分了幾個梯隊，最有價值的、比較有價值的、保值沒問題的、漲不動還拖後腿的，很清晰，東京23區也有一份，建議人手一份，進群領取就行。另外，最近在東京找到一個收益率高達7.4%的房子，感興趣私聊…… (成竹海外)

房企對高品質和優質地塊的追逐，側面說明當地房地產市場高品質住宅需求強勁。成都IFS實景圖。孟雙奎/攝時隔半個月，成都宅地最高樓面單價飆升至41200元/平方米。3月27日，成都市錦江區金融城三期類股49畝地塊迎來拍賣，容積率2.5，起拍樓麵價20000元/平方米。拍賣吸引了招商蛇口、建發房產、仁和置業、中旅、遠達房產、華發集團、錦江統建&金茂、成都交子金融、華潤置地、中海地產共10家競買人參拍。經過超200輪競價，最終由建發房產以樓麵價41200元/平方米成交，溢價率106%。此前成都宅地樓麵價天花板是3月11日招商蛇口創下的31700元/平方米。如今41200元/平方米的價格不僅刷新成都宅地樓麵價“天花板”，也是成都首個宅地成交樓麵價超4萬元/平方米的地塊。中指研究院成都公司總經理黃雪表示，2025年以來，成都核心區域土地市場持續保持高熱，優質地塊普遍高溢價成交，央企、地方國企、民營企業下場爭奪，樓面地價連續大幅刷新，體現了開發企業對成都核心區域市場的高度認可。2025年的成都，將是“新規產品”“高改產品”供應增加的一年，在“好房子”建設指引下，成都將湧現出大量優質項目，重構成都市場量價格局。新“地王”！41200元/平方米成交地塊來頭不小。克而瑞資料顯示，成都金融城三期類股從2018年至今只成交2宗涉宅地塊：第一塊地已呈現項目——總價800萬元起的金融城錦宸府，彼時吸引了71家房企競拍，最終以樓麵價20700元/平方米、溢價15%成交；第二塊地便是2024年貝好家以27300元/平方米成交的地塊，溢價42.2%。此次拍賣前，多位受訪人士表示，金融城三期49畝地塊熱度非常高，如果以38000元/平方米價格成交，都算保守。3月27日拍賣時，央企、國企、民企表現火熱，輪番舉牌，現場主持人多次提醒不斷加價的開發商“冷靜思考”“慎重舉牌”，最終歷時1小時20分鐘，地塊由建發房產高價競得，成交樓麵價41200元/平方米，溢價高達106%，為近年來成都最為激烈的一場土地拍賣。有統計顯示，如果將時間線拉長，會發現成都涉宅土地最高價格從1萬元/平方米到2萬元/平方米用了13年，從2萬元/平方米到3萬元/平方米用了5年，而從3萬元/平方米到4萬元/平方米僅用了16天。高地價傳遞出核心區域的價值認可。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“目前，重點城市的熱點地塊溢價率都在20%，成都接連的高溢價成交是非常罕見，該地塊呈現‘三高’特徵，即地價高、溢價率高和競拍頻次高，3個指標都達到了非常誇張狀態。3月27日的成都土地拍賣或將成為今年一季度全國最引入關注的土地項目或‘地王項目’。”成都金融城三期，被當地房地產業內稱之為“金三”，是成都房價“塔尖”金融城一二期的延伸。麟評居住巨量資料研究院高級分析師關榮雪告訴中國房地產報記者，“金三”49畝地塊其實就是錦江區金融城三期的H10地塊，這裡是區域稀缺的核心地段，緊鄰金融城核心區，臨近地鐵，交通便利，且周邊商業、教育、生態配套成熟。同時，金融城三期也是成都金融產業的核心延伸區域，匯聚高收入人群，豪宅市場需求旺盛。多地優質地塊成交創新高成都土地拍賣引發行業震驚外，杭州亦再次引起全國熱切關注。3月28日，杭州出讓上城區、西湖區共4宗優質地塊，體量合30.3萬平方米，起始總金額94.4億元。其中，蔣村低密地塊（西湖區蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊）經過102輪報價，最終由建發以34.3億元總價競得，樓麵價88029元/平方米，溢價率115.39%，刷新杭州最高的樓麵價。實際上，自2025年開年以來，北京、杭州、成都等城市優質地塊成交價格不斷創下新高。3月11日，招商蛇口競得成都市高新區桂溪街道銅牌村63.88畝涉宅地塊，成交樓麵價3.17萬元/平方米，溢價率70.4%。3月25日杭州濱江西興單元地塊以7.29萬元/平方米樓麵價成交，3月18日北京海淀樹村地塊成交，樓麵價10.23萬元/平方米，分別刷新杭州、北京涉宅用地成交樓麵價最高紀錄。“熱點城市和新一線城市成為近期土地投資市場的熱點和焦點，說明此類城市屬於房企投資的優質城市，並將繼續推動土地價格拉升。”嚴躍進認為，房企對高品質和優質地塊的追逐，側面說明當地房地產市場高品質住宅需求強勁。關榮雪認為，在今年土地供應量持續下降的背景下，成都核心地塊將持續火熱，特別是金融城、大源等類股或將繼續刷新樓麵價紀錄，國企、央企仍是土地儲備主力，民企參與度可能仍較低。 (中國房地產報)

隨著房價高漲，租屋市場需求日益增加。政府為了鼓勵民眾將閒置房屋出租給有需要的民眾，推出了「公益出租人」的政策，提供稅賦優惠等誘因。本文將詳細介紹公益出租人的申請資格、稅務優惠、以及申請流程，讓您更了解這一項政策的優缺點。在房價高漲的情況下，為了讓經濟或社會弱勢民眾「住得起」，我國中央政府推動了社會住宅政策。為達成居住正義，政府在住宅的可及性與負擔可能性上努力，讓更多人可以購屋或租屋。財政部更推動青安貸款精進方案（新青安貸款）來協助無自有住宅的家庭實現購屋夢想；內政部於民國111年至115年間推出「300億元中央擴大租金補貼專案」，提供租金補貼、自購貸款利息補貼、修繕貸款補貼等措施。公益出租人就是在這樣的背景之下產生，政府用正面激勵的方式，希望可以藉由租稅優惠，彌補社會住宅不足的缺口，向社會公平居住正義邁進。一、什麼是公益出租人？根據《住宅法》第3條，「公益出租人」是指將合法住宅出租給符合租金補貼資格者（如低收入戶、身心障礙者等），或透過社福團體轉租給相關對象，並經地方主管機關認定的房東。房屋須為合法建築、有門牌且僅限居住用途，租約中需載明房東身份證號。此政策旨在增加出租意願，穩定租屋市場。二、稅務優惠過去，房東因高額稅負（如所得稅、地價稅）常限制房客申請補貼或遷入戶籍，損害租戶權益。公益出租人政策透過稅賦減免解決此問題：1、綜合所得稅 公益出租人每屋每月租金收入最高15,000元免稅。2、房屋稅 「囤房稅2.0」針對多屋族提高稅率，但公益出租房屋適用自用住宅稅率1.2%，而非一般出租的較高稅率，減輕房東負擔。3、地價稅 一般出租房屋地價稅率為10‰至55‰，公益出租房屋則適用自用住宅的2‰，最多可享5倍優惠，且不因房客申請補貼而喪失資格。三、申請與認定方式成為公益出租人有兩途徑：自行申請 房東提交申請書及身份證影本至縣市政府，獲認定函後生效。政府自動認定 若房客已申請租金補貼並符合資格，政府直接認定房東為公益出租人，無需額外申請。 房東可透過「公益出租人查詢網」確認資格，確保享有優惠。四、優點與缺點1、優點綜合所得稅每月15,000元免稅。房屋稅適用1.2%自用稅率。地價稅享2‰優惠（視地方規定）。促進社會公平，幫助弱勢族群。2、缺點土地增值稅無優惠 自用住宅出售可享「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率，但公益出租房屋因「出租」行為，出售時無法適用，增加房東成本。資格不穩定 公益出租人資格依房客補貼資格而定。若房客未來喪失資格，房東稅賦優惠隨之中止，稅額可能劇增，帶來不確定性。延申閱讀：公益出租人是什麼？申請資何、稅務優惠、優缺點一次看懂 囤房稅2.0新制懶人包！房屋稅5月開徵!

引言：上海樓市“狂飆”開局，小陽春提前引爆 2025年開年，上海樓市以“地價狂飆、量價齊升”的態勢強勢開局。春節後短短一周，二手房單日成交突破1291套，創近兩月新高；土拍市場溢價率最高達40%，核心區房價預期直逼20萬+/㎡。政策鬆綁、財富避險需求激增、供需矛盾加劇，多重因素推動上海樓市進入“高熱模式”。這場狂歡是價值回歸還是泡沫隱現？本文將深度解析2025年上海樓市的三大核心邏輯。 NO.1 地價狂飆：核心區房價“失控”，20萬+/㎡時代已至 關鍵詞：地王頻出、外資搶灘、豪宅狂歡