PMI回落至榮枯線下，內需不足，需要“新”一輪經濟刺激，以擴大需求，重振市場信心。

杭州、蘇州、成都、廣州等放開限購，但效果平淡，主要受制於居民購買能力和預期。

全球AI技術正快速進步，AI的下一浪潮將是軟硬體的深度結合，也推動AI從軟體時代過渡到硬體時代，實現更廣泛的物理世界落地應用。近期微軟Build大會在AI模型、AI CPU、AIPC等硬體裝置等方面的創新，騰訊推出的騰訊元寶在AI效率工具、特色應用等領域的探索，都可以看到這一趨勢，AI軟硬體結合將帶來更高效、更智能的產品和服務。

1、上周整體（5月27日至6月2日），貨幣、工業金屬、股指均有所回落，但貴金屬延續上漲。Fed Watch顯示，聯準會9月首次降息機率升至47.0%。

2、5月製造業PMI回落至榮枯線下，是該啟動“新”一輪經濟刺激了。製造業新訂單下滑，房地產銷售降幅收窄、但仍疲軟；生產回落，高技術製造業、建築業回落，與財政支出效果滯後有關。

3、《防範化解金融風險問責規定》出台，壓實主體監管責任

4、超長期特別國債再度發行，快速售罄反映市場需求

5、全球AI動態：從軟體到硬體裝置，微軟持續在AI領域快速發力

6、全球AI動態：騰訊元寶推出，騰訊生態+大模型推動應用落地

7、上海樓市新政：全方位多角度最佳化限購政策、降低房貸利率及首付比

8、廣州樓市新政：降低首付比、取消房貸利率下限、支援非戶籍家庭和單身人士購房

9、深圳樓市新政：下調房貸首付比及利率下限

上周整體（5月27日至6月2日），貨幣、工業金屬、股指均有所回落，但貴金屬延續上漲。

Fed Watch顯示，聯準會9月首次降息機率升至47.0%。

主要貨幣基本維持不變。上周，美元略有下跌，美元指數跌0.11%，至104.6；日元跌0.21%，人民幣和歐元均漲0.01%。

貴金屬上漲。上周，COMEX黃金、白銀分別漲0.57%和0.18%；比特幣跌2.08%。

工業金屬延續回落、調整。上周，CRB金屬跌1.31%；ICE布油跌0.57%，LME銅、鋁分別跌2.47%、0.26%，SHFE螺紋鋼、DCE鐵礦石分別跌2.11%、4.84%。

股市回落。MSCI發達市場、新興市場分別跌0.49%和3.14%。港股延續回呼，恆生指數、恆生科技分別跌2.84%和2.86%。滬深300跌0.6%;房地產ETF跌2.64%。納斯達克、標普500跌1.1%、0.51%。日經225、韓國綜合指數跌0.41%、1.9%。英國富時100、法國CAC40、德國DAX分別跌0.51%、1.26%、1.05%。

年初至今，表現較好的資產有三類，一是以去美元化、避險屬性為主的比特幣和黃金；二是供給因素推動的原油，全球製造業復甦邏輯的有色金屬類大宗品；三是價值風格的日本股市、AI浪潮的美國科技股、修復行情的中國股市。

2 PMI回落，是該啟動“新”一輪經濟刺激了

事件：5月製造業PMI 49.5%，前值50.4%；非製造業PMI 51.1%，前值51.2%。

解讀：5月製造業PMI回落至榮枯線下，內需不足。製造業新訂單下滑，房地產銷售降幅收窄、但仍疲軟；生產回落，高技術製造業、建築業回落，與財政支出效果滯後有關。具體來看，

1）5月製造業PMI 為49.5%，較上月回落0.9個百分點。產需均回落，且弱於季節性；生產指數50.8%，較上月回落2.1個百分點；新訂單指數49.6%，回落1.5百分點。新出口訂單指數48.3%，較上月下滑2.3個百分點。

2）但美、歐元區製造業PMI均回升，全球貿易仍回暖。美國Markit製造業PMI 50.9%，較上月回升0.9個百分點；歐元區、德國製造業PMI分別為47.4%和45.4%，分別較上月上升1.7和2.9個百分點。

3）房地產銷售疲軟，史詩級房地產“組合拳”落地。5月30大中城市商品房成交套數和面積同比-38.5%和-38.3%，4月分別為-38.6%和-38.9%，連續三個月降幅收窄。房地產市場底的關鍵是居民就業和收入的提升。

4）建築業擴張放緩，服務業回升、但弱於季節性。建築業商務活動指數為54.4%，較上月回落1.9個百分點；服務業商務活動指數為50.5%，較上月回升0.2個百分點，受“五一”假期提振。

5）大宗商品價格上漲，企業成本壓力上升。主要原材料購進價格指數56.9%，比上月回升2.9個百分點，快於出廠價格指數的50.4%。大、中、小企業PMI分別為50.7%、49.4%和46.7%，分別較上月變化0.4、-1.3和-3.6個百分點。

3 政治局會議審議《防範化解金融風險問責規定》，聚焦中小金融機構、房地產、地方債務三大領域

事件：中共中央政治局5月27日召開會議，審議《防範化解金融風險問責規定（試行）》（後簡稱《規定》）。金融監管總局召開黨委會議，傳達學習中共中央政治局會議精神，研究部署《規定》貫徹落實舉措。

第一，規格高，涉及面廣。本次《規定》由政治局會議審議出台，強調“進一步推動在金融領域落實全面從嚴治黨要求”“進一步壓實金融領域相關管理部門、金融機構、行業主管部門和地方黨委、政府的責任”，展現高層對防範化解金融風險工作的決心。

第二，聚焦中小金融機構、房地產、地方債務三大風險領域。房地產、地方財政、金融風險牽一髮而動全身。房地產稅收和賣地收入是地方財政的重要組成，而居民購房是銀行信貸的重要構成。近年來房地產下行，地方財政吃緊、金融風險暴露。當前化解金融風險，最關鍵的就是救地產，啟動新一輪經濟刺激計畫。

第三，“嚴”字當頭，以問責機製為抓手。釋放失責必問、問責必嚴的強烈訊號，推動金融監管真正做到“長牙帶刺”、有棱有角，預計金融將迎來新一輪加強監管。

4 超長期特別國債快速售罄，居民對安全資產需求高漲

事件：5月24日，超長期特別國債（二期）正式發行，金額400億元，期限為20年，票面利率2.49%。27日上午，二期特別國債在招商銀行、浙商銀行等管道面向個人投資者發售，招商銀行5億額度在20分鐘內售罄，浙商銀行首批額度和追加額度近2億也在短時間內售罄。

解讀：個人投資者延續首期特別國債認購熱情，投資需求強烈。早在5月20日，首批特別國債向個人投資者開售時，就出現幾分鐘內搶空額度的火爆場面。本次二期特別國債發售，年限20年期，較首期30年期短，投資者認購意向更強，普遍萬元起購，多次出現100萬元的大單。其中招行2分鐘內已售罄5.5億額度，浙商銀行在幾分鐘內額度售罄後於10點半追加1億額度，10分鐘內銷售過半。

國債火爆搶購反應居民對安全資產的訴求仍高，居民儲蓄向財政轉移。老百姓缺乏可靠的安全資產，想投資但無處可投，之前以超額儲蓄的形式體現在銀行存款上，但隨著存款利率一降再降，居民尋求國債作為安全資產，本質上仍是居民預期減弱，不敢消費和投資的表現。

發新債不是打新股，謹慎利率風險。雖然國債沒有信用風險，但仍然存在市場風險。在二級市場交易時，基本面復甦、利率提高、國債供應增加都會對國債收益率形成利空。首期特別國債上市交易就出現大漲至兩度觸發臨停的非理性行情，盤中一度漲25%。發新債不是打新股，投資者應辨明需求謹慎投資。

5  全球AI動態：從軟體到硬體裝置，微軟持續在AI領域快速發力

事件：在Build 2024開發者大會上，微軟展示了其在AI領域的最新進展，此次微軟AI產品迭代速度快，包含了從軟體到硬體的幾大方面：軟體方面，包括推出三款新型輕量化小語言模型，硬體方面，微軟更新自研CPU Cobalt 100，以及推出Team Copilot和專為AI設計的新型Windows PC“Copilot+PC”。

解讀：1）微軟發布了Phi-3家族的三個小語言模型：Phi-3-small 7B、Phi-3-medium 14B和Phi-3-vision 4.2B，這些模型專為裝置上運行設計，無需連線到網路，提供了在無法訪問大型雲模型環境中的解決方案。微軟的Phi-3系列小語言模型的推出，一方面代表了其在AI領域持續創新的能力，另外，為在資源受限的環境中提供智能解決方案邁出了重要一步。

2）Azure Cobalt 100是微軟的首個內部CPU，現已向雲端運算服務客戶提供預覽版，這標誌著微軟在雲端運算市場中與主要競爭對手競爭戰略的重要一步。Cobalt 100的發佈不僅強化了微軟在雲端運算硬體領域的競爭力，也體現了其在建構自主技術堆疊方面的決心。

3）"Copilot+PC"是微軟推出的新型Windows PC，它結合了CPU、GPU和高性能神經處理單元(NPU)，具有強大的AI性能和續航能力，同時提供了Recall功能，每隔幾秒鐘擷取一次活動窗口的螢幕截圖，由裝置上的NPU和AI模型進行分析。允許使用者在任何應用程式或文件中尋找內容，所有處理都在端側完成，保護使用者隱私。"Copilot+PC"的推出預示著微軟在個人計算裝置上的一次重大革新，號稱“史上最強AIPC”，其整合的AI功能和強大的NPU性能，或將為使用者帶來更多的智能體驗。

6 全球AI動態：騰訊元寶推出，騰訊生態+大模型推動應用落地

事件：騰訊最新推出基於混元大模型的AI助手——騰訊元寶，標誌著AI技術在提升工作效率和日常生活便利性方面的新進展，同時展現了中國國產AI模型在推動產業應用方面的積極趨勢。

解讀：1）騰訊元寶聚焦AI效率工具，提供多樣化服務。整合了AI搜尋、AI總結和AI寫作等核心功能，支援多種格式文件解析和超長上下文處理，面向工作與生活提效，功能實用。

2）本次混元大模型技術迭代，性能顯著提升。騰訊混元大模型參數規模和預訓練語料大幅升級，採用多專家模型結構（MoE），在搜尋、數理能力和圖像、視訊生成方面性能提升顯著。

3）騰訊用自身生態賦能混元，推動AI產業應用發展。騰訊元寶的成功推出得益於騰訊豐富的生態資源和內部業務場景的廣泛應用，同時，中國國產AI模型的持續迭代和價格競爭預示著AI應用側景氣度的提升、產品加速落地。

7 上海樓市新政：全方位多角度最佳化限購政策、降低房貸利率及首付比

事件：5月27日，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發《關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整最佳化住房限購政策、支援多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支援“以舊換新”以及最佳化土地和住房供應等政策措施。

解讀：新政相較於調整前，主要有幾個方面的變化：

1）限購政策調整：縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限至3年（原5年）；擴大非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域（非滬單身由外環以外的新房與二手房擴大至外環內二手房、非滬籍人才由限定的產業片區擴大至所在區全域）；取消離異購房合併計算住房套數規定（相當於放鬆了離異後名下無房的人群置業限制標準）。

2）多子女家庭購房支援：二孩及以上家庭可再購買1套住房，多子女家庭最多可購買3套住房。

3）信貸支援：降低首付比及房貸利率（首套房最低首付比降至20%、房貸利率調整前4.1%、調整後3.5%；二套房最低首付比降至30%、房貸利率調整前4.5%、調整後3.9%）。

放鬆非滬籍居民限購、支援多子女家庭購房，有助於刺激部分剛需和改善性需求釋放，加快新房、二手房去庫存；非滬籍單身人士可在外環內購二手房，提振主城區二手房市場，打通改善群體“賣舊買新”的置換路徑；降低首付比及貸款利率，切實減輕了居民購房首付壓力和利息負擔。

本次上海房地產限購放鬆，訊號意義明顯，一線城市未來應該逐步放鬆限購，未來購房資格可能不僅只對繳納社保的本地居民，甚至對外地居民放鬆限購，達成全面放鬆。

8 廣州樓市新政：降低首付比、取消房貸利率下限、支援非戶籍家庭和單身人士購房

事件：5月28日，央行廣東省分行對廣州市差別化住房信貸作出調整，主要涉及：1、下調首套房、二套房商貸首付比至15%、25%，均取消利率下限。2、限購區域內（越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮南沙等區），擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款；非限購區域內，擁有2套及以上住房並已結清貸款的，又申請貸款購買住房，銀行可靈活把握首付比例和利率。同日，廣州市政府發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，明確在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇；購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調整為連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。

解讀：廣州此次樓市新政，有幾個方面值得關注：

1）加大對非戶籍居民的購房支援。非本市戶籍居民在限購區購房繳納社保或個稅期限縮短至6個月（原2年），享受戶籍居民購房待遇，利多在廣州工作生活且有購房需求的外地人。

2）信貸支援力度加大。廣州是一線城市中首個將首付比降至15%，以及取消利率下限的城市。

3）差別化信貸政策調整。限購區，暫停向擁有2套以上住房的居民家庭發放貸款，相當於在限購區想要買第3套住房必須全款；非限購區，在前2套房貸款已經結清的前提下，支援第3套房貸款。

4）分區認定購房套數，主要按居民家庭在行政區內擁有住房的套數判定，相當於居民可以跨區域購買多套房。

5）完善公積金政策，允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款，相當於進一步降低購房門檻。

廣州此次樓市鬆綁是一線城市中力度最大的，涉及鬆綁限購、差別化信貸支援等，有助於全面釋放剛需、置換需求，切實降低購房者的購房門檻和利息成本，提振居民購房意願，加速二手房和新建商品房去庫存，提振樓市。

9 深圳下調房貸首付比及利率下限

事件：5月28日，深圳發佈樓市新政，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。其中，首套房個人貸款最低首付比下調至20%（原30%）、二套房人貸款最低首付比下調至30%（原40%）；首套房個人房貸利率下限調整為LPR-45BP，即3.50%；二套房個人房貸利率下限調整為LPR-5BP，即3.90%。

解讀：深圳此次下調個人住房貸款最低首付比及利率下限，調整程度與上海基本一致，按照新政，總價500萬的房產，若首付20%，首付可少支付50萬元，月供較政策前增加1553.5元；若首付30%，月供可節省691.7元，還款總額減少24.9萬元，直接減少購房總支出。深圳的新市民和外來人口規模一直是中國城市中最大的，潛在購房需求仍較大，此次新政降低了購房門檻和利息成本，結合此前深圳放鬆限購，短期內會釋放部分購房需求，提振市場預期。

需要支出的是，制約當前房地產形勢的核心因素是居民支付能力和預期問題，在房地產存量時代，庫存積壓，成交量價回暖需要更多時間和政策激勵。  (澤平宏觀)

為更能滿足改善型家庭的合理住房需求，北京再一次對房地產政策進行最佳化。 4月30日，北京市住建委發布《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這也意味著，北京自2011年起執行了13年的房屋限購政策，迎來首次調整。

1.本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人及現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；

2.本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；

3.連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

其中，新購買商品住房位於通州區（不含台湖、馬駒橋地區）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區戶籍，或與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係。

2011年，為遏止過熱的投資投機行為、合理引導房屋需求，北京推出《關於落實本市住房限購政策有關問題的通知》，自此進入樓市限購時代。依政策，本市戶籍已婚家庭限購2套住房；本市戶籍單身家庭限購1套住房；非本市戶籍家庭，在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的，限購1套房屋。

「嚴格的限購限貸，是針對樓市過熱時期投資投機比例高所出台的以緊縮、需求端抑制為特徵的政策，當下房地產市場供需關係發生重大變化，已不再適用於當下市場，一些過嚴措施也應適時退出。

實際上，2023年7月的中共中央政治局會議就定調，適應中國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

隨後，北京落實中央精神，以小步、動態調整的方式，先後出台執行「認屋不認貸」、降低首付比例、松綁通州雙限、取消離婚家庭三年內不得購屋限制、特定條件下上浮公積金貸款額度、支持公積金貸款購買已改造老舊小區、離婚一年內貸款人不再執行差別化信貸等措施，以暢通住房循環。

「此次調整，也是深化落實中央精神，適應北京房地產市場的供需新形勢，有效激發潛在需求，以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。」北京市住建委相關負責人表示。(中國房地產報)

#樓市限購 你可以在這裡找到鉅亨號中所有使用「樓市限購」為關鍵字所發布的內容