“與交投仍較低迷的商業地產類股相比，今年上半年中國香港的豪宅成交量絕對跑贏。其中矚目的大額豪宅成交，大部分是由中國內地買家承接”2025年行至過半，隨著中國香港特區的豪宅項目成交繼續保持2024年的暢旺態勢，市場受那些利多因素推動，以及有中國內地背景的買家為何積極入市，均受到市場高度關注。6月下旬，測量師行萊坊公佈的《全球超級豪宅報告》顯示，在12個追蹤市場中，今年一季度共錄得527宗價格逾千萬美元超級豪宅交易。中國香港以42宗位於第六位，按年同比則增加了17%，交易金額亦達到6.9億美元。整體而言，在截至今年一季度末的過去12個月中，全球超級豪宅總成交達到2055宗，中國香港以229宗排名全球第三，僅次於迪拜及紐約。僅以中國香港自身市場環境變化角度衡量，今年前五個月，按照香港中原地產整理資料顯示，當地已成交52套總價超億港元豪宅。除這一數字對比此前數年有所增長，其中可能約有七成左右被內地買家購入這一現象，亦受到關注。因各方對豪宅定義包括超千萬美元、超5000萬港元，以及超億港元等不同標準，統計數字無法簡單進行類比，但可看出其反映出的市場整體升溫態勢基本一致。特別是自今年6月起，中國香港曝出多宗內地客赴港購買上億港元豪宅消息。以亞洲樓王Mount Nicholson頂層特色戶、山頂白加道31號洋房等為例，買家均被認為有中國內地背景。前述不同標準，往往與其他背景有所牽扯。以5000萬港元這一檔標準為例，按照中國香港特區從2024年開始推出的新版“最佳化投資移民計畫”，申請人可投資住宅物業，但該單一物業成交價須為5000萬港元或以上，被認為將有利於5000萬港元以上豪宅成交。“隨著中國香港取消印花稅而新加坡向外國買家徵收高達60%的購房稅，以及部分移民開始悄悄回流等，我們認為中國香港樓市經過一輪下調後即將迎來上揚周期，於是從2024年下半年開始帶迪拜、日本和澳大利亞等地買家來中國香港看房。”全球房產經紀公司居外IQI集團（Juwai IQI）香港總監李瑞華(Nelson Li)對《財經》形容稱，“今年春天，我們帶一組迪拜客戶來看九龍塘的豪宅新房項目緹外(Mont Verra)。就在客戶看中一套10億港元的豪宅並商量如何匯款事宜時，房子已被內地客買下。他們才明白香港的行情來了，不能晚下手。”“中國香港今年上半年的豪宅整體交投情況表現不錯，相比起交投仍然較為低迷的商業類股如寫字樓及零售商舖，豪宅的成交量絕對跑贏。其中矚目的大額豪宅成交大部分都是由中國內地買家承接，可見優質的超豪宅仍然受到中國內地富豪及中資企業老闆垂青。”世邦魏理仕香港資本市場部執行董事及主管甄浚岷亦如此對《財經》形容稱。另一個在此值得提及的當地市場的微觀交易邏輯，則是中國香港特區可對投資者提供三重選擇，即分別配置股市、債市等金融產品，寫字樓和商舖，以及超級豪宅等。在此之前，不少豪宅投資者可能也持有商舖等物業。隨著這些地產項目價格表現持續承壓，財務類投資者願意減持套現。一方面增加市場豪宅項目供應，另一方面也提升了買家議價空間。“內地買家入市購買香港豪宅現象其實一直都有。但2024年和2025年的情況有所差異。”甄浚岷也解釋了內地買家在不同時段入市香港豪宅的微觀背景區別，“前者是受當年2月底香港特區政府全面撤銷辣招的影響，非香港居民買家可以用和香港居民相同的較低印花稅買入住宅物業，此舉大大提高了內地買家的入市意願。”2024年中國香港房地產市場一度的相對回暖，也被認為起到了擴大購房者基數及提振信心作用。除2月底香港特區政府層面對樓市政策的全面“撤辣”，當年三季度至年底，中國香港連續三次跟隨聯準會減息，加上中央政府一系列提振經濟措施出台，被認為均有力推動了內地客及新港人加快入市置業。與2024年的降稅“政策市”相比，中國香港的豪宅市場近期的暢旺態勢，被認為主要受金融資金環境方面影響。圖為6月底豪宅密佈的港島夜景。攝/焦建據香港置業研究部的資料顯示，在2024年已知個人買家的超1億港元一手私宅註冊量中，內地買家(以買家姓名的英文拼音鑑別)佔約八成；除超億港元豪宅，超5000萬至1億港元的一手私宅個人買家中，內地買家亦佔了約72%，遠高於整體一手佔比約39%的水平。從2025年初至今，利多市場情緒的推動因素，其實也在進一步出現變化。“2025年上半年，中國香港特區政府推出的利多地產政策，主要為減低細價樓（總價低的樓盤）的印花稅，對豪宅影響不大。豪宅市場近期的暢旺態勢，主要是受金融資金環境方面影響，1個月香港銀行同業拆息( HIBOR )於兩個月前大幅由4%跌至低於1%，令買家借貸成本下降，增加入市信心，刺激了豪宅市場的交投。”甄浚岷指出。另外一個備受市場高度關注的利多因素，則是今年上半年港股市場的交投暢旺，尤其是IPO（首次公開募股）的集資數額不斷創下新高。這一背景加上當地豪宅整體的價格已有一成至三成不等的跌幅，“股樓雙旺”正逐漸落地成真。“今年以來，中國香港再次成為財富的集聚地，並憑藉其獨特的國際化金融環境和與中國內地的緊密聯絡，吸引了越來越多的科技行業高管來投資與定居。”居外IQI集團首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）則對《財經》解析稱，“2025年香港豪宅市場呈現出一幅複雜多面的圖景, 與過去幾年香港豪宅市場普遍疲軟的局面不同，今年市場逐漸迎來了更多的資金流入，特別是來自亞洲地區的淨財富流入。”在此基礎上，2025年是否會成為中國香港的“超級豪宅年”，相關樓盤的成交量和價格是否會持續上漲，以及由此會對中國香港特區整體的地產市場帶來那些利多，則是近日接受《財經》採訪的多位香港地產相關業界人士的共同關注。展望後市，根據全球投資移民諮詢公司恆理環球和財富情報公司新世界財富的最新報告預測，今年將有800名百萬美元富翁移居中國香港，中國香港將首次躋身全球“百萬富翁淨流入”榜單前十名。這一變化被認為將標誌著中國香港豪宅市場的復甦，並反映中國香港在全球富裕人士眼中的獨特地位。“香港豪宅市場下半年將會見到更多的內地買家投入市場。隨著預期美國下半年減息，再加上近月股票市場暢旺，本地IPO顯著增加，相信豪宅市場的氣氛會大大改善，令更多買家重拾信心，作出入市的決定。”甄浚岷亦對今年下半年的市場行情如此預測。中國香港樓市價格從歷史高位已調整約28%，外來資金及人才持續湧入會否給樓價整體走穩帶來更大幫助，則備受各界關注。攝/焦建整體而言，按照香港特區政府財政司司長陳茂波於6月24日透露的資料顯示，當地樓市從2021年9月曆史高位至今年4月已調整（下降）28%。“香港樓市在目前水平趨向平穩，調整幅度不大。加上隨著各項人才計畫申請人來港，對住宅物業有需求，預測可以穩住香港樓市。”陳茂波則如此指出。 (財經雜誌)
