今年以來，中國房地產市場整體處於止跌回穩的關鍵階段，部分上海頂奢豪宅項目則開始呈現出“逆市突圍”的態勢。近期，位於黃浦區核心商圈的兩大豪宅項目“金陵華庭”“高福雲境”先後入市，刷新上海豪宅成交記錄。雖然“日光”現象不再，但上海豪宅市場新的風向標隨之出現。2025年3月和9月，金陵華庭以套均8000萬元的房源“兩開兩罄”。10月18日，高福雲境首開，25套上億元大平層實現秒光，但125套房源沒能實現“日光”。此前，疑似國足前鋒武磊夫人入圍認籌、影視明星胡歌夫婦現場看盤等圖片流出，也令高福雲境市場熱度提升。從認購資料來看，江浙滬高淨值人群尤其是上海客戶佔據絕對主力。這一現象既折射出長三角財富圈層對上海核心資產的堅定信心，也為行業重構“好房子”的價值標準提供了關鍵樣本。高福雲境首批次開盤現場，開發商供圖頂豪對弈，“日光”不再上海黃浦區作為承載城市百年文脈與頂級商業資源的核心區域，歷來是頂豪市場的“風向標”。2025年下半年，高福雲境與金陵華庭的先後亮相，將這一區域的高端住宅競爭推向高潮，二者雖同屬“頂豪陣營”，卻憑藉差異化的地段屬性與產品定位，呈現出各具特色的市場表現。9月21日，金陵華庭二期推出120套房源，吸引227組客戶搶購，最終實現“全額售罄”，套均總價達8200萬元，其中最貴一套房源總價2.83億元，折合單價32.68萬元/平方米，刷新上海新房備案單價最高紀錄；加上今年3月開售的一期房源，項目累計攬金近200億元，成為2025年上海高端市場的“銷冠級”項目。金陵華庭兩次開盤“日光”彰顯了不菲的吸金能力。在上海開發過靜安嘉裡中心、浦東嘉裡城等項目之後，從2020年開始，嘉裡建設豪擲200多億元分批次拿下上海市中心“巨無霸”綜合體城市更新項目。如今回收200億元左右貨值，雖然在一定程度上緩解了項目初期的資金壓力，但項目後續12.4萬平方米的低密風貌商業群落和約300米的騎樓商業街如何開發及營運，才是嘉裡建設後續面臨的挑戰。高福雲境北臨鉅鹿路、南臨長樂路，是“巨富長”（鉅鹿路、富民路、長樂路）歷史風貌區核心位置。項目由萬科地產與華洲地產共同開發，前者以“上生新所”展現其舊改創新能力，後者憑藉“華洲君庭”奠定了高端豪宅市場口碑。公開資料顯示，高福雲境項目建築高度達到150米，矗立於衡復風貌區內，擁有稀缺的“天空權”，單棟佈局設計無對視，既保障了私密性，也避免了壓抑感。10月18日，高福雲境推出125套建面約276平方米—592平方米的房源，首開均價達21萬元/平方米。其中，25套總價1.3億至1.7億元房源售罄，總銷售額超過2025年全年上海同價段豪宅成交總額，創下上海頂豪市場單日去化新紀錄。這一億元級高門檻的豪宅吸引184組有效認購，認購率達152%。一系列資料展現的不只是上海頂級豪宅強勁的吸金能力，更體現了資金對兩個競品產品差異化的認可。據瞭解，金陵華庭以企業家為購買主力，高福雲境客群雖然客群也類似，但明星含金量一直在提升，或許與其高層產品做到私密性與凸顯景觀優勢相關。中國國慶假期前後，影視明星胡歌與妻子黃曦寧被網友偶遇現身高福雲境售樓處；疑似國足名將武磊夫人入圍搖號，也進一步印證了項目對高淨值人群的吸引力。高福雲境搖號入圍資訊截圖公開資訊顯示，國足前鋒武磊妻子仲佳蓓是上海人，這與入圍的69號客戶個人資訊高度接近。不過，與金陵華庭此前兩開兩罄相比，在地段接近、商圈資源共享的前提下，從貨值和銷售速度上來看，首批次開盤時間稍晚的高福雲境，未能實現“日光”。不過，億級房源秒光，背後是江浙滬富豪對稀缺資源的“集中火力”與財富避險邏輯。分析人士指出，上海豪宅市場承接力出現了分化：資金流向億元級豪宅，千萬級豪宅承接力出現“斷層”苗頭。究其原因，2025年上海高端市場供應集中，此前上海壹號院、金陵華庭等項目已消化大量5000萬級以上購買力，導致市場需求出現短期趨緊。即便身處核心類股，購房者更關注項目品質細節與規劃落地能力，此時高福雲境上億房源秒光，體現了地段、景觀、上海文脈價值加持下的資金流向。正如同策研究院聯席院長宋紅衛所指，“上海樓市過億的項目本身就稀缺，規模也有限。目前豪宅市場大部分都是幾千萬量級的房源，相比之下就顯得不那麼稀缺了。”不過，前述分析人士也指出，北外灘類股近期有近千套豪宅貨量儲備，徐匯東安地王群整體規劃也有2000套左右房源，這兩大類股雖歷史人文沉澱不及黃浦衡復-梧桐區等“老上海風情”地段，但憑藉新區整體產業規劃的賦能，也能分流部分對“未來價值”敏感的買家。上海頂豪圈層最後入場券一個事實是，無論是高福雲境還是金陵華庭，其認購資料均指向一個核心結論：江浙滬高淨值人群是上海核心地段頂豪的“絕對主力”。這一現象並非偶然，而是長三角經濟一體化紅利、核心資產避險屬性與財富配置邏輯的共振。高福雲境是上海第二個均價達到21萬元/平方米的高層住宅項目。此前的2024年9月27日，位於上海新天地核心區的翠湖天地六期（六和庭）開盤推出108套房源，均價為21萬元/平方米，由180米超高層住宅和海派風格風貌別墅共同組成。其中超高層住宅高度達180米。項目總價段介於7571萬元至3.56億元，套均總價約1.11億元。開盤當日售罄，總銷售額達119.79億元。 高福雲境此次推出125套房源，包括有276—600平方米的環幕雲際大平層。其中，300平方米戶型均價為19萬元/平方米，4428萬便可入手，最貴房源近1.7億元。相比翠湖天地六期此前曾被市場詬病的“悄悄賣光了”，對於鍾情於老上海核心類股的江浙滬富豪而言，此次能夠拿到高福雲境搖號號碼牌，無異於獲取躋身上海頂豪圈層的“最後入場券”了。21世紀經濟報導記者統計認購資料發現，這兩大豪宅項目，仍然是上海本地客群領跑，江浙買家緊隨其後。從官方披露的認購資料來看，兩大項目的客群地域分佈呈現出高度一致性。高福雲境184位有效入圍客戶中，上海本地客戶達64位，佔比34.78%，遙遙領先於其他省份；浙江與江蘇客戶分別以14.13%、10.87%的佔比緊隨其後，長三角三省一市客戶合計佔比超60%，成為絕對主力。金陵華庭的客群結構同樣呈現“江浙滬主導”特徵：項目一期有效認籌307位客戶中，上海本地客戶135位，佔比43.97%；二期227位有效認籌客戶中，上海客戶71位，佔比31.28%——儘管二期上海本地客戶佔比略有下降，但浙江、江蘇客戶佔比同步提升，長三角客群整體佔比仍穩定在55%以上。值得一提的是，兩大項目的非長三角客戶佔比均不足40%。從客源分佈來看，地域廣泛，來自東北、西北、華北、華南、中國香港、台灣的富豪也爭相逐鹿上海豪宅市場。 (21世紀經濟報導)
