香港開發商也扛不住了。首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍01前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。據彭博社等多家財經媒體報導，新世界發展集團背後的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店裡的部分資產。這次出售範圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十餘年前。那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由孫女鄭志雯接手家族酒店業務。哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。那時候的瑰麗，偏安於北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞併的過氣名字。但鄭志雯賭贏了。她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬於華人的頂級奢華酒店品牌。2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬於新世界中國自有物業。為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老闆才玩得起。後來如她所願，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以踰越的標竿。而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在聖米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。夜幕降臨，酒店裡點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。墨西哥聖米格爾瑰麗酒店/旅界實拍那一刻你會覺得，這個品牌正處於它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞昇平，終究掩蓋不住後方報表上的滿目瘡痍。02為什麼全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身後的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加槓桿堆出來的繁榮。但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬鬆的信貸環境。當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的資料，新世界淨債務已經飆升到了股東權益98%。為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同於公開承認自己口袋裡沒錢了。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心裡的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。凜冬已至，無人倖免。就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。據消息稱，這次裁員涉及人數約佔總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被最佳化掉了。如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建築推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商舖。與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的衝擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。香港奕居酒店/旅界實拍一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。03如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。過去幾十年，香港地產商願意持有酒店，甚至不惜虧本營運，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。但在如今的高息環境下，這筆賬怎麼算都是虧的。經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬體，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。而在現在的美元加息週期裡，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細緻。這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的營運成本。無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產營運酒店失去了耐心。說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最後的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。彼時，業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。當別人還在貪戀桌上最後一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。而在李嘉誠轉身離場的背影裡，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位於報表。那個願意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。 (旅界)

圖源：新世界官網。鄭志剛（左二）與鄭家純（左三）在新世界2019年中期業績會上。鄭志剛已卸任家族產業職務，交由職業經理人掌舵。在香港超級富豪鄭裕彤去世近9年之際，他為家族子孫們悉心打造的財富帝國正經歷一場風暴。作為周大福鄭氏家族核心資產之一的新世界發展（00017.HK），近期公告四隻永續債券延期付息，揭開了這個千億帝國的流動性窘境。6月30日，新世界發展披露，完成882億港元貸款的再融資，新融資中銀行貸款最早到期日為2028年6月30日。債務警報暫時解除，無疑給新世界發展贏得了寶貴的喘息之機。從“周大福”金店起家，鄭裕彤把握住時代機遇，將家族財富版圖拓展至地產、百貨、黃金珠寶、金融投資的綜合型財團，躋身香港“四大家族”之一。福布斯2025中國香港富豪榜上，周大福鄭氏家族以195億美元（約1400億元）身家高居榜單第三。鄭裕彤在世時已設計了精巧的家族信託計畫，從而周大福鄭氏家族可以牢牢把控住核心資產，如今家族產業正處於第二代向第三代交接班的關鍵時機，而家族內已培養18年的“准接班人”卻突然出局。當周期轉換及經營策略失誤之際，各界也在密切觀望，周大福鄭氏家族能否“富過三代”？12億利息延期引爆暗雷在業內看來，永續債等付息時間明確，資金均需要提前部署安排。總計34億美元的四隻永續債，年度付息規模在1.66億美元（約12億元），竟讓堂堂4000億資產規模的新世界選擇延期支付。市場上對新世界發展負債水平的擔憂已持續多時，新世界的股票、債券接連下跌。儘管新世界多次發佈澄清公告，“不要依賴市場傳言”，但仍難以平息市場猜疑。截至2024年末，新世界的綜合債務規模攀升至1246億港元，負債率達到57.5%。而中國香港四大家族中其他三家的地產公司負債率均不超過30%。總債務規模飆升，導致新世界發展在財務費用支出上逐年攀升。疊加加息影響，到2024財年其財務費用已達到58.95億港元。更為危險的是，截至2024年末，新世界帳面上現金及存款為218.58億港元，可動用的銀行貸款在一年半內從近400億縮水至123億港元，銀行們的態度不言自明。而公司一年內、第二年到期的債務分別為322億港元、330億港元。債務飆升的主要原因，在於新世界在過去幾年上馬多個百億級的大型建設項目；鄭裕彤之孫、鄭家純長子、原新世界行政總裁鄭志剛創立的博物館與零售地產結合的品牌K11，在前期大獲成功後加速建設，從2017年武漢、瀋陽、上海等零星城市激增至2024年的34座；2020年後大舉“抄底”囤地，資本開支巨大。然而想像中的市場反彈並未如期到來，物業銷售及出租均受到大幅影響，土地價值縮水嚴重，現金流吃緊。在剛過去的2024財年，新世界更是罕見地出現20年來首次巨虧：歸屬於股東的利潤虧損118.07億港元，由此新世界暫停配息。彼時，鄭志剛強調，其主要原因是出售新建立導致的83億港元非現金虧損，以及92億港元的物業非現金減值和撥備。其核心經營利潤仍有69億港元，同比只下跌18%。事實上，自2019財年將出售非核心資產提上日程以來，鄭家在2020年後才開始加快資產處置處理程序。據整理，新世界5年來已完成561億港元的非核心資產出售，用於償還貸款、回購債券、改善現金流。2025財年（2024年7月至2025年6月末）更是計畫出售非核心資產260億港元。在財報致詞中，鄭裕彤之子、新世界董事會主席鄭家純展望2025年工作時表示：“回籠現金、減輕負債是集團當前的重中之重。”在市場看來，高達882億港元的貸款完成再融資，主要原因在於金融機構更懼怕其風險暴露帶來的連鎖反應，給其時間換取市場復甦和資產出售的空間。只是在龐大的債務面前，鄭家仍要拿出壯士斷腕般的氣魄。培養了18年的接班人出局在新世界宣佈完成貸款再融資的同時，現年45歲的鄭志剛卸任新世界非執行董事等所有職務，理由是“投放更多時間於公共服務及其他個人事務”。儘管早在去年9月份其卸任新世界行政總裁及周大福執行董事之際，鄭志剛就已被視為遠離了家族產業核心。鄭志剛是鄭裕彤最寵愛的孫子。在27歲時就已被安排進新世界及周大福的核心管理層歷練，按照家族繼承人的標準培養。早在10年前，他就已經被稱為“周大福准接班人”。外界普遍將新世界負債高企歸咎於鄭志剛策略激進、決策失誤，其離開也似有引咎辭職之意。但鄭志剛日前通過發言人表示：“他在擔任新世界CEO時就已接手了巨額的債務負擔，新世介面臨的困境源於非同尋常的宏觀經濟和政策因素，而非其個人的過度負債或管理不當。”言辭之間不乏委屈。相較於經商，鄭志剛對文化、藝術更有興趣。在2017年接受媒體訪問時曾表示：“如果不做現在所做的事情，我會白天當博物館館長，晚上當酒吧歌手。”鄭家純是如今周大福鄭氏家族的絕對話事人，但其今年已78歲，外界普遍關注周大福鄭氏家族權力如何交接到第三代手中。周大福鄭氏家族產業眾多，第三代均擁有哈佛等海外名校教育背景，普遍在投行、基金公司歷練過後，開始進入家族產業熟悉業務。在培養了18年的接班人鄭志剛出局後，鄭志剛的妹妹鄭志雯被認為是最有希望的家族接班人。鄭志雯早在2012年就開始擔任新世界執行董事，掌管集團酒店業務，任瑰麗酒店行政總裁。將虧損重重的酒店業務成功改造，為其在家族中贏得肯定。她還在家族另一核心資產周大福珠寶集團中擔任聯席副主席。此外，鄭家純次子鄭志明目前任周大福建立的行政總裁。小兒子鄭志亮也開始加入家族產業，於2019年加入周大福建立，負責監督業務發展及策略性投資，2024年末出任周大福企業有限公司的聯席CEO。去年末，鄭志亮迎娶原建行副行長黃毅之女，引發全城轟動。此外，鄭家純的弟弟鄭家成之子鄭志恆在周大福集團歷練多年，其目前擔任周大福董事會聯席副主席。2023年末時，鄭家純在訪問中被問及接班人計畫時稱，由於家族生意範疇廣闊，涉及不同行業，需要很多人才負責管理。“家族的成員，可以負責個別範疇的生意；若沒有適合的家族成員，可以向外招聘。”在出現債務風波後，新世界發展的行政總裁職務目前也由經驗豐富的職業經理人擔任。（周大福珠寶集團聯席副主席鄭志雯和鄭志恆。圖源：周大福官網）離開家族產業的鄭志剛開闢了另一番事業。基於家族財富，他聯合成立C資本踏足創投圈。其參投的明星項目包括小紅書、希音（Shein)、商湯科技、小鵬汽車、智元機器人等。不止金店，這些高速公路、保險公司也姓“鄭”此次新世界地產債務風波給周大福鄭氏家族敲響了警鐘。但說其“富不過三代”言之過早。周大福鄭氏家族另一核心資產周大福珠寶經營尚算穩健。作為周大福鄭氏家族的起家業務，周大福珠寶已成立95周年。周大福創始人周至元是鄭裕彤的岳父，而憑藉出色的經營能力，鄭裕彤取代周氏子女接班周大福，成就了“女婿接班”的佳話。基於周大福金店攢下的利潤，鄭裕彤日後進軍房地產，投資電訊、巴士等行業，才成就了日後周大福鄭氏家族的千億財富帝國。周大福2025年報（截至2025年3月末）顯示，其營業額達896.56億港元，較前一年的歷史最好業績下降17.5%，經營利潤上升9.8%至147.46億港元。儘管其當下面臨老鋪黃金等後起之秀的挑戰，但無論從營收規模還是利潤來看，周大福仍然十倍於老鋪。隨著其毛利率提升及店舖形象升級，其市值重新回到1300億港元之上。周大福近五年累計配息達318.5億港元，作為控股股東的周大福鄭氏家族自然獲益最豐。在周大福珠寶之外，周大福建立集團（原新建立集團）也是一艘低調航行的巨輪。其資產規模超1600億，主要業務包括道路、保險、物流、建築和設施管理，包括廣東、浙江、山西等地的14個收費公路、香港的亞洲貨櫃物流中心、香港會展中心和啟德體育園的管理權等。2019年，周大福建立更是斥資215億港元從九鼎集團手中接盤富通保險，後將其更名為周大福人壽。這些資產正契合香港富豪們最愛的“收租型”資產：毛利不高，但現金流及分紅穩定，能夠跨越周期。2024財年，周大福建立營收規模達264億港元，歸母淨利潤20.84億港元。周大福鄭氏家族旗下的上市公司還有經營服飾業務的佐丹奴國際、新世界百貨等。（據周大福、新世界等上市公司財報，作者製圖）家族辦公室頻頻輸血周大福企業有限公司是家族財富的隱秘核心所在。子公司財報將其稱為鄭裕彤家族私人投資控股旗艦公司。周大福企業相當於周大福鄭氏家族辦公室，業務涉足全球27個國家和地區。在新世界一系列出售非核心資產的動作中，多筆交易便是“左手倒右手”，家族辦公室自掏腰包為上市公司流動性輸血。以周大福建立為例，新世界發展原本持有其61%股份，在將持有股份全部出售給周大福企業後，新世界獲得了217.54億港元的流動資金。此外，新世界出售的啟德體育園有限公司75%的權益、深圳前海周大福金融大廈北塔30%權益等資產，也均由周大福企業接手。這種操作，既為新世界提供了流動性支援，又為家族保住了優質戰略性資產，避免“賤賣”。而作為家族產業的核心控股股東，周大福鄭氏家族多年經營實業的利潤，也通過分紅回流到周大福企業，由此形成家族財富的蓄水池。鄭裕彤為兒孫計深遠。早在執掌周大福的次年，鄭裕彤就成立了周大福企業。整個周大福鄭氏家族產業，由兩個在英屬維爾京群島註冊成立的海外信託控制，分別為Cheng Yu Tung Family（Holdings）Limited、Cheng Yu TungFamily（HoldingsII）Limited。長江商學院院長、家族企業研究中心主任李海濤指出，這種安排既給了企業在家人和外人之間靈活選擇職業經理人的自由，也給了家族成員在家族企業內外自由擇業、創業的自由，兼顧了企業長期發展和家族成員自我實現兩大目標。得益於鄭裕彤的安排，即便經歷風暴，周大福鄭氏家族子孫仍可以將巨額財富傳承下去。 (棱鏡)

面對債務危機，總得有人擔責。新世界發展獲882億港元再融資支援香港鄭氏家族終於等來了“救命錢”。近日，新世界發展在港交所發佈公告稱，6月30日，本集團成功通過本公司、相關集團成員公司與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協議（“新銀行融資”），對本集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資；及協調了本集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統一（“經統一銀行融資”）。公告顯示，新銀行融資及經統一銀行融資合共涵蓋集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。圖源：新世界發展有限公司新世界發展稱，新銀行融資及經統一銀行融資的條款（包括財務承諾及就授予集團某些資產的質押權益）為本集團提供了更大的靈活性，有助於本集團更好地管理其預期持續的業務及財務需求。值得注意的是，新世界發展還表示，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。這說明，此次融資後新世界發展至少可以再撐三年，可以說是續命成功。對此，新世界發展行政總裁黃少媚表示：“我們衷心感謝銀行界對新世界發展的持續支援，這反映銀行對新世界發展業務營運的信心。”同時，黃少媚強調，新世界發展目前的財務管理策略專注於減低負債及改善現金流，集團將繼續貫徹執行財務管理措施，並履行現有財務責任。值得注意的是，此前，新世界發展曾在6月初宣佈延遲支付34億美元永續債利息，此舉雖未直接觸發違約，但導致其股債雙殺，暴露出了其資金鏈的脆弱性。圖源：新世界發展有限公司隨後，市場有消息傳出，稱新世界發展計畫達成一筆高達875億港元的貸款再融資協議，並且需要於6月30日前完成書面認可。對此，不久前新世界發展發公告稱，本公司知悉市場上有關於本集團現有貸款再融資的傳聞及猜測。本集團仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。圖源：新世界發展有限公司如今，這一傳聞算是坐實了，新世界發展不僅籌到了錢，還多籌了7個億，成功存活了下來，可見其融資能力以及資本市場的信任。不過，這筆救命錢的籌集或許讓新世界發展付出了高昂的代價——據瞭解，新世界發展可能拿出了壓箱底的資產作為抵押來與超過50家銀行展開最後階段協議簽署。此前，有消息稱，新世界發展計畫提供價值150億美元的物業作為再融資抵押品；更有消息表示，新世界發展為籌集貸款，將尖沙咀Victoria Dockside綜合體作為新增抵押品納入次級抵押，整個抵押品池共包含約40個物業。顯然，為實現再融資，新世界發展此番付出的代價著實不小，其不惜押上核心資產尋求轉機的舉動，大有背水一戰的決心。但是，截至2024年底，新世界發展債務總額達1510億港元，淨負債比率為57.5%，短期債務超322億港元，償債缺口仍然巨大。圖源：新世界發展有限公司因此，本次融資成功雖然為新世界發展贏得了喘息之機，但新世界發展的還債之路並未結束，壓力和危機依舊如影隨形。後續新世界發展將會有何動作，讓我們靜觀其變。鄭氏家族第三代掌舵人鄭志剛退出新世界發展公開資料顯示，新世界發展在香港及中國內地發展及投資多個物業項目，其中以住宅物業為主，另包括商場、寫字樓、酒店及服務式住宅等。公司董事會主席為鄭家純，為鄭氏家族第二代掌舵人。圖源：新世界發展有限公司在董事名單中，不得不提到的是鄭志剛，因為市場普遍認為是鄭志剛一手鑄就了新世界發展的債務危機——自2006年便深度參與家族生意、2007年正式出任新世界發展執行董事的鄭志剛，在接過家族事業後，展現出了激進的風格。2019年，當內地樓市已顯露出調整端倪時，鄭志剛卻以近百億元的高價拍下杭州當時的地王。這筆交易在當時引發了業內對其風險把控能力的爭議——彼時，杭州土地市場的熱度已開始下降，高價拿地意味著需要承擔更長的開發周期和更高的資金成本。更令人咋舌的是，在2022年內地房企集體陷入流動性危機、樓市急轉直下的關鍵節點，鄭志剛堅持在中國內地計畫豪擲百億拿地。這種逆周期擴張的操作，與當時整個行業奉行"現金為王"的求生邏輯背道而馳。果不其然，由鄭志剛主導的一系列激進投資，不僅佔用了公司大量的現金流，更給公司造成了極大的負擔——高價拿下的項目面臨銷售不暢、利潤被壓縮的困境，再疊加債務到期的壓力，讓本就緊繃的資金鏈雪上加霜。值得一提的是，在新世界發展深陷債務泥潭的同時，曾被視作鄭氏家族第三代掌舵者的鄭志剛，正一步步從核心位置黯然退場，或許正是在對這場危機負責——從去年開始，鄭志剛便陸續從新世界發展、新世界百貨中國、周大福珠寶及周大福建立等四家上市公司的關鍵崗位上抽身。再到近日，新世界發展董事會發佈公告稱，鄭志剛正式向董事會提出辭任公司非執行董事及非執行副主席一職。自此，一度被公認為鄭氏家族第三代接班人的鄭志剛，徹底淡出了家族生意的權力中樞。隨著鄭志剛的淡出，鄭氏家族的企業營運格局也開始重塑——日常業務的操盤權已移交職業經理人團隊，其中，在新世界發展深耕了20年的黃少媚於去年11月被委以行政總裁重任，全面負責公司日常營運；與此同時，鄭家純將女兒鄭志雯吸納至核心管理層，與職業經理人團隊、專業顧問群體協同，共同建構起"家族成員+職業經理人+專業人士"的權力架構，形成相互支撐又彼此制衡的管理新格局。左二：鄭家純/ 中間：鄭志雯/ 右二：鄭志剛不過，雖然鄭氏家族的開始調整管理層以面對危機，但是新世界發展的情況已經不容樂觀。目前，新世界發展總市值僅剩約157.54億港元，較巔峰時期大幅縮水。2024財年，公司出現20年來首次年度虧損，母公司股東應佔虧損196.83億港元，年內股價跌幅逾30%。因此，為緩解危機，除了融資以外，新世界發展還在不斷拋售資產：2020年起相繼沽清香港巴士業務、航空租賃業務、天津港等非核心資產；將深圳前海周大福金融大廈、香港啟德體育園賣給母公司周大福集團……據瞭解，新世界發展在2024財年完成出售非核心資產80億港元，2025 財年的目標則提升到了260億港元。對此，行政總裁黃少媚明確表示，改善現金流與降低負債是公司首要任務。此外，鄭氏家族還通過購入自家物業來向市場釋放信心：鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入皇都兩套物業，黃少媚以5488萬港元購入豪宅。可見，在新世界發展深陷債務危機的當下，鄭氏家族為緩解資金壓力、穩定企業營運，已採取了一系列積極自救的舉措，力求讓這份家族基業得以延續。值得注意的是，諸多家族企業在傳承過程中折戟沉沙，“富不過三代”似乎已經成為許多家族企業在傳承過程中難以跨越的鴻溝。但也有部分家族通過卓越的家族治理、合理的戰略規劃與持續的創新變革，實現了基業長青。左：鄭志剛/中：鄭裕彤/右：鄭家純對於作為香港四大家族之一的鄭氏家族而言，當下雖然危機重重，但也是轉型重生的關鍵契機。鄭氏家族能否打破“富不過三代”的魔咒，讓我們拭目以待。 (新行情)

潮水退去之後，剩下一地狼藉。鄭氏家族面臨債務危機香港四大家族之一的鄭氏家族陷入債務危機，焦頭爛額。近日，由鄭氏家族掌舵的新世界發展有限公司發佈公告稱，目前正與債權人就現有貸款的再融資事宜展開積極磋商。圖源：新世界發展有限公司值得一提的是，此前市場曾傳出消息，新世界發展計畫達成一筆高達875億港元的貸款再融資協議。據悉，這一融資計畫目前已獲得貸款機構初步同意，但仍有部分銀行尚未完成正式書面承諾。新世界發展正在努力爭取於6月30日前取得超50家現有貸款銀行的書面認可，一旦無法集齊，再融資計畫或面臨流產風險。業內人士指出，這筆巨額融資的成敗將直接決定企業能否緩解債務壓力。若成功獲批，新世界發展或將約635億港元用於償還2025年、2026年到期債務，約240億港元覆蓋2027年到期債務，為企業贏得喘息的機會。讓人好奇的是，新世界發展是如何惹上債務危機的呢？作為香港四大家族之一，鄭氏家族憑藉周大福珠寶從珠寶業起家，後憑藉新世界發展在地產領域迅速崛起，一路狂飆突進。然而，高速擴張下，其背後的隱患也開始逐漸顯現。截至2024年底，新世界發展的債務總額已高達1510億港元，淨負債率為57.5%，其中短債超過322億港元，但是公司的帳上現金僅有218億港元，償債壓力巨大。圖源：新世界發展有限公司值得注意的是，前不久，新世界發展宣佈延遲支付34億美元永續債的7720萬美元利息，曾引發市場恐慌，一度造成其股債雙殺。圖源：新世界發展有限公司雖然這一舉動暫時不會觸發違約，但是根據債項協議，利率極有可能進一步影響資金情況。因此，在債務承壓的背景下，新世界發展近兩次的公告看似冒險，實際上或許是在向市場傳遞積極訊號——公司正通過靈活調整債務策略，為後續再融資計畫爭取談判空間，展現其主動化解債務危機的決心與底氣。除全力推進875億港元再融資計畫外，新世界發展還在通過出售非核心資產和業務來加速變現。新世界發展的行政總裁黃少媚在2025財年中期業績會上明確表示，“改善公司現金流、降低負債是首要任務”。基於此，新世界發展積極開展交易，計畫出售香港多棟寫字樓，不過，只有在價格合適時才會出手。但事實上，新世界發展在資產處置上早有佈局。2024財年，新世界發展已順利達成出售非核心資產80億港元的目標；進入2025財年，更是將資金回籠目標提升至260億港元。為盡快實現這一目標，除資產交易外，新世界發展還在銷售端不斷髮力。2024年7月-2025年5月，新世界發展的合約銷售額約248億港元，完成全年目標超95%，其中內地市場貢獻七成收入，合約銷售額約134億元人民幣。圖源：21世紀商業評論公眾號得益於良好勢頭，新世界發展的管理層將今年內地的銷售目標從110億元調成了140億元。值得一提的是，新世界發展的管理層還通過自購物業來提振市場信心，鄭家純配偶葉美卿斥1487萬港元購“皇都”兩套物業，黃少媚花5488萬港元購入一套。可見，鄭氏家族在新世界發展深陷債務危機的背景下，圍繞緩解資金壓力、穩定企業經營採取了一系列動作積極自救，以求不斷延續發展。鄭氏家族的發家之路接下來，我們來聊聊鄭氏家族的發家之路，這與其創始人鄭裕彤的精彩人生息息相關。1925年，鄭裕彤出生於廣東順德一個普通家庭。1938年，年僅13歲的鄭裕彤，背井離鄉到澳門投靠父親的摯友、周大福珠寶金行創始人周至元。初入金鋪，他從最底層的雜役幹起，努力學習金鋪的各項業務知識。鄭裕彤的踏實肯幹和經營頭腦很快得到周至元的賞識，18 歲時便升任掌櫃。此後，鄭裕彤更是與周至元的長女周翠英成婚。1946年，21歲的鄭裕彤受岳父委派，前往香港開設周大福分行。當時的香港金行市場魚龍混雜，行業標準不一，看似純金的飾品，實際可能摻雜銀和銅。鄭裕彤深知這一問題，為求長遠發展，他力排眾議，大膽創新，率先推出“9999”足金。儘管鄭裕彤這一舉措在短期內導致成本大幅增加，利潤減少，還引發了同行不滿，但卻憑藉高品質贏得了消費者的信賴，周大福聲名遠颺，一舉在香港市場站穩腳跟，鄭裕彤也借此開啟了周大福珠寶的輝煌篇章。隨著業務逐漸穩定，鄭裕彤敏銳地察覺到了鑽石行業的潛力。當時，全球頂級鑽石原料幾乎被戴比爾斯壟斷，獲取其發放的牌照是進入鑽石行業的關鍵。但這並不容易，因此鄭裕彤另闢蹊徑，收購了南非擁有牌照的公司，成功進軍鑽石領域。後來，1960年，鄭裕彤組建了周大福珠寶有限公司，這是香港金飾珠寶行業最早的有限公司機構。圖源：四葉窩漂流書公眾號到了1973年，周大福珠寶已成為香港大型鑽石商，逐步發展成為全球頂尖珠寶品牌。雖然珠寶行業的成功為鄭氏家族積累了雄厚資本，但是真正將鄭氏家族推向香港豪門之列的，是其在地產業的佈局。1967年，香港發生動亂，許多人紛紛將土地、房產低價拋售。鄭裕彤卻反其道而行之，大肆收購土地。在囤積了大量土地後，1970年，鄭裕彤牽頭創立新世界發展有限公司，全力進軍房地產市場。圖源：四葉窩漂流書公眾號1984年，鄭裕彤以18億元巨資拿下香港國際會議展覽中心項目，並邀請英國女王出席動工儀式，這一舉措讓新世界發展和鄭裕彤聲名大噪，他也因此與李嘉誠、郭得勝、李兆基並稱為“香港四大地產天王”。此後，鄭氏家族在地產領域的投資不斷拓展，項目涵蓋住宅、商業、酒店等多種業態，足跡不僅遍佈香港，還延伸至內地多個城市，像廣州、深圳等地的舊改項目以及以 K11 商場、瑰麗酒店為代表的大型綜合體項目，都展現了鄭氏家族在地產業的雄厚實力與前瞻眼光。半個多世紀以來，鄭氏家族依託周大福珠寶與新世界發展兩大核心產業，締造了無數財富傳奇。鄭氏家族將何去何從在房地產的風雲變幻中，讓人不得不想起的，是恆大。恆大危機始於2021年，由於長期激進擴張、債務結構失衡，在政策調控與市場下行衝擊下，資金鏈斷裂，2.4 兆負債壓頂，引發一系列連鎖反應，導致項目停工、股價暴跌、債券違約等，嚴重衝擊市場信心。去年 1 月，中國香港高等法院對中國恆大集團進行清盤呈請聆訊。進入清盤程序後，恆大加速處置旗下資產，近期“恆大系”12 家公司約 113 億元不良債權被長城資產北京市分公司集中招商，涉及北京、天津等多地住宅、商業及文旅項目。圖源：京東資產交易平台而許家印本人也因與兩家資產管理公司的仲裁裁決案件，中國恆大集團和許家印被廣東省廣州市中級人民法院下達兩條限制消費令。中國恆大集團、許家印新增限制消費令更早前有消息稱，恆大清盤人表示許家印計畫拒絕披露其資產詳細資訊，給清盤處理程序帶來不確定性。顯然，恆大走到現在，跟許家印的決策脫不開關係。而如今，面臨債務危機的鄭氏家族，即便此次債務危機能順利度過，鄭氏家族或許仍需面對長期債務償還的沉重壓力與財務結構最佳化的艱巨挑戰。鄭氏家族未來將何去何從，唯有時間能給出最終答案，讓我們拭目以待。 (新行情)

談起香港財富傳奇，繞不開鄭氏家族。尤其是家族第一代話事人鄭裕彤，大名可謂響遍華人圈。 傳聞中，他“贅婿”出身，由學徒做起，將從岳父手中繼承得來的一間金鋪，做成了市值千億的上市公司周大福（01929.hk）。他還掌控著香港最大的房地產和基礎設施公司之一的新世界發展集團（00017.hk）。近半個世紀來，左手珠寶，右手地產，讓鄭氏家族成為叱咤風雲的香港商業鉅子，與李嘉誠、郭得勝、李兆基並稱為“香港四大豪門家族”。 數代傳承，這個家族積累下了巨額的財富。前首富許家印2008年陷入資金鏈困境時，也是靠鄭裕彤等人出手認購恆大地產股份，才挺過難關於次年成功上市。去年的福布斯排行榜上，鄭氏家族以289億美元（約合人民幣2059億）位列香港第三富豪。 然而，環境變化、經濟周期下行，頂豪家族也遇上了坎兒。

在香港四大家族中，周大福背後的鄭氏家族是最先完成三代接棒的。 瞭解周大福前世今生的人都知道，周大福創始人是周至元，但將它從一家金鋪發展成全球頂尖珠寶品牌的，卻是他的女婿——鄭裕彤。 憑藉著在商場上非凡的商業頭腦與過人膽識，鄭裕彤造就了當今的千億帝國，而他對家族傳承的規劃與佈局也堪稱華人的典範。 本期內容我們就以鄭裕彤家族為例，透視香港豪門家族的經典傳承模式，供大家參考借鑑。