這兩天網上一個消息又把樓市攪得風聲鶴唳：“外資可以來買房了，房價是不是要起飛了？”有人興奮，有人恐慌，還有人開始幻想“下一波上漲行情就靠他們了”……但等等，冷靜一下。真相沒那麼簡單。今天我們就把這件事給大家掰扯明白。01一、聽說外國人能買房了？先別急著激動先說結論：是的，確實放開了部分限制，但離“房價暴漲”還差十萬八千里。這事的源頭是國家外匯管理局前不久發佈的一份檔案，取消了之前“外資結匯後的人民幣不能買非自住房”的限制。簡單點說：以前外國人那怕有錢，也不能隨便拿人民幣來買住宅。現在只要符合當地政策，就能買房了。聽起來確實是個鬆綁利多，但這事和“房價大漲”沒那麼直接關係。02二、別看條文放開了，現實中還得看“限購線”有人會說那外國人是不是能一口氣買好多套？理論上講是可以的。但別忘了，咱們國家大部分城市尤其是一線城市，還有限購！北上廣深這些地方，外籍人士買房得滿足很多前提：有居留證明工作年限達標滿足本地購房條件更別說“多套房”，那幾乎不可能輕易操作。說白了你可以買，但不代表你能隨便買。03三、為何一聽“外資進來”，就有人喊房價要漲？這就得說說我們老百姓的“集體記憶”了。過去這些年樓市確實經歷過幾波因政策放鬆而上漲的行情：2015年棚改大潮2020年降息潮各類限購鬆綁疊加首付下調所以現在一聽到“政策鬆綁”四個字，很多人就自動腦補成了“又要漲了”！尤其是在當前樓市不景氣、成交慘淡的當下，市場情緒特別容易被帶動。一個風吹草動輿論就沸騰。但現實往往沒那麼聽話。04四、現實早就驗證：鬆綁不等於上漲咱們先來回顧一下這幾年的操作：從2021年起樓市進入調整周期。各地政府出台了各種“救市”動作：降首付、降利率放開限購、取消限售甚至還有“政府收儲”“以舊換新”力度可以說是前所未有。可結果呢？房價照樣跌，成交照樣冷，庫存照樣高。比如今年8月國家統計局公佈的70城房價資料：一線城市新房、二手房環比全線下跌北京二手房環比下跌1.2%，是全國跌幅第一你說這種市場下光靠“外資能買房”就能起飛嗎？真沒那麼容易。05五、外資真想進來“炒房”？邏輯站不住腳咱們換個角度看。真有外資進來真的是為了“炒房”賺錢嗎？恐怕未必。你想想外資炒房靠啥？靠漲幅、靠流動性。但現在中國房地產的現狀是：沒有短期暴漲的空間套牢成本高拋售難度大外資進來反而更喜歡寫字樓、商業地產、產業園區這種資產。為什麼？因為這種資產整棟打包，租金回報明確，資金出入更方便，交易也更靈活。住宅？一套套買、一套套賣，麻煩大了去了。再說句實在話，現在連中國人自己都不敢炒房了，你指望外資來接盤？有點不現實。06六、壓著房價的，從來就不是“買不買”的問題這幾年樓市最大的問題是啥？不是限購，不是稅費，而是沒需求！人口結構已經變了，結婚少、生娃少，新增購房需求在減少；居民收入增長放緩，首付越來越難攢；信貸收緊，銀行貸款難、利率雖然降了，但額度也少；還有個硬傷：房子太多了，去庫存壓力大。換句話說，不是“能不能買”的問題，而是“有沒有人想買、買得起”的問題。你給我放開再多政策，如果大家兜裡沒錢、心裡沒信心，那房子誰來接盤？07講真，取消外資購房限制，是個積極的訊號。說明政策在放鬆，也說明我們不排斥更多資金參與市場。但把這件事等同於“房價反彈”“市場起飛”，就真的是過度樂觀了。不管是普通人、剛需族，還是房東群體都該認清一點：沒有超級大利多房價短期大漲不現實；靠幻想吃飯只會被現實打臉。市場的信心要靠經濟基本面撐起來。而不是一句“外國人可以買房了”就能帶動的。眼下這盤棋還遠沒到反攻的時候。冷靜才是最大的理性。 (知理樓市)