全球最大資產管理公司貝萊德因還不上貸款，「跑路」了，欠款金額7.8億元。

這家國際金融巨頭“用腳投票”，讓市場開始重新審視中國房地產市場的基本面。

上海作為中國的金融中心和國際大都市，其房地產市場一直被視為資金的“避風港”，但近三年的資料顯示，這座城市的租賃市場與房價形成了“雙跌”的局面。

這種現象的發生究竟是周期性的波動還是結構性的轉變呢？

一、上海租賃市場陷入冰點

中指研究院的資料顯示，2024年全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%；這種趨勢在各個城市均有體現，形成了罕見的全國性租金下跌；而上海的租金下跌趨勢尤為明顯，已有多個區域的房源租金同比下跌10%~15%。

房源租金直線下跌帶來的是交易周期的顯著拉長，習慣了「無縫對接」租約的房東們很難馬上適應租賃空置期的概念，而上海租賃市場的交易周期正在不斷延長，這一變化直觀地反映了租房市場的供過於求。

租客議價能力的轉變則是租賃市場遇冷最為明顯的訊號，過去的租客很難要求房東降低房租的價格，但如今卻能理直氣壯地要求大幅降價；這種議價空間的擴大，也顯示了租賃市場的主導權正在從房東手中轉向租客。

上海房屋租賃市場呈現出了三個特徵：租金持續下滑、交易周期延長、議價空間擴大，這三個特徵的出現也預示著上海收租時代的結束，每個市場參與者都需要調整自己的預期和策略，以適應房屋租賃市場的新格局。

深入分析上海租賃市場低迷的原因，可以發現有幾個關鍵的結構性因素：

1. 租賃需求持續疲軟：嚴峻的就業情勢使得不少畢業生並未如預期進入租賃市場，遠距辦公模式的普及也使得人們選擇在租金更為低廉衛星城居住；

2. 新增房源大幅增加：房地產開發熱潮中建造的房源大量湧入市場，導致上海的庫存達到了近三年的最高水準；

3. 保租屋分流市場需求：保租房在上海租賃市場的佔比已達到約20%，這種由政策主導的保障性租賃房屋對租賃市場造成了衝擊。

二、貝萊德「斷供」事件引關注

貝萊德旗下基金於2017年以12億元人民幣的價格，購入了上海北岸長風E棟和G棟辦公大樓，並為這筆收購向渣打銀行牽頭的銀團貸款了7.8億元人民幣，貸款原定於2023年底到期，後展期一年。

貝萊德的這項投資並沒有帶來預期的回報，反而成為“燙手山芋”，即使將這兩座辦公室折扣價格以掛牌價出售，約為8.4億元；市場上也仍然沒有買家願意接盤，最後不得不選擇放棄資產將辦公大樓交由渣打銀行接管。

截至2024年底，上海辦公大樓空置率已攀升至22.1%，創下約20年來的最高水準；貝萊德的決策並非孤例，會有更多的投資者面臨類似的艱難抉擇，而貝萊德的「斷供」事件則為其他處於相似困境的投資者提供了一個市場出清方案。

上海辦公室租金的斷崖式下跌是貝萊德「斷供」的直接原因，投資回報率嚴重低於預期使得貝萊德做出了放棄資產的商業決策，這一事件的影響絕不僅限於貝萊德的投資失誤，還會改變國際市場對整個中國商業地產的估值系統。

三、租金與房價「雙跌」的經濟訊號

貝萊德「斷供」事件反映的是深層經濟問題，過去中國房地產市場的繁榮很大程度上得益於投資資金的大量湧入，而投資回報率的持續下降則會動搖市場的信心，也預示著依靠資產升值的投資邏輯正在瓦解。

房地產市場上「高房價、低租金」的狀態，讓投資者難以依靠租金收益獲得合理的回報，而房價增值的預期也因市場的轉冷而變得不確定，這進一步加劇了投資者資金撤離的速度，使得房地產市場形成了供需失衡的惡性循環。

經濟成長的放緩是引發房地產市場調整的根本動力；在收入預期偏弱的情況下，人們的購房意願會減弱而租房預算會縮減，購房需求的下降直接導致房價承壓，而租房支付能力的限制則使租金出現下跌，形成了租金與房價同步下行的市場趨勢。

租金與房價的「雙跌」是中國經濟轉型的重要訊號，這意味著房地產市場正從過去以投資驅動為主的成長模式，逐步轉向以居住需求為核心的健康發展模式。這項轉變在短期內會帶來陣痛，但卻是市場回歸理性和經濟結構最佳化的必經之路。

結語

隨著貝萊德「斷供」事件的發酵，上海乃至全國租賃市場的寒冬將至，這一輪的租金下跌是經濟結構轉型期的深層調整。在這個過程中，房子將回歸居住屬性、辦公室將回歸辦公室功能，而不再是資本增值的載體。

中國房地產市場過去依靠資產升值預期支撐的「高房價、低租金」模式正在被打破，市場正逐步回歸到以實際租金收益率為基礎的定價體系，這種轉變對於中國經濟的長期健康發展實是有利的。 （高淨值熱點評論）