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一夜之間，房價開了個大玩笑
你是不是也發現了最近房價的“堅挺”其實挺得有點假。
利多不停，利率也在降，但房子卻還是賣不動，成交量一看冷得很。
但你要說房價真跌了嗎？
好像也沒有完全崩盤。
真相是房價並不是靠市場“自然堅挺”，而是靠開發商造出來的“新型房子”在暗地裡強撐。
它們有個新名字叫“四代宅”。
但其實說白了就是一種“加量不加價”的打法，用超大的贈送面積、超高的得房率，還有露台、會所、泳池、景觀設計來誘惑你出手——總價不變，但你拿到的遠比以前多。
看起來房價沒跌，其實實打實地“變相腰斬”了。
01
一、房價一直跌，可表面上為什麼還“挺得住”？
你有沒有發現這兩年房價動不動就傳“走穩了”“要反彈了”，各種利多政策也都在跟上。
利率降了，首付降了，限購放開了……
可是成交量還在低迷，二手房還在持續下跌。
說實話很多人都覺得奇怪：如果真沒人買房，開發商為何不直接降價賣？
因為現在的開發商學精了，他們不明降價而是暗中“加量”。
什麼叫加量？
就是你買一套100平的房子，結果送你20平露台、10平飄窗、5平裝置平台，再加上公攤小、陽台變書房，實際用起來的面積，可能接近130甚至150平。
而價格呢？
還是你看到的總價200萬。
這麼一搞得房率直接從70%飆到130%+。
用更低的套內單價，掩蓋表面上沒有降價的事實。
房價真的在“偷降”。
02
二、四代宅是怎麼“偷襲”二手房的？
老三代宅100平，套內面積大概也就70平，得房率70%。
四代宅呢？
同樣是100平，總價也是200萬，但套內你可能能用到130平，得房率130%。
相當於什麼？
每平米實際只花了1.5萬，而三代宅是2.8萬。
這還不是全部。
四代宅還順帶給你個大露台、社區會所、花園泳池，甚至還有下沉式書吧、瑜伽房。
住進去的人感慨一句：“這不比我那套二手房香多了？”
你就說買房的人會怎麼選？
03
三、開發商不是良心發現，是被市場逼的
別看這些四代宅這麼“豪橫”，其實開發商一點都不賺錢，甚至可以說是虧著賣。
為何還要搞？
因為不搞就更賣不出去。
一個做地產的朋友直說，現在做四代宅利潤比以前低多了，光這些贈送面積、公共配套、裝修設計全都要成本。
但他也很無奈：“現在不加點料誰還看你的房？一堆人看都不看，直接說不考慮老產品。”
所以別覺得開發商在做好事，本質上是市場倒逼他們“加料賣”。
而且你有沒有發現新房這麼卷，二手房還怎麼賣？
04
四、中介已經“用腳投票”了，集體轉向新房
說個現實點的。
現在房產中介都怎麼幹？
帶你看一套二手房跑七八次，看了不滿意就拉倒，還可能跳單，最後成交了還得分公司一杯羹，提成到手沒幾個錢。
但如果帶你去看新房，只要你登記資訊，看一遍、簽個合同，就能拿到幾千、幾萬的佣金。
甚至有的售樓處還給中介“特別獎勵”——帶來一個客戶成交就給現金。
你說這種情況中介還願意帶你看二手房嗎？
他們不說話，但行為已經說明一切。
只要中介不推二手房，市場就冷一半。
05
五、四代宅越火，二手房就越難賣
我們來算一筆帳。
三代宅總價200萬，套內面積75平，套內單價26666元。
四代宅也是200萬，套內面積130平，套內單價15384元。
對比一下差了將近40%。
而且新房環境好、裝修新、還不用繳個稅增值稅等等，一對比買新房的性價比簡直高到離譜。
於是你會發現現在很多看二手房的人嘴裡說著“挺喜歡”，其實心裡已經在拿新房對標壓價。
“你這要價200萬，但我去看隔壁新盤也才200萬，人家還送露台、送裝修，環境還更好。”
二手房的房東一聽這話怎麼談？
不降價賣不掉；降價又肉疼。
所以現在很多二手房乾脆直接“躺平”。
06
六、不是所有二手房都廢了，但價格肯定撐不住了
你可能會問那是不是三代宅就徹底沒用了？
不至於。
但未來一定會變成“價格窪地”。
為什麼？
很簡單當四代宅賣200萬時，三代宅就只能賣成100萬才有人願意買。
四代宅比的是產品力，三代宅比的是“白菜價”。
一旦價格拉開差距，就會有一部分人買帳——比如資金有限的剛需、投資客、收租的。
所以說四代宅不會讓三代宅徹底報廢，但一定會讓它“變廉價”。
不是沒人買，而是得便宜到你無法拒絕才有人下手。
07
現在樓市表面上看著風平浪靜，但實際上全靠開發商“花活”在撐著。
四代宅只是看起來“價格沒跌”，但實際上已經通過各種方式把真實房價打了個七折八折。
這些房子看似貴，其實你能用的面積更多，體驗也更好，關鍵是總價還沒動。
而傳統二手房呢？
一動不動就只能看著自己被“按在地上摩擦”。
未來的趨勢很明顯：結構性價格倒掛會越來越嚴重。
你想買房就得明白一個事實：看表麵價格是看不出樓市真相的。
只有拆解背後的“得房率”“贈送面積”“總價結構”，你才知道那些房子真的跌了，那些房子只是“裝得住”。
別被假象騙了。
真正的房價早就悄悄塌了一半。 (知理樓市)