最近，樓市出現了兩大最新變化：一個是香港樓市率先回暖，一個是國際投行和主要的投資機構對內地樓市的看法發生了新變化。先看香港。2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業績會上明確表示，地產仍然是集團本業，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計畫中，正好包含9幅住宅用地。而在香港之後，內地樓市的預期也在發生變化。高盛判斷，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復甦，預計到2026年底觸底，並在2028年底前具備約15%的反彈空間。摩根大通表示，中國房地產市場在經歷五年的調整後，可能正迎來轉折點。香港樓市的復甦正蔓延至內地主要城市，加上中國股市反彈帶來的財富效應，有助於改善住房需求。瑞銀偏謹慎，但也認為底部正在靠近，內地房地產市場將在2026年下半年見底，預計2026年香港樓價有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預計香港住宅價格今年有望上漲約10%。香港已經先熱起來，那麼內地誰最有可能接棒？答案大機率是深圳。今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業超2700家，佔全國的19.3%。在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。但對於投資者而言，能夠以低價買入深圳核心資產的機會，越來越少了。01還有“撿漏”機會？一線城市核心資產價格的修復，已經悄悄展開！從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區豪宅的價格正在不斷沖高，新房一個比一個貴。在深圳一線類股，10萬/m²以下的價格突然消失不見了。上周，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折後均價達13.3萬/㎡，官宣去化9成。寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，創片區新高。此前的中海深灣玖序、後海招商璽均價不低於13萬/㎡，深圳灣澐璽備案價更是高達16.88萬/㎡。前海寶中、深圳灣，這些類股無一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場調整，更是在行情回暖的第一時間，率先引領價格上行。在隔壁廣州，核心資產價格的沖高，比深圳來得更兇猛。“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平台、新消費與新財富，串聯成一個高密度聚合的黃金三角。位於珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網簽均價達到22.1萬/㎡，位居2025年全國第一。金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價約17萬/㎡。今年3月，該項目成交了一套約670平方米的頂層複式，總價1.87億元，折合單價 28萬元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價紀錄。就連廣州地價也不斷上探，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓麵價超過8.5萬元/㎡，刷新廣州樓面地價新高。而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場更是如此。現實就是：2026年還想在一線城市核心區“撿漏”，沒啥機會了！我們整理了一份價格表，將一線城市同等級核心地段的最新新房成交價做了一個橫向對比，如下圖所示：在這份滿屏皆是15萬+、20萬+的榜單中，我們驚訝地發現了一個極其“突兀”的數字：位於前海寶中區位的中鐵·能建·閱臻府，均價竟然只要約8.86萬/㎡。在這個地段，8.86萬/㎡是什麼概念？周邊新房均價已經去到12-15萬/㎡，二手房前海時代二期CEO公館成交價在12萬/㎡左右；寶中壹方中心玖譽最新成交價在13萬/㎡上下。為什麼在豪宅全面沖高的大趨勢下，還有這樣的倒掛？原因就是限價，該地塊出讓於2023年，當時附帶了“商品房限價”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價格鎖死在了8.86萬/㎡的價格線。它不僅是一線城市裡極其罕見的限價紅利，更是深圳前海寶中區位、黃金岸線上最後的限價盤、現房銷售項目。對於購房者來說，這確實是一個千載難逢的機會。02超級鄰居決定資產上限投資的真理就是，在正確的時機，用正確的價格，買入正確的資產。從時機來看，聰明資金的流向，就是最精準的風向標。2025年，全國千萬級以上一手豪宅成交突破4萬套。其中，5000萬以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級一手豪宅更是成交了102套，同比增長31%。2025年末，單單深圳灣三個豪宅項目就攬金超300億。2026年一季度，香港一手住宅實際成交創2013年以來新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創下2008年以來的極值。二手市場同樣在3月創下近56個月的新高。財富的法則是向下傳導的，春江水暖永遠是塔尖先知。從價格來看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。縱觀全球核心城市的房地產發展史，幾乎無一例外，都是在經濟周期的震盪中完成價值回升。美國在2008年次貸危機後，核心城市迎來長達十餘年的大牛市；日本東京等核心區域，房價早已走出陰霾，甚至屢創歷史新高；中國香港也是如此，最近房地產市場再度升溫，中原地產創始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。反觀當下的中國一線城市，儘管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報率的攀升、國央企的重倉、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場觸底的訊號。當同等核心地段的新盤都在向15萬+甚至20萬+的天花板發起衝擊時，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個8.86萬的價格。當年的商品房限價政策，如今卻變成了買房人資產的“護城河”。從資產來看，你的鄰居，往往決定你的資產上限。你的資產價值，很大程度上取決於你的鄰居。尤其當這個鄰居，是能不斷製造財富的超級企業。這個邏輯，在全球都成立。Google總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，輝達總部所在的Santa Clara，今天住宅價格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房價約197萬美元，Cupertino約304萬美元，Santa Clara約170萬美元。如果有機會和中國市值最高的網際網路企業之一的騰訊做鄰居，你願意嗎？騰訊目前市值約4兆元人民幣，體量已經超過很多強二線城市全部上市公司的總市值。閱臻府和騰訊全球總部對望，直線距離約1km。當騰訊“企鵝島”即將全面啟動，能與這樣一個富可敵城的“超級企業”做長期的鄰居，這直接決定了資產價格的上限。03決定長期價值的是土地或許有人喜歡8.86萬/m²的價格，但糾結於“新規產品”。事實上，房地產市場有一個很殘酷、也很真實的規律：普通地段拼產品，核心地段拼土地。在普通類股，產品力強弱往往直接決定去化；但在核心類股，產品更多決定短期熱度，真正決定長期價值底座的，還是土地稀缺性、資源佔位和生活方式承載力。紐約740 Park Avenue，這是一棟建於1930年前後的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級地址之一。真正支撐這類物業價格的，從來不只是房子本身，而是它所佔據的土地、視野、身份象徵和城市資源。因為產品會老，審美會變，戶型會迭代，規則會更新。但真正稀缺的城市中心、超級企業鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難複製的。用8.86萬/m²的均價，買入閱臻府的土地稟賦，這個機會極為珍貴。打個比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬/m²的價格都不一定買得起這塊地的樓麵價。擁有了閱臻府，就擁有了世界級的城市會客廳資源。項目到11號線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號線/28號線(規劃）/15號線首條“環形”地鐵（建設中），同時享受4城軌+3高速+2碼頭+1機場+1樞紐多維交通。128米高的“灣區之光”摩天輪，不僅以國內首個迴旋式大轎廂的姿態，重新定義了大灣區天際線，更化作了這片海灣日夜流轉的溫柔坐標。摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。全國最大的戶外水上舞台——歡樂劇場，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。全球最大單體書城——灣區書城，則讓這片海岸在商業與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉澱審美的靜謐所在。濱海藝術中心，以持續上演的高規格劇目，把高水準的藝術現場帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國際一線核心城區的審美濃度。再向城市內部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個孤立地標，而是這些高能級配套彼此交織之後，共同構成的一種生活質地。示意圖從繁華CBD走進閱臻府，你會發現它在生活質感上營造的動人之處。遠遠眺望閱臻府，大面積的玻璃幕牆，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個建築顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。效果圖車子緩緩駛入地庫，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。穿過大堂步入園林，你會感受到一種奢侈的“浪費”。在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱於綠意中的森境會客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著雲影的天際泳池，空氣裡瀰漫著如同高定度假酒店般的鬆弛感。實景圖因為整個小區做的是純粹的108-143m²純四房，天然過濾了圈層。樓棟之間錯落排布，當你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無遮擋的270°環幕海景無聲的鋪展在眼前。你不需要去刻意尋找風景，因為你已經站在了風景的中心。實景圖，以實際交付為準位於前海寶中極核，黃金岸線上最後的限價盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無保障/回遷，現房銷售。現在不到900萬，就能佔據這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機會錯過真的沒有了。 (劉曉博說財經)

樓市歲歲更迭，行情起落終會翻篇但從過去的資料中看到什麼很重要一些巨量資料背後的趨勢其實說明了一些底層的變化最近我查閱了小胖看房對於上海樓市資料的一些回顧復盤了購房者、市場、供給側的改變，有一些訊號還是挺耐人尋味的01、上海的土著購買佔比開始下滑這個資料表現主要基於新房認購資料顯示的身份證指標我們將310定義為上海土著其他非310為外地和新上海人2025年是上海新房市場的小年，不論供應量還是成交量都不大但是整體的供求關係還是比較平衡的供應和成交都在4萬套左右，這也顯示了市場資料的健康但是在這樣的市場資料下310的資料的市場佔比只有37%這個資料相比較2020,2021,2022的42%、48%、42%都要比較明顯地下滑要知道那幾年也算上海樓市的大年，但是310的佔比還是比較堅挺的當然這個資料的下滑本質上是因為兩件事情第一是上海最近三年的落戶人數有明顯的放大最近五年每年都有7萬左右的外地人轉為上海戶籍成為新上海人，這個資料還是變化的挺大的在2019年之前，平均每年落戶上海的人數都在一萬人左右這部分的人的補充也確實夯實了上海的需求和購買力第二也是因為最近幾年上海高端市場的放量以及買房門檻的降低開始吸納了全國需求進入上海3000萬以上的購買力吃掉了全國的半壁江山這個比例也是吃驚的某種程度上上海成為全國有錢人眼中樓市最好的城市這一點毋庸置疑不論如何，全國範圍內的輻射已經成為上海新房必須要有的意識02、這可能需要改變操盤手對於地段的認知這個趨勢之後帶來什麼樣的變化本質上是對於每個項目的地段價值要重新定義這件事很重要特別是最近上海越來越多的風貌別墅產品的面世，對於這一類產品到底在地段上應該怎麼認定屬於給有地緣情結的土著，還是給全國購買力進入上海核心區的資產到底是賣給土著還是賣給新貴這需要清晰的判定也需要某種魄力和決斷定位不精準很有可能導致想買房的人可能看不到這個項目另外一些公寓類產品當體量較大，過程中也有可能進入被迫換客戶的層面講一個例子上海市中心有一個網紅高層項目，開盤的地段概念主打區域成熟和生活配套然後第一波開盤順利圍繞著土著去化成功但是後續加推發現土著儲備不足啟動管道之後發現，全國外地的客戶開始增加在面對這種情況就需要對於地段價值重新調整後來我就看到操盤手將地段轉換為：上海新中心之類的定義只有這樣的定義全國客戶才會接受並且認同所以在上海的操盤手，有沒有地段的雙向表達能力就成為未來的關鍵這個能力是統一的不要覺得會不會市中心的地塊就會好一點確實市中心的項目，310客戶比例會相對高一點但是也只有40%換句話來說，趨勢已經註定03、而且客群全國化也不是所謂的江浙滬很多人覺得上海外地的購買力主要來自江浙滬這一點沒錯但是這個絕對優勢也發生了明顯的下滑上海江浙滬的購買比例從2021年的72%，如今已經下滑到60%這個趨勢本質上也確定了上海樓市的客群全國化這個基本面所有省份中，江蘇的身份比例最高12.7%第二是浙江，接近8%另外值得注意的是外省市中，山東來到了第五名也是前五中離上海最遠的省份了過去一年有1278個山東人買在上海，比例達到3.9%然後大家都覺得購買力比較強的北京，一年只有55個人買在上海整個廣東省一年也只有186個人買在上海不同區域的人對上海的態度還是有分歧的然後有趣的是，整個江蘇和浙江，買的最多的兩個城市，分別是南通+鹽城以及溫州+紹興都不是省會城市也不是我們常規眼中經濟最發達的城市客戶變得越來越細碎分化，需要操盤手更多的低頭做細活的能力04、上海不同區的置業邏輯也不一樣上海不同區的買房意願也不太一樣上海買房意願最大的區是浦東新區，一年有1943人買房隨後是黃浦、靜安以及寶山，分別都有一千多人買房但是從絕對比例上來看黃浦區人的購買意願是最高的，一年有1248人在買房但是有趣的是，這兩年其實也是黃浦供應量集中放量的兩年但是黃浦人更多的是，買出去這1248人裡面，選擇買在黃浦的只有102人更多的是選擇買在浦東417人，買在寶山177人，買在楊浦118人對楊浦濱江比較熱衷中海雲邸玖章；本區內主要買的是上海壹號院，黃浦客戶貢獻41組認購另外，黃浦區還有一個非常有趣的資料，就是黃浦區的二手房非常不活躍過去一年上海二手房成交了22萬套，整個黃浦區的成交套數只有3307套成交墊底甚至崇明的二手房成交量都要大過黃浦，一年賣掉了5297套所以黃浦區項目的操盤手加油，努力把購買力留在黃浦，復興黃浦黃浦的人均GDP可以說是超越香港等級的存在，一定有潛力可挖那對區域情結最重的區域是那裡，主要還是在郊區奉賢和松江的小夥伴最喜歡買在本區，有接近72%-73%的人都在本區置業但是郊區有個地方的客戶比較有趣，那就是青浦青浦身份證的土著，只有10%的比例留在青浦，大部分都出去了，這個是不是也挺有趣所以客群的購買邏輯也發生很大的變化05、二手市場也存在一定程度的錯配二手市場就簡單聊聊上海的2025年二手市場的表現非常不錯，成交量22萬套的房子是最近四年最好的一年但是整個市場的供求中環以內的成交比例上升明顯，達到了30%的份額對應的郊區二手房的比例開始下滑同步對應的整體成交50平米的以下的房子比例有放大，來到了17.2%然後200萬以下的二手房佔比達到44%從這幾個資料交叉證明了目前二手市場流動的就是老破小甚至可以說是極小的老破小另外在整個供給側還有一個訊號挺有趣上海掛牌房子的主力總價，600萬以下佔到了75%但是市場成交的主力總價段，500萬以下佔到了75%這就說明這某種程度上的供需錯配大家買的都是相比較掛牌的要便宜所以大家要麼傾向於往下購買，要麼選擇說服房東降價銷售但這樣的波動也啟動了市場需求，以價換量在這一年也是成功的，市場流動性開始活躍06所以今天我們面對的是一個什麼樣的市場那怕同樣在上海現在的客群可能更加全國化，更加多元化那怕是在上海，區與區的流動也變得越發明顯這也就意味著客戶來源越來越豐富，操盤手眼中的客戶會越來越陌生但是本質上也在提供了更多可能有更多管道更多方向的個體未來有可能成為我的客戶不過隨之而來又一個核心問題：應該用什麼樣的產品來面對這樣的客群較為複雜的客群一定需要用更為周全的產品來面對而這周全不是說著中庸或者均好而是如同木桶原理一般不能存在明顯的短板與此同時還需要有異常突出的一塊能夠讓使用者清晰的感受到與此同時每個單盤還要善於表達不痛不癢的介紹完自己，這種類似徵婚啟事般的溝通方式，毫無疑問讓人無感就如同相親角裡你看到的全是完美的介紹讓人覺得無感和空虛一次好的表達應該更加接近於寫情書把自己一個特質寫生動寫清楚，喜歡的人自然會被吸引（別問我為什麼這麼懂）畢竟一個項目，只要找到500個人認同就可以了所以這是一場產品定位和行銷傳播的重新模擬考，面對客戶訴求變化必須要做的改變客戶變得不一樣了，從一開始我們就要打心裡這麼認為 (真叫盧俊)

“10萬+”樓盤周末要排隊看，開發商宣佈收回部分優惠；二手房成交量每周都在創新高，小區裡周末看房人多了起來，普普通通的中介團隊3月賣了108套房⋯⋯3月29日，上海某高端樓盤銷售現場 包晶晶 攝熟悉的味道又回來了。“實在對不起，今天客人太多，怠慢了。”3月的最後一個雙休日，《每日經濟新聞》記者來到上海楊浦濱江類股的中海雲邸玖章，而在見到置業顧問彭源（化名）之前，已經喝了一小時咖啡。“但是請再等一等，還有三組家庭，咱們一起介紹。”在等待的一小時裡，記者觀察到，接待區域的位置始終坐得滿滿噹噹，有些家庭在挑選樓層、對比價格，有些家庭忙著簽署檔案。排隊看房、優惠即將收回新房開盤售罄重現上海在彭源的帶領下，4組家庭共同穿行於展示區、實景會所、園林景觀和樣板房，像一個小型旅遊團。有趣的是，其他置業顧問也同樣“帶團”參觀。“這段時間人手不夠，只能這樣操作了。”彭源解釋。儘管這個“10萬+”的項目一套房1000萬元起步，僅個別房源900萬元左右，但同行的一對夫婦還是認為應該選擇146平方米的戶型。“前段時間兒子來看過了，今天我們再來看看。”這對夫妻對置業顧問說。他們夫妻倆帶著把關的心態詳細詢問了房屋各個細節，並且細心地開窗查看周邊城市介面、道路情況，與手機地圖裡的路名一一仔細核對，確定了房前屋後的所有建築主體，才滿意地點點頭。同行的江先生表示，原先並沒有買房打算，最近行情好，就過來看看，沒想到現在的新房產品完全不一樣了，會認真考慮置換新房。“4月1日起，所有在售房源優惠回收0.5%。”位於上海內環內的保利外灘曜、外灘啟PARK77兩個項目的行銷中心，大螢幕上列出了一房一價表，並預告將收回部分優惠。記者進入行銷中心，正巧遇到一組客戶下單後“砸金蛋”。接待區域臨時改造成了簽約中心，每張桌子前都有客戶簽約或辦理手續。外灘曜二批次踏准了小陽春的節奏。據項目官方微信公眾號資訊，認購首日8小時內認購率即突破100%，開盤當日二批次即去化超93%。上海近郊和遠郊，出現了久違的“開盤售罄”：3月18日，中建東孚中環麓島官宣二批次開盤，所推房源全部售罄。嘉定南翔的華潤置地時代雲境3月下旬開盤，110套房源共吸引了121組認購，這個均價約5.7萬元/平方米的項目，開盤當天去化超90%，次日即告售罄。同類股另一個已經進入現房銷售階段的樓盤也同樣火熱，行銷人員告訴每經記者：“3月份接待了大約1000組客戶，並且持續有成交，優惠力度也比較大，因此目前只剩下極少量的尾盤。”事實上，上海市場在傳統淡季也並不平淡，而年後“滬七條”又讓樓市提前點燃了“小陽春”。據中指研究院，整個一季度，上海新房TOP20項目合計銷售金額達到了254.9億元。其中，前三名合計銷售額就超過百億元，沄啟濱江、安瀾上海、時代之城分別達到40.2億元、30.9億元和30億元。中指研究院上海分析師張翔分析稱：“近期上海供需保持平衡，以3月為例，新房成交2270套，當月供應2181套，呈現供小於求的平衡格局，新房住宅均價63185元/平方米，環比微漲0.33%，保持平穩。”從成交面積變化來看，據上海中原地產，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環比增加251.6%。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“雖然成交資料沒有超過去年同期，但來客來訪等前端指標都不錯，供應節奏偏慢且大部分項目單次投放依舊不多，牽制了成交發揮。‘滬七條’給剛需以及首次改善客群帶來消費上的提振，尤其是外環周邊的樓盤效果最明顯。二手房市場中的部分賣家都是潛在的消費者，隨著供應陸續到位，4月市場還會有不錯表現”。3.1萬套！3月二手房量價齊升平均成交周期縮短至39天資料顯示，3月最後一天，上海二手房成交1037套，既是月內第3次工作日成交超千套，也是這3天中成交量最大的。隨著月末網簽持續“翹尾”，全市二手房成交量達到3.1萬套，不僅同比增長6%，更較1月大幅增長37%。據多家機構統計，3月上海二手房成交量已經創下近5年新高。記者曾在3月份多次走訪上海各區房地產交易中心。3月15日，記者在浦東新區不動產登記交易大廳看到，截至中午12點，41個辦事窗口共放號423個，受理數量達到417個，其中“繳稅並行證”已經辦理160組。藉著“小陽春”的暖風，在上海只有4家門店、70多名員工的印居房地產，3月份實現了108單（含新房）的戰績。和傳統的中介門店有所區別的是，他們更多借助各大視訊平台的流量獲客。經過近幾個月持續高位放量之後，上海二手房市場終於迎來了“量價齊升”。上海鏈家資料顯示，3月二手房價格指數環比上漲1%，這是走穩回升的積極訊號。與之同步的是買家的熱情。鏈家資料顯示，自“滬七條”新政發佈以來，買方入市意願積極，2025年6月平均成交周期為49天，至今年3月平均成交周期已縮短至39天。伴隨成交放量，上海外環外區域庫存去化壓力得到有效緩解，市場逐漸從前期“去庫存”階段轉向供需動態平衡的修復期。而市場各方的反應比統計資料更靈敏。“滬七條”新政發佈後不久，一直在觀望學區房的藍女士頻繁光顧中介門店。她曾告訴記者，“聽說‘滬七條’公佈一周之內，明珠（學校）附近的學區房成交了差不多20套，現在單價已經漲了5000元（每平方米）左右。這幾天又去福外（學校）附近轉了轉，那幾個對口小區單價也漲了5000元~10000元，我很糾結上那個‘車’”。“3月二手房市場小陽春成色十足，成交資料印證了市場信心的強勢回歸。而作為先行指標的帶看量，比1月也取得28%的增長，為後續成交提供了有力支撐。而新政有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續發酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中邁入良性循環的復甦通道。”上海鏈家研究院負責人李根通表示。(每日經濟新聞)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

011、新房在漲，二手在跌，樓市分化徹底撕開了你可能聽過一個說法叫做：“房價一旦上漲，就不會是溫柔地上漲，而是突然猛漲幾步。”現在回頭看這句話還真有點意思。據中指研究院的資料，全國100個城市11月的新房均價漲了0.37%，看起來不多，但同比卻漲了2.68%。這可是在大家都以為樓市“涼透了”的大背景下。再看看表現突出的幾個城市：上海漲了1.39%杭州漲了1.27%成都、寧波、合肥、青島……都在漲！而另一邊二手房徹底“躺平”了：已經連續43個月在跌！11月環比又跌了0.94%，跌得最多的是南京，直接下了1.83%，簡直像“跳崖”。這不是正常的市場調整了，這是冰火兩重天。022、成交資料一對比，買房的人和賣房的人情緒差太多了我們再看看成交量的變化，新房那邊因為年底沖業績，開發商花樣百出地搞促銷，成交量稍微有點回暖。像上海、深圳、杭州這些城市，11月新房成交量都是環比上漲的。但二手房這邊就慘了，掛了那麼多房子，真想賣出去，價格必須砍。問題是你砍了，人家還嫌不夠低。房東捂著不肯賣，買家觀望不願買，誰都不想先動手。你問中介，他會告訴你：現在的成交基本都是靠“以價換量”。換句話說，想賣就得割肉。033、為何房價總是“一動就猛”？這背後其實有邏輯的很多人不理解，為什麼房價好像都是這樣的節奏：“跌得慢、漲得快”？說白了就是政策、情緒、資金在一起攪動時，市場一下子就上來了。尤其是新房市場這幾年庫存壓得開發商喘不過氣，一旦訊號出來、有錢人進場，房價拉升就會很快。你可能記得2016年、2020年的行情，那時候也是在“調整期”之後突然起飛的。現在有沒有一點像那味了？044、有人還在觀望，有人已經偷偷抄底了如果你以為大家都在“等等看”，那你就真的錯了。已經有三類人開始動了：剛需使用者：價格差不多，利率也降了，不等了，買！投資客：手裡的錢從股市和黃金撤出來，找出口。機構資金：一些城市核心區域的優質房源，正被“暗中吸籌”。說白了錢從來沒停過，它只是在尋找新的出口。現在利率低、存款不划算，資金自然要流向更抗通膨的資產。055、二手還在跌，是不是意味著底還沒到底？其實二手房繼續下跌，不代表整個樓市沒底，而是說明：“新房和二手房已經完全分裂成兩個世界。”新房有政策護盤、有開發商帶節奏，而二手房，是最真實的市場反應，誰不想虧少點就趕緊賣。所以接下來可能會看到這樣的局面：新房價格繼續撐住甚至小漲；二手房繼續跌，但成交量慢慢恢復；真正的“底部”不是某個價格，而是成交開始動起來的那一刻。066、政策一直在放水，信心或許也快回來了你看最近這些政策動作：各地限購在放鬆，首付比例也在下調；房票安置、收儲托底、銀行自銷房，手段層出不窮；房貸利率基本打到歷史低位。再看看香港，樓市早在5月就開始反彈，房價連漲5個月，信心傳導回內地只是時間問題。中央的定調也很清晰：“支援剛性和改善性住房需求”，方向沒錯，關鍵是你能不能看懂。07這一次的樓市和以往不一樣了。不是集體暴漲，而是分化、結構性機會。你問現在是不是買房的時機？我說答案因人而異，但機會真的在浮現。只怕你還在等“谷底”，人家已經在谷底撿到金子了。 (知理樓市)

10月20日，中國國家統計局公佈的全國房地產市場基本情況顯示，1-9月份，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。開發投資增速跌幅連續擴大具體來看，房地產開發投資增速方面，累計同比跌幅再擴大。資料顯示，1-9月份全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進建議，地方要穩定投資，尤其是警惕其對於固定資產投資的拖累。各地可適當微調保障房供應和二手房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價格、高得房率”的產品供給，讓房企圍繞這個主攻難題，促使供地和規劃政策最佳化，真正促進房地產開發投資具有走穩的紮實基礎。房屋新開工和竣工面積方面，新開工面積指標有所改善，竣工面積指標跌幅明顯縮小。資料顯示，1-9月份房地產開發企業房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積31129萬平方米，下降15.3%。其中，住宅竣工面積22228萬平方米，下降17.1%。據嚴躍進透露，一些房企項目預售標準有所放寬，使得新開工的積極性增大，對房企資金回籠具有更好的支援。同樣，竣工指標具有持續改善的基礎，也是源於融資協調機制和白名單機制在積極發揮效應。四季度要持續做好竣工工作，尤其是確保實打實地交付樓盤，並要把“好房子”和“好物業”的理念融入其中，真正增強老百姓對保交房工作的信任和支援。從到位資金情況來看，指標繼續下降。1-9月份房地產開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，中國貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。嚴躍進認為，近期要適當關注新的動向，比如說外資投資中國房地產方面的約束減少，而且各地專項債等還在持續發力，這都可以為房企等增加更多的資金來源。另外，各地在項目預售方面要進一步做最佳化，總的原則是要加快項目資金回籠。新房單月銷售環比大增新房銷售方面，同比累計跌幅有所擴大，環比呈現大幅增長態勢。根據中國國家統計局資料，1-9月份新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。嚴躍進表示，銷售是行業提振的生命線，銷售不景氣會拖累各類指標。當然從實際觀察看，價格到位或得房率比較好的項目銷售還不錯，但其他項目要適當關注新產品。比如，對於尾盤銷售，各地要持續關注銷售技巧，尤其是在定價、全裝修等方面落實最佳化工作，促進尾盤加快去化。從商品房單月銷售情況來看，環比大幅增長，超過年內月度平均水平。根據中國國家統計局資料測算，9月新建商品房銷售面積8531萬平方米，環比增長48.52%，同比下降11.89%；新建商品房銷售額8025億元，環比增長47.27%，同比下降12.36%。商品房庫存方面，連續7個月減少。截至9月末，商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米。其中，住宅待售面積39937萬平方米，減少292萬平方米。在嚴躍進看來，目前待售面積的質量更好。一方面，部分項目已經融入了“好房子”或高品質住宅的規劃內容，使得庫存品質更高。另一方面，很多屬於現房模式，使得認購的積極性更大。而且部分房企創新了行銷方式，比如說對新房項目增加了“五恆系統”，部分落實了“試住新房”等內容，使得產品和購房者走得更近，有助於更好的消化產品。市場仍處於深度調整過程中整體來看，今年前9月房地產市場處於深度調整過程中，這也意味著各地重視市場穩定工作的重要性和迫切性。對此，易居研究院認為，市場存在割裂的情況，不是簡單的分化現象。所以要求從產業鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量問題。另外，要宣傳好住房產品持續向好的新形勢，現在房價泡沫有所減少，認購性價比更高，同時產品設計和戶型更好。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點匯入到止跌回穩的鞏固過程中，使得今年四季度房地產工作圓滿收官。 (中房網)

你是不是也發現了最近房價的“堅挺”其實挺得有點假。利多不停，利率也在降，但房子卻還是賣不動，成交量一看冷得很。但你要說房價真跌了嗎？好像也沒有完全崩盤。真相是房價並不是靠市場“自然堅挺”，而是靠開發商造出來的“新型房子”在暗地裡強撐。它們有個新名字叫“四代宅”。但其實說白了就是一種“加量不加價”的打法，用超大的贈送面積、超高的得房率，還有露台、會所、泳池、景觀設計來誘惑你出手——總價不變，但你拿到的遠比以前多。看起來房價沒跌，其實實打實地“變相腰斬”了。01一、房價一直跌，可表面上為什麼還“挺得住”？你有沒有發現這兩年房價動不動就傳“走穩了”“要反彈了”，各種利多政策也都在跟上。利率降了，首付降了，限購放開了……可是成交量還在低迷，二手房還在持續下跌。說實話很多人都覺得奇怪：如果真沒人買房，開發商為何不直接降價賣？因為現在的開發商學精了，他們不明降價而是暗中“加量”。什麼叫加量？就是你買一套100平的房子，結果送你20平露台、10平飄窗、5平裝置平台，再加上公攤小、陽台變書房，實際用起來的面積，可能接近130甚至150平。而價格呢？還是你看到的總價200萬。這麼一搞得房率直接從70%飆到130%+。用更低的套內單價，掩蓋表面上沒有降價的事實。房價真的在“偷降”。02二、四代宅是怎麼“偷襲”二手房的？老三代宅100平，套內面積大概也就70平，得房率70%。四代宅呢？同樣是100平，總價也是200萬，但套內你可能能用到130平，得房率130%。相當於什麼？每平米實際只花了1.5萬，而三代宅是2.8萬。這還不是全部。四代宅還順帶給你個大露台、社區會所、花園泳池，甚至還有下沉式書吧、瑜伽房。住進去的人感慨一句：“這不比我那套二手房香多了？”你就說買房的人會怎麼選？03三、開發商不是良心發現，是被市場逼的別看這些四代宅這麼“豪橫”，其實開發商一點都不賺錢，甚至可以說是虧著賣。為何還要搞？因為不搞就更賣不出去。一個做地產的朋友直說，現在做四代宅利潤比以前低多了，光這些贈送面積、公共配套、裝修設計全都要成本。但他也很無奈：“現在不加點料誰還看你的房？一堆人看都不看，直接說不考慮老產品。”所以別覺得開發商在做好事，本質上是市場倒逼他們“加料賣”。而且你有沒有發現新房這麼卷，二手房還怎麼賣？04四、中介已經“用腳投票”了，集體轉向新房說個現實點的。現在房產中介都怎麼幹？帶你看一套二手房跑七八次，看了不滿意就拉倒，還可能跳單，最後成交了還得分公司一杯羹，提成到手沒幾個錢。但如果帶你去看新房，只要你登記資訊，看一遍、簽個合同，就能拿到幾千、幾萬的佣金。甚至有的售樓處還給中介“特別獎勵”——帶來一個客戶成交就給現金。你說這種情況中介還願意帶你看二手房嗎？他們不說話，但行為已經說明一切。只要中介不推二手房，市場就冷一半。05五、四代宅越火，二手房就越難賣我們來算一筆帳。三代宅總價200萬，套內面積75平，套內單價26666元。四代宅也是200萬，套內面積130平，套內單價15384元。對比一下差了將近40%。而且新房環境好、裝修新、還不用繳個稅增值稅等等，一對比買新房的性價比簡直高到離譜。於是你會發現現在很多看二手房的人嘴裡說著“挺喜歡”，其實心裡已經在拿新房對標壓價。“你這要價200萬，但我去看隔壁新盤也才200萬，人家還送露台、送裝修，環境還更好。”二手房的房東一聽這話怎麼談？不降價賣不掉；降價又肉疼。所以現在很多二手房乾脆直接“躺平”。06六、不是所有二手房都廢了，但價格肯定撐不住了你可能會問那是不是三代宅就徹底沒用了？不至於。但未來一定會變成“價格窪地”。為什麼？很簡單當四代宅賣200萬時，三代宅就只能賣成100萬才有人願意買。四代宅比的是產品力，三代宅比的是“白菜價”。一旦價格拉開差距，就會有一部分人買帳——比如資金有限的剛需、投資客、收租的。所以說四代宅不會讓三代宅徹底報廢，但一定會讓它“變廉價”。不是沒人買，而是得便宜到你無法拒絕才有人下手。07現在樓市表面上看著風平浪靜，但實際上全靠開發商“花活”在撐著。四代宅只是看起來“價格沒跌”，但實際上已經通過各種方式把真實房價打了個七折八折。這些房子看似貴，其實你能用的面積更多，體驗也更好，關鍵是總價還沒動。而傳統二手房呢？一動不動就只能看著自己被“按在地上摩擦”。未來的趨勢很明顯：結構性價格倒掛會越來越嚴重。你想買房就得明白一個事實：看表麵價格是看不出樓市真相的。只有拆解背後的“得房率”“贈送面積”“總價結構”，你才知道那些房子真的跌了，那些房子只是“裝得住”。別被假象騙了。真正的房價早就悄悄塌了一半。 (知理樓市)

最近，我們盤點過上海新房市場上的很多變化比如洋房、疊墅等斷供已久的產品回歸，還有四五房大戶型和飄窗的增多等等事實上，還有一個新的趨勢在慢慢抬頭那就是越來越多的開發商開始關注電梯了，尤其推崇宣傳“一梯一戶”的概念那麼，這個幾梯幾戶到底是什麼意思？這裡先給大家解釋一下，電梯一般用梯戶比這個數值來衡量，梯戶比=電梯數÷戶數（標準層），大致分成這三種類型：可以看到，別墅、洋房還有小高層等改善類住宅，梯戶比一般較低，在1：1到1：2左右最奢侈的莫過於一梯一戶，每棟樓由1部電梯服務每層1戶業主常見的剛需高層住宅則多是2梯4戶和6戶，也就是一棟樓有2部電梯、每層4戶或者6戶，梯戶比在2：4到2：6之間正因為不同梯戶比帶來不同的居住體驗，影響到舒適度和私密性等問題開發商們在電梯這個細節上也“卷”出了花，設計出了多種電梯獨立入戶的新方法既能降低成本、縮減公攤面積，更是給購房者們帶來了改善新選擇01新房一梯一戶正在成為趨勢在全上海範圍內，儘管目前有著超過1.5萬個住宅小區、高達800多萬套的住宅房源總量據不完全統計，其中只有不到30%的房子是帶電梯的這意味著，能租上或者買到一套電梯房，對大家而言還是頗為奢侈的一件事事實上這麼多年來，上海自帶私家電梯廳、能做到真一梯一戶的房子是少之又少基本都是極少數市區大平層豪宅才有的配置，和絕大多數人都沒有關係2024年以來，多個改善項目也在堅持做“一梯一戶”接下來還有金茂璞元、徐匯嘉佰道等多個“地王”項目，都將帶來此類新房產品除了大平層之外，湯臣君品在浦東金橋打造的平層類產品同樣如此不是什麼刷卡才到某一戶，而是每一戶就是一部獨立的電梯為業主服務湯臣君品戶型動線示意圖而動輒一個小目標的頂豪，打造的大尺度電梯廳更加奢侈不僅僅拘泥在“一梯一戶”，甚至出現了“多梯一戶”，一戶業主可以享受到好幾部電梯的專屬服務以萬科在鉅鹿路推出的新晉豪宅高福雲境為例低區300平大戶型配的是兩梯一戶，高區500多平起步的頂豪直接是三梯一戶主人電梯廳位於平面正中，由玄關步入南北通透的主臥套房，即可享受個人時光保姆則是通過單獨家政電梯入戶，直達保姆房和家政區，與業主的私人空間進行徹底區隔這樣一來每個區域互相聯通，又互不干擾，極大增強了終極改善對隱私性的要求那普通人買房還有沒有辦法，也能買到這樣的專屬電梯廳呢？解決方案就是“類一梯一戶“的創新排布形式這種並非嚴格意義上的“一梯一戶”，而是由開發商們巧妙採用貫通梯、中間隔斷、戶型調整等方法比如兩梯兩戶在中間隔斷，還有一梯兩戶進行雙開門設計等，讓各家業主都能擁有歸家即入戶的專屬體驗保利虹橋和頌IN225就是典型代表每戶與同層另一戶沒有動線交集，可以單獨使用電梯前廳，大大提高了歸家私密感與舒適度保利虹橋和著同樣實現全系配置，保利天奕除小戶型外也都有安排緊隨其後，越秀、寶華、華潤置地等新房項目也開始出現內中外環的多個類股新房都有了獨立電梯廳，不再只是豪宅的專屬特權連不到100平的最小戶型，總價不到600萬的剛需房也能做到可以說，在不久的將來，“類一梯一戶“有可能和全屋飄窗、多陽台一樣成為更多上海新房的標配02這些電梯新設計，給新房產品力帶來了那些改變？首先最顯著的，就是業主歸家動線的變化寶華紫薇花園的業主們打開電梯門，轉個身就回家了，整個流線無比順暢這塊私密性很強的無高差過渡空間，天然成為了入戶玄關的一部分華潤虹橋潤璟，直接做到了純洋房社區的類一梯一戶單部電梯只服務每棟樓6層的12戶業主，由“地庫—大廳—獨立電梯—歸家”平日裡不用和鄰居擠電梯，也不用擔心樓道里人來人往使得業主整體居住動線更加純粹，進一步提升了生活幸福感第二點也很直接，那就是附贈面積的變大大家買房一般都會關注得房率，得房率越高就代表著套內的實用面積就越大，能獲得更多的儲物空間而對於自己家門外的公共空間，有多少能利用的並不清楚上海保利天奕新推出的125平戶型光電梯廳的附贈面積就達到了近10平，四捨五入相當於增加了約6%的得房率和市面上部分140平戶型一樣能打這樣一梯一戶式的私家電梯和獨立玄關入戶業主打上櫃子就能在進自家門前，完成放傘、掛衣、換鞋、清潔等一系列工作還能儲藏不常用的物品，包括大件行李箱、運動器械、兒童玩具等，以及騎行車、滑雪板、高爾夫球杆總之，只要不影響消防安全，完全可以按照自己喜好進行任意佈置歸家的儀式感，還有戶型可以承載的收納，得到了全方位擴張最後，電梯廳的空間也增加了更多人性化的設計萬科中興傲舍的電梯廳，門到牆面的距離被放大到接近3米在容納一個休閒沙發的情況下，依然允許一家人鬆弛的候梯而且加入了藝術元素，業主在等待的過程中也能有足夠的品質感還有杭州沄璟利用極高的窗牆比，結合270度採光面，推出讓人眼前一亮的全明電梯廳牆面不僅預留了擺放藝術品的顯性收納，彰顯業主的藝術品味而且連電插頭都提前做好了，為實際使用考慮的相當周到越秀蘇河和樾府則是給電梯配上了絲綢之路岩板背景牆，還有甲級鑄鋁防火門一步一景，將歸家的儀式感拉到滿分越秀蘇河和樾府實景圖有的新房現在還配上了智能提前呼梯系統讓電梯按需恭候，業主們從此告別了無聊的“等電梯”環節03為什麼開發商開始重視一梯一戶的設計了說實話，新房的梯戶比之所以需要迫切改善最直接原因就是過去主流的100平小三房存在太多痛點在這些剛需高層小區裡，基本都是標準的兩梯四戶一來把最好的資源景觀都給到邊套，中間套很容易南北不通透二來不可避免有消防連廊的設計中間套的衛生間、廚房窗口，都可能對著天井外廊，隱私性和採光都有諸多影響業主的居住體驗打了折扣，中間套淪為了犧牲品，因此在價格上也會略低於邊套通過“類一梯一戶”的結構設計，可以從先天就消除了連廊結構，讓所有業主都能擁有一樣絕佳的居住體驗而站在開發商的角度之前也確實受到多種限制，影響他們去做這種“類一梯一戶”的排布首先就是容積率不允許高容積率時代，土地開發強度越大，房屋的密度也就越高只有增加樓棟的層數和戶數，提高梯戶比，才能在有限的土地上容納更多的住戶，提升單個項目的經濟效益其次就是出於對建築成本的要求低梯戶比需要更多的電梯和樓梯空間，公攤面積普遍超過30%，遠高於普通住宅這就意味著在同樣的容積率條件下，開發商為了打造“一梯一戶”只能減少總的戶數、提高單套住宅的面積和價格，甚至還要提高物業的維護費用，也就成了豪宅客戶的改善特權但是到了此時此刻，我們看到樓市出現了巨大轉變，總體從“剛需為王”向“改善當道”轉變不僅是全國的容積率都開始下降了各地土拍市場上有了更多低密地塊的出讓今年3月初容積率2.0以下的在售地塊佔比高達44%，為近四年新高新房也變成了“產品力”大比拚新實施的《住宅設計規範》就明確指出，總層數在12層以上的住宅，每棟樓的電梯數量不能少於兩部各地的住房新規進一步給了像四代宅這樣全新產品的巨大發揮空間，其最突出的特點就是得房率超過100%而電梯廳的革新，正是對實際可用面積的極大提升讓業主有了更多的獨立空間，也給每套房子都擴充了玄關部分從改善豪宅到剛需小戶型，都越來越多的出現了“一梯一戶”的設計再跟全屋飄窗、四五房的大戶型組合在一起，別提吸引力有多大了，和二手房的差距可以說是天翻地覆04在高層住宅林立的今天，越來越多的人發現電梯不僅是垂直交通工具更是生活品質的試金石，能夠真正成為自己家的一部分因此現在的新房電梯廳都在政策允許的範圍內，不斷迭代升級，讓自己的產品在市場上保持足夠的競爭力不過，電梯後續還要“管得好”，和小區公區的保養一樣都離不開物業的支撐更要提醒大家在買房之前，一定要認清自身是否對電梯有追求畢竟一分價錢一分貨，電梯房確實也貴一些，需要為不低的房價和物業費買單這樣才能買到一個品質和性價比兼顧平衡的家 (真叫盧俊)