“10萬+”樓盤周末要排隊看，開發商宣佈收回部分優惠；二手房成交量每周都在創新高，小區裡周末看房人多了起來，普普通通的中介團隊3月賣了108套房⋯⋯3月29日，上海某高端樓盤銷售現場 包晶晶 攝熟悉的味道又回來了。“實在對不起，今天客人太多，怠慢了。”3月的最後一個雙休日，《每日經濟新聞》記者來到上海楊浦濱江類股的中海雲邸玖章，而在見到置業顧問彭源（化名）之前，已經喝了一小時咖啡。“但是請再等一等，還有三組家庭，咱們一起介紹。”在等待的一小時裡，記者觀察到，接待區域的位置始終坐得滿滿噹噹，有些家庭在挑選樓層、對比價格，有些家庭忙著簽署檔案。排隊看房、優惠即將收回新房開盤售罄重現上海在彭源的帶領下，4組家庭共同穿行於展示區、實景會所、園林景觀和樣板房，像一個小型旅遊團。有趣的是，其他置業顧問也同樣“帶團”參觀。“這段時間人手不夠，只能這樣操作了。”彭源解釋。儘管這個“10萬+”的項目一套房1000萬元起步，僅個別房源900萬元左右，但同行的一對夫婦還是認為應該選擇146平方米的戶型。“前段時間兒子來看過了，今天我們再來看看。”這對夫妻對置業顧問說。他們夫妻倆帶著把關的心態詳細詢問了房屋各個細節，並且細心地開窗查看周邊城市介面、道路情況，與手機地圖裡的路名一一仔細核對，確定了房前屋後的所有建築主體，才滿意地點點頭。同行的江先生表示，原先並沒有買房打算，最近行情好，就過來看看，沒想到現在的新房產品完全不一樣了，會認真考慮置換新房。“4月1日起，所有在售房源優惠回收0.5%。”位於上海內環內的保利外灘曜、外灘啟PARK77兩個項目的行銷中心，大螢幕上列出了一房一價表，並預告將收回部分優惠。記者進入行銷中心，正巧遇到一組客戶下單後“砸金蛋”。接待區域臨時改造成了簽約中心，每張桌子前都有客戶簽約或辦理手續。外灘曜二批次踏准了小陽春的節奏。據項目官方微信公眾號資訊，認購首日8小時內認購率即突破100%，開盤當日二批次即去化超93%。上海近郊和遠郊，出現了久違的“開盤售罄”：3月18日，中建東孚中環麓島官宣二批次開盤，所推房源全部售罄。嘉定南翔的華潤置地時代雲境3月下旬開盤，110套房源共吸引了121組認購，這個均價約5.7萬元/平方米的項目，開盤當天去化超90%，次日即告售罄。同類股另一個已經進入現房銷售階段的樓盤也同樣火熱，行銷人員告訴每經記者：“3月份接待了大約1000組客戶，並且持續有成交，優惠力度也比較大，因此目前只剩下極少量的尾盤。”事實上，上海市場在傳統淡季也並不平淡，而年後“滬七條”又讓樓市提前點燃了“小陽春”。據中指研究院，整個一季度，上海新房TOP20項目合計銷售金額達到了254.9億元。其中，前三名合計銷售額就超過百億元，沄啟濱江、安瀾上海、時代之城分別達到40.2億元、30.9億元和30億元。中指研究院上海分析師張翔分析稱：“近期上海供需保持平衡，以3月為例，新房成交2270套，當月供應2181套，呈現供小於求的平衡格局，新房住宅均價63185元/平方米，環比微漲0.33%，保持平穩。”從成交面積變化來看，據上海中原地產，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環比增加251.6%。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“雖然成交資料沒有超過去年同期，但來客來訪等前端指標都不錯，供應節奏偏慢且大部分項目單次投放依舊不多，牽制了成交發揮。‘滬七條’給剛需以及首次改善客群帶來消費上的提振，尤其是外環周邊的樓盤效果最明顯。二手房市場中的部分賣家都是潛在的消費者，隨著供應陸續到位，4月市場還會有不錯表現”。3.1萬套！3月二手房量價齊升平均成交周期縮短至39天資料顯示，3月最後一天，上海二手房成交1037套，既是月內第3次工作日成交超千套，也是這3天中成交量最大的。隨著月末網簽持續“翹尾”，全市二手房成交量達到3.1萬套，不僅同比增長6%，更較1月大幅增長37%。據多家機構統計，3月上海二手房成交量已經創下近5年新高。記者曾在3月份多次走訪上海各區房地產交易中心。3月15日，記者在浦東新區不動產登記交易大廳看到，截至中午12點，41個辦事窗口共放號423個，受理數量達到417個，其中“繳稅並行證”已經辦理160組。藉著“小陽春”的暖風，在上海只有4家門店、70多名員工的印居房地產，3月份實現了108單（含新房）的戰績。和傳統的中介門店有所區別的是，他們更多借助各大視訊平台的流量獲客。經過近幾個月持續高位放量之後，上海二手房市場終於迎來了“量價齊升”。上海鏈家資料顯示，3月二手房價格指數環比上漲1%，這是走穩回升的積極訊號。與之同步的是買家的熱情。鏈家資料顯示，自“滬七條”新政發佈以來，買方入市意願積極，2025年6月平均成交周期為49天，至今年3月平均成交周期已縮短至39天。伴隨成交放量，上海外環外區域庫存去化壓力得到有效緩解，市場逐漸從前期“去庫存”階段轉向供需動態平衡的修復期。而市場各方的反應比統計資料更靈敏。“滬七條”新政發佈後不久，一直在觀望學區房的藍女士頻繁光顧中介門店。她曾告訴記者，“聽說‘滬七條’公佈一周之內，明珠（學校）附近的學區房成交了差不多20套，現在單價已經漲了5000元（每平方米）左右。這幾天又去福外（學校）附近轉了轉，那幾個對口小區單價也漲了5000元~10000元，我很糾結上那個‘車’”。“3月二手房市場小陽春成色十足，成交資料印證了市場信心的強勢回歸。而作為先行指標的帶看量，比1月也取得28%的增長，為後續成交提供了有力支撐。而新政有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續發酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中邁入良性循環的復甦通道。”上海鏈家研究院負責人李根通表示。(每日經濟新聞)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

011、新房在漲，二手在跌，樓市分化徹底撕開了你可能聽過一個說法叫做：“房價一旦上漲，就不會是溫柔地上漲，而是突然猛漲幾步。”現在回頭看這句話還真有點意思。據中指研究院的資料，全國100個城市11月的新房均價漲了0.37%，看起來不多，但同比卻漲了2.68%。這可是在大家都以為樓市“涼透了”的大背景下。再看看表現突出的幾個城市：上海漲了1.39%杭州漲了1.27%成都、寧波、合肥、青島……都在漲！而另一邊二手房徹底“躺平”了：已經連續43個月在跌！11月環比又跌了0.94%，跌得最多的是南京，直接下了1.83%，簡直像“跳崖”。這不是正常的市場調整了，這是冰火兩重天。022、成交資料一對比，買房的人和賣房的人情緒差太多了我們再看看成交量的變化，新房那邊因為年底沖業績，開發商花樣百出地搞促銷，成交量稍微有點回暖。像上海、深圳、杭州這些城市，11月新房成交量都是環比上漲的。但二手房這邊就慘了，掛了那麼多房子，真想賣出去，價格必須砍。問題是你砍了，人家還嫌不夠低。房東捂著不肯賣，買家觀望不願買，誰都不想先動手。你問中介，他會告訴你：現在的成交基本都是靠“以價換量”。換句話說，想賣就得割肉。033、為何房價總是“一動就猛”？這背後其實有邏輯的很多人不理解，為什麼房價好像都是這樣的節奏：“跌得慢、漲得快”？說白了就是政策、情緒、資金在一起攪動時，市場一下子就上來了。尤其是新房市場這幾年庫存壓得開發商喘不過氣，一旦訊號出來、有錢人進場，房價拉升就會很快。你可能記得2016年、2020年的行情，那時候也是在“調整期”之後突然起飛的。現在有沒有一點像那味了？044、有人還在觀望，有人已經偷偷抄底了如果你以為大家都在“等等看”，那你就真的錯了。已經有三類人開始動了：剛需使用者：價格差不多，利率也降了，不等了，買！投資客：手裡的錢從股市和黃金撤出來，找出口。機構資金：一些城市核心區域的優質房源，正被“暗中吸籌”。說白了錢從來沒停過，它只是在尋找新的出口。現在利率低、存款不划算，資金自然要流向更抗通膨的資產。055、二手還在跌，是不是意味著底還沒到底？其實二手房繼續下跌，不代表整個樓市沒底，而是說明：“新房和二手房已經完全分裂成兩個世界。”新房有政策護盤、有開發商帶節奏，而二手房，是最真實的市場反應，誰不想虧少點就趕緊賣。所以接下來可能會看到這樣的局面：新房價格繼續撐住甚至小漲；二手房繼續跌，但成交量慢慢恢復；真正的“底部”不是某個價格，而是成交開始動起來的那一刻。066、政策一直在放水，信心或許也快回來了你看最近這些政策動作：各地限購在放鬆，首付比例也在下調；房票安置、收儲托底、銀行自銷房，手段層出不窮；房貸利率基本打到歷史低位。再看看香港，樓市早在5月就開始反彈，房價連漲5個月，信心傳導回內地只是時間問題。中央的定調也很清晰：“支援剛性和改善性住房需求”，方向沒錯，關鍵是你能不能看懂。07這一次的樓市和以往不一樣了。不是集體暴漲，而是分化、結構性機會。你問現在是不是買房的時機？我說答案因人而異，但機會真的在浮現。只怕你還在等“谷底”，人家已經在谷底撿到金子了。 (知理樓市)

10月20日，中國國家統計局公佈的全國房地產市場基本情況顯示，1-9月份，全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%。開發投資增速跌幅連續擴大具體來看，房地產開發投資增速方面，累計同比跌幅再擴大。資料顯示，1-9月份全國房地產開發投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進建議，地方要穩定投資，尤其是警惕其對於固定資產投資的拖累。各地可適當微調保障房供應和二手房源利用等政策，集中精力研究“好地段、低價格、高得房率”的產品供給，讓房企圍繞這個主攻難題，促使供地和規劃政策最佳化，真正促進房地產開發投資具有走穩的紮實基礎。房屋新開工和竣工面積方面，新開工面積指標有所改善，竣工面積指標跌幅明顯縮小。資料顯示，1-9月份房地產開發企業房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積31129萬平方米，下降15.3%。其中，住宅竣工面積22228萬平方米，下降17.1%。據嚴躍進透露，一些房企項目預售標準有所放寬，使得新開工的積極性增大，對房企資金回籠具有更好的支援。同樣，竣工指標具有持續改善的基礎，也是源於融資協調機制和白名單機制在積極發揮效應。四季度要持續做好竣工工作，尤其是確保實打實地交付樓盤，並要把“好房子”和“好物業”的理念融入其中，真正增強老百姓對保交房工作的信任和支援。從到位資金情況來看，指標繼續下降。1-9月份房地產開發企業到位資金72299億元，同比下降8.4%。其中，中國貸款11294億元，下降1.4%；利用外資18億元，下降37.3%；自籌資金26111億元，下降9.3%；定金及預收款21138億元，下降10.3%；個人按揭貸款9884億元，下降10.6%。嚴躍進認為，近期要適當關注新的動向，比如說外資投資中國房地產方面的約束減少，而且各地專項債等還在持續發力，這都可以為房企等增加更多的資金來源。另外，各地在項目預售方面要進一步做最佳化，總的原則是要加快項目資金回籠。新房單月銷售環比大增新房銷售方面，同比累計跌幅有所擴大，環比呈現大幅增長態勢。根據中國國家統計局資料，1-9月份新建商品房銷售面積65835萬平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷售面積下降5.6%。新建商品房銷售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷售額下降7.6%。嚴躍進表示，銷售是行業提振的生命線，銷售不景氣會拖累各類指標。當然從實際觀察看，價格到位或得房率比較好的項目銷售還不錯，但其他項目要適當關注新產品。比如，對於尾盤銷售，各地要持續關注銷售技巧，尤其是在定價、全裝修等方面落實最佳化工作，促進尾盤加快去化。從商品房單月銷售情況來看，環比大幅增長，超過年內月度平均水平。根據中國國家統計局資料測算，9月新建商品房銷售面積8531萬平方米，環比增長48.52%，同比下降11.89%；新建商品房銷售額8025億元，環比增長47.27%，同比下降12.36%。商品房庫存方面，連續7個月減少。截至9月末，商品房待售面積75928萬平方米，比8月末減少241萬平方米。其中，住宅待售面積39937萬平方米，減少292萬平方米。在嚴躍進看來，目前待售面積的質量更好。一方面，部分項目已經融入了“好房子”或高品質住宅的規劃內容，使得庫存品質更高。另一方面，很多屬於現房模式，使得認購的積極性更大。而且部分房企創新了行銷方式，比如說對新房項目增加了“五恆系統”，部分落實了“試住新房”等內容，使得產品和購房者走得更近，有助於更好的消化產品。市場仍處於深度調整過程中整體來看，今年前9月房地產市場處於深度調整過程中，這也意味著各地重視市場穩定工作的重要性和迫切性。對此，易居研究院認為，市場存在割裂的情況，不是簡單的分化現象。所以要求從產業鏈角度入手，尤其是要破解二手房方面的掛牌量問題。另外，要宣傳好住房產品持續向好的新形勢，現在房價泡沫有所減少，認購性價比更高，同時產品設計和戶型更好。這些都需要積極宣傳，把有利和有力點匯入到止跌回穩的鞏固過程中，使得今年四季度房地產工作圓滿收官。 (中房網)

你是不是也發現了最近房價的“堅挺”其實挺得有點假。利多不停，利率也在降，但房子卻還是賣不動，成交量一看冷得很。但你要說房價真跌了嗎？好像也沒有完全崩盤。真相是房價並不是靠市場“自然堅挺”，而是靠開發商造出來的“新型房子”在暗地裡強撐。它們有個新名字叫“四代宅”。但其實說白了就是一種“加量不加價”的打法，用超大的贈送面積、超高的得房率，還有露台、會所、泳池、景觀設計來誘惑你出手——總價不變，但你拿到的遠比以前多。看起來房價沒跌，其實實打實地“變相腰斬”了。01一、房價一直跌，可表面上為什麼還“挺得住”？你有沒有發現這兩年房價動不動就傳“走穩了”“要反彈了”，各種利多政策也都在跟上。利率降了，首付降了，限購放開了……可是成交量還在低迷，二手房還在持續下跌。說實話很多人都覺得奇怪：如果真沒人買房，開發商為何不直接降價賣？因為現在的開發商學精了，他們不明降價而是暗中“加量”。什麼叫加量？就是你買一套100平的房子，結果送你20平露台、10平飄窗、5平裝置平台，再加上公攤小、陽台變書房，實際用起來的面積，可能接近130甚至150平。而價格呢？還是你看到的總價200萬。這麼一搞得房率直接從70%飆到130%+。用更低的套內單價，掩蓋表面上沒有降價的事實。房價真的在“偷降”。02二、四代宅是怎麼“偷襲”二手房的？老三代宅100平，套內面積大概也就70平，得房率70%。四代宅呢？同樣是100平，總價也是200萬，但套內你可能能用到130平，得房率130%。相當於什麼？每平米實際只花了1.5萬，而三代宅是2.8萬。這還不是全部。四代宅還順帶給你個大露台、社區會所、花園泳池，甚至還有下沉式書吧、瑜伽房。住進去的人感慨一句：“這不比我那套二手房香多了？”你就說買房的人會怎麼選？03三、開發商不是良心發現，是被市場逼的別看這些四代宅這麼“豪橫”，其實開發商一點都不賺錢，甚至可以說是虧著賣。為何還要搞？因為不搞就更賣不出去。一個做地產的朋友直說，現在做四代宅利潤比以前低多了，光這些贈送面積、公共配套、裝修設計全都要成本。但他也很無奈：“現在不加點料誰還看你的房？一堆人看都不看，直接說不考慮老產品。”所以別覺得開發商在做好事，本質上是市場倒逼他們“加料賣”。而且你有沒有發現新房這麼卷，二手房還怎麼賣？04四、中介已經“用腳投票”了，集體轉向新房說個現實點的。現在房產中介都怎麼幹？帶你看一套二手房跑七八次，看了不滿意就拉倒，還可能跳單，最後成交了還得分公司一杯羹，提成到手沒幾個錢。但如果帶你去看新房，只要你登記資訊，看一遍、簽個合同，就能拿到幾千、幾萬的佣金。甚至有的售樓處還給中介“特別獎勵”——帶來一個客戶成交就給現金。你說這種情況中介還願意帶你看二手房嗎？他們不說話，但行為已經說明一切。只要中介不推二手房，市場就冷一半。05五、四代宅越火，二手房就越難賣我們來算一筆帳。三代宅總價200萬，套內面積75平，套內單價26666元。四代宅也是200萬，套內面積130平，套內單價15384元。對比一下差了將近40%。而且新房環境好、裝修新、還不用繳個稅增值稅等等，一對比買新房的性價比簡直高到離譜。於是你會發現現在很多看二手房的人嘴裡說著“挺喜歡”，其實心裡已經在拿新房對標壓價。“你這要價200萬，但我去看隔壁新盤也才200萬，人家還送露台、送裝修，環境還更好。”二手房的房東一聽這話怎麼談？不降價賣不掉；降價又肉疼。所以現在很多二手房乾脆直接“躺平”。06六、不是所有二手房都廢了，但價格肯定撐不住了你可能會問那是不是三代宅就徹底沒用了？不至於。但未來一定會變成“價格窪地”。為什麼？很簡單當四代宅賣200萬時，三代宅就只能賣成100萬才有人願意買。四代宅比的是產品力，三代宅比的是“白菜價”。一旦價格拉開差距，就會有一部分人買帳——比如資金有限的剛需、投資客、收租的。所以說四代宅不會讓三代宅徹底報廢，但一定會讓它“變廉價”。不是沒人買，而是得便宜到你無法拒絕才有人下手。07現在樓市表面上看著風平浪靜，但實際上全靠開發商“花活”在撐著。四代宅只是看起來“價格沒跌”，但實際上已經通過各種方式把真實房價打了個七折八折。這些房子看似貴，其實你能用的面積更多，體驗也更好，關鍵是總價還沒動。而傳統二手房呢？一動不動就只能看著自己被“按在地上摩擦”。未來的趨勢很明顯：結構性價格倒掛會越來越嚴重。你想買房就得明白一個事實：看表麵價格是看不出樓市真相的。只有拆解背後的“得房率”“贈送面積”“總價結構”，你才知道那些房子真的跌了，那些房子只是“裝得住”。別被假象騙了。真正的房價早就悄悄塌了一半。 (知理樓市)

最近，我們盤點過上海新房市場上的很多變化比如洋房、疊墅等斷供已久的產品回歸，還有四五房大戶型和飄窗的增多等等事實上，還有一個新的趨勢在慢慢抬頭那就是越來越多的開發商開始關注電梯了，尤其推崇宣傳“一梯一戶”的概念那麼，這個幾梯幾戶到底是什麼意思？這裡先給大家解釋一下，電梯一般用梯戶比這個數值來衡量，梯戶比=電梯數÷戶數（標準層），大致分成這三種類型：可以看到，別墅、洋房還有小高層等改善類住宅，梯戶比一般較低，在1：1到1：2左右最奢侈的莫過於一梯一戶，每棟樓由1部電梯服務每層1戶業主常見的剛需高層住宅則多是2梯4戶和6戶，也就是一棟樓有2部電梯、每層4戶或者6戶，梯戶比在2：4到2：6之間正因為不同梯戶比帶來不同的居住體驗，影響到舒適度和私密性等問題開發商們在電梯這個細節上也“卷”出了花，設計出了多種電梯獨立入戶的新方法既能降低成本、縮減公攤面積，更是給購房者們帶來了改善新選擇01新房一梯一戶正在成為趨勢在全上海範圍內，儘管目前有著超過1.5萬個住宅小區、高達800多萬套的住宅房源總量據不完全統計，其中只有不到30%的房子是帶電梯的這意味著，能租上或者買到一套電梯房，對大家而言還是頗為奢侈的一件事事實上這麼多年來，上海自帶私家電梯廳、能做到真一梯一戶的房子是少之又少基本都是極少數市區大平層豪宅才有的配置，和絕大多數人都沒有關係2024年以來，多個改善項目也在堅持做“一梯一戶”接下來還有金茂璞元、徐匯嘉佰道等多個“地王”項目，都將帶來此類新房產品除了大平層之外，湯臣君品在浦東金橋打造的平層類產品同樣如此不是什麼刷卡才到某一戶，而是每一戶就是一部獨立的電梯為業主服務湯臣君品戶型動線示意圖而動輒一個小目標的頂豪，打造的大尺度電梯廳更加奢侈不僅僅拘泥在“一梯一戶”，甚至出現了“多梯一戶”，一戶業主可以享受到好幾部電梯的專屬服務以萬科在鉅鹿路推出的新晉豪宅高福雲境為例低區300平大戶型配的是兩梯一戶，高區500多平起步的頂豪直接是三梯一戶主人電梯廳位於平面正中，由玄關步入南北通透的主臥套房，即可享受個人時光保姆則是通過單獨家政電梯入戶，直達保姆房和家政區，與業主的私人空間進行徹底區隔這樣一來每個區域互相聯通，又互不干擾，極大增強了終極改善對隱私性的要求那普通人買房還有沒有辦法，也能買到這樣的專屬電梯廳呢？解決方案就是“類一梯一戶“的創新排布形式這種並非嚴格意義上的“一梯一戶”，而是由開發商們巧妙採用貫通梯、中間隔斷、戶型調整等方法比如兩梯兩戶在中間隔斷，還有一梯兩戶進行雙開門設計等，讓各家業主都能擁有歸家即入戶的專屬體驗保利虹橋和頌IN225就是典型代表每戶與同層另一戶沒有動線交集，可以單獨使用電梯前廳，大大提高了歸家私密感與舒適度保利虹橋和著同樣實現全系配置，保利天奕除小戶型外也都有安排緊隨其後，越秀、寶華、華潤置地等新房項目也開始出現內中外環的多個類股新房都有了獨立電梯廳，不再只是豪宅的專屬特權連不到100平的最小戶型，總價不到600萬的剛需房也能做到可以說，在不久的將來，“類一梯一戶“有可能和全屋飄窗、多陽台一樣成為更多上海新房的標配02這些電梯新設計，給新房產品力帶來了那些改變？首先最顯著的，就是業主歸家動線的變化寶華紫薇花園的業主們打開電梯門，轉個身就回家了，整個流線無比順暢這塊私密性很強的無高差過渡空間，天然成為了入戶玄關的一部分華潤虹橋潤璟，直接做到了純洋房社區的類一梯一戶單部電梯只服務每棟樓6層的12戶業主，由“地庫—大廳—獨立電梯—歸家”平日裡不用和鄰居擠電梯，也不用擔心樓道里人來人往使得業主整體居住動線更加純粹，進一步提升了生活幸福感第二點也很直接，那就是附贈面積的變大大家買房一般都會關注得房率，得房率越高就代表著套內的實用面積就越大，能獲得更多的儲物空間而對於自己家門外的公共空間，有多少能利用的並不清楚上海保利天奕新推出的125平戶型光電梯廳的附贈面積就達到了近10平，四捨五入相當於增加了約6%的得房率和市面上部分140平戶型一樣能打這樣一梯一戶式的私家電梯和獨立玄關入戶業主打上櫃子就能在進自家門前，完成放傘、掛衣、換鞋、清潔等一系列工作還能儲藏不常用的物品，包括大件行李箱、運動器械、兒童玩具等，以及騎行車、滑雪板、高爾夫球杆總之，只要不影響消防安全，完全可以按照自己喜好進行任意佈置歸家的儀式感，還有戶型可以承載的收納，得到了全方位擴張最後，電梯廳的空間也增加了更多人性化的設計萬科中興傲舍的電梯廳，門到牆面的距離被放大到接近3米在容納一個休閒沙發的情況下，依然允許一家人鬆弛的候梯而且加入了藝術元素，業主在等待的過程中也能有足夠的品質感還有杭州沄璟利用極高的窗牆比，結合270度採光面，推出讓人眼前一亮的全明電梯廳牆面不僅預留了擺放藝術品的顯性收納，彰顯業主的藝術品味而且連電插頭都提前做好了，為實際使用考慮的相當周到越秀蘇河和樾府則是給電梯配上了絲綢之路岩板背景牆，還有甲級鑄鋁防火門一步一景，將歸家的儀式感拉到滿分越秀蘇河和樾府實景圖有的新房現在還配上了智能提前呼梯系統讓電梯按需恭候，業主們從此告別了無聊的“等電梯”環節03為什麼開發商開始重視一梯一戶的設計了說實話，新房的梯戶比之所以需要迫切改善最直接原因就是過去主流的100平小三房存在太多痛點在這些剛需高層小區裡，基本都是標準的兩梯四戶一來把最好的資源景觀都給到邊套，中間套很容易南北不通透二來不可避免有消防連廊的設計中間套的衛生間、廚房窗口，都可能對著天井外廊，隱私性和採光都有諸多影響業主的居住體驗打了折扣，中間套淪為了犧牲品，因此在價格上也會略低於邊套通過“類一梯一戶”的結構設計，可以從先天就消除了連廊結構，讓所有業主都能擁有一樣絕佳的居住體驗而站在開發商的角度之前也確實受到多種限制，影響他們去做這種“類一梯一戶”的排布首先就是容積率不允許高容積率時代，土地開發強度越大，房屋的密度也就越高只有增加樓棟的層數和戶數，提高梯戶比，才能在有限的土地上容納更多的住戶，提升單個項目的經濟效益其次就是出於對建築成本的要求低梯戶比需要更多的電梯和樓梯空間，公攤面積普遍超過30%，遠高於普通住宅這就意味著在同樣的容積率條件下，開發商為了打造“一梯一戶”只能減少總的戶數、提高單套住宅的面積和價格，甚至還要提高物業的維護費用，也就成了豪宅客戶的改善特權但是到了此時此刻，我們看到樓市出現了巨大轉變，總體從“剛需為王”向“改善當道”轉變不僅是全國的容積率都開始下降了各地土拍市場上有了更多低密地塊的出讓今年3月初容積率2.0以下的在售地塊佔比高達44%，為近四年新高新房也變成了“產品力”大比拚新實施的《住宅設計規範》就明確指出，總層數在12層以上的住宅，每棟樓的電梯數量不能少於兩部各地的住房新規進一步給了像四代宅這樣全新產品的巨大發揮空間，其最突出的特點就是得房率超過100%而電梯廳的革新，正是對實際可用面積的極大提升讓業主有了更多的獨立空間，也給每套房子都擴充了玄關部分從改善豪宅到剛需小戶型，都越來越多的出現了“一梯一戶”的設計再跟全屋飄窗、四五房的大戶型組合在一起，別提吸引力有多大了，和二手房的差距可以說是天翻地覆04在高層住宅林立的今天，越來越多的人發現電梯不僅是垂直交通工具更是生活品質的試金石，能夠真正成為自己家的一部分因此現在的新房電梯廳都在政策允許的範圍內，不斷迭代升級，讓自己的產品在市場上保持足夠的競爭力不過，電梯後續還要“管得好”，和小區公區的保養一樣都離不開物業的支撐更要提醒大家在買房之前，一定要認清自身是否對電梯有追求畢竟一分價錢一分貨，電梯房確實也貴一些，需要為不低的房價和物業費買單這樣才能買到一個品質和性價比兼顧平衡的家 (真叫盧俊)

上海土地市場迎來歷史性轉折。上海土地交易市場正式公佈第八批次土拍將於10月20日舉行，本次土拍最引人注目的變化是：6幅地塊的出讓檔案中全面取消了“中小套型比例要求”。這一變化標誌著上海執行多年的住宅套型限制政策正式退出歷史舞台。上海中小套型限制政策在2024年8月27日前被稱為“7090政策”，即要求新建商品房中90平方米以下的小戶型必須佔到整個項目計容建築面積的70%以上。這一政策始於2006年，初衷是讓開發商供應更多房源，特別是中小戶型低總價房源，以滿足居民日益增長的購房需求，專門傾向剛需使用者。2024年8月27日，上海發佈了《關於最佳化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》，調整了住宅中小套型的定義標準，面積限制從90-100㎡放鬆到100-120㎡，比例要求也相應調低。基於這次政策變化，市場未來可能呈現三個發展方向：郊區和市區非熱門地段項目影響不大，畢竟這些類股做小戶型低總價產品，市場容易接受，能滿足快銷節奏。好地段中高端項目最近趨勢的起步120㎡左右，可能還會進一步提高，變成150-160㎡起步。這也符合圈層和項目調性的潛在需求。現有小戶型新房市場上尚存的少量100㎡左右或者更小面積新房，也許會迎來一個相對好的銷售窗口期，畢竟趨勢是未來會減少供應。 (上海樓市情報)

誰能想到，2025年第二季度的曼谷樓市，比疫情最嚴重的時候還“安靜”！根據Colliers Thailand（泰國高力國際）的最新報告，整個季度全曼谷新開的公寓項目只有——373套！是的，373套，不是某一個樓盤，而是整個城市！這是什麼概念？比金融危機後的2009年還慘，比新冠爆發那年都“清冷”，簡直是16年來的新低點。要知道，過去10年正常水準可是8,000到12,000套一個季度，現在卻縮水了94.2%，開發商幾乎集體進入“佛系模式”。買房客不炒了，開發商也不捲了，樓市這回“真冷”了Colliers的研究總監表示得很直白：“這不是季節性的冷淡，而是一個嚴肅的訊號：買家觀望，開發商也怕。”過去兩年房市雖有小復甦，但顯然還沒緩過勁。這一次，不是“放慢”，是“暫停”。究竟是什麼讓開發商“收手”了呢？來看一波真相：貸款拒絕率高：泰國家庭債務佔比已經超過GDP的90%，銀行審批房貸越來越嚴格，低價房拒絕率飆升到90%！成本上升：建材、人工、地價全都漲，利潤空間被壓扁政策不明朗：政府刺激政策還在“猶豫中”，開發商乾脆先觀望買氣低迷：連剛需都開始懷疑人生，經濟這麼差，買了怎麼還？於是，我們看到的是：沒人開新盤，大家都在清庫存，拼現金流。冷靜期=撿漏期？機會留給“有準備的人”雖說表面看起來“樓市進入寒冬”，但對有能力、有眼光的人來說，這可能正是“進場的好時候”！因為：開發商願意談：打折、優惠、送家電、低首付樣樣來選項更理性：不怕開盤光，反而可以慢慢挑、慢慢談做功課更重要：現在“衝動消費”基本清零，拼的是眼光與判斷特別提醒：如果你是準備買房自住，或有穩定現金流的投資人，現在真的是可以“談條件”的階段。但別忘了做功課，重點關注：✅ 開發商口碑是否靠譜✅ 地段有沒有發展潛力（有沒有地鐵/新商圈/基建）✅ 項目能否按時交付，不“畫餅充饑”樓市未來怎麼走？這幾個方向值得關注Colliers也沒全盤看空，他們認為：“只要政策給力，比如降息或首購補貼，2025下半年有望迎來反彈。”預計未來開發商會更傾向於開發這幾類項目：地鐵沿線：交通便利依然是賣點市中心高端項目：定位明確，目標人群清晰針對外國投資者：特別是中韓日買家，看中位置+服務+資產保值寫在最後：安靜背後，藏著“預謀已久”的機會現在的泰國房地產市場，看似沉寂，實則在悄悄調整賽道。現在開盤數量越少，意味著未來供給將斷崖式下跌，如果需求端正常，那這就是個真空期。其實對於泰國房地產也是好事，時不時踩踩剎車，消化一下過多的庫存，這才是一個理性發展的市場。開發商不是沒錢，而是不想冒險；買家不是沒需求，而是不想衝動。這是一場“比誰更冷靜”的心理戰。機會永遠是給“看得懂局”的人準備的。你，準備好了嗎？ (泰國黎叔說)