人行又降息，中國房市兩天迎三大利好，多部門輪番出手

房市重磅消息，一個接著一個。

9月30日，中國人民銀行發布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。這是時隔7年人行首降此一利率。

結合當日中國財政部、稅務總局發文提出對明年底前居民換購住房予以個稅退稅優惠，以及日前人民銀行、銀保監會發文決定階段性調整差別化住房信貸政策，房地產市場已在兩天內接連迎來三項積極調控政策。

受訪專家指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調住房商業貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關政策“組合拳”正積極助力房地產市場的信心回暖、情緒修復、成交提振。

多舉措、全方位促進房貸利率持續下行，將有利於降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進購房者的合理住房需求的恢復。接下來有效提振房地產市場還需要打出“組合拳”， 預計各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大。

房市又迎重磅消息！人行下調首套個人住房公積金貸款利率

9月30日，人民銀行發布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。由於上一次央行下調公積金貸款利率還在2015年8月，意味著本次是央行時隔7年後再次下調。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，下調首套個人住房公積金貸款利率，是商業貸款利率下調後又一重要的金融政策。本次下調主要是針對有剛需購房需求的購房者，體現了進一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導向。

不僅是住房公積金貸款利率的下調，今年以來，貸款市場報價利率（LPR）持續下降，其中5年期以上LPR已累計下行35個基點，帶動首套住房商業性個人住房貸款利率隨之下行。根據最新一期LPR報價，當前首套住房商業性個人住房貸款利率最低可至4.1%。

中指研究院指數事業部指出，央行接連兩日出台降低首套房貸利率的政策，商貸、公積金貸款全方位推進，預計將有效帶動剛性住房需求釋放。

“此次下調首套個人住房公積金貸款利率，有利於更好地配合與住房相關的商業按揭貸款利率的下行趨勢，同時有利於更好地以增量房貸利率下行帶動存量房貸利率下行。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟向券商中國記者表示。

在龐溟看來，多舉措、全方位促進房貸利率持續下行，有利於降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進購房者的合理住房需求的恢復。接下來，有關部門應合理確定個人住房公積金貸款的首付款比例和貸款利率，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

樓市兩天內迎來三大利好消息

值得注意的是，當天，財政部、稅務總局發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（下稱《公告》），提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

《公告》還規定，享受公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足兩點條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

文件指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

結合日前人民銀行、銀保監會發文決定階段性調整差別化住房信貸政策，房地產市場已在兩天內接連迎來三項積極調控政策。

關於這次住房個人所得稅政策調整，如何看待？

中原地產首席分析師張大偉分析認為：首先，二手房個稅就是二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務部門向賣方徵收交易所產生的差價獲得的收入。比如，房子的原價是100萬，賣方以1000萬的價格賣給買方，則要從這900萬差價中徵受一部分作為個稅稅收。

各地的政策各不一樣，大部分城市是全額收取1-2%作為交易個稅，而且基本5年以上家庭唯一住房免徵。

舉例來說上海等城市基本二手房個稅按照1%收取，但也有少數城市比如北京徵收不符合滿五唯一的按照差額收取。

對於大部分城市來說，一套房可以節省稅費在3-5萬，而北京等城市少部分房源可能節省幾十萬以上。

其次，新政策對於大部分城市市場影響不大，但對於北京等少數城市換房客戶可能有一定影響。有利於增加有個稅的房源流動性。

第三，整體看，最近包括央行、財政部等都在針對房地產市場發布定向穩定寬鬆政策，有利於市場逐漸穩定。

英大證券研究所所長鄭後成指出，近期宏觀政策加大對房地產市場的支持呈現兩點特徵：一方面是政策全方位支持房地產市場。除了貨幣政策之外，財政政策也對房地產市場提供有力支持。另一方面是對房地產市場支持的力度較大。他認為，應充分重視兩天內有關部門密集發布三條支持房地產市場的重磅政策的現象，不排除後期還有重磅政策推出的可能。

提振房市還需政策“組合拳”加碼

值得注意的是，今年以來，已有多個城市調整了公積金政策，包括提高公積金貸款額度、推出公積金“一人購房全家幫”等。

自9月以來，已有海南、河北、廣東等多地調整公積金政策。比如，在9月6日，石家莊住房公積金管理委員會發文提出，擴大償還住房公積金貸款提取範圍。自2022年10月1日起，使用住房公積金貸款購買本市行政區域內自住住房的借款人，其父母可以申請作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產共有人的﹐配偶父母也可以申請作為共同還款人參與還款。

嚴躍進還指出，本次央行下調首套個人住房公積金貸款利率，將與各地“因城施策”下的各種公積金調整舉措相互疊加，進一步滿足剛需購房者需求。

龐溟指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調住房商業貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關政策“組合拳”正積極助力房地產市場的信心回暖、情緒修復、成交提振。

鄭後成表示，降低房貸利率誠然關鍵，但是除了通過降低房貸利率切實降低購房成本之外，接下來有效提振房地產市場還需要打出“組合拳”，包括繼續有效提振房地產市場信心，輔以降低首付，放鬆“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商）等舉措。

龐溟認為，預計各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬鬆並結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。