訊號已明！2026年中國房地產迎關鍵發展年

截至2025年年末，中國房地產市場在歷經深度調整後，已呈現出一系列積極轉變的態勢。

在銷售資料方面，今年1月至11月期間，中國新建商品房銷售額累計達到7.5兆元，基於當前銷售趨勢預估，全年銷售額有望維持在8兆元至9兆元這一區間。儘管與2024年9.7兆元的銷售規模相比，仍存在一定差距（同比下降17%），但銷售下降的幅度已顯著縮小，這一現像有力地表明市場底部正逐步得到夯實。

土地市場方面率先釋放出回暖訊號。此前在土地市場較為沉寂的民營房企，如今紛紛重返競價現場，且將目光聚焦於一二線城市的核心地塊。例如，北京朝陽區松榆裡地塊在競拍過程中，歷經超百輪激烈競價，最終由懋源地產以50.24億元的價格成功競得；成都郫都區的一宗地塊同樣競爭激烈，經過35輪爭奪後，被金沙鷺島以3.37億元收入囊中，溢價率高達39.53%。這些土地交易動態充分反映出市場信心正在局部範圍內逐步復甦。

在企業層面，也出現了至關重要的轉折。以融創、碧桂園等為代表的一批曾陷入困境的出險房企，通過艱難推進債務重組工作，正逐步走出經營困境的至暗時刻。這一現像在一定程度上顯示，房地產行業的債務違約高峰期已然過去。

展望2026年，房地產政策的走向已清晰明確。近期召開的中央經濟工作會議將“著力穩定房地產市場”列為重要工作議題，並首次對“控增量、去庫存、優供給”進行協同部署安排。同時，會議還要求深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設，加快建構房地產發展新模式。

剛剛結束的中國住房城鄉建設工作會議同樣強調“著力穩定房地產市場”，明確提出城市政府要充分運用房地產調控自主權，根據市場實際情況適時調整最佳化房地產政策，切實支援居民的剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩有序運行。此外，會議還指出要加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度體系。

這一系列政策安排充分表明，房地產政策正從短期的托底扶持轉向中長期的制度建構，旨在推動房地產市場實現軟著陸以及發展模式的轉型。中國房地產行業正加速邁向以人為核心、供需精準匹配的高品質發展新周期。

可以預見，在2026年，更為系統、精準的穩樓市政策“組合拳”值得各方期待。2025年：政策全面發力，“止跌回穩”成效初顯

2025年，中國房地產市場呈現“強政策”與“弱市場”相互交織的複雜局面。政策層面展現出前所未有的連貫性與堅定決心，全力以赴推動市場走穩；而市場層面則因內生動力匱乏，在經歷短暫反彈後，再度步入尋求新平衡的調整階段。

“切實穩住樓市股市，持續加大力度推動房地產市場止跌回穩。”這是2024年底中央經濟工作會議針對2025年房地產工作作出的總體戰略部署。這一部署的背後有著重要考量：自2024年第四季度起，重點城市的新房銷售量連續兩個季度呈現回升態勢，二手房成交量也實現顯著增長，房地產市場“止跌回穩”已初顯成效。

2025年3月，中國兩會順利召開。政府工作報告首次將“穩住樓市”納入總體要求，並再度著重強調“持續用力推動房地產止跌回穩”，向市場清晰傳遞出中央穩定樓市的堅定決心。與此同時，“好房子”概念首次被寫入政府工作報告，其建設處理程序的加速將有力推動住宅產品的迭代升級，通過提供優質供給助力市場止跌回穩。

在一系列密集政策的強力推動下，房地產市場在年初迎來一波回暖小熱潮，其中一線城市及部分核心二線城市的表現尤為亮眼。今年第一季度，深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超過80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市的同比增幅均超過20%，這一資料一度讓市場看到“止跌回穩”的希望之光。

然而，此輪迴暖的基礎並不穩固。隨著前期積壓需求的快速釋放，自4月起，市場動能明顯減弱。

中國國家統計局發佈的資料顯示，1至4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅相較於第一季度擴大1.1個百分點；房地產開發投資額同比下降10.3%，降幅較第一季度擴大0.4個百分點，重新回到兩位數下跌區間。此外，房價上漲的城市數量也在持續減少。在70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有22個，較3月份減少2個；二手房價格環比上漲的城市有5個，較3月份減少5個。在4月、6月以及8月期間，中央政府於多場重要會議中屢次強調，需“鞏固經濟穩定態勢”並“實施更為有力的政策舉措”。與此同時，地方政府亦積極響應，陸續出台了一系列扶持政策，涵蓋一線城市限購政策的進一步放寬、貸款利率下限的取消、首付比例下調至15%、增強住房公積金政策扶持力度以及購房補貼的發放等。然而，這些政策措施的效果逐漸顯現出邊際遞減的態勢。

除部分核心城市的中高端房地產市場展現出一定的抗跌能力外，中國範圍內的新開工面積、房地產開發投資等關鍵經濟指標的下降幅度持續擴大，房地產市場整體步入了“慣性下滑”的階段。儘管6月份部分房企為衝刺半年業績而加大了促銷力度，引發了短暫的市場“波動”，但這一勢頭並未能改變市場下滑的整體趨勢。

市場所面臨的真正挑戰在於預期管理。當業界普遍寄望於傳統銷售旺季“金九銀十”期間能出台強有力的政策刺激時，今年9月底的政策窗口期卻顯得相對沉寂。預期的落空直接導致了“銀十”銷售旺季的黯淡收場，進一步削弱了市場信心。

步入四季度，房地產市場面臨的下行壓力愈發顯著。據統計，1至11月份，中國房地產開發投資同比下降了15.9%，降幅較前10個月又擴大了1.2個百分點，對中國投資增長構成了進一步的拖累。在房價方面，同樣承受著不小的壓力。11月份，在中國70個重點監測城市中，僅有8個城市的新建商品住宅價格環比上漲，而二手住宅價格上漲的城市數量則為零。全年房地產市場的成交量與價格峰值均定格在3月，而四季度則成為了全年表現最為低迷的時期。

縱觀全年房地產市場走勢，從3月的銷售高峰，到6月的短暫波動，再到四季度的觸底回落，一條完整的樓市“高開低走”軌跡清晰可見。這一年不僅見證了市場曲線的起伏變化，更標誌著房地產行業正告別舊有周期，向著“穩定預期、建設優質住宅”的新發展模式邁出艱難而關鍵的一步。

2026年展望：聚焦樓市穩定，加速新模式建構

面對百年未有之大變局，二十屆四中全會審議並通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，其中明確提出“要推動房地產行業實現高品質發展”，並著重強調“要清理並廢除住房消費領域的不合理限制性措施”。此項決策突破了房地產行業長期以來被視作單一經濟增長手段的傳統認知框架，它更預示著行業正經歷一場深刻的轉型——從追求規模擴張的粗放式發展，轉向注重質量提升的精細化發展；從作為短期經濟刺激工具的角色，轉變為維護民生穩定的重要基石。這一轉變不僅為房地產行業未來五年的發展路徑提供了明確指引，也預示著更長時期內行業發展的新方向。

為實現房地產行業的高品質發展，首要任務在於穩定市場態勢，確保市場止跌並逐步回穩。特別是在即將到來的2026年，作為“十五五”規劃的起始之年，其重要性不言而喻。

近期舉行的中央經濟工作會議上，針對房地產市場提出了具體部署：“需著力穩定市場，實施因城施策的策略，有效控制新增供應，積極消化現有庫存，最佳化住房供給結構，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房。同時，深化住房公積金制度改革，有序推進高品質住房建設，加快建構房地產發展的新模式。”這一系列措施既簡潔又全面，涵蓋了從市場穩定到模式創新的全方位佈局。

12月16日，新華社發佈了中央財辦對2025年中央經濟工作會議精神的深入解讀。中央財辦指出，當前房地產開發投資呈現下降趨勢，這是地方積極消化庫存、嚴格控制新增供應的結果，也是房地產企業基於市場形勢做出的理性調整。對此，應保持客觀分析，正確看待。同時，鑑於房地產行業的高度關聯性和廣泛影響，以及社會各界的廣泛關注，中央財辦強調，當前新房與二手房交易總量保持基本穩定，房價降幅持續縮小。

這些表述不僅肯定了房地產在國民經濟中的重要地位，也有效回應了市場對於“行業衰退”的過度憂慮，傳遞出政府理性看待市場短期波動的政策導向。

中央財辦進一步分析指出，2024年中國常住人口城鎮化率已達67%，但戶籍人口城鎮化率尚不足50%。這意味著，新落戶的農民工、新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放。

針對需求端，中央財辦提出應採取更多精準措施，充分激發居民的剛性和改善性住房需求。未來，將通過深化住房公積金制度改革、落實住房信貸和稅收政策等舉措，有效降低購房成本，釋放居民“以舊換新”“以小換大”的住房升級需求。

在庫存消化方面，中央正式明確，可運用地方政府債券作為支援手段，以盤活閒置的存量土地資源，並收購市場上現存的商品房。同時，賦予城市在確定收購主體、制定收購價格以及規劃收購后土地用途等方面更大的自主決策權。此舉旨在達成消化房地產庫存以及最佳化住房供給結構的雙重戰略目標。

中央財經委員會辦公室進一步指出，需對房地產開發、融資以及銷售等基礎性制度進行改革與完善。在推進過程中，要合理把控各項基礎制度出台的時機，採取漸進式的方式，逐步建立新制度、破除舊有模式。此外，還著重強調，在城市更新領域，尤其是針對危舊房和城中村的改造工作，仍有大量任務亟待完成，這為房地產行業實現高品質發展規劃出了長遠的發展路徑。

原國家房改課題組組長、中房集團前董事長孟曉蘇分析認為，當前房地產行業陷入低迷態勢，主要原因在於市場信心匱乏。事實上，中國人並非缺乏資金，而是更傾向於將資金存入銀行，而非用於購房。孟曉蘇預計，到2026年，中國房價將迎來至關重要的轉折點，市場有望止住下跌趨勢，實現走穩回升。

多家專業研究機構同樣預測，2026年房地產市場整體將趨於穩定。在政策不斷最佳化以及市場需求的有力支撐下，核心城市的優質房地產資產有望率先實現走穩。然而，低能級城市仍將面臨較大的去庫存壓力。當前，房地產行業的發展邏輯正從注重“增量擴張”向側重“存量最佳化”轉變，保障性住房建設、城市更新項目以及“好房子”建設等領域，已成為行業未來重要的發展方向。隨著政策層面持續給予支援呵護，以及經濟基本面逐步得到修復，房地產市場有望實現軟著陸，並步入長效健康發展的軌道。

過去五年，房地產行業的變革之路充滿挑戰，並非一帆風順。但政策的堅定決心與市場的強大韌性，正共同為行業發展構築新的起點。中國房地產行業已從過去的高速增長階段邁向提質換擋的新階段，發展理念也從“規模為王”轉變為“民生為錨”。當下，中國房地產行業正在一場悄無聲息卻意義深遠的轉型處理程序中，重新塑造自身的價值坐標體系。

2026年，不僅是時間維度上的全新開端，更是房地產行業邏輯重構的關鍵節點。當短期市場波動逐漸平息，長期發展機制穩步建立，一個更加健康、可持續，且與人們居住幸福感緊密相連的住房時代，正緩緩拉開帷幕。 (房地產那些事兒)