〈澤平宏觀〉中國房地產的政策拐點或已出現

近期有關部門連續出台三大穩樓市重磅政策,金融16條、第二支箭和置換預售監管資金,傳遞三大信號:1、部分房企上岸了,增信、展期、續貸,這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸,保的是三好生現金流,而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組整個行業、收穫未來城鎮化15個百分點、剩者為王,沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞台。大洗牌,大出清,大變局,類似之前給大家說的供給側改革後的鋼鐵煤炭。

我們判斷,未來有兩大拐點,政策拐點,市場拐點。近期三大重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端,部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善,暫時拿到了救命錢和上岸的船票,意味著房地產的政策拐點或已出現。但是,短期居民購房信心和能力還未明顯恢復,市場拐點未現,房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗,以及正心正念保交樓的良心考驗。

最近民營房企的股債大漲,符合我們之前講的“是該出手穩樓市了”的困境反轉邏輯。

為什麼呼籲穩樓市?因為房地產是周期之母,國民經濟第一大支柱行業,穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。

未來希望通過房住不炒、穩樓市、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉等長效機制,實現軟著陸,長期平穩健康發展,安居樂業。

過去壓制中國經濟和資本市場的主要是四大因素:美聯儲強力加息收緊貨幣、疫情反复、房地產市場調整、民營經濟信心不振。現在事情正在起變化,這四大因素均在邊際改善。從長期投資的角度,珍惜歷史性低谷期的黃金般估值,風物長宜放眼量。

頂部靠理智,底部靠信仰。


一、形勢:二十年來房地產最大變局,銷售低迷,到期債務集中兌付,房企融資難題待解

2022年1-10月,百強房企銷售總額同比下降43.4% ,房地產開發投資同比下降8.8%,10月,超9成50強房企不拿地前三季度境內債展期、美元債違約規模分別為1193億元、550億美元,較2021年全年分別增加1 000億元、368億美元。

近一年,儘管中央、地方持續出台多項放鬆房地產調控政策,但房地產行業仍面臨購房者對期房信心不足、地產銷售持續低迷、房企資金緊張違約暴雷、投資持續下滑、融資難融資貴一系列問題,房企融資難題亟待解決。

二、第一大重磅政策:支持民營房企債券融資的“第二支箭”已經箭在弦上,國家隊出場增信,在市場寒冬的當下,這是救命錢

11月8日,交易商協會發文稱,在人民銀行的支持和指導下,交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具(即“第二支箭”),支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資,這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持,委託專業機構按照市場化、法治化原則,通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式,支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資,後續可視情況進一步擴容。

此次政策將房地產企業單獨列出,房企融資規模擴大,首單融資業務迅速啟動,增信服務費率低於市場化民企增信服務費率50%,政策落地時間明顯提速。

此前支持融資的政策描述多以民營企業為主體,此次特別強調房地產企業發債融資。

從“第二支箭”發佈到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲架式註冊發行,僅用時三天,且單一房企融資總額有所擴大。

在市場寒冬下,這是救命錢。

政策新增“直接購買債券”的方式,中債增對民營房企收取增信服務費率低於0.8%/年,低於市場化民企增信服務費率的1.5%。

房企融資問題受到高度重視,釋放監管部門為民營房企融資紓困的積極信號。


三、第二大重磅政策: 發布金融支持房地產平穩健康發展措施16條,從保交樓到保房企三好生

11月11日,央行、銀保監會發布了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。

圍繞促進房地產融資平穩有序發展、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施,簡稱“金融16條”,標誌著從保交樓到保房企三好生。

第1條“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”,是對此前政策的又一次重申,意在引導金融機構滿足穩健經營的民營房企合理的融資需求,改善金融機構對優質民營房企風險偏好,緩解民營房企信用收縮壓力。

第4條“允許未來半年內到期的存量融資多展期1年”,能有效緩解房企短期面臨的巨大償債壓力,使房企可以將手裡的資金用在刀刃上,改善經營銷售情況。

第6條“鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求”,對涉房信託業務的態度從資管新規後的收緊轉為當下的支持,但部分房企暴雷導致今年涉房信託違約規模大幅增長,實際效果尚待觀察。

第8條“對新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責”,明確免責條款,打消金融機構為房企提供金融支持過程中因房企違約風險產生的顧慮。

第13條“延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排”,此前政策設置2-4年過渡期,本次延長過渡期,對“兩道紅線”政策鬆綁,為商業銀行提供更多支持房企融資的空間,有利於房企資金壓力緩解。



四、第三大重磅政策:三部門指導銀行出具保函,房企置換預售監管資金,緩解優質房企流動性壓力

11月14日,中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,指導商業銀行按市場化、法治化原則,向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》明確商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務,置換金額不超監管賬戶中保交付所需資金額度的30%,保函期限與項目建設週期相匹配,置換資金優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等。

《通知》從全國層面對置換的預售資金做了明確要求,政策覆蓋面明顯提升,可有效緩解優質房企流動性壓力,房企能根據各地在建項目進度合理安排工程推進,保障項目如期交付,恢復居民端購買期房信心。


五、影響:利好房企三好生,剩者為王,未來房企將分三類,大洗牌、大分化

第二支箭、金融16條、保函置換預售監管資金系列政策意味著什麼?一系列房地產紓困政策標誌從保交樓到保房企三好生,穩健經營的民營房企迎重大利好。

最近民營房企的股債大漲,符合我們之前講的“是該出手穩樓市了”的困境反轉邏輯。

我們認為只有供給端房企逐步恢復融資能力和信用,需求端居民信心才能逐步恢復,進而帶動銷售回暖。所以我們總的判斷,未來有兩大拐點,政策拐點,市場拐點。近期三大重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端,部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善,暫時拿到了救命錢和上岸的船票,意味著房地產的政策拐點或已出現。但是,短期居民購房信心和能力還未明顯恢復,市場拐點未現,房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗,以及正心正念保交樓的良心考驗。

我們判斷,未來房企將分為三類:

第一類,國央房企和沒有暴雷的優質龍頭民企,將引領行業穩步向前。

第二類,對現金流緊張但仍竭盡全力維持經營保交樓的良心房企,實施積極救助措施,或為這些優質良心民營房企配套AMC度過難關並重組行業,或國資入股成為混合所有製公司,之後先重組之前存量的債務,處理完後輕裝上陣獲得地方國企的信用背書重新獲得融資能力。

第三類,對於那些轉移資產、躺平爛尾不保交樓的不良企業,將自有法律等著。

過去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象,成為救助市場最大的道德風險和障礙,但是也要看到有一批房企還是誠信經營的良心企業,必須要進行區分,要實現優勝劣汰,要清晰地向社會傳遞穩樓市是為了穩就業穩民生。

上岸的房企三好生重組整個行業、收穫未來城鎮化15個百分點、剩者為王,沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞台。大洗牌,大出清,大變局,類似之前給大家說的供給側改革後的鋼鐵煤炭。


六、短期建議:堅持房住不炒,因城施策適度鬆綁,促進房地產軟著陸

當前房地產市場形勢不容樂觀,並通過經濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應、就業、社會穩定等七大渠道快速傳導,影響經濟社會穩定大局。

面對俄烏衝突、中美貿易摩擦、經濟下行壓力加大等多重挑戰,穩房市是穩住經濟基本盤的客觀需要,穩房市對於穩增長、穩就業、防風險和保民生具有重要意義。

當前並不是簡單傳統意義上的救房市,而是在穩房市的同時,要發揮其實體經濟屬性,避免其金融屬性死灰復燃;實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定,又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。

在堅持“房住不炒”前提下,各城市應因城施策對前期偏緊的調控政策進行適度鬆綁,促進軟著陸。

1)適當降低人口流入地區限購門檻,增強市場信心。

2)適度鬆綁二手房限價政策。

3)下調首套首付比和改善型二套首付比,減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。

4)下調房貸利率,加快貸款審批。

5)提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付。

6)北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻,充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。

7)通過貸款展期、債務重組、併購等方式化解風險。

七、長期建議:推進以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為五大支柱的長效機制

根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究,結合中國住房制度現狀和發展階段特點,建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為五大支柱構建長期住房制度。

1)推動都市圈城市群戰略。人隨產業走,人往高處走。二十大報告指出,深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

2)以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”,優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤,嚴格執行“庫存去化週期與供地掛鉤”原則,優化當前土地供應模式。

3)保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期,支持剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途,支持房企合理融資需求,提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

4)穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨,2021年,中央提出開展房地產稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

5)二十大報告強調,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。(任澤平)


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