五一假期結束，把評論區和私信又過了一遍。今年問房子的比去年少了很多，即便節前，一線和新一線城市突發新政，對市場短期刺激也很有限。
公積金這張牌，也許，打遲了。
回顧過去小陽春這兩個月，雖然熱點城市二手房成交量創近幾年新高，但掩蓋不了一個真相，超低總價房源的成交佔比越來越大，平均成交價還在反覆探底。
關鍵看五月，沒有了學區房的助推，資料能不能穩住？石榴叔在“16號內參”中還會繼續跟蹤分析分享。
當下中國樓市，只有一個城市的資料亮眼，那就是香港。
再次強調一下，本文不涉及任何利益關係，也無樓盤推薦，無夾帶私貨，僅個人研究。
01
看資料，漲得很瘋狂。
根據香港中原地產的統計，一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項資料較去年同期分別急升38%及94%，創下歷年同期新高。
根據美聯報告顯示，截至3月底，香港累積貨尾量（包括樓花及現樓）約17589套，創近3年以來的次低，較2025年1月高位約23121套，急跌近24%。
更值得關注的是二手市場被傳導，一樣火爆。根據中原地產的資料，3月份二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環比分別上漲18.1%及20.7%。月度成交宗數創下2021年7月之後的新高，成交金額創下2023年3月之後的新高。
剛剛過去的4月份，資料還在漲。
與之聯動的還有租金。今年首季租金指數提高0.8%，創下2019年以來的新高。
這堆資料對於我們來說有什麼參考價值？判斷趨勢。
樓市一旦轉好是全域聯動，而且有持續性，確實出現了“量先行”的修復。市場由早期撿漏盤主導，開始轉向了由自住改善、長線投資以及人才置業共同驅動的多元支撐。
與此同時，根據團結香港基金4月23日發佈的《香港房屋趨勢導航2026》，未來幾年，香港市場新盤的供應量會逐漸減少。
這是一個周期性轉折訊號，所以香港地產股最近的表現可以能久旱逢甘霖來形容。
恆生地產分類指數過去6個月上漲約15%，過去1年漲幅接近35%，不過市場更青睞財務穩健、收租物業優質的龍頭。
02
究竟誰在買？誰在租？
內地資金持續大量湧入。
這個趨勢，其實已經有比較明確的資料支撐。
根據中原地產統計，2025年全年，普通話拼音買家入市個案已超過1.35萬宗，連續兩年突破萬宗。進入2026年，這個趨勢還在繼續增強。
背後對應的，是過去幾年香港人口結構的明顯變化。
過去三年，各項人才計畫累計批出超過41萬宗申請，其中約30萬來自內地。大量“新香港人”進入香港後，普遍採取“先租後買”的路徑，不僅短期內築牢了租賃市場的底部，也為增量需求打開了想像空間。
與此同時，香港還在經歷另一場更深層次的變革——教育產業化。
香港非本地生人數，已經從三年前約5.4萬人，上升到如今約8萬人，這個增長才剛剛開始。
根據最新的留學報告，香港首次超過美國，成為中國學生心目中僅次於英國的第二大熱門留學目的地，這也直接導致捲飛了，後面我專門寫一篇。
從2024/25學年起，港八大非本地本科生限額，已由20%提高至40%，接下來會進一步提升至50%。在授課型研究生領域，內地生佔比更高。像香港大學等高校，部分商科和工程類專業，內地生比例已經接近全員內地化。
港府這麼做意圖很明顯，先通過教育把人引進來，再通過政策把人留下來，而住房需求會在這個過程中被持續放大。
目前，全港高校宿位缺口已經達到約4萬個，預計到2028年可能突破10萬個。這意味著，大量留學生必須進入校外租房市場。
而這些人，恰恰又偏愛小戶型、地鐵口、通勤方便、可以快速出租的房子。這也解釋了，為什麼當前香港賣得最好的產品，越來越集中在“小面積、低總價、高租金回報”的物業。
此外，這一波買房人中還有不少內地投資客，不少炒房團現在是包住宿和機票殺到香港。有投資者一次性買下8到10套小戶型，也有上市公司整層打包購入，甚至不少地下做港險業務的中介，也開始轉向香港房地產。
因為香港的租金回報，開始具備吸引力。小戶型的毛回報能達到4%-5%，扣除管理費、差餉、空置等成本後，淨回報大約仍能維持在3%-3.5%。在利率逐步回落預期下，租金已經能夠覆蓋大部分按揭成本。
更重要的是香港現在和未來不缺租客。
這一波支撐香港樓市的，不是傳統本地購買力，而是“人口遷移+教育擴張+資產配置”共同形成的新需求結構。
03
大家為什麼這麼關心香港？
有人覺得，香港和內地之間存在一定“時間差”，香港樓市率先回暖，可能意味著核心城市資產重新開始被市場定價。
這幾天公眾號給我推了很多文章，都是利用香港樓市的熱度，給深圳的某些樓盤引流。
但站在相對客觀的角度，我認為，香港樓市的修復未必會直接傳導至內地普通住宅市場，反而可能分流部分高淨值客群的資產配置需求。
因為香港當前提供的，已經不只是住宅本身，而是國際化資產、穩定租賃需求、修復後的租售比，以及身份、教育等長期延伸價值。
我之所以持續研究香港，並不是單純關注房價，而是在觀察這一輪市場變化背後，真正推動回暖的核心變數到底是什麼。
某種程度上，它已經不再是傳統地產周期，而是人口遷移+教育擴張+資產配置共同形成的新需求結構。
我覺得，香港樓市之後，最有機會率先反轉的不是深圳，而是上海。
前者屬於成長型風險資產，依賴產業擴張與財富爆發，追求的是彈性與增值，而上海則越來越偏向成熟型核心資產，底層邏輯是確定性、人口質量與長期保值能力。
04
在樓市徹底進入下半場之後，上海的資料在走穩。
眼下在上海置業的客群，更加全國化和多元化，某種程度上已經有點核心資產避風港的感覺。
表面看，上海整體外來人口數量有所下降，但從人口結構變化來看，減少的更多是中低收入服務業人口、普通製造業人口以及流動就業群體，而留下來的，則越來越偏向高學歷、高收入、可落戶、具備資產配置能力的人群。
因此，現在上海樓市，尤其核心區資產的邏輯，已經越來越接近“全國資金配置上海”，而不再只是上海本地居民內部循環。
這個結論也是有資料支撐的，2020年前後，上海本地“310”開頭身份證購房者佔比約42%-48%，到2025年，新房市場中已下降至約37%左右。換句話說，非滬籍購房者佔比，已經超過60%。
更關鍵的一點在於，上海樓市的工具箱仍然存在，包括人才政策、公積金支援以及局部限購最佳化等，都還具備繼續調節市場的空間。
過去幾年，上海整體租金回報率普遍偏低，大多在約1.5%左右。進入2026年後，部分結構開始出現變化。
市區部分老舊小區價格較高點回落約30%-40%，而租金水平並未同步下跌，從而推動局部租售比修復至2.5%-3.5%。
這一變化，使部分資產重新回到“現金流可計算”的階段，吸引了一批更偏務實的剛需入場。
市場端表現為成交活躍度明顯回升，3月、4月上海二手房成交量分別突破3萬套與2.8萬套，創近年階段性高位，帶動小陽春行情。
從目前看，這個結構性修復行情具有一定的持續性，5月份會延續。必要時候，上海還會進一步放鬆非滬籍購房限制。
說白了，上海樓市目前最大的優勢，不只是政策，而是依然具備持續吸引人口的能力。在當下這個階段，人口，尤其是高收入、高學歷、具備長期停留意願的人口，才是核心城市樓市真正的底層支撐。
過去很多城市樓市上漲，依賴的是加槓桿、放信用、擴投資、吹牛皮，但現在市場已經進入下半場，決定樓市能否修復的關鍵，開始重新回到人本身。
這一點，其實和香港當前的邏輯有點接近，重新建立起人口流入與資產需求之間的循環。
結
一切的一切，要看長期資料。
當看透到“人”這一層，再去看樓市，很多問題立刻通透，這也是今天我花了很多時間寫這篇長文的原因。話說，現在有耐心長文看的人少了。
如果上海的成交資料不劇烈波動，三季度就可以基本判斷階段性走穩，算是拐點了。
請注意，我在這裡用了“走穩”這個詞，我沒說要大漲。
上海樓市的修復，對整個中國房地產市場都很重要。不只是模式本身，更關鍵的是，關係到市場是否會重新建立對核心城市資產的信心與定價能力。
當然，這並不意味著所有城市都會同步修復，個別熱點城市會繼續補跌，泡沫要先擠掉。 (拾榴詢財)