IMF:全球房地產正處於“臨界點”

2021年底時,全球房地產行業看起來一片光明。在經合組織的38個成員國中,房價正以50年來的最快速度增長。

但不到一年時間,情況就完全不同了。牛津經濟研究院預計,其數據庫中幾乎所有國家明年都將經歷經濟放緩,這是自2000年以來最普遍的一次房價增長減速,超過一半的國家可能會出現價格徹底收縮,相似情況發生還是在2009年。

“這是2007年、2008年以來最令人擔憂的房地產前景,市場在溫和下跌和大幅下跌兩種可能間徘徊。”牛津經濟研究院首席經濟學家Adam Slate分析認為,在他看來“發達經濟體抵押貸款利率的持續飆升,有可能將一些房地產市場推向急劇下滑”。

截圖自《金融時報》,全球房地產房價收入比,數據來源:OECD


IMF警示,全球房地產市場正處於“臨界點”

“隨著全球央行積極收緊貨幣政策以應對價格壓力,借貸成本飆升和貸款標準收緊,再加上房屋估值過高,可能導致房價大幅下跌。”國際貨幣組織(IMF)發布的全球金融穩定報告稱。

這種“急劇下降”可能將是普遍的。雖然牛津經濟研究院的數據分析主要是發達經濟體,但IMF預測,在嚴重不利的情況下,未來三年新興市場的實際房價可能下降25%,而發達經濟體的降幅為10%。

房地產市場放緩也可能抑制更廣泛的經濟活動,損害建築業及其供應商。Slate預測,由於支出減少,全球房地產市場低迷可能使經濟增長減少0.2個百分點,而住宅投資減少又可能使經濟增長減少0.6個百分點。加拿大央行則估計,房地產市場低迷將使明年的經濟增長下降0.6至0.9個百分點。

房地產活動“已被徹底摧毀”?

在美聯儲連續快速加息之後,美國30年期交易的利率穩定在7%左右,是去年利率的兩倍多,這是2008年以來的最高水平。

加上前兩年房價的飆升,典型資產的每月抵押貸款還款額從一年前的1700美元升至2600多美元。美國花旗銀行首席經濟學家Nathan Sheets說:“我認為利率可能會帶來更大阻力,而且確實看到房地產市場正在放緩。”

這種模式在許多國家都是相似的,歐元區、加拿大、澳大利亞和新西蘭的抵押貸款利率已升至近年來的最高水平。

宏觀經濟諮詢機構Pantheon Macroeconomics的經濟學家Melanie Debono稱:“隨著抵押貸款利率上升,銀行停止放貸,抑制需求,我們仍然相信這一觀點,即歐元區房價漲勢將急劇下降,並將在2023年底前轉為負增長。”

英國經濟諮詢公司Capital Economics的經濟學家Marcel Thieliant估計,新西蘭的抵押貸款還款額已經飆升至收入中位數的60%以上,高於新冠肺炎疫情前的45%以下。隨著利率進一步上升,他預測新西蘭的房價將從11月的峰值下跌25%。

英國特拉斯政府提出的大規模減稅政策,令抵押貸款市場陷入動盪。隨著新首相蘇納克上台,市場平靜下來,但明年利率仍有望從目前的3%升至4.6%左右。英國智庫Resolution Foundation計算得出,到2023年底,近五分之一的家庭抵押貸款付款額或以每年5000英鎊的速度上漲。

因此,許多經濟學家預測了2023年英國房價下跌的幅度:從牛津經濟研究院給出的4.4% ,到房地產經紀公司Savills和諮詢公司Capital Economics的10%和12%不等。

抵押貸款利率的上升反映出,隨著許多央行與通脹作鬥爭,政策利率大幅上升。美國、英國和歐元區在過去一年加息了將近900個基點,市場預計到明年夏天還會加息400個基點。大多數新興市場的加息幅度甚至更大,巴西將利率從2021年1月的2%提高到了13.75%,而在匈牙利,利率提高了12.4個百分點,達到13%。

“粗略經驗是,政策利率每增加100個基點,房價漲幅就會下降1.5到2個百分點。”IMF的研究部顧問Prakash Loungani說。歐洲中央銀行計算出,在低利率環境下,抵押貸款利率提高1個百分點相當於大約兩年後房價下降9%,住房投資下降15%。

在許多國家,房價是由較低的住房存量維持的。10月份,英國待售房產存量是自1978年有記錄以來的最低水平,而美國的存量仍處於歷史低位。但市場低迷跡象清晰可見。大多數市場的住房通脹已經放緩,包括德國、澳大利亞。

美國8月份的年度房價增長率從上個月的16%放緩至13%,這是該指數自1975年以來的最快減速。諮詢公司Capital Economics預計美國房價明年將下跌8個百分點。

房地產諮詢公司Knight Frank報告稱,三季度末,全球主要城市房價連續兩個季度放緩。新西蘭、加拿大和挪威的城市出現了兩位數的收縮。隨著家庭財務壓力的增加,在疫情期間支持房地產繁榮的家庭儲蓄正在迅速耗盡。家庭的購買力下降,人們更有可能存錢。由於低庫存仍在支撐價格,即將到來的低迷可能在交易中更明顯。

在歐元區,銀行越來越多地拒絕住房貸款,並對已經發放的貸款收緊條件。根據第四季度的銀行貸款調查,歐盟的住房貸款需求以十年來最快的速度下降,9月份新增購房貸款同比下降30%。

以匈牙利為例,自2015年以來,它的房價上漲了151%,為歐盟區最大漲幅,是歐盟平均漲幅的三倍多。這歸功於創紀錄的低利率、豐厚的住房補貼和實際工資大幅度增長。可以說,匈牙利的房地產市場是過去十年來歐盟最熱門的市場之一。

隨著歐盟最高利率削減了抵押貸款需求,匈牙利的房地產市場正在迅速降溫。據匈牙利央行的報告:9月份房地產交易數量下降了三分之一,而抵押貸款與去年相比下降了38%。

與此同時,9月份,英國的房地產交易年率下降了32%。美國的抵押貸款申請降至25年來的最低水平。分析公司Moody's Analytics首席經濟學家Mark Zandi認為,美國房地產市場正在“蒸發”。諮詢公司Capital Economics首席美國經濟學家Paul Ashworth贊同這一觀點,稱房地產活動“已被徹底摧毀”。

多倫多的數字更為引人注目。這座城市單戶住宅銷售暴跌96%,公寓銷售下降89%。


2008年的房地產崩盤會重演嗎?

在加拿大、新西蘭和澳大利亞,過去幾年房價加速上漲,加上大量家庭擁有抵押貸款和高額債務,使得房地產市場風險特別大。瑞典和英國因依賴浮動或短期抵押貸款利率而被敲響了警鐘。

高盛經濟學家Yulia Zhestkova認為“英國抵押貸款拖欠率顯著上升的風險更大”。同樣,美國住房通脹的快速步伐,加上高估值和激進的貨幣緊縮,都是風險的來源。

根據牛津經濟研究院的數據,包括日本、意大利和法國在內的其他國家處於更有利的位置,這要歸功於更溫和的價格上漲、較低的估值以及較低的家庭債務水平。法國和意大利的浮動利率債務份額也很低,這意味著在一定程度上免受抵押貸款利率上升的直接影響。

分析師也樂觀認為,全球範圍內,房地產市場的狀況不會衰退得像2008年金融危機期間一樣嚴重。

一個關鍵區別是勞動力市場的實力。失業不會像金融危機後那樣嚴重。IMF預測,明年失業率將上漲不到1個百分點,而2008年金融危機時失業率近3個百分點。還有另一個重要區別:在許多市場,包括美國、英國、南非、西班牙和丹麥,家庭的抵押貸款的債務收入比低於金融危機前的水平。

借款人也受到長期合同的更好保護,抵押貸款受到更嚴格的監管。在整個歐洲,浮動利率抵押貸款的份額在過去十年急劇下降,10年或更長時間的抵押貸款交易已成為常態。德國、荷蘭和西班牙尤其如此。

評級公司Fitch的副董事Alexia Koreas表示,在荷蘭,較低的貸款價值比率和大幅降低的只付息抵押貸款份額,“將有助於避免金融危機後出現的價格大幅下跌。”他補充說。

所有跡象表明,低利率支撐的住房需求激增已成為過去。摩根士丹利全球經濟學家Cristina Arbelaez表示,“全球市場正在走軟”。但是她也認為,2006-2008年的房地產崩盤不會重演。(經濟周刊)


最近文章