美國30年期固定房貸平均利率由上周的6.58%升至6.66%，為2025年7月31日以來最高水平。美國樓市進入季節性放緩，成交量承壓。同時美國5月豪宅銷量同比增長6.2%，入門級住宅銷量卻同比下降5.4%，分化明顯；部分原因或為豪宅買家中現金購房者比例較高，對利率不敏感。
美國房貸利率攀升至近一年最高水平，伊朗戰事持續引發通膨憂慮，疊加聯準會按兵不動但釋放加息信號，房地產市場前景承壓。
據房貸巨頭房地美周四公佈的數據，30年期固定房貸平均利率由上周的6.58%升至6.66%，為2025年7月31日以來最高水平。
當前利率水平已較今年2月底跌破6%的階段性低點大幅回升，中東衝突引發的能源價格上漲被視為主要推手之一。
聯準會本周三宣佈維持基準利率不變，但有三位官員投票支援加息。受此影響，30年期美國國債收益率升至近19年高位，10年期國債收益率亦徘徊於一年高點附近。隨著借貸成本上行壓力持續，房貸市場短期內的利率鬆動空間極為有限。
就市場影響而言，Redfin數據顯示，截至7月26日的四周內，美國成屋簽約銷售量降至4月初以來最低水平。與此同時，豪宅與入門級住宅之間的銷售分化愈發顯著，折射出美國住房市場深層次的經濟不平等。
伊朗戰事與通膨預期推動美債收益率走高
房貸利率的上行，與近期美債收益率的走高密切相關，而地緣政治的不確定性是關鍵驅動力之一。
Realtor.com高級經濟學家Anthony Smith表示，伊朗和平談判在7月初曾一度展現希望，但目前已宣告破裂。"市場再度對不確定性作出反應，衝突推高油價所帶來的通膨壓力也在其中發揮作用，"他說。
在貨幣政策層面，聯準會周三決議維持利率不變，但三位官員異見投票支援加息，外界對聯準會主席華許採取進一步緊縮行動的壓力日益上升。
Smith指出，鑑於聯準會下一步行動更可能是加息而非減息，房貸市場在短期內獲得利率緩解的可能性極低。
樓市進入季節性放緩，成交量承壓
持續偏高的借貸成本已在房地產市場留下明顯印記。
本輪房貸利率回升始於今年2月底，彼時利率曾短暫跌破6%，此後隨中東局勢升溫而持續走高，令今年春季傳統購房旺季表現令人失望，房市此後延續疲軟態勢。
Bright MLS首席經濟學家Lisa Sturtevant在聯準會會議結束後表示，"購房者正在觀望局勢演變，與此同時房市也在進入季節性放緩階段。"
她同時指出，儘管多數指標顯示成交活動低迷，但若部分買家出於對利率進一步上行的擔憂而搶先鎖定交易，夏末購房需求或將出現意外回升。
豪宅與入門級住宅：兩極分化加劇
在宏觀壓力之下，美國住房市場的內部分化日趨明顯。
據Zillow的報告，今年5月，豪宅銷量同比增長6.2%，而入門級住宅銷量則同比下降5.4%。豪宅買家中現金購房者比例較高，對利率敏感度相對較低，這在一定程度上解釋了兩類資產之間的背離。
這一分化在舊金山最為突出。當地人工智慧公司股票財富效應持續釋放，推動高端住宅銷量飆升21.6%，而入門級住宅成交量僅微降1.2%，但更多賣家已開始下調售價。
Zillow高級經濟學家Kara Ng表示，"如今的入門級買家擁有更多選擇、更強的議價能力，也遇到了更願意讓步的賣家。挑戰在於，同樣的財務壓力既讓他們更難攢夠首付，也讓他們更難把握這一機會。" (華爾街見聞)