所有事情的出現都沒有提前預兆
那怕你以為未來肯定會來
但是真的要來的那一瞬間
你還是會猝不及防
其實我提前一天大概知道了政策細節
但是真的出台的時候還是認真看了內容細節
關於房地產大力推進現房銷售的各種政策細節
確實是我入行至今覺得最為重大也最為重磅的政策
有一些核心的點，和大家梳理下
1、單體建築應完成主體結構封頂才能預售
門檻比之前提升很多
2、商品住房項目竣工驗收才能解除資金監管
在此之前錢不能出來，徹底堵住爛尾樓
3、新出讓土地的項目，優先選擇現房銷售
房地產商品房，讓客戶所見即所得
4、最佳化銷售定金模式，收的少能退還
利於每一個購房群體
5、最佳化土地出讓方案，可帶規劃方案出讓，企業須用自有資金購地
資金門檻更高了
先強調下，目前是針對全國的指導意見
不同地方可能針對細則有對應調整，這些都是後話
那這些政策好嗎
當然利多
對於民生和城市發展都是好事情
某種程度上也是出台這樣政策的根本性原因
但是今天我更想從房地產行業、企業以及地產人的角度聊聊
因為這裡面有兩件事和行業的過往是完全不一樣的
1、優先現房銷售，那怕預售也要結構封頂
2、項目竣工驗收才能解除資金監管
這兩件事如果嚴格徹底的執行，會徹底扭轉企業的發展邏輯
所以我們假設如果這兩件事徹底落地
後續整個地產開發會經歷什麼
01
毫無疑問
更嚴厲的資金政策一定會極大地影響大型開發商的整體資金運轉
但是與此同時
小型企業，民營企業在土地端的機會會更多
整體土地市場新面孔會更加豐富
不像現在來來去去就這麼幾張面孔
一些真正的品質型房企也會迎來更多機會
一些有口皆碑的細分類房企會得到更多資源傾斜
另外
不論是因為主動還是被動，現房銷售都會變得越來越多
直到成為主流
除了一些房企響應政策選擇現房銷售之外
也因為現在你提前賣也沒好處了
資金必須要在竣工交付才能出來
那與其提前賣不如好好做完再賣
當然，另外一個變化
整個開發周期會變快
以前預售之後到交房的時間其實都非常長
這個時候房貸開始還了，但是房子還不能住
萬一出現爛尾了，這個情況就更加惡劣，房貸你還不能不交
現在交房漫長沒啥好處了
開發商為了自己資金可以回籠，也會加快開發周期的運轉
所以目力所及範圍之內
未來每個客戶買房到入住的這個時間都會實質性壓縮
02
在土地端，也會出現一個變化
就是應該未來，小地塊越來越多，低容積率地塊越來越多
說實在的
這個政策其實對於地方城市來說不是利多
特別是以土地財政為主導的城市
過高的投資門檻一定會讓開發商拿地的積極性降低
所以為了降低投資門檻
未來很多城市會積極推進小地塊，或者低容積率地塊
從而降低整體的地塊規模，降低資金門檻
按照這樣的趨勢，可能城市核心區的土地不再是主力了
郊區別墅地塊的出讓會具備更多的吸引力
這倒也挺符合趨勢
畢竟現在郊區的房地產市場活躍度遠不如市中心，也需要吸納更多的關注
而從城市發展而言，城市更新也不只是市中心的煥新
更多的還有近郊類股重新定義
類似國外的近郊townhouse的產品也會成為未來周期的開發主旋律
03
對於行業，其實還有一個非常明顯的目的
就是徹底的把房地產往製造業方向去推
之前其實已經有若干資訊有點這樣的跡象
包括之前對於住房歸類為商品這個訊號
但是今天來看，這個舉措是非常明顯
就是直接定義房地產是製造業
所以對於製造業而言
客戶買的商品，所見即所得，買了就能用，然後要就直接買，核心周期內也能退
這些都是消費品行業司空見慣的事情
現在開始慢慢地進入到房地產行業了
在幾天之前，行業內還有一個熱點事件我沒追
就是這位仁兄
好久不見居然還胖了點
各位有沒有想過恆大事件為什麼在最近迎來宣判
本質上也用這樣的點狀事件對外表態，行業舊模式的徹底告別
以前的房地產是什麼模式，說實話就是金融模式啊
預售模式有客觀存在的道理，但是也確實加速房地產金融屬性的產生
而這種模式對百姓和行業帶來的傷害真的可以說是巨大的
對客戶而言現房銷售，對企業而言自有資金……這些都是堅定不移地把地產推向製造業的舉措
而且這還可能只是開始
未來的政策會越來越多
可能都是之前沒見過的，但是在消費品行業習以為常的
04
另外，我們昨天的推送大家也可以看看，二手對新房的根本性影響到底是什麼
房地產行業的主角可能真的要轉移到二手房賽道了
未來伴隨著資金的嚴格，一手的供給側必然會迎來下滑
整個市場的主旋律會更多的集中在二手房賽道
畢竟這個賽道不存在所謂爛尾的風險
這是二手房的使命
本質上也是一手房必須浴火重生的必然
所以此時此刻，每一個地產開發商都要給自己靈魂拷問：
如果還要做房地產，到底做這行幹嘛
這件事非常重要
因為很明顯這件事現在賺錢越來越難了，而且要求越來越高了
再也沒有什麼輕而易舉賺錢的可能了
甚至最後賺的都是辛苦錢
所以繼續做房地產幹嘛
或許未來整個一手房根本就不需要那麼多的規模，那每一塊地最後呈現的樣子到底如何
這件事值得每個操盤手午夜夢迴的時候認真想想
時代其實已經翻篇了
花太多時間去想為什麼其實沒有必然
更多的需要思考應該怎麼辦才是關鍵
我們在行業內倡導單盤主義已經三年了
你說我們三年之前就知道今天嗎
那肯定沒有
但是行業的終局必然就是這麼一個趨勢
與其思考趨勢什麼時候來，判斷政策還有那些口子，不如認真思考終局是什麼，以及如何為終局做準備
05
房地產的終局如此
那麼房地產政策的終局是什麼
對於政策的落腳點，一直都是有優先排序的
關於房地產政策
首先關注的是民生
如何讓購房者和住房人的權益得到最大程度的保障
其次是城市
如何依賴地產開發讓城市更加健康，發展更加可持續
然後才是行業
再然後才是開發商
所以這麼理解或許大家知道為什麼會開發商如此嚴格
因為本質上新模式下一切的一切都是為城市為人民
這一點毋庸置疑
這一點也沒什麼好質疑的
所以換句話來說，要麼就不要做地產了
如果還在做地產的開發商，與其去思考如何到底政策有沒有灰度空間到底怎麼打擦邊球
不如認真想想到底怎麼做才是對客戶好，對城市好
這裡舉個例子
現在這個政策很多開發商很難受
但是對於南京的中堃來說就是迎來了最大的政策利多和時代紅利
為什麼
因為別人創業開始就選擇房子就應該現房銷售的
當時的這個決定就是基於如何為客戶做更好房子而思考的
你說這是巧合嗎，可能是吧
你說這是必然嗎，這麼說其實也沒什麼問題
所以還是那句話，與其思考各種細枝末節
不如認真看到遠處的終局，思考如何為城市為客戶創造價值
本身合理的商業模式就是在為客戶創造價值的過程中產生的
這件事放在房地產裡當然也是應該的
06
上個禮拜我的轉型周年發佈會，主題：看到整個戰場
其實這就是我們描繪的完整戰場
你以為的炮火，可能只是點狀摩擦，你以為的變天，或許才是碧海藍天
站位不同，視角不同，也許感受到的細枝末節也就不同
整個房地產此時正在追求一場程序正義
回歸製造業之後的程序正義
只有程序正義，才能確保結果正確
相信這句話
或許是我們這一代地產人必須要領悟的道理 (功夫財經)