8月28日，周五晚，多條房地產新政突然落地。

8月31日，周一，地產股直接上演了過山車，中證房地產指數先是霸氣地高開3.40%，然後來了個大跳水，整個類股一片綠油油，行業龍頭“招保萬金”分別跌了8.80%、4.82%、0.63%、2.16%，港股那邊更慘烈，一大群房企單日跌幅超過10%……這局勢用兩個字形容就是，迷茫。

似乎，一個周末的時間還不夠讓大家想明白，新政之後，中國樓市何去何從。

要理解其中的糾結，我們得先講清楚，828新政到底“新”在了那？

它最核心的部分，就是商品住房銷售制度改革，其餘的措施都是圍繞著它打輔助的。

國家的第一板斧，就是將房子預售門檻直接抬高到“主體封頂"。以前，開發商只要把項目推進到25%，就能去申請預售證，開始收錢，各地對於這個標準的理解還不太一樣，有些是拿地、開工之後就能賣，有些是房子蓋到三分之一就可以賣。以後全都不行了，全國統一標準，單體建築必須建設到主體結構封頂階段，才能拿預售資質。

這意味著什麼呢？建築封頂，通常被認為是項目進度已經達到了70%左右，大大增加了開發商先期投入的成本；而高層住宅從開工到封頂，往往需要12到18個月工期，那怕你使用工廠預製件做裝配式建築，也要8個月左右才能拼好，也就是說，開發商回款的時間點，也被大幅延後了。

這還沒完呢，那怕開始預售了，進帳的錢對於開發商也是“近在眼前，遠在天邊”。

因為，國家揮出的第二板斧是，預售資金全額監管。以前你買房交的首付、銀行放的按揭款，“理論上”要進入監管帳戶，然後專款專用，按施工進度撥付給開發商，但這只是理論上，實際執行中漏洞很多，不少開發商收了錢不存進監管帳戶，或者把錢抽出去買新地、還舊債，甚至是投資別的什麼產業，你的買房錢可能變成老闆的豪華祖墳、歌舞團、海外信託……或者他腰間的奢侈品皮帶。

以後不行了，新政要求，購房者支付的首付款以及個人住房貸款，必須100%進入銀行的資金監管帳戶，在整個建設過程中，這些錢都只是帳面上屬於開發商，實際處於無法使用的凍結狀態，什麼時候解封呢？要等到項目竣工驗收、水電氣熱配套設施全齊了，銀行才可以放款。如果開發商違約不能按期交房，買家有權按照合同約定提出解除購房合同，拿回自己的錢。

這兩斧子劈下來，預售的標準大大提高，預售所獲得的收入，開發商也是只能看不能用，期房和現房的差別已經越來越小了。

就這，脖子上的繩索都勒到這麼緊了，國家還不想開發商繼續賣期房。

第三板斧來了，也是最狠的一斧，從新政施行之日起，新出讓土地的商品住房項目，和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的老項目，鼓勵實行現房銷售，前者很明顯帶有一定的強制性。開發商銷售的現房，必須滿足建設用地使用權無抵押、查封的前提條件，確保土地房屋權屬清晰，並且要求全國住建部門配合，簡化流程，推行“交房就交證”，避免出現因房企欠款而拿不到證的情況。

這宣告了，自1994年以來，在中國實行了32個春秋的房屋預售制度，迎來了事實上的死亡。

828新政一出，全球媒體都高度關注，他們一致認為是2021年樓市出現危機以來，最大也最徹底的一次改革，部分分析人士和海外投行甚至覺得，中國把使用了30多年的房地產發展模式，直接格式化然後重灌系統了，樓市將迎來究極大洗牌。

外媒之所以得出這種結論，是因為預售制捆綁了一個“美麗又致命”的發展模式——三高。

1953年底，香港九龍油麻地，年輕商人霍英東買下了一塊地皮準備蓋樓。

當時香港樓市的主流玩法是，開發商先自己全款拿地、全款把樓蓋好，蓋完了整棟或者分層出售，開發的門檻非常高，有實力的買家也屈指可數，這就造成了香港的房子供給量少，流動性還差得不能再差了。雪上加霜的是，那時候銀行不向個人提供住房貸款，這就使得絕大多數普通市民根本買不起房，只能向富豪們租賃房屋居住，大業主買下房子後，也是通過長期收租來回本。

霍英東敏銳地看到了這個痛點，然後琢磨出了一個革命性的銷售方式，賣樓花。

他先向買方收取一部分訂金，餘款按照建築的施工進度分期支付。等於是在結果子之前，先把花給賣了，所以叫賣樓花。這玩意在當年是天才發明，買家出一小部分錢就能鎖定一套房，開發商則用購房人的首期款來啟動項目，用分期款支付施工費用，等於是無息融資了，可以“空手套白狼”，大大拉低了開發的門檻，對於整個香港樓市來說，這也會讓房子供給嗖嗖往上漲，購買潛力最大程度釋放，三贏。

改革開放之後，內地與香港接觸變多，也瞭解到了這種賣樓花方法，各大城市的決策者都覺得，非常適合當時的國情。

1977年，全國城市人均居住面積僅有3.6平方米，是真正的“轉個身都難”，這一資料甚至比新中國剛成立時還低了0.9平方米，全國城市缺房戶高達869萬戶，佔了當時城鎮總戶數的一半。超過七成的城市家庭沒有獨立廚房。做飯只能在筒子樓的走廊裡搭煤爐，或者在平房門口燒柴火，六成家庭沒有獨立衛生間，上個廁所都要去外面排隊。

經歷過那個年代的人，一定對“擠”這個詞有著深刻的認知，全家兩代甚至三代人，都住在一間二十來平的小房子裡，床就是沙發，地板就是床，一張桌子要輪流充當書桌、飯桌、牌桌。

所以，當時中國最急迫的任務就是，多建房、快建房，迅速擴大人均居住面積，滿足大家的生活需求。

要補幾十年歷史欠帳，本來任務就很重，但國家才剛剛回到正軌，老百姓手裡也沒什麼存款，有實力的開發商也少之又少，最好的選擇，或者說唯一的選擇，就是賣樓花。於是，1983年，緊鄰香港的深圳，率先試點商品房預售；1986年，上海跟進；1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》出台，正式從法律層面確立了商品房預售制度。

預售制很快成為了開發商擴大規模的利器，具體步驟如下：

1、用極少的本金加上部分銀行貸款，拿下地塊A。

2、項目抓緊時間打個地基、然後開盤賣期房。

3、銷售期房獲得收入之後，馬上拿去買地塊B、開個新項目。

4、地塊B快速進入預售階段後，它的銷售收入，一部分拿去填A的建設資金缺口，另一部分去購買地塊C。

5、手握ABC三個項目之後，開發商體量暴漲，在銀行眼裡就等於信用提升，可以貸更多錢去拿下地塊DEFG……

這就是，預售制所催生的高負債、高槓桿、高周轉，俗稱三高模式。

三高模式瘋到了什麼地步呢？有企業提出了“5986原則”，拿地後5個月內必須動工，拿地後9個月內必須開盤銷售，開盤第一個月必須賣出80%的房源，產品中必須有60%以上是標準化住宅，可以直接套圖紙，減少設計時間。之後又有一家企業掏出了更極致的"456法則"——拿地後4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉……

為了在速度上趕超同行，部分開發商甚至要求，土地剛摘牌的當天，連產權證都沒辦好的時候，挖掘機和施工隊就要直接開進現場打樁；下屬的設計院，要在確定拿地之後，通宵趕工出圖紙，一天都不准耽誤。

幾乎所有房企都在油門焊死，埋頭往前衝，用5塊錢的小本，撬動100塊巨額項目。

2000年時，中國還沒有一家年銷售額突破百億元的房企。到了2010年，萬科、恆大、綠地、保利等一眾房企紛紛衝過1000億元大關，如今呼風喚雨的川總，當年都不配見中國地產老闆一面，只能帶著全家，跟他的小弟簽合作，川家的王子公主們更是在旁邊“站著如嘍囉”。

房企高速擴張的好處，是顯而易見的，2022年，中國房地產開發投資額已經達到13.29兆元，是1999年的33倍，年復合增速15.7%；房地產業增加值7.38兆元，佔GDP的6.1%，算上它拉動的建材、家電、裝修等上下游產業，佔GDP比重約16%。開發商靠拿地蓋樓，地方政府也可以靠賣地賺錢，土地出讓金一度是很多城市的財政"命根子"，2021年巔峰時期，全國國有土地使用權出讓收入，衝到了約8.7兆元的規模。

在過去幾十年間，中國的城鎮人均住房建築面積從3.6平方米，上漲到了40平方米，幾億人從破舊擁擠的平房或者筒子樓，搬進了商品房，有了自己的廚房、廁所、陽台，以及體面的生活，中國的城鎮化率，也從不到20%飆到67%，堪稱神速。

然而，這樣的三高模式，不可能永遠持續下去。

隨著居住面積的問題逐漸解決，再加上人口增長逐漸放緩，樓市的高燒，在21世紀第二個十年的末尾，逐漸冷靜下來。之後又是國際形勢劇變，疊加上疫情對於經濟和購買力的影響，中國房地產市場迅速從“缺房”走向了“基本飽和”，於是，房價開始漲不動了，房子開始賣不動了。

當時很多人都以為，樓市是四輪小轎車，說減速就減速，可以停得穩，但三高模式本質上是兩個輪子的摩托，只要你敢剎停，它就會自己失去平衡而倒下。

房子賣得快的時候，資金像流水一樣轉起來，可以不斷“拆東牆補西牆”，用新項目的預售款去蓋老項目的樓，還老項目的債。可房子一旦滯銷或者被迫降價出售，原本計畫用來填坑的銷售款，就沒有辦法按時足額到帳，老樓盤無法按期交付，下一個新樓盤也啟動不了，規模停止擴張之後，又不能持續從銀行貸款，資金鏈一下就斷了，留下滿地的爛尾樓和數額驚人的爛帳。

網友眼睛又不瞎，看著大把受害者一邊支付高額月供一邊無家可歸，看著眾多市值數千億的房企被曝出經營困難，徹底透支了大家對於房地產的信心，誰也不想掏空五個錢包去當時代的一粒沙。你不買，我不買，房企更加難以自救，只能坐視一堆庫存房持續貶值，迎來慢性死亡。

所以，預售制與它孕育出的三高模式，既塑造了中國城市化的奇蹟，又成為了引爆樓市的炸彈。

從2021年危機浮現開始算起，中國頻繁出台新規對樓市進行調控和救市，從核心區解除限購，再到降首付、降利率，地方政府大規模收購商品房當保障房……措施雖然多，但從未觸及到預售制這個核心，只是在原有的模式上打補丁。

原因也很簡單，一劑猛藥下去，恐怕有人遭不住，當場嗝屁。

由於預售融資功能的實質性歸零，房企不能再從買家那兒獲得“無息貸款”，建設用的資金，要麼就借債要麼就自掏腰包，現在很多房企本身就是高負債狀態，如果負債率再往上抬一截，等於直接從普通病房進ICU了。而且一大筆錢從開發到交付都砸在同一個樓盤裡，也會嚴重拖慢拿地開新坑的速度，導致項目的供給量變少，規模上不去了。這樣一來，又會嚴重打擊資本對於地產的信心，當年的高周轉模式，把股東的內部收益率刷到了20%以上的暴利水平，現在房企的開發周期被拉長數倍，又缺乏財務槓桿的Buff，項目的整體收益率可能驟降到9%左右，很難再吸納投資。

所以，新政落地，一定會加速部分房企的死亡，只是誰死和什麼時候死的問題。

這個結果，決策者必然是料到了，但還是狠狠心把新規落地，為的就是贏在未來，讓熬過了這一關的房企，轉入更慢、但是更穩定和健康的發展節奏。對於那些財務狀況相對較好的開發商來說，"先自己掏錢蓋樓、賣完了再回款"這種重資產模式，已經幫他們篩除了一大批對手，也減少了集中入市的新房供應量，可以避免房企之間互相踩踏。

更重要的是，新政在嘗試重建信心。封頂預售和現房銷售，徹底切斷了“未交房先還貸”的畸形模式，它將爛尾的風險和資金壓力從弱勢的普通購房者身上，轉移回了開發商和銀行，減少了購買者的顧慮。賣現房也意味著，房子蓋得好不好，購房者去現場看一眼便知，空鼓、漏水、牆體裂縫、綠化縮水、隔音縮水等經典逆天操作，在現房面前將無處遁形，以前開發商是收完錢之後擺爛，現在要使出吃奶的勁把房子造好，才能收到錢，兩級反轉了。當購房者的安全感被提到了前所未有的高度，掏錢的意願也會隨之上升。

為了儘可能讓房企平穩過度（儘量少死幾個），新政還通過“40年長貸”來降低月供，最大限度挖掘購買潛力，避險一部分系統重裝帶來的陣痛；與此同時，新政還大力支援房企發行不動產投資信託基金和商業不動產ABS，簡單來說，就是在商場、產業園、長租公寓建成後，將項目本身或者項目未來的租金收益，打包成金融產品上市銷售，讓開發商自己能夠快速回款，減少商業項目這邊的運作壓力，留出更多餘裕給住宅項目那邊，慢工出細活。

如果說，以前地產商本質上是搞金融的，以房子為名，賺資金騰挪和槓桿的錢；新政之後，它們一夜回到了更接近製造業的形態，要靠實打實的產品力和成本管控賺錢。

這也徹底打碎了一些城市“賣地——基建——再賣地”的舊式財政循環，倒逼管理者將精力真正投入到培育產業、招商引資、研究科技上。可以說，828新政不僅將房地產格式化了，連帶著把整個社會發展方向都重構了。

樓，是整個現代社會的基石，家庭、工作、商業全都建立在樓房之上，過去，我們耗費大量的精力和資源，把基石越鋪越多，卻逐漸忘了，石頭本身其實一文不值，真正重要的是它所承載的東西。

所有事情的出現都沒有提前預兆

其實我提前一天大概知道了政策細節

但是真的出台的時候還是認真看了內容細節

關於房地產大力推進現房銷售的各種政策細節

確實是我入行至今覺得最為重大也最為重磅的政策

有一些核心的點，和大家梳理下

1、單體建築應完成主體結構封頂才能預售

2、商品住房項目竣工驗收才能解除資金監管

在此之前錢不能出來，徹底堵住爛尾樓

3、新出讓土地的項目，優先選擇現房銷售

房地產商品房，讓客戶所見即所得

4、最佳化銷售定金模式，收的少能退還

5、最佳化土地出讓方案，可帶規劃方案出讓，企業須用自有資金購地

先強調下，目前是針對全國的指導意見

不同地方可能針對細則有對應調整，這些都是後話

對於民生和城市發展都是好事情

某種程度上也是出台這樣政策的根本性原因

但是今天我更想從房地產行業、企業以及地產人的角度聊聊

因為這裡面有兩件事和行業的過往是完全不一樣的

1、優先現房銷售，那怕預售也要結構封頂

2、項目竣工驗收才能解除資金監管

這兩件事如果嚴格徹底的執行，會徹底扭轉企業的發展邏輯

所以我們假設如果這兩件事徹底落地

更嚴厲的資金政策一定會極大地影響大型開發商的整體資金運轉

小型企業，民營企業在土地端的機會會更多

整體土地市場新面孔會更加豐富

不像現在來來去去就這麼幾張面孔

一些真正的品質型房企也會迎來更多機會

一些有口皆碑的細分類房企會得到更多資源傾斜

不論是因為主動還是被動，現房銷售都會變得越來越多

除了一些房企響應政策選擇現房銷售之外

也因為現在你提前賣也沒好處了

資金必須要在竣工交付才能出來

那與其提前賣不如好好做完再賣

以前預售之後到交房的時間其實都非常長

這個時候房貸開始還了，但是房子還不能住

萬一出現爛尾了，這個情況就更加惡劣，房貸你還不能不交

開發商為了自己資金可以回籠，也會加快開發周期的運轉

未來每個客戶買房到入住的這個時間都會實質性壓縮

就是應該未來，小地塊越來越多，低容積率地塊越來越多

這個政策其實對於地方城市來說不是利多

特別是以土地財政為主導的城市

過高的投資門檻一定會讓開發商拿地的積極性降低

未來很多城市會積極推進小地塊，或者低容積率地塊

從而降低整體的地塊規模，降低資金門檻

按照這樣的趨勢，可能城市核心區的土地不再是主力了

郊區別墅地塊的出讓會具備更多的吸引力

畢竟現在郊區的房地產市場活躍度遠不如市中心，也需要吸納更多的關注

而從城市發展而言，城市更新也不只是市中心的煥新

類似國外的近郊townhouse的產品也會成為未來周期的開發主旋律

對於行業，其實還有一個非常明顯的目的

就是徹底的把房地產往製造業方向去推

之前其實已經有若干資訊有點這樣的跡象

包括之前對於住房歸類為商品這個訊號

但是今天來看，這個舉措是非常明顯

客戶買的商品，所見即所得，買了就能用，然後要就直接買，核心周期內也能退

這些都是消費品行業司空見慣的事情

現在開始慢慢地進入到房地產行業了

在幾天之前，行業內還有一個熱點事件我沒追

各位有沒有想過恆大事件為什麼在最近迎來宣判

本質上也用這樣的點狀事件對外表態，行業舊模式的徹底告別

以前的房地產是什麼模式，說實話就是金融模式啊

預售模式有客觀存在的道理，但是也確實加速房地產金融屬性的產生

而這種模式對百姓和行業帶來的傷害真的可以說是巨大的

對客戶而言現房銷售，對企業而言自有資金……這些都是堅定不移地把地產推向製造業的舉措

可能都是之前沒見過的，但是在消費品行業習以為常的

彙整鉅亨號中所有使用「預售制」關鍵字，所發布的內容 (依照時間排序，最新在前，舊的在後)`

再見了，爛尾樓！商品房預售制卒於2026

中國房地產徹底變天