01. 香港的一次“破天荒”
最近，香港發佈《香港特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃》。
這是香港首次編制五年規劃，時間跨度恰好與內地“十五五”一致，從2026年到2030年。
這意味，香港將深度融入國家發展大局。有意思的是，在這份香港的重要規劃裡，提及“深圳元素”（比如深圳、深港合作、河套、前海）高達110次，遠超周邊其他城市“十五五規劃”提及深圳的次數。
深圳“十五五規劃”提及“香港元素”也高達130次左右，表達了對深港合作的高度重視。
深港共同建構超級都市圈的新時代到來了
值得注意的是，香港“一五規劃”出現的跟深圳有關的第一高頻詞是“河套”（深港科技創新合作區），達到了30次，遠超其他深港合作區域。
為什麼會這樣？
因為香港的城市戰略正在發生重大變化。未來，香港將重點發展靠近深圳的北部都會區，建構“南金融、北創科”的雙中心格局，並借助河套提升自身在全球科創版圖中的站位。
這意味著，未來深港合作下一輪“爆點”在河套，最大的贏家可能是深圳福田區。
根據香港規劃，河套香港園區側重研發、中試，新田科技城承接產業化，與河套深圳園區共同建構貫通“從0到1”與“從1到100”的深港科技創新帶。
河套將成為深圳創新成果走向世界、國際人才與前沿技術匯聚的重要窗口，為福田帶來巨大機遇。
深港加起來陸地面積僅約上海或廣州的一半，北京的五分之一，卻匯聚近2700萬人口、約33兆元資金，資源密度位居全國前列。“深圳—香港—廣州”創新叢集更連續兩年位居世界第一。
如此高的資源密度，疊加深港兩地持續增長的科技產業，福田正在打開更大的想像空間：這裡能否誕生比肩全球頂級CBD的世界級資產？
02. 深圳，崛起超級CBD
在深圳發展一路向西的態勢下，福田區前景如何？對此，一些人產生了疑問。
但官方規劃明確，福田才是深圳定位最高的城區——首善之區，它是深圳的行政中心、文化中心、金融商務中心、國際交往中心。同時，還擁有中央創新區、中央商務區、中央活力區的頂級定位。
福田區最新國土空間分區規劃則進一步明確，以福田中心區為核心，以河套深港科技創新合作區深圳園區、香蜜湖新金融中心等為新引擎，建構“一核兩翼三極”的城區開發格局。
此外，福田還規劃引入高速磁懸浮，並預留站點選址，未來有望進一步提升廣深港核心城區的快速聯通能力。新皇崗口岸正加快重建，建成後將打通福田與香港北部都會區的跨境聯絡，強化福田作為深港核心樞紐的地位。
這意味著福田CBD正在擴容，原福田中心區+新金融中心+河套深港科技創新合作區，正在形成一個新的“黃金三角”超級CBD。
這個超級CBD，可以滿足科創企業發展的“三大剛需”：
新金融中心集聚風險資本，為科技企業提供融資支援；原福田CBD坐擁深交所及大量金融、法律和專業服務機構，為企業上市提供服務；河套則連接香港高校、國際人才與資本市場，為科技創新和國際合作提供支援。
放眼全國一線城市，福田還有一個獨特優勢：行政、金融、科技三大核心功能，在約20—30平方公里的核心圈內高度集聚，而北京、上海、廣州都是分散各地的。
這裡既有深圳市級行政中心和國際交往資源，也有深交所、全市近六成持牌金融機構，以及連接深港兩地的河套科技創新平台。
行政、金融、科技三大核心功能，在福田高度集聚、相互賦能，這是全國都極罕見的超級CBD。
03. “世界灣”的人居坐標
過去十幾年，深圳城市發展一路向西。
現在，新的變數出現了。
河套、新皇崗口岸、香港北部都會區、新田科技城陸續推進。香港向北發展，深圳向南對接，深港兩地的科技、金融和產業資源，正在深圳灣東部形成新的交匯。
一個東西呼應、橫跨深港的“世界灣”，正在浮出水面。
每一個世界級灣區，都有自己的人居坐標。
它必須滿足兩個條件：既佔據城市核心的資源，也擁有城市稀缺的生態。
中建壹品·雲海元境，恰好滿足以上條件。
項目位於福田“黃金三角”之內——向北，是成熟的福田CBD和新金融中心；向東南，是河套和香港北部都會區；向南直面深圳灣，開闊海景與深港城市天際線徐徐展開。
更難得的是，項目還把紅樹林變成了自家的後花園。
項目距紅樹林公園直線約700米，相當於晚飯後散步的距離。步行即可進入濕地公園，漫步、觀候鳥，享受深圳灣難得的自然生態。
福田開發至今已有數十年，成熟城區新增住宅用地本就有限；擁有大尺度生態和濱海資源的新住宅，選擇極少；能夠佔位於福田“黃金三角”超級CBD之內的，更是鳳毛麟角。
關於項目背後的開發商中建壹品，還有一段深圳人熟悉的故事。
上世紀80年代，中建三局參與建設深圳國貿大廈，“三天一層樓”的深圳速度，成為一代人的集體記憶。此後，中建三局又參與建設了華潤春筍等深圳地標。
現如今，中建三局旗下房地產開發平台中建壹品，把最高端產品序列“元境系”首次帶到了深圳。
這個產品序列已經經過市場驗證。其首作北京海宸元境，2026年1-8月海淀區域銷售套數冠軍；上海外灘元境，2026年1-8月上海風貌產品銷售套數/金額/面積三冠王。
這一次，“元境系”首次進入深圳，落點選擇在了深港“世界灣”的超級CBD。
項目規劃784套住宅，建面約109-143㎡全能四房產品，滿足多維客戶的多元化居住需求。
空間設計更見功力，項目規劃了“雲、林、海”三重立體多功能空間：下沉會所以運動與社交為主題；架空層則安排親子互動、閱讀及鄰里社交空間；高區則規劃了天際休閒空間。
下樓，是福田醇熟的城市生活；登高，是深圳灣的開闊海景。運動、社交、休閒，都可以在社區內完成。
過去十幾年，深圳灣西部的崛起，已經讓市場看到了科技、金融、總部經濟與高端居住相互成就的力量。
如今，隨著河套、新金融中心兩大新引擎崛起，深港“世界灣”的超級CBD正在成形，坐擁核心區位與稀缺生態資源的中建壹品·雲海元境，值得持續關注。 (劉曉博說財經)