中國房地產市場的走向很明確了

過去兩天，中國房市迎來幾輪不可忽視的重大調整。

8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，首套房商業性個人住房貸款最低首付比例統一為不低於20%、二套房不低於30%。

住房利率方面也進行了調整。二套房利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點（原先為加60個基點），首套房貸款利率下限不變；不過，符合條件的存量首套住房借款人可向承貸金融機構提出申請，變更貸款利率，調整後利率不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

9月1日晚間，北京和上海同時宣布施行“認房不認貸”政策。此前，廣州、深圳已於8月30日“官宣”，至此，該政策已在四大一線城市全部落地。

首付款、房貸利率、購房資質，都是樓市調控的重要手段，這一系列組合拳帶來的直接效果，就是移除了人們過去種種購房壁壘。

“首套首付不低於30%、二套首付不低於40%”的政策曾在全國長期實行，目前新政規定的首付比例已調整至近乎歷史最低點。如果購買總價300萬的首套房，首付額即可能從90萬下降至60萬，極大降低了購房者的首付壓力。

存量房貸利率可申請下調，對於在前幾年購房的高房貸背負者來說，無疑是一個好消息。

有媒體報導，存量首套房貸利率調整後，平均降幅可達到0.8%。以100萬房貸、30年周期計算，利率下降0.8%，總利息可節省24萬，每年節省利息支出8000元。

廣州一位地產從業者認為，儘管不是人人都能受惠，但每一項政策，都會對部分人有所幫助，可釋放一部分購房需求。目前來看，近期的政策格外利好在一線城市具有剛需或改善需求的購房群體。

如“認房不認貸”政策，按照過去規定，二套房的認定標準為“認房又認貸”，本地名下有房或全國范圍內有貸款記錄的購房者，在再購買房產時需按照“二套房”標準支付更高的首付比（60%至80%）以及承擔相應的房貸利率。

2023年8月11日，重慶，墊江縣桂溪街道一商品房售樓處，市民在選購商品房/圖源：視覺中國

“認房不認貸”的施行，明顯有利於那些有換房需求、“買一賣一”的購房群體，以及在本地無房但在老家有房貸記錄的群體。該政策落地後，他們可以獲得首套購房資質，省去一大筆購房成本。

市場很快因鬆綁政策的到來作出反應。

比如北京多個樓盤打出“72小時不打烊”“政策來襲搶先抄底”廣告海報，甚至有樓盤決定將房價上調2%。

北京一樓盤廣告海報

財新報導，在“認房不認貸”政策宣布後的幾小時內，北京海淀區一樓盤已售出十餘套住宅，“都是之前看過但是首付有壓力的”。

國內樓市已許久未見熱烈氛圍。自2021年下半年房企出現流動性危機以來，中國房地產行業便進入下行週期，各類行業相關數據急轉直下，在近期達到了歷史較低峰值。根據中指院數據，今年8月，全國百強房企銷售額進一步下跌，同比下降39.2%，創今年單月降幅新高。

市場過熱，才需要嚴格的限制政策，而在目前環境下，顯然，曾經的樓市調控措施已顯得不合時宜，近期密集的利好政策出台，是順應新形勢對過往政策的糾偏。

9月到10月，是樓市傳統的“金九銀十”，每年下半年，都是各房企衝擊年度業績的關鍵時期。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，最近一攬子政策的目標很清晰，就是要利用好窗口期，把快速下墜的市場情緒和交易規模盡快穩住。

不過值得留意的是，無論是首付最低比例還是房貸利率下限，具體如何施行還要看後續各城市公佈的細則。央行、金融監管總局規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要自主確定。

考慮到房貸是銀行最主要的收入來源之一，主動降低存量貸款利率並不符合銀行預期，房貸利息下調的實際效果還有待觀察。

早在今年7月，中央政治局會議就提出了適時調整優化房地產政策的要求，眼下已經到了必須要出手的時候。穩定樓市至關重要，它不僅關乎今年全年的經濟數據表現，還關乎中國未來的宏觀經濟。

中泰國際地產行業分析總監劉潔琦與上海財經大學博士研究生趙紅梅曾撰文指出，2020年，房地產消費、投資對GDP的貢獻保守估算在18.9%，疊加上下游行業的拉動作用，房地產行業對GDP的貢獻預計在20%—30%。

她們認為，房地產是長產業鏈、關聯產業多的行業，地產消費或投資如果出現極端下滑情況，將拖累中國GDP、加大城鎮居民就業壓力，或令中國經濟有不可承受之重。

房地產對其它行業（前十位）的完全消耗係數/資料來源：國家統計局，2022年投入產出表，國信證券經濟研究所測算

既是為了復甦樓市，那麼，此輪調控會推動房價上漲嗎？

中國樓市曾在2008年與2015年經歷過兩次下調購房首付比例，當時的一系列“救市”政策帶來了全國性的房價普漲。不過，考慮到我國房地產市場的供需關係已發生重大變化，加之宏觀基本面也不同於以往，故諸多專家認為，此輪樓市政策調整，不大可能再現房價大幅上漲的局面，真正購房者的反應也較為平靜。

經濟增長、人口紅利與城鎮化，是過去中國房地產行業繁榮發展的動力。而房地產行業的發展，又反過來成為中國經濟快速增長的引擎。

如今這些基本面都在發生改變。受到疫情衝擊，我國經濟增速有所放緩；國家統計局數據顯示，2021年中國人口城鎮化率達到64.72%，而該數值達到60%以上時，城鎮化率增速便會減慢。

數據顯示，中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，可見，中國人不缺房子。然而，在一線城市，仍有許多人居無定所；相比發達國家，我們的城鎮化尚未完全，我們依舊缺乏更好的房子，期盼更高質量的居住水平。這些“缺憾”，仍然可以為中國未來樓市提供展望的空間。

只有移除人為設置的購房障礙，釋放真正的住房需求，緩慢擠出過去行業內築起的泡沫，中國房地產行業才能安穩度過這個關鍵的下行期。（鹽財經）