美國樓市，要崩盤了

美國房地產市場嚴重放緩已持續了一年多的時間，這一趨勢一直未得到緩解，與此同時，美國長期國債收益率紛紛刷新10餘年來高位，作為全球資本市場的基準利率，10年期美債殖利率更是一度逼近4.9%關口，導致房貸利率居高不下，近年來已飆升至23年來最高，這些因素合力將美國房屋銷售拖至自次貸危機時期以來的最低水準。

10月18日美債再次遭遇大規模拋售，基準10年期美債殖利率逼近5%，10年期美債殖利率收盤飆升11.8個基點至4.845%，創下2007年7月25日以來的最高收盤水平。在30年期美債市場上，收盤利率為4.927%，僅次於10月6日4.973%的2007年以來殖利率最高點。短端利率漲得更兇，2年期美債殖利率一度上行14個基點至5.24%，刷新2006年以來的十七年最高。

利率不斷上行背後，是市場對於美國政府公債需求下降的最新警訊，當日從3個月期到30年期美債殖利率全線走高。其中，3年期、5年期和7年期美債殖利率均飆升15個基點。由於市場預期聯準會將持續升息，美國三大指數均收跌。在美債殖利率走高的同時，美國30年期固定利率房貸的平均利率本周也一舉突破了8%，為2000年中期以來首次。

這一極端的高利率水準很可能進一步對美國樓市成交形成衝擊。從長遠來看，如果買家以20%的首付購買價值40萬美元的房屋，那麼如今的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。

如今美國的潛在購屋者和房主都受到高利率的困擾——購屋者想買但買不起，抵押貸款利率攀升的速度將大多數有購屋慾望的人拒之門外；房主坐擁幾年前的低利率房貸，看不到賣房的刺激因素。買方和賣方持續朝相反的方向前進。目前只有那些高收入或有大量現金的人才能買得起房。房利美首席經濟學家兼高級副總裁道格·鄧肯（Doug Duncan）預計，抵押貸款利率上升的環境將繼續抑制住房活動，並使住房負擔能力進一步複雜化，直至2024年。

2009年第二季度，美國家庭抵押貸款債務佔可支配收入的65%，金融危機開始時的高峰為100%。抵押貸款債務與房地產資產的比率（即貸款價值比）在2023年第二季為27%。攝《財經》記者金焱

全美房地產經紀人協會的數據顯示，美國人的購屋負擔能力在今年夏天下降到了1985年以來的最低水準。經濟學家預測，2023年二手房銷售量將至少下降至2011年以來的最低水準。當時美國人口相對較少，美國樓市則緩慢地從史無前例的次貸危機的陰霾中艱難恢復。

根據房地產經紀公司Redfin6月的分析，美國約92%的房貸房主的房貸利率低於6%。Zillow的數據則顯示，美國80%的房貸房主的房貸利率低於5%。隨著30年期抵押貸款利率接近8%，房主可能對出售房屋興趣不大，因為他們可能不得不購買另一套利率更高的房屋。根據Realtor.com的數據，9月待售房屋庫存量與去年同期相比減少了4%。

根據房地美公司的數據，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率日前已升至7.57%，自8月以來又累計上升了約50個基點——當時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%，房屋銷售量也降至了1月以來的最低水準。

美國企業研究所（AEI）高級研究員愛德華·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的執行官，他對《財經》記者說，「我們正在經歷美國有史以來最嚴重的住房危機之一。這導致無家可歸人數創歷史新高，且整整一代人都確信他們永遠不會擁有住房，而後者是進入美國中產階級的重要標誌。”

根據Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉並引發全球金融危機以來年度銷量的最低水平。Zhao表示，由於抵押貸款利率可能繼續維持在較高水平，明年的銷售量也不太可能大幅回升。她指出，「我們將面臨相當長時間的冰凍期」。

今年美國房地產市場成交的蕭條，與本世紀頭十年房地產泡沫破滅後的前一次放緩截然不同。當時，美國經濟陷入深度衰退，數百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋。而這次，由於借貸成本上升、房價屢創新高以及待售房屋庫存非常有限，房屋銷售放緩其實已經持續有一年多的時間。最近，抵押貸款利率攀升速度之快，已導致除了最堅定的購屋者，其他購屋者都退出交易市場。

有限的房屋庫存、高漲的房價和勞動力短缺將持續成為美國房地產市場的不利因素。由於房價成長仍超過收入成長，購屋者的負擔能力在未來仍將是一個問題。攝《財經》記者金焱

花旗集團前全球外匯主管、深數宏觀（DeepMacro）聯合創始人兼CEO杰弗瑞·楊（Jeffrey Young）對《財經》記者指出，美國正向更高的通貨再膨脹狀態移動。考慮到通膨壓力下降至低於趨勢值的水平僅有非常短的一段時間，我們將其解讀為不利於利率，也就是說，利率還會上升。

事實證明，影響美國通膨率的最大變數是房屋。房租漲勢則是核心通膨的主要推手。最新的通膨數據顯示，美國的通膨依然頑固：美國9月CPI年漲3.7%，持平8月增速，高於預期的3.6%，連續第三個月反彈；環比增速較8月的0.6%放緩至0.4%，但超過預期的0.3%；核心CPI年增率從8月的4.3%放緩至4.1%；核心CPI較上季成長率持平8月的0.3%。美國9月PPI年增2.2%，大超預期的1.6%，連續第三個月超預期上漲，較8月的1.6%大幅反彈，為4月以來最大的年增幅；PPI環比上升0.5%，也超過預期的0.3%；核心PPI年增2.7%，預期為2.3%，較8月的2.2%大幅反彈；核心PPI較上季成長0.3%，預期為上漲0.2%。

通膨超預期的原因來自三個方面，一是房屋中的業主等價租金(OER)環比增速反彈，二是油價上漲的傳導效應仍在，三是住房以外的服務通脹粘性猶存。CPI住房指數包含主要居所租金(rent of primary residence)和業主等價租金(owners' equivalent rent, OER)兩個主要分項，前者對應出租房的租金，在CPI中權重約7.6%，後者反映自住房屋的成本，權重約25.6%。9月主要居所租金較上月成長0.5%，與上月持平，業主等價租金較上月成長0.6%，較上月的0.4%反彈。後者的反彈推動了CPI住房指數超預期上漲。

即使在正常年份，秋冬季的房地產市場往往也會放緩，房價通常會比年初下降，因為許多家庭不願在開學期間搬家，購屋者也會避免在假期購物。根據全美房地產經紀人協會的數據，如果2023年全年的成屋銷售量最終低於預期的少於400萬套，那將是自1995年以來首次跌破這一整數關口。

美國房地產市場的萎縮體現在，房利美9月的調查顯示，只有16%的消費者表示現在是買房的好時機，這數據與2010年中期以來的歷史新低持平。抵押貸款銀行家協會的數據也顯示，美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水平，這表明未來幾個月的房屋銷售預計都將持續低迷。房地產經紀網站Realtor.com的數據顯示，9月上線的房源中有近18%的房屋出現了降價，是自2022年11月以來的最高比例。（財經雜誌）