十月，上海二手房成交了1.2萬套。還是個蠻熟悉的數據，因為七、八月也是這個量，沒想到九月抬高的成交量回歸得這麼快。
我們甚至沒想過再寫個選題告訴大家。二手市場還用說麼，連坐中介店面寫作業的小朋友都多少聽說了些。
但是，我們逐漸發現這件事開始傳導。就是當你看完成交、看完掛牌再跟房東聊聊以為結束之後，這件事其實還在不斷發酵。
賣不掉的房子都去哪了？找不到房客的房東變多了，租金開始競價了...
是的，在我們看完二手成交數字的時候，也順帶發現了，租賃市場的房租下探。
尤其是其中高端租賃市場的變化：
原來這裡面高端租賃還要更冷，原來今年高端租賃比去年還要更冷…
我想有必要跟大家分享下這其中的變化，於是我還是打電話到每家仲介門店，去看看眼下上海高端租賃又有怎樣的變化。
“月租金1萬以上單子，比去年少一半吧”
“月租金1萬以上單子，比去年少一半吧”，看著博眼球的一句話，卻是我坐下來碼字的此刻唯一記得的。
我用1萬以上的單子作為參照物，諮詢了各板塊某租賃平台門市。倒不是說高端租賃非得1萬以上或是3萬以上，就暫且去看看月租1萬以上的租賃單子在上海的租賃市場都有著怎樣的變化。
在我打的幾十通電話和進行的訪談裡，感覺仲介小夥伴們的回饋更像是哀嚎。
註：不是每個區每個板塊都有月租過萬房源成交，我們統計了14個區32個板塊月租過萬租賃單的開單情況，跟去年同期相比
其實1萬以上的租賃單對許多中外環板塊已經是天花板，很多中介可能一兩個月都開不了這樣一單。
像徐匯濱江板塊，有60~70位中介10月成交10多套租賃。遇到這樣的情況時，我們以門市為單位，跨月進行統計，然後再具體到每個月、每個人。
我總結了下全市，14個區有統計的32個板塊裡，56%板塊的中介開單量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4；10%板塊開單量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半。而且越是南京西路、徐家匯這類核心位置，開單量就少得更多。
這個10月，新天地板塊租賃單能有70~100套，而以往的10月，這個數字在150套左右（2021年10月）。
徐匯濱江租賃基本上都是大戶型，這裡的大區的60~70多人，這個10月只成交了10多套，比去年少了1/3不止。
同樣是租屋淡季，今年南京西路、徐涇、漕河涇這三個地方的萬元租賃單開單量至少砍掉了40%左右，相當於中介平均收入也少掉了40%。
中遠兩灣城的一位小哥說自己已經躺平，只要勉強保持生存就行，連他業績比較好的同事現在在店裡的時間都明顯多了很多，因為沒客戶。
整個徐涇區域能成交2~3套月租過萬的單子，往年這個數字是5~6套，相當於今年只有往年的一半（往年不包含去年）。
碧雲仲介這個10月租賃訂單放一起差不多十來套，這個量是以往的七成，以往每年這時候也是市場淡季，但今年更淡，中介邊說邊搖頭：「真的差，不是一般的差」。
越來越多貴房子租不掉，成交週期也拉長。
某中介平台開會有統計，租屋最好的七、八月，平均50天左右，普租就能租。但現在，不管普租還是高端租賃，都延長了，尤其是後者，動輒半年租不掉。
碧雲有一半是別墅和大平層，這裡的維詩凱亞報價3.9萬/月，340多平，4個房間。房東心理價位是3.5萬/月，半年了還沒租掉。
租不掉的房子形成積壓，所以租賃存量也多得超出仲介想像。
中遠兩灣城掛牌量也到了80多套，往年正常水平在60~65套上下，房源租不出去，還有住宅轉的租賃。
碧雲空出來的房子也多了許多，雲間綠大地空著20~30套租賃房源，世茂湖濱高層和前面的別墅也有幾間房子在那空著。
老實說，我看著那些宏觀租賃數據真的沒啥感覺，都是百分之零點幾的變化。但下沉到我們身邊的仲介門市，看著這些對行情極為敏感的中介們，這種冷冷的感覺才可以說冷得有點真實。
那麼價格下滑，也是當然
開單量大幅度的下滑當然也帶來了大幅度的降價。但這東西怎麼衡量呢，單套房源說不完，我們還是先祭出一個參照物來看下市場變化。
我們以120平左右+精裝修+電梯房+次新房為標誌物，看下這個條件的房租跟去年同期比有什麼變化。
註：這個標的會遇到兩個問題，第一黃浦濱江和徐匯濱江三房基本上都在150平以上，所以黃浦濱江、徐匯濱江等板塊採用的標的對比都是三房+精裝修+電梯次新
不知道會不會有朋友跟我一樣想過，開單量都可以砍半，為什麼房租才百分之幾的降。
其實，在高階租賃市場5%，也就是五個點的跌幅，已經算是可記錄的節點。這種8%~10%的跌幅就是「有事了」的標準，那種接近20%的降幅就是「日子不過了」。
我們來統計下，14個區有統計的32個板塊裡，接近25%的板塊跌幅超過10%，還有25%跌幅接近8%，剩下50%的板塊基本上都有3%~7%的不同程度的跌幅。
整體而言可以說相當刺激了，這句話主要是對中介小哥們說的。
也許租賃收入可以從更低價格區間來彌補一些，不過高端租賃市場的這種降法確實少見，很多四年租賃老人說，這是回到2019年了。
仁恆西郊花園比去年降低了1千/月；萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右；瑞虹新城每期價位不等，每月1萬8~2萬1、2萬8~3萬1不同價位都有，但價格降幅都在2000元/月左右。
長寧天山板塊仲介說，去年掛牌價和成交價差不多，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價一下可以談3000左右。
普陀長風板塊的中介說，漲是不可能了，跌也不會大跌，1房2房跌了300~500元/月，3房月租跌個1000塊錢，不過好在供應比較穩定，雅戈爾長風8號沒有三房、國浩長風、風華水岸供應量也不高，所以整體價格相比其他板塊還算比較堅挺。
而且標得越高降得越歡。現在月租3萬以上的房子，降價幅度比較高，特別明顯的是5萬到8萬這個區間的，這個區間基本上以外企主管、本地改善為主。
目前還在的客戶就是本地改善，這部分客戶不像外商主管有公司貼補房租的租屋方式，都是掏的自己口袋，都對本地市場比較了解。
靜安區嘉天匯，一套230平三房，之前一直掛4萬9/月，最後成交4萬2/月左右，而去年前年這種戶型都在5萬/月左右；露香園最近成交的一單租屋買賣，275平，屋主報價5萬2/月，後來自己改價4萬9/月，最後談到4萬1/月成交的；靜安楓景、靜安豪景2008~2009年的房子，萬科物業，小區裡面配備了免費的健身房、免費的乒乓球室、免費的恆溫泳池等，不少中外企業高管選擇租在這裡，去年和前年的價格基本上都在2萬8/月左右，以前三房低於2萬5/月是租不到的，但是現在價格在2萬3/月左右，達到17%的降幅。
仲介跟我算了筆賬，今年租房子比去年省10%，月租金2萬塊的房子一年省2萬左右，相當於1年只繳11月房租。
我看到的卻是仲介在不遺餘力地推銷他的租賃房。
這裡面我們還可以看到三個新變化
高端租賃市場裡的一類分支，叫涉外租賃，如果說高端租賃市場冷的話，這部分租賃就是冰點中的冰點。
我常去江蘇路附近的一家小中介，跨過延安西路高架就是外國友人喜歡租的安福路鉅鹿路。
以往每一年多少都會從那裡漏兩個外國租客的訂單，但今年一個都沒。
碧雲小哥跟我說，他那邊的外國租戶差不多走了一半。像長寧古北原先這裡很多外籍客戶，尤其是日韓的，公司降預算或回國了，所以有很多這類客戶退租。
同時，我們也發現租屋（邊賣邊租的房子）的比例開始逐漸上升。
二手掛牌走高、成交走低的背景下，不少賣不掉的房子便住宅轉租賃，同時也增加了租賃市場的競爭。
在我們肉眼可見的不斷走高的租賃掛牌裡，這部分房源在不斷走高，你無法確定具體數量，但維護這些房源的中介對比自己過往的工作內容，會明顯感覺有變多。
還有以往被忽略的保租房市場，今年開始，我們也注意到不少大戶型品類的供應，我同事今天6月統計了上海保租房在隨申辦上的在租套數，我前面兩張表格裡也有掛牌房源數量，各位可以來回刷著對比下。
遇到這樣的市場，有房東硬扛著，寧願空著，也不隨便租，但更多的房東還是會選擇降價。
仲介們往往週一會跟房東做個關於上週帶看量、市場成交量、掛牌量的回訪，房東也會著急，於是開始降價，降價還沒帶看，於是再降、再降。
有位仲介小哥最近經手的一間房子去年租金12800元每月，上個月底租掉了，同樣的一間房子現在只能租10000元每月。市場就是這樣，你租不掉就空著，現在就是以租客為主的市場，你不租的話，有房東願意租更便宜的。
還有位房東跟仲介說，只要有租客看中，價格願意談，仲介帶租客來看房，出了一個去年都沒有的價格，房東考慮了兩三天也答應了。
細分領域體現市場變化
我們常常會反問自己為什麼要去做這類資料選題，尤其還是這種租賃切口裡的高端租賃，說句這是冷門中的冷門，應該沒人反駁。
但其實你會發現，就算是這種細分中的細分，它還是市場裡的分支，也會反映出市場正在發生的變化。
這也是為什麼我們會在掛牌量、租房子裡找到二手的影子，從客流量看到市場在經歷什麼，甚至從客群身上的故事都可以看到屬於這個時代的特定要素。
這才是我們關注小切口的終極意義，也希望各位能從中看到點什麼。（真叫盧俊）