陸港豪宅價格開始跳漲了！
01 最近上海的豪宅價格不斷創新高
3月11日，陸家嘴超級豪宅「中糧海景壹號」一套頂複式拍賣，經過141次競拍，最終成交價1.78億元，折合單價30萬元人民幣/平方米（相當每台坪450萬台幣） ，溢價率63%！
同在3月份，翠湖天地雋薈一套7樓的377平戶型掛牌價1.35億元，最終以1.3億元成交。
“單價近35萬元”！這個價格直接創下了上海豪宅的新紀錄。
不僅僅是成交價創新高，成交量也在逐步上升。
在新房方面，中原研究院數據顯示，截至3月初3000萬元以上豪宅成交量達到290套。
二手房的表現也不弱，2022年3月第一周，上海豪宅市場成交開始活躍，黃浦、靜安、徐匯、長寧、浦東等區都有豪宅成交。
去年翠湖天地雋薈才成交了一套192平的房子，單價26.94萬/平，當時已經是歷史最高了。
如今這套總價1.3億元，單價近35萬元的房子成交後，上海豪宅的天花板再次刷新。
也意味著翠湖天地雋薈二手房4個多月時間漲幅超過31%。
說是價格跳漲一點都不誇張。
其實不僅僅是上海的豪宅搶手，疫情后，全國的豪宅成交量價突飛猛進。
今年北京2月份新房成交金額Top3全是2000萬以上的豪宅。
前幾天廣州珠江新城一套豪宅法拍房如同眾星捧月般，被13個土豪爭搶，競價104次。
最終以3211萬元的總價成交，單價高達18.8萬/㎡。
另外，廣州的豪宅標杆匯悅台，沒錯，就是許老闆買過的那個樓盤。
本月放出了最新一套房源的成交價，建面約1300㎡，單價高達38萬/㎡，總價超4億！
一線的豪宅價格正不斷刷新普通人對於房價的想像力。
02 去年全國市場這麼慘烈的前提下，豪宅市場卻逆流直上
我找了去年豪宅的成交數據，CRIC數據顯示，2021年重點10城總價1000萬元以上新建豪宅共成交41018套，其中一線成交30916套，皆創歷史新高。
不過現在一千萬的房子在一線只能算改善，很多中產也能買得起，我覺得豪宅在一線的標準起碼要3000萬起步。
先看新房的，過去一年，總價3000萬元以上和5000萬元以上豪宅成交總量較去年分別增加6%和31%。
表：3000萬以上以及5000萬以上豪宅成交套數對比
去年很多城市成交量都是下滑的，但豪宅成交量卻大漲。
這也說明了豪宅市場和剛需市場是完全不同的維度，豪宅市場明顯更能扛，而且受市場調控影響較小。
新房市場會受到限價和供應量的影響，上海去年豪宅供應不如2020年，成交數據下滑了。
但是就成交量而言，無論是3000萬以上還是5000萬以上的頂豪成交量依舊吊打全國。
再來看看二手豪宅的成交，我覺得二手成交更能反映最真實的豪宅市場。
2021年，一線城市二手“千萬豪宅”成交18383套，處於歷史高位。
再看3000萬和5000萬以上的頂豪。
去年深圳高壓調控，所以成交量受了影響。
如果剔除深圳之外，去年北上廣杭的豪宅成交都有不錯的成績。
上海的豪宅成交量，不管是一千萬、三千萬還是五千萬以上，幾乎每年都是最多的。只能說，長三角有錢人太多了。
總的來說，豪宅市場是越豪越貴，越豪越多人搶。
03 一線頂豪已經全面進入30萬+時代。
目前來看，深圳灣的頂豪價格已經接近單價40萬、廣州珠江新城頂豪價格突破35萬、上海這次也刷新到35萬……
一線頂豪已經全面進入30萬+時代。
現在的價格到達天花板了嗎？遠遠沒有，還有很大的上升空間。
其實拿香港來做對比就知道了。
2月份，香港出讓了一塊新的住宅用地，地塊位於香港老牌豪宅區，淺水灣。
最終地塊以11.88億元成交，折合樓面價約90萬元/m²，再次刷新全球樓市的新高。
樓面價就要90萬港幣/平，將來出售怎麼樣也要過百萬吧，即便換算成人民幣也是天文數字。
以前說一線一平米可以買三四線一個廁所，而在香港，一平米就是一套房，買鶴崗一棟樓估計還有剩。
這還只是樓面價，香港頂豪的價格早就突破百萬了！
目前，淺水灣在售的洋房最貴145萬元一平米。
香港不少豪宅都有內地富豪的身影，之前就傳聞馬雲和馬化騰在香港有豪宅。
內地的豪宅是不缺乏購買力的，只要給充足的發展時間，未來內地一線城市頂豪肯定是要趕上香港的。
尤其是魔都上海，隨著上海的國際地位上升，香港的光環正在失色，我認為未來上海房價將會率先超越香港。
近年來，香港明星也扎堆往上海買房就是一個很好的說明。
04 無論經濟是下滑還是增長，都無礙於豪宅的上漲。
主要原因有下：
1、貨幣長期貶值。
對於普通人來說，大家能感受到的信貸寬鬆也許就是利率下調和放款加快。
但是對於富豪來說，每一次放水都是一次財產增值的機會。
社會就像是一個金字塔，錢呢是從頂端往下流的，富豪接到的水滿了，才會溢一小部分到中上層，一般是中產為主，最後剩一點點到普通大眾手裡。
這雖然扎心，但絕對是事實。
為什麼每輪上漲都是核心區豪宅先啟動？
富豪和中上層最先嚐到放水的甜頭啊，率先建倉，而普通剛需，往往是市場火熱了之後才急忙上車。對市場反應非常緩慢。
現在就是中國國內放水的時候。
順便多說一句，我記得2019年下到2020年上半年，我建議大家上車上海的時候，很多人根本沒反應過來，好多都是投資和改善先上車的。等到了2021年的時候，我發現上海二手房成交價居然300萬以下成交佔了60%。
這說明啥？越是口袋錢少的，越猶豫，越習慣觀望，總是跑的比有錢人慢。
2、富豪太多、高品質豪宅太少。
上海中原資深豪宅顧問魯三寶表示：“有錢人買房也不容易”。
他舉例有客戶預算在1億-1.5億元，按照其要求梳理後發現可看房源不足10套，選擇面並不多。
對於那些身價幾十億的富豪，總價漲個幾千萬並不算什麼。
記得之前看過一本書，裡面提到預計中國在2020年左右將會進入後工業化時代，屆時很多小企業主將會退出市場競爭，賣掉工廠，帶著大量的資本進入一二線房地產市場。
其實這種現像已經很普遍了，我記得三年前的文章裡還和大家提到過，一個浙江老闆賣掉工廠，跟著我們一起去橫琴買房。前年底我去南沙有一場線下活動，有個荊州的老闆，就賣掉工廠去南沙買房。這種案例很多，就是發生我身邊。
最近這段時間，一位成都的企業主告訴我，他已經準備好彈藥，社保也攢夠了，就等著準備買入深圳。
中國不缺富豪，但一線的稀缺地段，高品質的豪宅永遠缺，未來的價格只能無限刷新。
3、政策不打壓豪宅。
相對普通剛需住房，豪宅的價格是不太受限制的。
今年春節回來後，廣州就傳出消息，取消新房限價，實施動態價格指導，分級備案。
長沙的精準調控同樣如此，要求剛需住房年漲幅不超過不超過5%，改善型可以多一點，在8-10%。
其實都是在變相默認：剛需房要摁住，但豪宅可以漲價。
豪宅市場和普通剛需市場是兩個完全不同的世界，兩者互不干擾。
4、俄烏衝突的警示。
由於西方制裁俄羅斯，俄羅斯富人的海外資產遭到美西方“圍剿”，即使是所謂“永久中立國”瑞士，也凍結了俄羅斯富豪在瑞士資產。
法國、意大利連俄羅斯富豪的遊艇都不放過。
以前富豪總愛提全球配置資產，現在看來也未必安全。
中國人的錢就應該放在中國的土地上，資產也是有國籍的。
俄羅斯這事對於中國富豪來說也算是一個警示吧，反正現在那個“跑得最快”的華人首富李嘉誠，傳聞又要跑回來了。
目前李嘉誠已經把英國的資產擺上貨架，等待買主。
不討論李嘉誠這個人，僅對於企業家來說，一切的行為其實都是為了盈利和避險。
如果一大批中國企業家把資產轉移到國內，資產肯定是要重新配置的，而房產又絕對是最重倉的一項。
一線頂豪價格，恐怕以後還要繼續創新高……