儘管最近宏觀方面採取了迄今最有力的措施支援房地產市場，但7月份住宅房地產市場的低迷再次加劇，如：萬科7月銷售再次暴跌。

根據中國房地產資訊集團的初步資料，100家最大房地產公司的新房銷售額同比下滑19.7%，至約2790億元人民幣，降幅快於6月份的17%。交易量較6月份下降36.4%，而4月和5月曾出現顯著增長。

下滑加劇表明，近期的救助計畫未達預期。彭博經濟學估計，央行的420億美元再貸款計畫僅能幫助地方購買的6000萬套未售房屋的0.8%，同時買家信心也受到打擊。

多個城市最近取消了價格指導限制，以更好地反映市場需求。河南省鄭州市取消了新房指導價的使用，允許開發商自行設定房屋交易價格。據《第一財經》報導，包括瀋陽、蘭州在內的其他城市也在今年早些時候取消了此類指導。

房地產行業繼續拖累中國經濟增長。根據彭博經濟學的估計，今年的經濟增長預計將低於政府設定的5%的官方目標。彭博中國開發商股票指數今年已下跌21%。

與此同時，清理房屋庫存的時間在延長。根據中國指數研究院的資料，截至5月底，50個城市的平均去庫存周期增加了3.9個月，達到21.3個月。

6月份，兩家信用評級機構下調了對中國房地產市場的預期。標普全球評級預計，今年住宅銷售將下降15%，超過此前預計的5%的降幅。惠譽評級將其年度銷售預測下調至下降15%-20%，較早期預計的5%-10%的降幅更為悲觀。

而資金緊張的開發商們，其中許多已經違約一年多，且指望通過銷售來說服債權人他們會得到償還，並抵禦清算的威脅。

萬科7月暴跌，房地產市場前景模糊

萬科公司7月份的銷售下滑延續，開發商的壓力再次增加，該公司已成為中國房地產的最新焦點。萬科公司檔案顯示，該月的合同銷售額同比下降13%，至192億元人民幣（27億美元），此前6月份的降幅為29.3%。總量較上月下降24%。

持續的銷售下滑加劇了投資者對其流動性的擔憂。曾因國有背景被視為穩健企業的萬科，一直在籌集資金並探索資產出售以避免資金短缺。前前後後，萬科讓深圳國資委損失了416億。這筆巨大的虧損。任憑國資系統的其他國企拼了命的幹活。也很難補上這個窟窿。只能期盼接下來能不能有奇蹟股票大漲。 這就是深圳國資系統淨利潤暴跌的原因。估計是把虧損一次性的體現出來了。

“萬科2025年和2026年的償付能力仍存在風險，”彭博情報分析師洪克里斯蒂在一份報告中寫道，“購房者對私人開發商預售的謹慎態度和對二手房的偏好可能會阻礙其銷售和流動性的恢復。”

萬科的月度房屋銷售下降幅度仍小於中國房地產資訊集團追蹤的100家最大房地產公司的36%降幅。儘管有最新的救助措施，中國新房價格在6月份以近十年來最快的速度下跌，減少了人們投資房地產的理由。房地產行業仍然拖累著經濟。  (發比利斯)

從3月11日開始，到4月10日，在一個月的時間內三大評級機構都將萬科的評級調降為垃圾級。萬科作為較早喊出活下去和房地產業進入黑鐵時代的房企，雖然有準確的判斷，但轉型速度太慢，也淪落到如此境地。萬科身為優秀房企，現在成為一個觀察房企能否依靠自救存活下去的指標。

知情人士表示，萬科現在在尋求新的銀行貸款時，將總價值約1300億元人民幣（180億美元）的資產組合用作抵押品。

該公司在一份交易所文件中提到了投資者事件，但沒有披露資產組合或任何潛在銷售的細節。

在上週股價暴跌加劇恐慌後，Vanke正試圖緩解對其避免違約能力的擔憂。文件中表示，董事長鬱亮和總裁祝九勝在與花旗集團、瑞銀集團、摩根士丹利和中國國際資本公司等經紀公司的會議上表示，它正在製定解決流動性壓力和短期運營困難的計劃。

2月，該公司報告收縮銷售暴跌53%，這讓投資者感到震驚，這是至少六年來的最大跌幅。 3月，Vanke全年淨利潤下降了46%，這是1991年上市以來的最大跌幅，並且首次未能提出股息。

在會議之後，其股價在深圳攀升至2.8%，週一收盤上漲0.6%。其6月到期的美元紙幣上漲1美分至92.4美分，而其他2027年到期的美元紙幣在周五創下歷史低點後，創下了兩週多時間的最大漲幅，至39.3美分。萬科一直在與銀行就一項將持有價值數百億元的債券換算成擔保債務的計劃進行談判。掉期將有助於Vanke避免公共違約，同時為銀行提供抵押品，以防止任何潛在的損失。

同時，Vanke於4月14日下午召開投資者會議，回應最近面臨涉及當地合作夥伴的市場謠言和爭議。例如回應高階主管出國不回的情況。有傳聞華中區首蔡平去美不歸之後，萬科所有集團副總裁及以上級別，目前都被邊控了。

萬科回覆實際情況是，集團管理階層境外公務正常進行。原華中區域首席合夥人蔡平，孩子在美國出生，現在到了接受教育的階段，需要家人陪伴。於2023年提出辭職並獲得公司同意。原總部協同中心主導合夥人王潤川，因前往香港深造提出離職，目前人常住深圳。集團管理層境外公務正常進行。集團總裁祝九勝，今天才從香港考察項目回來。集團聯席總裁朱保全，4月14日中午飛往日本進行業務考察。（護照被收走了嗎？）

確實煙台合作方指控的項目早已結束，同時煙台警方自然不會立案，但猜猜證監會、金融總局、深圳國資委會不會對高層進行審計。

萬科4月14日接受研究時表示，從總的經營情況來看，目前萬科的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。但是，我們已製定一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力。我們將首先立足“自救”，立足自身能力和資源自我化解風險，對所有在手業務，全部重新打開和檢視，分類進行梳理，並製定針對性方案。因此，我提到的一攬子方案不是一個方案，是一系列方案。其次是用足現有的各類融資工具，我們已積極調集各一線力量，以用好用足中央出台的一系列有利於產業化解風險的政策性融資工具。期間我們得到了金融機構的理解、支持、指導和幫助，我們感恩於心。這些大方案最終的目標，就是我在業績發表會上說的，我們有信心，今明兩年我們的債務規模將下降1000億元，債務風險獲得實質性化解。這裡我也鄭重承諾，萬科集團所有項目，將保證按時高品質交付。

Vanke還告訴分析師，只要條件合適，它將考慮出售或抵押非核心資產作為基金。然而，據知情人士稱，Vanke表示，它不會出售其核心業務Onewo Inc.、其物業管理部門及其長期租賃物業的控股權。

據標準普爾全球稱，萬科在2025年面臨到期牆，屆時將有362億元人民幣（50億美元）的陸上和離岸債券到期。根據標準普爾估計，截至2023年底，該公司擁有363億元的可獲得現金。摩根大通公司在4月初下調了關於股票的建議，以低估，稱萬科面臨著一個「具有挑戰性」的去槓桿化期，並依賴銀行和國有企業的支持。

根據高盛集團的研究報告，國內私人開發商在完成預售房屋方面面臨4兆元（5,530億美元）的資金缺口，這加劇了一個尚未觸底的行業的困境。

如果萬科實際違約的話，股票市場會出現相當嚴峻的價格變動，或是對全世界股價大幅劣勢的狀態會延長。關於房地產的前景，已經不是以泡沫經濟崩潰為前提那麼簡單了，而是... (發比利斯)

對萬科公司避免違約的能力越來越令人擔憂，在標準普爾全球評級公司成為第三家將萬科削減到垃圾區的主要評級公司後，該公司的股票和債券本週暴跌，導致全行業拋售。

萬科正在努力尋求恢復投資者對受銷售暴跌、房地產價格下跌和債務成本飆升困擾的行業的信心時所面臨的困難，長期以來，萬科被認為是國內最可信的房地產巨頭之一，是少數幾個避免違約的巨頭之一。

Vanke是中國房地產產業的標誌，如果這樣的公司能夠面臨這樣的問題，它只會增加對產業前景的擔憂。

Vanke股價本週在深圳暴跌13%，為2021年以來的最大跌幅，收盤時為十年低點。 2027年到期的美元債券兌美元匯率低於40美分，創下歷史新高，而2029年到期的人民幣債券也跌至新低。

Vanke由王石於1984年創立，成為中國房地產市場成長的代名詞，以快速擴張的中產階級為目標，提供優質專案。該公司是1991年首批在中國證券交易所上市的公司之一，多年來，該公司是中國最大的房地產開發商，後來被更激進的競爭對手碧桂園控股公司和中國恆大集團超越。

然而，越來越清楚的是，Vanke也不能倖免於導致包括恆大在內的許多中國私人開發商違約的危機。2月，Vanke報告合約銷售暴跌53%，這讓投資者感到震驚，這是至少六年來的最大跌幅。 3月，該公司全年淨利潤下降了46%，這是自1991年上市以來的最大跌幅，並且首次未能提出股息。

然後是降級。穆迪評級公司沒有投資級信用評級，預測信貸指標和流動性將因房屋銷售下降和資金不確定性而減弱。惠譽評級很快也隨之而來。直到在標準普爾全球評級公司成為第三家將萬科削減到垃圾級。

上週，摩根大通公司削減了對股票的減重建議，稱建築商面臨著一個「挑戰」的時期，即去槓桿化，並依靠銀行和國有企業的支持。中國Vered證券有限公司研究執行董事Ravi Wong表示：「最近圍繞Vanke的事件大多是負面的。」他補充說，投資者擔心其他國家支持的開發商將面臨類似的問題。

2017年萬科最大股東的深圳政府一直支持開發商。早在11月，該市的國有資產監督和管理委員會就告訴金融公司，它對萬科有信心，並在需要時有足夠的現金和工具來支持建築商。深圳國資委600億不是小數字。原以為萬科是房地產優等生沒想到萬科內部狀況遠超家族或純民企的房企：準國企內部人的情況超乎想像。萬科續崩如果不救衝擊波或類同於雷曼兄弟倒閉事件。能夠救助萬科的辦法或許只能是全面國有化。

金融監理機構和地方上個月也幫助安排了債權銀行和萬科之間關於可能的債務互換的談判。此舉將有助於中國第二大房地產公司避免公共違約，同時為銀行提供抵押品，以防止任何潛在損失。

標準普爾全球週三表示，萬科有足夠的流動性來解決今年的債務到期問題。然而，該公司表示，房地產銷售和利潤率的疲軟將削弱其競爭力，如果該公司未能完成計劃資產銷售，該公司的財務狀況也可能會減弱。

根據標準普爾全球的數據，該公司在2025年面臨到期日牆，屆時將有362億元人民幣（50億美元）的陸上和離岸債券到期。評級機構估計，截至2023年底，該公司可獲得的現金為363億元。

都這樣了王石也應該出來表態了，尤其是關於自己每年千萬以上退休金問題，在萬科如此困難情況下，是否堅持還是要每年從公司拿走千萬退休金？當年確定退休金的流程是否？萬科地震：深圳總經理張海濤？濟南萬科總經理肖勁？佛山萬科總經理李升陽？武漢萬科總經理？ ……其他人能堅持到最後嗎？

Vanke現在正在掙扎，本週，房地產開發商的指標下滑了6.2%，跌至2009年以來的最低水準。在一家國有銀行要求香港法院清算該公司後，違約的世茂集團損失了30%。(發比利斯)

萬科到底會不會出倒下？這是最近好多人問我的問題。我其實不是回答這個問題的專業人士，今天我就當拋磚引玉，跟大家簡單聊聊。

首先，我給我自己的答案：萬科確實有可能倒下，而且這個機率不算低。

萬科現在的債務規模大概是1.4萬億人民幣左右，是現在還沒倒下的地產企業裡面債務最多的了，不知道万科喊了這麼多年的“活下去”，為什麼債務規模卻還是越來越大？讓我懷疑萬科是不是一直說一套，做一套？

萬科的債務分為國內債和海外債，咱們保守點按照5%的年利息計算吧，1.4萬的債務每年的利息至少就是700億。

但萬科的年銷售額是多少呢？ 2021年是6300億，2022年是5000億，去年是3700億。今年呢？今年前2個月累計，年比去年又少了30%左右，推斷，今年萬科的銷售額大概率會跌破3000億，相比2021年直接腰斬

銷售額腰斬了，但是要還的利息可是一分都不能少，所以麻煩自然就來了。

問題最大的是海外的美元債，當年咱們地產行業「三條紅線」橫空出世，逼得國內地產企業出海融資，而且成本巨高，現在都到了要還錢的時候了，很多同學不知道，以為國外的錢可以賴掉，這你就大錯特錯了，華爾街的錢你是賴不掉，也不敢賴掉的。你真欠錢不還，美國有的是辦法收拾你，而且這可能直接上升到國家信譽，這個我就不展開說了，你自行體會。

當年我們就是替恆大還了一筆美元債，緊接著碧桂園就躺平了。所以，你今天如果幫萬科還了美元債，那其他的地產企業的美元債你要不要還？我查了一下，國內地產企業的美元債規模接近3000億美元，接近我們外匯存底的十分之一，是不是有點可怕？

然後就是內債。以前有句話叫“內債不是債”，反正國家有辦法化解，但現在看也不是這麼一回事，万科國內的債主，現在也是一腦門子官司，畢竟現在誰的日子都不好過，誰的錢也不是大風吹來的，所以才爆出前陣子保險機構上門要債的新聞。

所以，萬科現在的困境就是內外債的壓力巨大，但國內的銷售額卻是一降再降。

去年萬科剛爆出問題的時候，万科說自己有1000多億現金，現在看，肯定是吹牛了。不然自己的海外債券暴跌，為啥不買呢？

對了，萬科背後的深鐵爸爸也快扛不住了，深鐵自身的資產也就6000億人民幣，根本填不滿萬科的債務坑，而且這幾年來深鐵入主万科，據說已經虧了幾百億，也難以為繼了。

如果國家全力救萬科，是可以救的過來的，但要不要也這麼救其他房企，這裡面有一個公平性的問題，下一步就看國家怎麼解決。

本質上，萬科事件有其必然性，畢竟現在國內地產行業正在經歷大洗牌，隨著房產需求的日益下滑，未來國內的地產企業勢必越來越少，別說万科了，就連J茂這種根正苗紅的央企，以後存不存在都不好說，傾巢之下豈有完卵？

我聽說現在北京有買家買房的時候，讓仲介把業主召集起來，誰便宜就買誰的房子，跟過去業主召集買家集中看房現場競價，完全相反。

一個新的時代，已經來了。（BJ大土豆）

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萬科會倒下嗎？