數百名買家周日湧入 Rivershed，參加“布里斯本100”拍賣會  圖：Ray White

專家預測，到2032年奧運會前，布里斯本房價將上漲50%。僅在上周日，布里斯本舉行了一場特開生面的112套房的大型拍賣會，成交總額超過7,500萬澳元，這是布里斯本歷來最大的拍賣之一。

這場名為“Ray White Brisbane 100”的拍賣會，是為了慶祝Ray White集團在昆士蘭州首府營運百年而舉辦的。在長達六小時的馬拉松式拍賣中，共有402位註冊競拍者，最終成交額達到了7,525萬澳元。在此之前，專家小組已經指出，布里斯本未來將迎來顯著的房價增長。

當天最大的一筆交易達980萬澳元，賣出物業是一處距離布里斯本一小時車程、面積達872公頃的農場，賣家是擁有超300名員工的知名養牛企業Mort & Co的富豪Charlie Mort。

REA Group首席執行官Owen Wilson預測，隨著需求持續高漲，在2032年奧運會之前，房價將上漲50%。因為跟蹤調查顯示，東南昆士蘭地區的需求量正在不斷增大。

他說：“這純粹是供需經濟學——如果有更多人想遷入某個地區並購買房產，這必然會支撐房價。”

“我認為，在奧運會前我們會看到澳大利亞這一地區的人口增速達到高峰，並且這種趨勢可能會持續到奧運會之後，房價也將因此大幅上漲。”

“過去三年，我們的房價已經上漲了45%，我預測未來至少會再上漲50%，甚至可能翻倍。”

Ray White董事總經理Dan White表示贊同，他說：“即使沒有奧運會，過去五年房價也幾乎達到了這個漲幅。”

他預計，奧運會效應將在2032年後繼續推動東南昆士蘭地區的房價上漲，就像雪梨那樣，“增長會持續很多年。”

Consolidated Properties負責人 Don O’Rorke 表示，隨著遠端辦公的增加，更多澳洲南部居民可以克服以往的就業障礙，遷往昆士蘭州。   (澳房匯)

雖然中國房價仍在下跌，但全球主要國家房價還在持續上漲。

權威機構統計，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過 3%。下圖是全球26個主要國家房價資料，以2006年的房價為基數100，從2006年至今，雖然中間有一些波動，但整體上呈現上漲趨勢，尤其2014年至今，全球房價指數上漲趨勢就是一條陡峭的曲線，從指數100上漲到接近175，漲幅接近75%，力度大速度快。

其中，以美國，英國，歐元區的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亞，日本，新加坡等為代表，全球主要發達國家2014年至今房價幾乎先後都在上漲，只是漲價的節奏有先後，漲價的幅度有波動，漲跌的周期有大小。

最近，權威金融研究機構標準普爾公佈了全美各大城市的房價指數，也叫凱斯席勒指數（2000年房價基數為100）。與2000年相比，全美主要大城市的房價指數是當年的2到4倍左右，分析該指數，2020年至今房價上漲47.1%，今年4月房價同比上漲6.5%，短短4年的漲幅超過以往十年的漲幅。

其中加州聖地亞哥房價指數達到了438，加州洛杉磯達到433.59，佛州邁阿密達到433.23，名列漲幅冠亞季軍。

按照國際清算銀行的統計口徑，下圖中，自2012年以來，美國房價持續上漲，美國樓市走了一輪長達12年長牛，其中很短一段時間漲跌波動可以忽略不計。

英美是一家，英國是美國最忠誠的小跟班，樓市也是亦步亦趨。

美國老大哥在前，小英房價從2015年以後也是一路上漲，但漲勢弱於美國，到了2022年後有點跟不住了，一定幅度的回踩調整，但幅度不大，強於歐元區房價。今年開始，再次小幅上漲。

英國最大的房地產網站Rightmove發佈了4月的最新房價報告，同比上漲1.7%，平均掛牌價環比上月上漲了1.1%，實現連續四月上漲，‍英國的房產銷售數量比去年同期高出了13%。

和英美相似，歐元區房價從2015年開始，進入上漲通道，也走出一輪罕見的長牛，但上漲時間和力度，皆大大弱於美國和英國。

2022年，俄烏戰爭，疊加美國暴力加息，歐元區房價指數下半年小幅度轉跌，2023年全年橫盤調整，今年以來也是略微下跌，倒逼歐洲央行首次降息，但大的上漲趨勢並沒有破壞，法國和德國這兩個歐元區發動機緩過勁來，前景依然看好。

德國法國樓市日子不太好過，但葡萄牙和西班牙的房價至今不見調整，都在上漲，且漲幅領先。

今年3月世界四大評級機構之一的DBRS認為過去五年葡萄牙房價漲幅在歐元區最大，超過60%。尤其2022年至今，可謂一騎絕塵，絲滑上漲至今，甚至看不到任何橫盤調整的跡象。

西班牙也是如此，但漲幅沒有葡萄牙大。

在過去的10年中，西班牙房價累計上漲了29%。在2019年至2024年的近5年中，西班牙房價上漲了18.4%。尤其最近一年內，西班牙房價同比漲幅達到了7.1%。

北美加拿大，英美小跟班，2015年到2021年也走出了一波上漲的趨勢。

其中2020年之前，房價指數漲幅不大還有兩年處於橫盤走勢，但2020年開始，房價指數陡然上漲，2020-2021年兩年時間房價漲幅巨大，2022年以後房價開始小幅度調整回踩，但回呼幅度不大，大的上漲趨勢並沒有破壞。

加拿大房地產協會 (CREA) 的最新房價資料顯示，調整還在繼續，但加拿大已經開始降息，一旦需求恢復，不改上漲趨勢。

澳大利亞作為全球工資時薪最高的國家之一，房價從2013年到2023十年時間增長了83%，也走出了一波上漲趨勢，尤其2020年後，房價指數陡然上漲，一直大漲到2022年。其中有兩年小幅度回踩調整但不改上漲趨勢。

2022年小幅開始調整到2023年初，隨後澳洲房價再次上漲。根據澳洲財經見聞資料，自 2023 年 1 月 29 日全澳首府城市房價觸底以來，5個主要大城市整體上漲了 14.4%。其中，珀斯上漲28.5%領跑全澳洲。

這裡要多說一句，澳洲房價去年以來漲勢如此強勁，和工資收入大幅度上漲關係密切。

5月15日澳大利亞統計局公佈的資料顯示，2024年第一季度工資同比增長4.1%。這一同比增幅高於去年第一季度的3.8%，且從今年７月開始，澳大利亞最低工資又將提高3.75%，在澳洲，即使是零工，時薪工資也是全球排名前列。

2013年以來，日本房價轉入上漲通道至今，近一年來，日本房價呈盤整態勢，但上漲趨勢不改。

日本的房價上漲過程中也出現分化，東京和大阪領跑全國。前不久，日本不動產研究所發佈“國際不動產價格租金指數”4月調查結果顯示，東京和大阪的住宅樓價格與半年前的調查（2023年10月）相比，均上漲了1.5%，在全球15個主要城市中排在首位。

尤其東京的房價自從2020年10月以來，就一直在刷新紀錄，2024即將過半，東京的房價仍未踩下“剎車”。

權威中介機構東京Kantei在前兩天公佈了東京圈5月的二手房均價：截至5月，東京23區二手住宅（以70㎡為計算）均價為7386萬日元（約合人民幣337.3萬元），同比上漲4.8%，環比上漲2.1%。

其中，東京核心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）以70㎡為單位的二手住宅均價為1億1924萬日元（約合人民幣544.6萬元），同比大漲16.3%，環比上漲2.9%。

這裡多說一句，日本樓市2012年到2021年，樓市平穩微漲，2021年開始樓市開始大漲，原因除了日元貶值，和樓市供不應求關係密切。

這一現狀在東京圈（東京都+3個縣）更突出，整個2023年，東京圈新上市住宅套數大概2.8萬套，平均每月新增供應也就2300多套，這點量東京房價不漲才怪呢。

其房價，2017年之前的三四年，與全球房價走勢相背離，跌了幾年後，從2018年開始就持續上漲，2021年開始發力， 漲勢陡然上升，尤其是過去一年，漲勢更加兇猛，全球第一。今年開始，上漲勢頭依然不改，沒有任何調整跡象。背後原因之一，還是和我們國內的大佬特別喜歡新加坡有點關係。

觀察新加坡2013年-2023年一手房和二手房的價格走勢發現，新加坡過去10年的房價漲幅是141%，二手房房價的漲幅在25%，也驗證了上述判斷。

美國，英國，歐元區的西班牙、葡萄牙，加拿大，澳大利亞，日本，新加坡等這些全球主要發達國家，這些年樓市儘管有一些調整，但房價上漲趨勢不改的根本原因主要有以下三個方面：

一是移民人口不斷增長，以及外來移民的高生育率。人進來了，新生兒大量出生，這些都需要大量住房。以葡萄牙為例，從2017年開始，葡萄牙連續六年為淨移民流入國家（至2022年），其中2022年達到歷史最高值（增加86,889人）。據高盛估計，澳大利亞目前每年 50 萬的淨移民率會推動房價上漲約 5%。同時這些年，富裕國家的外國人出生人口年增長率約為 4%，是有史以來增長最快的幾年。

二是發達國家樓市供不應求成為常態，住宅供應速度和供應量跟不上需求增長的速度。

以美國為例，其他發達國家類似。

美國著名房地產分析公司 JBREC最近發佈了美國人口洞察與戰略報告，並表示由於移民潮和美國大選年的出現，預計2024年美國人口將增長400萬，需要額外新建165萬套住房才能滿足新增人口需求。而目前美國總的住房供應不足210萬套，超過68%的住房市場供不應求。

三是貨幣放水。疫情爆發後，全球主要國家都在大放水，長期通膨導致勞動力市場火爆，就業率創新高，失業率創新低，工資收入普遍較大幅度上漲。

自 2021 年以來，富裕國家的平均工資上漲了約 15%，以日本為例，日本文部科學省和厚生勞動省發佈資料，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，同比增長了0.8個百分點。

日本大企業為了吸引人才，也是不斷加薪。自今年4月份起，大學畢業生平均每月起薪將上漲3.1%，至225,686日元（約合10370元人民幣）。比如大型鋼鐵企業JFE鋼鐵公司宣佈，將今年4月入職該公司的大學畢業生平均起薪提升到每月28.2萬日元（約合12960元人民幣）。

雖然長期通膨物價高漲，但收入漲幅更大，發達國家的收入增幅完全能覆蓋房貸，良好的收入預期讓買房人無懼較高的房貸利率。

總之，全球主要發達國家這些年樓市的走勢告訴我們：哪怕城市化規模到了天花板，樓市進入成熟期，隨著市場供求關係變化和收入的增長，這些國家的樓市依然走出了牛市，且勢頭未減。

疫情之後，全球主要發達國家房價都再創新高，而只有中國從2021年一直下跌至今。根本原因是：疫情後，發達國家都在貨幣寬鬆大放水，經濟和國民收入都持續上漲；而中國卻主動刺破房地產泡沫，並且沒有量化寬鬆。

兩條不同的道路，孰對孰錯，三年後就能見分曉！ (功夫財經)

今天跟我一起，聊聊全球21個國家的房價漲跌，看看來自世界各地的買房人，誰最賺？誰賠最慘？

這兩年，很多人在樓市裡賠的一塌糊塗。

沒辦法，在房價普跌漩渦裡，房價只有跌的多和跌的少區別，不管你買在哪裡，都不賺錢。

上次有粉絲留言說，咱們房價確實不景氣，你咋不說國外呢？難道都比咱好嘛？

此時此刻，其他國家的房價、房地產市場，又在發生什麼樣的變化？

以2023年這一年的市場變動來看，整體上，房價上漲國家佔少數，還是跌的多。

比中國房價跌得慘的多的，像是韓國、紐西蘭等，都經歷了斷崖式下滑！

還有法國、德國、英國雖然沒有大跌，但價格和交易量都不樂觀。

新加坡、土耳其、澳洲、美國、印度、日本等，都在漲，但情況又各不相同！

先說房價上漲的地方，誰又比誰漲的更瘋狂呢？！

備註：因為部分國家房價資料缺失或過於遲緩，此資料為不完全統計，僅做參考。

土耳其，正在經歷房價失控性上漲！

去年一年，土耳其房價整體上漲86.5%，連續三年排名全國第一。

把時間軸拉長，早在2021年，這裡房價就開始了一路大漲，到2023年已經漲了1.5倍了。

而其中一些區域，例如市場佔比第一位的伊斯坦堡等，從2022年4月到2023年4月，短短一年時間增長率就高達140%，創下歷史新高；

就連迪亞巴克爾這樣不核心的省份，房價也漲了一倍以上。

二手房更誇張，去年土耳其二手房交易量佔比整個市場的70%，價格也比新房漲的更快更猛，一年增長率高達176%，接近兩倍。

這種漲幅，已經到了令人髮指的地步！

但其實，這種瘋狂普漲主要是因為誇張的通膨率。

2023年第二季度，土耳其經濟年增率只有3.8%，但CPI月成長卻高達85.5%！

即便三季之後有所緩和，但目前CPI年增率仍在60%以上的高點震盪。

所以，這兩年，土耳其不只房價漲，所有物價都在瘋狂上漲。

土耳其房價連續3年大漲，背後主要原因就幾個：

1.高通膨率下的本國貨幣貶值；

去年考察土耳其，發現這裡買房子的大部分都是外國人，尤其是正處紛亂中的俄羅斯，有些樓盤，一半都賣給他們了。

還有一些純粹投資的外國人，土耳其真正對外國投資者開放房地產市場是在2002年；2017年開始，又主動為房產投資的外國人提供了護照和身分。

截至2021年，已有19,630人透過買房入籍土耳其；到現在，這項數據也依然在增加。

當然除土耳其外，還有這些地方，也在漲：

歐洲北馬其頓、克羅埃西亞、匈牙利、立陶宛等，去年房價也漲了15%以上；

新加坡即便在加收60%海外購置稅的基礎上，去年也漲了11.3%；

印度去年漲了15%，連續漲了好幾年；

日本房價漲的也很明顯，東京已經漲破了30年歷史紀錄；

澳洲因為持續的移民需求，也在穩漲，布里斯本的漲幅在7.7%-10%；

美國房價也在漲，但因為房貸利率過高，最高衝到8%，導致銷售量大幅下滑，去年一年只賣了400+萬套，跌了18%。

以上，去年全世界房價出現明顯漲幅的國家，基本上就是這些了。

再看看，哪些國家/城市房價跌的最慘？

看完這個數據，很多人會很驚訝：

眾所周知，咱的房價行情低迷了兩年多、跌了兩年多，但放在全球並不顯眼。

戰火中的烏克蘭，竟然不是房價跌的最厲害的那一個！

2023年，房價下跌最嚴重的5個國家：

1.韓國一年住房均價跌15.7%，全球最慘！

2017年到2021年，首爾房價4年漲幅高達93%，非常猛。

那時候，經濟向好、大放水、利率低到0.5%，加上韓國獨有的全租屋制度，把韓國房價拉到近十年高峰。

去年韓國大規模升息、房貸利率暴漲到7.55%，全租房模式暴雷…

於是韓國房價整體跌了15.7%，首爾跌30%，部分區域暴跌40%，成交量更是暴跌70%。

這是過往18年來最大跌幅，曾經漲上去的，已經跌的差不多了。

2.紐西蘭去年也跌了13%，而且還要繼續跌很久！

前幾年漲的有多猛，現在跌的就有多快。

紐西蘭的跌幅都是普跌，旺加雷、奧克蘭、威靈頓等跌幅都比較大，威靈頓從高峰到低谷跌了25%。

但好在從去年6月觸底後，近半年已經在逐步往上走了。全國平均房價現在為902,501紐幣（約296萬人民幣）。

比紐西蘭房價猛跌更讓人擔憂的是，上週紐西蘭新任住房部長表示：

他的長期目標是「將紐西蘭的房價收入比降到3-5倍範圍」。

2024年1月，奧克蘭地區家庭平均收入$120,195，平均房價是975,000，房價/收入比值8.11。

而北岸地區最高可達9.11，西區7.38，中區7.89，Manukau為8.66，全國平均房價收入比6.5左右。

都遠高於「3.0-5.0」這個目標，繼續降房價已經毫無爭議！

3.香港房價也跌超10%，逼出最強救市！

幾組數據，搞清香港樓市現況：

房價跌回了2017年1月的水平，跌回7年前；

去年9月，待售房屋庫存量，漲到2009年以來的最高值；

而土地交易金額，2022-2023財年是711億港幣；2023-2024財年是194億港元，跌幅高達78%。

上週香港全面“撤辣”，取消2010年以來推出新住宅印花稅(NRSD)、買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)。

新政首個週末，尖沙咀多個買樓現場重現搶房場面，市場開始觸底回溫。

2022年4月，瑞典房價到達頂峰，隨著利率飆升，之後就開始下滑。

去年全國公寓平均下跌10%，獨棟別墅下跌13%，市場交易量比高峰下跌25-30%。

接下來，房貸利率還要維持高位，諸如德國、丹麥、瑞典等，2024年市場仍不樂觀。

全球大洗牌正在加速，從國際資本到各國頂豪們，也在動作加速，哪裡有利可圖就往哪裡去！

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