今年4月22日，是海南「史上最嚴」樓市調控政策－「全域限購」實施6週年。在這6年時間裡，海南樓市生動演繹了一場悲歡大劇，很多人身在時代的舞台上，但是沒能按照劇本演好樓市人生。

陸豪銘與開發商的愛恨糾葛，源自於一間82平方公尺的房子。

2018年3月下旬，緊跟島外購房客的步伐，陸豪銘以一次性支付的方式，在海口西海岸片區購買了一套82平方米的房子。

對於這套房產，陸豪銘毫不忌諱地展現自己的投資意圖。

2018年4月13日，海南建省辦經濟特區三十週年慶祝大會在海口舉行，習近平總書記在大會上宣布，「黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推動中國特色自由貿易港建設」。

這是海南歷史性的重大利多。在消息宣布之前，一大批嗅覺靈敏的島外居民湧向海南島，他們希望能踩著「節點」尋找機會。

陸豪銘自感慶幸的是，他買完房的30天后，海南發布「史上最嚴」房地產調控政策，成了全國唯一全省限購的地方。

頃刻之間，許多抱著投資目的的島外購房客被擋在了門外。

從2018年到2024年，「全域限購」的6年時間，海南樓市發生了深刻變化：弱化傳統房地產依賴性開發，引導房企轉型升級，探索和構築適配海南自貿港的住房保障體系， 「壯士斷腕」擺脫海南經濟對房地產的過度依賴症。

這個政策立刻讓人頓時感到恍如隔世。因為在此之前的2017年，是海南樓市史上收成最好的一年，總共賣了2713.72億元貨值的房子，佔海南當年GDP總值4462.54億元的一大半。

最嚴限購政策將一片喧鬧火熱的海南樓市，一把推入了冰河中。所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵住了，海南拉開了消除房地產過度依賴的歷史進程。

海南房地產一業獨大除了體現在2017年商品房銷售額上，也反映在房地產稅收佔49%、投資佔51%。 2019年1月12日下午，海南省人民政府企業家諮詢會議在三亞宣告成立，時任海南省省長沈曉明在會上直言海南存在房地產依賴、人才缺、物價高等三大痛點。他說，房地產不限制，大家都會去做房地產，因為房地產被別人求著，其他產業還得去求人。但是房地產要消耗土地，我們沒有那麼多土地可以消耗，最近一段時間我們千方百計減少房地產對於經濟的依賴，不能無休止的再去大量搞房地產。

2018年，海南以有形之手強力劈開一道樓市分水嶺，用驚魂、刺激來形容一點也不為過。

2018年，陸豪銘39歲。當年3月份，他從哈爾濱老家趕赴海口，在進行短暫休整之後，他要做的第一件事就是四處看房。

循著身邊朋友在海口的購屋路徑，陸豪銘找房的方向很明確：首選區域為海口西海岸片區，那裡是海口市政府辦公所在地，也是海口房地產開發的熱點區域。

3月17日，陸豪銘在海口濱海大道某項目二期看中了一間82平方公尺的房子。這個計畫距離海口市政府辦公所在地1.5公里、僅4分鐘的車程。

當天，陸豪銘與開發商簽訂了一份認購協議，交了5萬元訂金。 3月24日，陸豪銘一次向開發商支付了約167萬元的全部房款。

購屋後不到一個月時間，正如陸豪銘與朋友先前預料的一樣，一個重大的利多消息撲面而來。 2018年4月13日，海南建省辦經濟特區三十週年慶祝大會在海口舉行，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設。

風從海上來。海南一時之間站在開放的前沿，處在時代的浪尖。陸豪銘的購屋目的很明確，就是作為一種“旅遊度假+理財投資”，後者屬性偏重，因為他十分相信國家的戰略，他也希望從中獲得一絲發展的利益。當海南興建自貿港的重大利多消息經媒體揭露後，陸豪銘第一時間打電話給多個在海南購屋的東北老鄉。

9天后，一個對於陸豪銘來說「不算好也不算壞」的消息傳來。

2018年4月22日海南「全域限購」政策匯集。

2018年4月22日晚間，海南省政府緊急召開記者會，公佈新的房地產調控政策。後來，人們習慣稱之為「全域限購」。

這就是業界所稱的「史上最嚴」房地產調控政策，具體從三個層次限購：

一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣興建的房屋只能對本市縣居民家庭銷售。

二是海口、三亞、瓊海已實施限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

三是目前未實施限購的其他​​區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

在當晚的記者會上，海南省相關部門負責人表示，以供給側結構性改革為主線，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，建立和完善房地產長效機制，堅決防範炒房炒地投機行為。

實施「全域限購」政策後，類似陸豪銘這樣的非海南戶籍居民，在海南購屋變成一件十分不容易的事。 2017年，海南全島賣了25萬套房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，意味著海南幾乎失去了八成的房地產市場。

在龐大的投機衝動之下，也使得一些人動起了歪腦筋，透過虛假申報個人所得稅以及偽造社保的方式，騙取購屋資格。

2018年5月，海南省地方稅務局通報，透過大數據進一步分析比對，發現共有214人虛假申報、補繳個人所得稅，並將資料通報給住建部門。住建部門發現其中139人透過虛假的完稅證明，已經購買住房，於是取消了這139人的購房資格，解除合約和網簽備案，並禁止他們5年內在海南購屋。為了做好房地產限購政策的個人所得稅完稅憑證管理，海南省地稅局對個人所得稅進行風險核查工作。

海南「全域限購」6年樓市變化圖。

海南實行最嚴全局限購後，一個故事在全國成為輿論熱點。一位著名經濟學家想在海南陵水買一套別墅，定金已交，不巧趕上了「4∙22」限購政策出台，因戶口問題被拒之門外。

房地產開發商也從天堂跌落地。限購沒幾天，旭輝海南公司就被集團降級，歸入深圳公司管理，海南被旭輝從集團重點戰略佈局之地的名單中劃掉。

海南房地產和土地市場佔有率最多的魯能、綠地、融創和恆大的區域公司，紛紛召開了對策會議，每個人的情緒就像那個玩得正高興突然被家長強行喊回家的孩子。

事實上，自2017年4月起，海南各地至少26次推出了樓市調控或與樓市相關的新政。例如2017年9月推出的房地產新政，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目。

但是，2018年這次「全域限購」不只是表現在「限購」上，還包括限售、限貸、限價等「多限」政策。

從此之後的6年裡，「全域限購」政策還一路「打補丁」加碼限制，海南樓市「壓力山大」。作為房地產最重要的流通環節，當地房產中介圈流傳開一張黑底白字圖片，寫著“全劇終” ，圈內人士稱10萬房產中介人員“逃離海南島”，奔赴雲南、廣西等地另謀生路。

2018年9月，海口樓市再次傳出限價“新政”，規定“海口商品房備案價最高不得超17300元/平方米”。這項至今也未正式發文的“口頭政策”，因為海口部分房企“花式漲價”被政府部門約談而流出。

在流出海口「17,300（元/平方公尺）限價新政」消息一個月後，海口椰海大道某大型樓盤200多戶購屋人，拖家帶口駐守在售樓處向開發商維權。

當時，維權的購屋人在現場告訴中國房地產報記者，涉及的維權原由指向開發商存在“虛假宣傳、變相收取認籌金、違規收取房款、強制收取改造費、涉嫌違建'偷面積'”等諸多問題。

王明亞是其中的一名維權人。 2018年8月4日，王明亞在該樓盤認購了一間55平方公尺的房子，總共交了四成的頭期款58萬元。

擁有4口之家的王明亞，55平方公尺的房子根本無法滿足一家人的居住。但置業顧問告訴他，加上擴展面積可達80平方公尺左右，一室一廳也就變成了兩室一廳。這也是王明亞下定決心購屋的主要原因。

若以55平方公尺計算，王明亞購買的房產單價超過26,000元/平方公尺。這一價格在當時海口主城區樓盤中已經很高了。

「17,300（元/平方公尺）限價政策」之後，後面的購屋價格自然就降了，王明亞等高價買房的購屋人很是不服氣。但他們面上又不能直接提房價高的事，於是「虛假宣傳、變相收取認籌金」等理由成為購屋人指向開發商的「維權者」。

200多戶業主的集體維權，一度成為海口職能部門最困擾的輿情。類似的矛盾糾紛在其他樓盤也時有發生，就像猛然揭開滾燙燒水壺的壺蓋，熱氣騰騰。

海南「全域限購」至今的6年裡，政策最嚴密的當屬海口、三亞兩個重點城市。

2020年3月7日，海南再度發表樓市新政：全省首推現房銷售制度，本地居民限購兩套房屋。

2021年9月18日，海口再次發布購房新政，除了對人才購房條件進行調整外，還對離婚人士購房進行了限制，“離婚”購房的偏門被徹底堵死。

海口一個開發商戲稱，「全域限購」之下的海南樓市，更像是一場圍追堵截、乘勝追擊的戰役。在樓市政策疊加的背後，也衍生了樓市浮世繪。

有人趕在離婚限制政策前，「假離婚」僥倖購屋；有人透過贈與等房產轉移登記的方式，將多套房變成了首套房，從而獲得再次購房的資格；還有人鋌而走險偽造購房資格……2021年，三亞市住城局決定註銷12人的購屋合約網簽備案，並將13人列入三亞市誠信體系黑名單，5年內不得在三亞市購屋。

為購得一套海南房產，購屋者和房地產開發商達成默契，沒有條件創造條件，最典型的一個做法是購屋者先付全款，開發商透過自己的第三方公司代交個稅或社保，等到滿足條件之後再簽約，再辦不動產權證，絞盡腦汁想盡辦法打擦邊球。

2023年1月，上海居民江黎明斥資上千萬元，在陵水縣土福灣某樓盤為兒子買了一棟別墅。但後來因退房糾紛一事，當事人自曝開發商幫購屋人「代繳個稅」。

依照海南「全域限購」政策的規定，江黎明家庭成員在海南並不具備購屋資格，除非在海南累計繳納兩年社保或個稅。

為不具備購屋資格的人隱晦地代繳社保或個稅，交滿兩年後再簽正式商品房買賣合同，顯然是在鑽政策的空子。有些開發商為了賣房子鋌而走險規避政策，但這種行為對購屋者而言，潛藏著巨大的購屋風險。

江黎明要求退房返還購房款的主要理由，便是開發商違規為其兒子代繳個稅，他擔心將來會遇到麻煩。但他的相關投訴，並沒有引起有關方面的重視，事情最終不了了之。

2015年~2023年海南省銷售額走勢圖。

2015年~2023年海南省銷售面積走勢圖。

在最嚴謹的調控政策打擊後，最明顯的市場反應就是各樓盤的銷售業績大幅下滑。

以「全域限購」為分界線，2017年海南全省房地產銷售面積及銷售額達到了歷史最高位，之後從2018年開始逐年下滑。

根據海南官方統計數據顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2,293萬平方米，較上年增加52%；銷售額2,714億元，成長了82%。

而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1,432萬平方米，較前一年下降約38%；銷售額2,083億元，下降了23%。

之後的6年間，海南大部分市縣市縣成斷崖式下滑。其中2022年銷售業績跌至6年來的最低谷。這一年的房屋銷售面積僅644萬平方米，較前一年下降約28%；銷售額1,098億元，下降約30%。

對各大房地產開發商而言，他們認為樓市限購政策過於嚴厲，是給市場戴「緊箍咒」；但站在行政主管機關的角度，他們希望海南房地產市場更趨健康有序，防止市場大起大落。

時任海南省住建廳廳長霍巨燃在「全域限購」政策記者會上稱，「全域限購」新政出台的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調整優化房地產區域結構、產品結構、租售結構，維持房地產市場平穩健康發展，推動自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設。

海南省主要領導也在多個場合表態，海南不能成為房地產的“加工廠”，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。

6年來，海南房地產發展也釐出了一個清晰的想法：島內居民基本需求由政府保障，改善性需求由市場調節，投資性需求靠制度限制。

2020年3月7日，海南省委員會辦公室、省政府辦公室印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應體系，發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

海南大力推動安居屋工程建設，實施現房銷售制度等，被賦予更深刻的民生內涵。

王娟娟是三亞市的醫護人員，是安居房的受益者。 2022年，她優先參加三亞市區一批安居房的搖號選房，並以13900元/平方米的價格，抵押貸款購買了一套約100平方米的安居房。若以週邊市場化商品住宅的價格，要超過30,000元/平方公尺。

房地產開發企業在安居房的代建上，也成為企業「1.0版」轉型升級的象徵。在三亞，萬科、保利發展是安居屋計畫代建的代表企業。

根據海南省對安居房項目建設的計劃，到2025年，海南安居房建設將增至25萬套，主要面向符合條件的本地居民家庭和引進人才銷售。

嚴厲調控取得了巨大效果，房地產供需關係也發生了巨大變化。 2023年12月上旬，海南發布《關於優化調整房地產調控政策有關工作的通知》，引發外界廣泛關注。

這份通知被外界視為「海南樓市松綁」政策，其內容有三大項、共10條政策措施，主要內容涉及當前海南樓市調控政策的優化調整，包括個人住房貸款的套數認定標準、降低存量首套房屋貸款利率、不動產「帶押過戶」、放寬二手房屋交易轉讓年限，以及增加多孩家庭購屋套數等。

之後，省會城市海口迅速跟進，在「省十條」的框架內，首批推出多條優化調整房地產政策措施。包括商品住房轉讓年限「5改2」、二孩及以上家庭購屋可增加1套、停止「離婚人士3年內購買商品房屋總套數計算」限制，以及註冊企業可購商品住房等優化政策措施。

從此之後，海南多個市縣在「省十條」的基礎上，推出了樓市「松綁」政策。根據不完全統計，截至目前海南共有13個市縣推出了優化調整房地產新政。

鮮為人知的是，在這些優化調整樓市新政的背後，是政府職能部門充分聽取了當地房地產業協會和房商代表的建議和呼聲。

2022年底，海南省房協形成了一份長達4,000餘字的《產業調查報告》，並將提交至相關職能部門主要負責人手中。這份《產業調查報告》歸納了7大類共10餘項建議。海南省房協主要負責人也曾告訴記者，相關職能部門的主要負責人也曾多次到協會及房商調查。

記者對比這份研究報告和「省十條」新政，多項建議已被政策採納。

「全域限購」前在海南購屋的陸豪銘，最後房子沒有買成。

由於開發商遲遲未能與他簽訂《商品房買賣合約》，2019年8月，陸豪銘將開發商訴至法院。開發商也承認，遲遲未與購屋人簽購屋合約確實是事實，但主要的原因是政府部門推出了限價政策，導致其無法進行價格備案。

但法院審理後認為，主要原因是案涉房產被抵押，並非政府限價政策原因所致。法院據此判令陸豪銘與開發商解除認購協議，返迴購屋款及賠償購屋人相應損失。

某些時刻，為著某些利益，人們總是會出現意外。王明亞等200多戶購屋人，大部分透過法律訴訟的形式解決彼此的爭端；在陵水購屋的江黎明已透過與開發商協商的方式解決，目前大部分購屋款項已經返還；三亞醫護人員王娟娟，如今已住上了新房。（文中購屋者皆為化名） (中國房地產報)

房地產泡沫崩潰帶來的經濟危機，曾讓全世界顫抖。

比如1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與失去的二十年、2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機。

不止在中國，房地產在全世界財富中承載的太多了。

比如1990年的日本，全部房地產市值是美國的5倍，是全球股市總市值的2倍。

比如2018年的中國，房地產投資佔全社會固定資產投資的四分之一，房地產相關投資佔近一半，全國房地產市值約321兆人民幣，是當年GDP的3.6倍。

天然高槓桿的特徵，沒有一個政府部門敢讓房地產全面崩潰。

當下，全球各個國家的房價是否進入泡沫狀態？中國的房價泡沫有多嚴重？

1：易居研究院最近公佈了一份報告，對當下全球的房價泡沫狀態作了詳細分析。

要弄清楚現狀，就需要先知道怎麼計算出房價泡沫。

報告選取了全球80個主要國家，包含33個發達經濟體和47個新興市場經濟體。

而房價泡沫的計算，則是由房價收入比、房價租金比、房貸收入比3個指標，加權平均計算偏離度得出。

權威性肯定會受質疑，但這麼計算合理性還是比較高。

2021年，全球房價泡沫率14.4%，看似並不高。

但回顧過去十年的走勢就會發現，這已經是十年來的最高點了。

2008年次貸危機之後，全球房地產逐步恢復。但2010年之後又發生了歐債危機，房價泡沫率在2013年暴降至-15%的水平。

此後，便是長達8年時間的上行趨勢，除了2017年美聯儲加息影響下，泡沫率又下降到負值。

尤其是2020年之後，疫情爆發，全球經濟再次面臨衰退風險，央媽們再次使出貨幣寬鬆的大招，放水刺激和財政刺激雙重作用下，通脹問題凸顯，房價也水漲船高。

在萊坊國際統計的56個國家和地區中，只有3個國家的房價在下跌。如果扣除掉通脹（最右一列），則是9個國家房價下跌。

把通脹計算在內的話，土耳其房價甚至漲了近60%。新西蘭、捷克、斯洛文尼亞、澳大利亞、荷蘭的房價都漲了20%以上，美國、韓國也上漲了18%。

這也讓衡量房價泡沫的指標，極速上升。

2021年，新興市場國家的房價收入比高達20.1，也就是購買一套90平方米住宅（報告內設定）需要花費20.1年；售租比高達39.3，也就是通過租金回收購房成本需花費39.3年；貸款收入比高達16.1，還清一套按20年抵押100%的房屋貸款需花費16.1年。

2：80個國家，誰的房價泡沫最高？

注：20%以上為房價泡沫；10-20%為房價高估；-10%至10%為合理區間；-20%至-10%為房價低估；-20%及以下為嚴重低估。

以20%為標準，2021年全球房價出現泡沫的國家一共9個：

阿根廷泡沫率98.1%，排在第一。如此高的泡沫，正在崩潰邊緣瘋狂試探。

那是因為阿根廷的房貸利率，實在太高了。

上圖是今年5月份的數據，阿根廷的房貸利率接近30%，全球最高。

2021年，阿根廷的房貸收入比高達78.4，也就是說，如果貸款買房想還清房貸需要78.4年，這對大部分民眾來說，簡直比登天還難。

甚至不如全款買房。2021年，阿根廷的房價收入比22.7，也就是依靠收入買下一棟房子，需要22.7年。

韓國泡沫率64.1%，排在第二位。不僅如此，韓國的泡沫率躥升速度，全球第一。

相比2020年，韓國的泡沫率大幅躥升38個百分點。排在第二的菲律賓，也不過上升了19個百分點而已。

2017年文總統上台後，韓國房價漲了74%。僅僅是2021年，就漲了19%，創下14年來同比最大漲幅。

恰好是這段時間，韓國房價泡沫率攀升至新高點。

調查顯示，近4年首爾99平方米的公寓均價從6.2億韓元（約合349萬元人民幣）上升至11.9億韓元（約合669萬元人民幣），幾乎翻了一倍。

而韓國的人均收入才上漲7%，這讓其房價收入比來到23.6，也就是存款買房的話，需要23年時間。

韓國政府在近4年間出台了25項房產調控措施，包括增加供給和打擊投機。但首爾都市圈房價卻“越調越漲”，尤其是學區房，成了房價泡沫的主力。

房價只是經濟的反映，背後的貧富差距、階層固化，更是難以解決。

文總統也不得不道歉，沒能控制房價上漲是其任期內最大遺憾。

2021年，中國的房價泡沫率24.5%，排在全球第七位。

儘管與阿根廷相比，是小巫見大巫。但近些年中國的房價泡沫率，也是穩步上升。

一切都與房地產週期，緊密相關。

2011年-2015年，貨幣緊縮，調控收緊，房地產開始進入下行期。

2014年下半年，樓市調控鬆綁大潮開始。2015年，棚改貨幣化安置登上歷史舞台，一場波及全國的大牛市正式開啟。

也正是從2016年開始，一線城市帶動、二線城市跟上，房價大漲甚至翻倍；再到2017年三四線城市也輪動上漲，中國的房價泡沫率也一步步累積。

從三個指標看，2021年中國的房價收入比達到29，貸款收入比19.4，房價租金比61.9。

很顯然，買一套90平的住宅需要29年，有點高了。

報告中對此的解釋是，源數據庫採用的大多為一二線城市數據，對三四線的覆蓋不夠，故而顯得過高。

根據諸葛找房數據，2021年全國百城房價收入比僅為12，比2020年甚至還低了0.8。

但城市之間的分化，更為嚴重。

一線城市的房價收入比為27.7，深圳甚至達到35，是全國購房壓力最大的城市。上海29.8、北京27.5、廣州18.3，也不遑多讓。

二線城市的房價收入比13.5，但廈門就達到了30.5，直追深圳。

三四線城市的房價收入比9.7，已經算低了。不過，同屬旅遊型城市的三亞，房價收入比也達到了30，分化嚴重。

因此，在一些頭部城市，說不存在泡沫肯定沒人信。

但要說，中國的整體房地產泡沫已經到了崩潰邊緣，也沒什麼依據。

畢竟，真到了這一步，沒人能躲得過去。

住建部原副部長仇保興說了大實話：

因為中國居民財富構成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”。所以，我們堅持'房住不炒'，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。

雪崩時，沒有一片雪花會認為自己在勇闖天涯。（米筐投資）

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