2025年的上海樓市，正站在一個微妙的十字路口。當“滬七條”政策紅利逐步釋放、核心區豪宅價格屢創新高時，一場醞釀已久的“解禁風暴”正悄然臨近。01 超3.3萬套房源，即將解禁！2017年重慶打響限售第一槍，2021年上海跟進升級，對認購比例超130%的新房實施五年限售。這項政策曾精準狙擊了投機炒作。2021年，上海觸發限售的121個新盤中，近半數項目開盤即售罄，其中蟠龍天地二期等“網紅盤”更創下千人搖號盛況。而今，這些承載著市場狂熱記憶的房源即將解禁，從資料來看，21年上海新盤總計開盤了255次，涉及房源超3.3萬套，這批房源即將在2026年湧入市場。資料統計範圍：2021年1月1日-12月31日與限售政策出台時的狂熱不同，當前上海樓市正經歷結構性分化。核心區豪宅價格持續攀升，而遠郊區域庫存積壓；二手房市場“以價換量”成為主流。這場解禁潮恰逢市場轉型期，那麼隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？02 “解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？雖說明年上海樓市將解禁超3.3萬套房源，但各個區域大不相同，咱們列舉幾個特徵明顯的類股。先說大虹橋類股，這個類股的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。資料顯示，2026年，徐涇類股解禁約1.08萬套，疊加2026年集中入市的1.6萬套新房，區域二手房掛牌量將激增。再加上區域早期過度依賴投資客群、配套落地滯後於住宅開發，類股或將持續下行。再來看臨港新城。作為自貿區核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當前新房去化依賴打折促銷。解禁潮疊加類股新房庫存，區域短期承壓明顯。不過，積體電路、人工智慧等產業匯入帶來新增就業人口，或為自住需求托底。最後，是市區豪宅。黃浦、靜安等核心區解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動其價格體系。說完了局部市場，我們再來看整體市場的影響。從解禁房源的戶型來看，建面約90-120㎡房源佔比較多，與當前二手房主力成交面積高度重疊。部分區域樓盤解禁後，區域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價加速置換。但從全市層面看，2025年二手房成交預計達28萬套，3.4萬套解禁房源佔比僅12%，難改“量升價穩”主基調。不過，大家對於解禁潮也不必過於緊張，重慶取消限售引發成交量回升但未現拋售潮，這也為上海提供參考。而且，解禁房源也不會同時全部掛牌。資料顯示，當前上海二手存量住宅共計861萬套，截止2025年3月21日房地網全網掛牌約19.5萬套，掛牌率約2.2%。咱們就按約5%的掛牌率來計算，新增掛牌量約1650套，這個數字，對於上海二手房整體市場衝擊，還是有限的。五年限售解禁不是洪水猛獸，而是市場出清的必經之路。 (上海樓市情報)