春節後開工第二天，上海便緊急出台“滬七條”樓市新政。這種時不我待的緊迫感，本身就是一種明確的訊號，意在為市場注入信心。目前市場已形成一點共識：新政及時為上海樓市注入了活力與預期，今年的“小陽春”算是穩了。但小陽春之後，走勢如何？市場上存在分歧：有人視“滬七條”為“大招”，將加速上海樓市止跌回穩；也有人覺得未徹底取消限購，不及預期，難改下行趨勢。我認為，比盲目猜測市場更重要的，是通過“滬七條”認清上海樓市政策的底層邏輯。而樓市政策，也是影響多空博弈及未來走勢的一個重要變數。01 上海樓市政策的底線“滬七條”從限購、公積金及房產稅三個維度打出了一套組合拳，細節無需贅述。其中，最受關注的無疑是限購政策的再次放鬆。非戶籍外環內購房的社保要求，從三年降至一年，實現了環內環外在社保年限上的拉平，區別僅限於環內仍有套數限制。一年社保，這應該是社保要求的“最低限度”了，基本沒有了再次調整的空間。從一年降到半年，在操作上已無實際意義。本次新政一個方向性的突破，是持有5年居住證即可在全市擁有購房資格，且無社保要求。這釋放了其他城市外派人員及靈活就業人員的購房資格。根據我們此前的測算，常住上海但不在本地繳納社保的就業人員超過200萬人，這是一個規模龐大的潛在群體。但不變的是，核心門檻依然存在——要麼是一年社保，要麼是五年居住證。這實際上仍將購房資格嚴格限定在上海常住人口範圍內，客觀上也把外省市的投資性需求和資金隔離在外。2026年第一天，《求實》雜誌發表特約評論員文章，提到“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。市場普遍預期，這是對京滬等城市限購政策的明確訊號。如今，“滬七條”將社保要求拉至最低限度，卻依然沒有突破限購這道紅線。這或許透露出：限購，就是上海樓市政策的一條“紅線”，或者說最後的底牌。不到萬不得已，這張牌不會打出。02 上海樓市政策的基本框架上海為何堅守“限購”紅線？一方面，是從更高站位上避免對其他城市產生“虹吸效應”；另一方面，則可能是基於對自身市場的判斷：上海並不缺乏需求和購買力，完全可以通過精準的微調來實現市場健康發展。更深層次的因素在於，上海的樓市政策並非孤立的刺激手段，而是被納入了城市空間最佳化與人才安居保障的總體框架之中。雖然各區都有通過賣地賣房拉動經濟的動機，但具體政策必須在這個總體框架內運行，做到師出有名，名正言順。在供給端，供地緊密圍繞城市空間佈局規劃。郊區降低容積率、提高中小套型面積標準、最佳化設計規範供應“好房子”，核心目的都是滿足改善型需求。在需求端，降低購房成本、清除不合理限制，核心目的是釋放合理住房需求。本次“滬七條”中關於5年居住證的政策，突破了社保的硬性要求，頗具新意。但這並非突發奇想。上海2025年發佈的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫的實施方案》，和剛剛出爐的《十五五規劃》，都提到了要將公共服務、安居保障及落戶政策向保障城市營運的服務人員下沉。5年居住證政策，正是給這些城市基礎建設者一個安家置業的選擇。可以預料，接下來還會有針對這類人群的落戶政策陸續出台。總體來說，上海樓市政策從來不是單一的、孤立的刺激樓市，而是將城市空間最佳化、各類人才安居及民生保障結合在一起，形成政策聯動，謀求綜合發展。03 上海樓市政策的重要原則這樣的政策框架，會推動樓市迅速止跌回穩嗎？這個問題，本身就高估了政策對市場的決定性影響。2022年之前的二十年，層出不窮的限購限貸政策，也未能阻擋房價螺旋式上升的趨勢；如今樓市進入大周期調整階段，政策是影響短期行情的重要變數，但絕非改變市場趨勢的決定性力量。上海最新發佈的《十五五規劃》中，提出了一個原則：堅持有效市場和有為政府相結合。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。這一提法在《十四五規劃》中並未出現，而在《十五五規劃》中被單獨強調，意味深長。這個原則落實到樓市，會體現在兩個方面：一方面，政府將持續最佳化市場環境，取消不合理的消費限制，釋放各類群體的住房需求，提高供應端的精準性，制定更公平的行業規則，引導社會預期，這體現了“有為政府”的職責。另一方面，也意味著政府力量將更多地限定在規劃制定和規則維護上，不會更深入地介入市場運行。據悉，上海接下來也將逐步把新房定價權交還給企業，過去的聯動價及軟聯動價將逐步退出歷史舞台。寫在最後“滬七條”的落地，無疑為正處於關鍵節點的上海樓市注入了難得的積極因素。無論是社保門檻的實質性降低，還是公積金力度的顯著加碼，都在短期內為市場帶來了確定的增量預期，今年的“小陽春”也因此有了更堅實的支撐。但透過這些具體條款，我們更能看清上海樓市的獨特底色——這座城市從不缺乏真實的需求與足夠的購買力。正是基於這一底氣，上海才能在樓市調控上始終保有一份從容，不走“大水漫灌”的老路，而是堅持“精準制導”的上海特色。短期看，政策紅利會為市場注入活水，啟動交易鏈條，提振各方信心。但長期而言，樓市終究要回歸基本面的邏輯。人口流向、收入預期、產業格局、城市活力——這些決定住房真實需求的底層力量，才是支撐市場行穩致遠的關鍵。政策可以改變節奏，但無法扭轉趨勢；可以點燃情緒，但無法替代價值。理解了這一點，我們或許就能以更平和的心態看待接下來的市場起伏：享受政策帶來的暖意，但把最終的判斷，交給市場。 (城讀上海)

進入九月，一線城市的樓市刺激政策又來了，但很多人迷惑，全國樓市鬆綁潮下，成都、西安等二線城市已全面取消限購，唯獨京滬深仍“留一手”—— 北京僅放開五環外、深圳核心區未動、上海限外環內，為何一線城市不敢徹底鬆綁？今天這篇文章，就結合最近一線城市的政策鬆動簡要分析。今年有一個現象，那就是房地產市場調控政策的頻率數量急劇下降。背後的原因也很好理解，當前全國房地產調控政策呈現全面鬆綁趨勢，成都、西安、杭州‌等二線城市已全面取消限購，購房不受戶籍或社保年限約束。信貸與首付最佳化，‌首套房貸利率降至3.8%，創近10年最低水平；公積金貸款額度提升，北京最高可貸120萬元（較去年增加30萬元），有些地方甚至試點“房貸年齡延長至80歲”政策。稅費減免力度也空前，140平方米以下住房契稅優惠比例提高至1%，北上廣深第二套房也納入優惠範圍；滿兩年住房交易免徵增值稅。仍留有相當空間的，只剩下京滬深三個一線城市了。下半年以來，三個一線城市的鬆綁步子加快。7月份，北京取消了“認房又認貸”政策，首套房貸款利率降至3.8%，創歷史新低。購房資格稽核時間從原來的5個工作日縮短至24小時內完成，極大提升了交易效率。8月8日晚間，北京住房限購政策再次調整，對符合本市商品住房購買條件的居民家庭，在五環外購買商品住房不限套數。同時加大住房公積金貸款支援力度。深圳於8月中旬推出“人才安居工程”，對全日制本科及以上學歷人才購房給予20～50萬元補貼，同時取消了部分區域的限購政策。9月5日，深圳樓市又拋出重磅政策——深圳市羅湖等六個區，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購，僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購區。儘管深圳依舊是部分區域放開限購，核心區域仍然維持較為嚴格的限購政策，但這種“剝洋蔥”式的鬆綁方式，給市場留下了終將全部鬆綁的期待。上海也正在逐步退出限購，8月25日，上海市住建委等六部門聯合印發《關於最佳化調整本市房地產政策措施的通知》，推出包括調減住房限購、最佳化住房公積金、最佳化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。其中在鬆綁限購方面，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。9月19日，上海又發佈樓市房產稅新政，對上海個人住房房產稅試點有關政策最佳化調整，規定持有上海市居住證滿三年並在本市工作生活的購房人，以及符合條件的高層次人才，在新購家庭首套住房時可暫免徵收房產稅。從三大一線城市的政策來看，既積極穩妥釋放利多，又把握住一定限度，繼續“擠牙膏”，和大家預期的全面放開存在差距。很多人不理解，為何不快速地全面放開呢？要理解這一點，可以先看看9月15日國家統計局發佈的70個大中城市的房價資料。從更能真實反映房價的二手房資料來看，二手房價格環比、同比、累計同比三項指標全面下跌，70城中只有長春一個城市環比是漲的，其餘69城市都在水下。北京更是以1.2%跌幅領跌全國，已經連續2個月月環比超過-1%。另一個非常明顯的特徵是，城市分化明顯，一線和核心二線城市抗跌性稍強，三、四線城市壓力更大。這可以從房價同比資料中看出，北京、上海、深圳三大一線分別同比下跌了3.1%、2.6%、1.9%，率先全部放開的廣州反而下跌了6.2%，這屬於異類；二、三線城市中，下跌超過5個點的達到了40個，累計跌幅較大的城市包括唐山、秦皇島、溫州、蚌埠等，都是三線城市，也早已經全面放開限購。這說明兩個問題，一個是像北京這樣漸進式的五環外取消限購作用不大，最多是讓一些剛需加快進場，但並不會帶來太多的增量。同時一線城市加速下跌，之前政策刺激反彈的那部分在加速回歸，典型的是廣州，去年8月到現在房價不升反降，市場的繁榮也多是以價換量。另一個是當前市場情況下，即使是京滬深立馬全面取消限購，也只能影響曲線的短程走勢，不能縮短周期，更不會改變趨勢。當然，還有一個原因是一線城市與二線、三線城市的本質差異。京滬深作為人口淨流入核心城市、全國樓市“風向標”，若徹底放開限購，可能引發短期投機性購房，反而加劇後期市場波動——2015年深圳限購鬆綁後房價短期暴漲30%，隨後回呼的教訓仍需警惕。一個很多人忽略的變化是，決策層對房地產的態度正在改變。7月底政治局會議最引人注目的變化，是近年來首次未提及“房地產”，這被很多房地產觀察人士認為是一個重大拐點，即房地產在政策決策體系中淡出，在經濟體系中正式成為配角。這也意味著從決策層的角度，已經放棄了通過大放水刺激樓市回暖的想法，更不太可能通過立馬對京滬深鬆綁來刺激樓市了。另外還可以從最近一年所有的經濟會議對房地產的態度來分析，但凡提到房地產，都會緊跟著“止跌回穩”這四個字。所以，當前的重點是“穩”，而非“增”。看懂了這一點，對接下來的房地產走向就會有一個更明確的預期，現階段，能穩住就算很不錯了，不會也不能下猛藥，轉而用更多的溫補之藥，通過改善經濟基本面來慢慢恢復。長江證券首席經濟學家伍戈也認為，過去三年中國曾實施多輪地產新政，也產生過脈衝式影響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的關鍵。尤其是當整體物價持續處於低位及負增長時期，超常規政策成為必要。所以接下來，京滬深這樣的一線城市會繼續出台相應鬆綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時申請貸款的城市，政策有可能做一些補丁；又如最近外媒報導政府會考慮通過央企來收購存量商品房等，都可能逐步推出，既托住了房地產繼續下跌的勢頭，又能以時間換空間，等待經濟基本面的復甦。當前正值房地產傳統銷售的“金九銀十”期，遙想去年的今日，股市和樓市政策大促，但從結果來看，股市依舊走得轟轟烈烈，但樓市卻火了幾個月之後，重新進入下行通道。過去樓市火爆時，我們擔心“房地產虹吸效應”；如今樓市調整，更需關注“穩樓市”與“穩經濟”的協同——京滬深的“漸進鬆綁”，本質是為經濟基本面復甦爭取時間，而非寄望樓市重回巔峰。 (秦朔朋友圈)

樓市似乎一夕之間情緒扭轉！ 9月29日，上海、廣州與深圳三座一線城市同日發佈重磅樓市政策再度鬆綁限購。30日，北京官宣新政。四大一線城市已全部鬆綁“限購令”。 多地樓市被啟動：有業主直接跳價50萬元，有購房者連夜開車、拖著行李箱抵達現場看房下定，還有人一次性購入6套豪宅，單套破200㎡…… 二手房市場被啟動！有人跳價50萬元

導讀 近期救樓市政策力度空前，繼“517新政”後，政策力度再度加碼。 中央層面，9月24日央行出台金融政策支援地產，包括下調存量房貸利率、降低二套房最低首付比、提高央行支援保障房再貸款比例、延期房地產相關金融支援政策；9月26日中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”。 地方層面，一線城市放鬆限購拉開序幕，廣州、深圳、上海、北京發佈新政，其中廣州全面取消限購，深圳、上海、北京放寬限購、調降首付比例等。