年關將至，杭州房企“一哥”濱江集團（002244.SZ）將“以價換量”的行銷策略貫徹到底。其計畫於本周六（12月13日）首開的兩個全新盤——錦上觀瀾與浩運府，預售證均價低於此前項目放風價大約3000—4000元/平方米左右。一套房源按100平方米計算的話，客戶的預算可以減少三四十萬元。這兩個全新盤分別位於蕭山區市北類股與區政府類股，是承接錢江世紀城、奧體核心區和濱江區等樓市高端類股外溢效應的關鍵區域。從地段上來看，去化並非最迫切的問題，但是濱江集團仍然採取了“低開”加快現金回籠的策略。該公司相關人士對此回應稱：新盤並非降價，而是“按照當前市場能接受，去化速度比較快的價格開盤了”。同策研究院聯席院長宋紅衛指出，錦上觀瀾項目的體量並不小，規劃有650套住宅，項目首次取證僅88套房源。當市場行情有壓力的時候，以低價入市是很好的行銷策略，為後期銷售策略調整打開了空間。他認為，項目此前放出的吹風價也是試水價，估算市場接受程度，一旦行情好，項目接受度高，後期可以適度提升價格，營造價格不斷上升的氛圍，有利於銷售去化，“大體量項目，如果開盤定價高，後期再下調價格時，會有很多麻煩。”（蕭山區某樓盤售樓處，唐韶葵/攝）首開讓利公開資訊顯示，錦上觀瀾地塊是濱江集團於今年4月28日獲取。經過32輪競價，濱江集團以總價21.854億元、樓麵價約2.45萬元/平方米拿下該地塊，溢價率為16.53%。後濱江集團引入興耀地產、建杭聯合開發。12月初，濱江集團與興耀地產合作的錦上觀瀾預售證價格獲批。一直關注該盤的客戶發現，這一號稱蕭山區“市北類股風向標”項目，價格比之前存在落差：16層的高層均價3.6973萬元/平方米，8層的小高層均價3.5672萬元/平方米。這一價格水平比11月份項目開放示範區時的放風價低了3000元—4000元/平方米。錦上觀瀾首開88套房源涵蓋了112平方米—139平方米的戶型，按照3.6萬元/平方米均價計算，這批房源貨值超過3億元。這意味著，如能快速回款，就可以為集團2025年增添一筆銷售業績。對比項目吹風價與預售證價格，有業內人士指出，錦上觀瀾這一售價幾乎把利潤壓到最低。以項目備案均價約為‌3.6766萬元/平方米‌‌來看，這一價格明顯低於杭州蕭山區市北類股此前的限價水平（3.75萬元—3.95萬元/平方米）‌，甚至比周邊部分二手房價格（如東方壹號等均價超4.8萬元/平方米）更具優勢‌。回溯至2019年，杭州房價處於上一輪上漲周期的高點。與錦上觀瀾一路之隔的融信‌杭州世紀‌在當年的銷售價格約為‌3.83萬元/平方米‌‌。錦上觀瀾目前備案價格3.6766萬元/平方米略低於這一水平，相當於價格回呼至約6年前的區間。與此同時，濱江集團位於蕭山核心類股的另一個全新盤——濱江國泰浩運府也同樣跟進“讓利”。12月初首開56套房源，預售證均價5.1168萬元/平方米，比11月份開放樣板間時的吹風價便宜了4000元/平方米左右。該項目由濱江集團在2025年1月拿地，總價約為27.98億元，樓麵價為3.8859萬元/平方米。對比吹風價與首開價格，這樣的定價策略不難看出濱江集團年底“現金為王”的決心。對比項目周邊“海威中天·安璞”首開均價5.7萬元/平方米，綠城曉瀾玉華首開均價5.4萬元/平方米，濱江的“讓利”幅度很明顯。現金為王實際上，濱江集團今年在蕭山區已有多個新盤採取了首開“低開”的策略。比如，今年6月首開的濱江招商·潮語臻境府，均價約為4.2萬元/平方米，低於吹風價4.5萬元/平方米，更比周邊6萬元/平方米左右的項目低了一截。又如今年9月首開的濱江興耀松川境，均價約為‌4.6萬元/平方米‌。該項目位於錢江世紀城奧體類股，首開均價略低於此前類股4.7萬元/平方米的限價，在一定程度上降低了奧體核心區的購房門檻。濱江集團年底樓盤“低開”策略，反映了杭州大本營的去化壓力。濱江集團這兩年在蕭山區拿下多宗地塊，必須直面蕭山區市北類股在售和待售樓盤數量眾多、供應密集的局面。2025年4月的一場土拍中，濱江集團拿下蕭山城區市北、西站新城及康橋單元3宗宅地。此外，濱江集團還曾於2024年1月競得蕭山區北干單元地塊，2024年11月斬獲蕭山奧體中心地塊，2025年1月和11月又先後拿下蕭山區北干西單元、市北單元及湘湖單元三宗地。兩年間，濱江集團在蕭山區拿地折合170億元。‌觀察濱江集團旗下多個項目的銷售策略，可以發現，濱江集團在蕭山區佈局的多個項目在現金流獲得緩解之後，也會採取一定價格上調的動作。以潮語臻境府為例，今年7月，項目第二次加推6號樓，戶型面積168平方米，均價上漲至43000元/平方米。‌相比6月首次開盤，二次開盤均價上漲了979元/平方米，漲幅約為2.33%。由此可見，濱江集團採取短期價格優勢搶客戶、搶現金流的手段很直截了當。一方面是比周邊項目低3000—4000元/平方米預算的價格優勢，另一方面是濱江集團多年來在杭州積累的產品口碑。至於客戶最終會不會買單也可以從市場資料中找到蛛絲馬跡。據CRIC研究中心資料顯示，2025年1月-11月，濱江集團銷售全口徑金額為945.3億元。儘管如此，濱江集團行銷團隊在年末仍然沒有放鬆，繼續以低姿態的價格入市，吸引客戶關注併入場下單。這與濱江集團掌舵人戚金興的想法不無關聯。2024年年底，戚金興曾對外透露，公司2025年的銷售目標錨定千億。前述分析人士則指出，濱江集團低價出貨是行業流動性收緊、銷售周期拉長的縮影。在土地高成本與市場弱預期的雙重擠壓下，這一操作成為項目突圍去化的關鍵路徑。“以價換量”不僅是濱江應對年末資金回籠考核的務實策略，更折射出行業底層邏輯：即便優質地段項目，也需讓位於現金流優先的生存法則，濱江集團的行銷策略或許能為行業提供一定借鑑。 (21世紀經濟報導)

春節後，Deepseek火了，宇樹科技也火了，杭州也出圈了。緊隨而來的是，各地政府部門、企業、個人紛紛湧向杭州高新（濱江）技術產業開發區（簡稱“濱江區”）對“六小龍”進行參觀拜訪。就在3月11日，綠地集團董事長、總裁張玉良一行也到訪杭州宇樹科技進行考察交流。彭小西（化名），一名90後，2017年從上海來到杭州工作，入職濱江區一家做視訊演算法的人工智慧企業。春節後，彭小西發現每天都有不少團隊來參觀公司，“主要是浙江省內城市的政府相關人士，外省的也有。”“他們想來看看杭州的科技公司是怎麼做的，大家在關注什麼新的方向。”彭小西透露，來的人太多了，公司接待能力也有限，現在都要有熟人介紹過來才接待了。城市出圈也為經濟和房地產發展帶來了機遇。3月25日，杭州六批次土拍中，濱江集團（002244.SZ）以總價52億元、樓麵價77409元/平方米、溢價率近70%將濱江區水電新村地塊收入囊中，再度刷新杭州新單價“地王”。這塊地距離宇樹科技總部所在的峰達創意園，僅3公里左右。“中國矽谷”杭州濱江區宛如一片科技創新的沃土，也是網際網路金融行業數位化變革的搖籃，這裡集結了大量的人工智慧和網際網路科技公司。人工智慧領域方面有杭州宇樹科技、新華三技術、杭州當虹科技等產業上下游企業。網易、杭州恆生雲融網路科技等網際網路科技公司在濱江區也是星羅棋布。濃厚的創新氛圍和完善的產業生態正在濱江區肆意生長。宇樹科技總部已成杭州濱江區一道風景線。攝影：唐韶葵其中，處於新技術領域前沿、在業內具有影響力的六家科技企業，也即杭州“六小龍”，正是誕生於此。浙江省城市化發展研究中心特聘專家、杭州市委市政府諮詢委員會委員、杭州市規劃設計研究院原總工程師湯海孺，分析了杭州“六小龍”爆火的底層邏輯。1990年，杭州國家高新技術產業開發區成立，這是國務院批准的首批國家級高新技術產業開發區之一。同年，國家科委主任宋健題詞，期望杭州打造“天堂矽谷”。1999年，杭州提出“創業在杭州”等理念，營造良好創業氛圍。2006年，杭州建立大學生創業園，各高校設立創業學院、組態創業導師，引入風投支援創業。此後，成立於杭州的阿里巴巴抓住網際網路發展風口迅速壯大，並逐漸在消費網際網路領域形成產業生態圈。2014年，阿里巴巴在美國上市，催生大批財富自由人士投身風投，推動創新創業發展。此後，基於阿里巴巴的發展，杭州將數字經濟作為“一號工程”，促進了人工智慧發展，而“六小龍”的誕生與人工智慧密切相關。從早期政府支援，到企業發展、抓住網際網路機遇，再到如今邁向人工智慧領域，杭州走出了一條清晰的發展路徑，這是多年努力、厚積薄發的成果 。在發展過程中，杭州努力彌補創新鏈與產業鏈在地對接的短板。如今“六小龍”的很多產品在杭州及周邊地區實現產業化，創新鏈和產業鏈能夠相互賦能。同時，杭州實現了有效市場、有為政府和民眾參與的良性互動，政府支援企業發展，做到到位不越位，不干預企業決策，企業有需求時能及時幫助解決。湯海孺認為，“六小龍”的崛起提振了城市信心，促進了經濟發展，吸引了外地政府人員和企業前來參觀取經，提升了杭州的影響力。杭州還憑藉優惠政策吸引人才，去年杭州常住人口淨增長超過10萬人。“國際上杭州對標矽谷，國內對標深圳。”湯海孺指出，儘管在經濟總量上，杭州與這兩個城市仍存在較大差距，但杭州以民營企業、數字經濟為發展主體，與深圳可以聯動和差異化發展。杭州積極引進高校資源，如西湖大學全球招聘教師，北航中法航空學院也已落地。其認為，杭州已形成創業生態圈，具備成為“中國矽谷”的潛力。內外結合在城市測量師行產業發展研究中心高級研究員邵明浩的眼裡，杭州的崛起並非偶然，是內外部因素共同作用的成果。從外部來看，長三角一體化協同發展以上海為核心，帶動江蘇、浙江、安徽等省份。在這一經濟叢集中，各地產業分工明確，杭州憑藉長三角的發展東風，聚集了眾多高科技製造企業，與上海高精尖定位既關聯又有差異。內部因素上，杭州的 “小政府” 店小二精神發揮了關鍵作用。杭州政府較強的服務意識，給產業、資本和科技足夠的發展空間。早在多年前阿里巴巴總部入駐，就為杭州奠定了良好的產業基礎。經過長時間的積累，杭州一批優秀的高科技公司陸續出圈。邵明浩認為，這是杭州產業長期積累的結果，經過厚積薄發，具有持續性，而非突然爆發，其年輕且富有科技創新的城市色彩正日益濃郁。邵明浩認為，如果說阿里巴巴的電商模式是網際網路科技1.0模式的典型代表，宇樹科技代表的“六小龍”則是更具前沿性和創新性的科技2.0模式。正是由於杭州科技發展的底層技術設施經過20多年的搭建，才有了“六小龍”的出圈。梳理浙江省政府發佈的相關資料，可以感受到杭州較為發達的產業經濟，以及這座城市的轉型力度：數字經濟方面，杭州連續七年在浙江省數字經濟發展綜合評價中位列第一，擁有阿里雲等知名企業，在雲端運算、巨量資料、人工智慧等領域優勢明顯，數字經濟核心產業增加值佔GDP的比重較高，2024年全市數字經濟核心產業增加值6305億元，增長7.1%，佔GDP比達28.8%。服務業方面，服務業是杭州經濟的重要支撐和引領經濟增長的重要動能。2024年杭州服務業增加值15962億元，比上年增長5.0%，對經濟增長的貢獻率達78.1%。金融、物流、文化創意、旅遊等現代服務業發展態勢良好。杭州是全國重要的金融中心之一，2024年金融業增加值2643億元，比上年增長6.5%。高端製造業方面，杭州的高端裝備製造業、戰略性新興產業發展迅速，2024年高端裝備製造業增加值增長5.5%，高於規模以上工業增加值增速1.5個百分點。汽車製造業表現突出，增加值增長16.7%，電腦通訊和其他電子裝置製造業增加值增長7.5%。事實上，儘管杭州土地出讓在全國較為活躍，但從2024年杭州GDP構成情況可見，其已從傳統工業產業完成向以服務業為主導的產業結構轉型，經濟發展更為多元化。2024年，杭州地區生產總值為21860億元，其中第一產業增加值369億元，佔比1.7%；第二產業增加值5529億元，佔比25.3%；第三產業增加值15962億元，佔比73.0%。著眼未來，邵明浩認為，在降低企業營商成本上，杭州與上海思路一致。杭州應繼續發揮自身特色，既與長三角其他城市做好產業合作與分工，又要持續發揮政府管理優勢。他表示，中國城市發展有自身特色，不能簡單與美國矽谷對比，但在營造創新環境方面，矽谷有值得借鑑之處。杭州需要保持較低的土地、房屋等成本，為創新型企業尤其是創業初期的企業提供支援。“一個和諧的城市應既有高端住宅，也有為創業企業服務的低成本孵化器、加速器，滿足多樣的供給與需求。”出圈之後出圈，也對杭州的經濟格局產生了微妙的影響。浙報傳媒地產研究院院長、住在杭州網首席評論員丁建剛指出，杭州出圈對經濟的利多是多維度的，對吸引創業人才、匯入產業、提升城市能級有益。首先，人才是城市發展的核心驅動力。出圈能吸引大量創業人才，為城市注入創新活力。以深圳為例，其憑藉創新的城市形象吸引了眾多高科技人才，推動了當地高新技術產業的迅猛發展。這些人才不僅帶來了先進的知識和理念，還催生了更多創業項目，創造了大量就業機會。其次，產業匯入也因城市出圈得以加速。城市知名度的提升，有助於新興產業入駐，對於完善當地產業結構，增強經濟發展韌性有較大幫助。同時，隨著產業的聚集，城市的經濟實力和輻射力不斷增強，城市能級也逐步提升，在區域甚至全國經濟版圖中的地位愈發重要。房地產市場和一個城市的經濟活力、產業活力、人才活力密切相關。在“六小龍”爆火之後，杭州土拍和樓市交替回暖。2月21日，杭州市規劃和自然資源局掛牌4宗地，位於“蓮花碗”（杭州奧體博覽中心）南側的西興單元BJ030102-25地塊，也就是水電新村地塊，便是其中之一。地塊出讓土地面積2.3145萬平方米，建築面積6.72195萬平方米，出讓起價為30.634億元，折合樓麵價起價 4.5573萬元/平方米。3月25日，杭州六批次土拍中， 這塊地成為大熱門。經過72輪競價，濱江集團（002244.SZ）最終以52億元、溢價率近70%將這宗靚地收入囊中，成為該公司開年以來在杭州所拿第六宗地。這宗地樓麵價達到了7.74萬元/平方米，刷新杭州單價“地王”，這一價格也直逼一線城市的水平。今年3月初，21世紀經濟報導記者曾對該地塊進行過實地探訪。現場所見，地塊方正，周邊配套成熟，教育、醫療、商業等資源一應俱全，交通也十分便利。從地塊南側向北面眺望，是杭州奧體中心體育場，俗稱“蓮花碗”。攝影：唐韶葵事實上，今年1月，濱江集團才以6.4萬元/平方米樓麵價刷新了杭州地王“單價”紀錄。可以說，自2024年10月綠城以5.07萬元/平方米的樓麵價刷新“地王”紀錄開始，杭州地價開啟了“三連漲”。二手房市場也回暖明顯。2024年10-12月，杭州二手房成交遍保持較高水平。今年1-2月，雖有春節假期因素影響，杭州二手房成交總量也超了1萬套。有機構預計，3月杭州二手房成交有望破12000套。城市出圈為經濟和房地產發展帶來了機遇，但也伴隨著諸多挑戰。未來，城市需綜合考量各種因素，在複雜多變的市場環境中實現可持續發展。丁建剛指出，在當下的城市發展格局中，國內外不少城市確實在積極反思與探索如何更好地吸引和留住人才，這背後蘊含著對城市未來發展的深遠考量。邵明浩同時也提醒道，高房價、高地價對城市發展未必是好事，政府更應關注為新興科創企業創造低生活成本、低創業成本的環境，支援多次創業，避免新興事物被高成本扼殺。就杭州而言，長三角經濟帶的發展態勢、自身在其中的產業定位，是重要外部因素；政府的眼光與政策制定則是內部關鍵因素。在彭小西的印象裡，公司同事大部分都是“95後”、“00後”，“沒聽到大家在談論房子，該買的買了，還沒買的都是年輕人，沒結婚，也沒錢買。”“就像矽谷，其發展也受所處區域、美國全球資本與科技創新角色等外部因素，以及當地土地、產業、資本、科創、人才等政策的內部因素共同作用。只有不斷順應世界產業發展潮流，更新變化，城市才能長久保持產業興旺，實現持續發展。”邵明浩說。 (21世紀經濟報導)