尖沙咀維港之畔，那座剛剛戴上全球酒店業皇冠的玻璃幕牆大廈，在榮耀達到頂峰的瞬間，卻可能即將迎來主人的更迭。世間繁華，猶如星河璀璨。或許每一個繁華的背後，都隱藏著難以訴說的故事......（圖片來自官方網站）全球酒店界的權威榜單“The World's 50 Best Hotels 2025”——《世界50最佳酒店》近日公佈，香港瑰麗酒店一舉奪魁，站上世界之巔，成為首個獲此殊榮的中國酒店。這座聳立在維多利亞港畔的43層建築，擁有413間客房、12間風格各異的餐飲場所和全新綜合康體概念Asaya。就在酒店行業為這一成就慶祝時，一則市場傳聞引發震動：據《彭博》引述消息人士報導，新世界發展主席鄭家純正為家族旗下瑰麗酒店集團物色買家，探討出售酒店部分資產的可能性。（圖片來自彭博社）Part-01 巔峰加冕即引槌世界第一的含金量有多高？11月的倫敦頒獎禮上，香港瑰麗酒店從800餘位匿名評審（含40%旅遊記者、30%酒店經營者）手中接過“全球最佳酒店”獎盃，較去年排名躍升兩位，成為首個登頂該榜單的香港酒店。這份榮譽絕非偶然——這座2019年開業的65層地標，由設計大師Tony Chi操刀，將維港全景嵌入每一間客房，其獨創的Asaya Lodge康養套房配備私人水療與助眠科技，被評委盛讚“重新定義了現代奢華的核心”。資料更顯硬實力：據新世界債務置換檔案顯示，即便在酒店業復甦放緩的2025年，香港瑰麗的年均入住率仍穩定在82%，平均房價（ADR）達8900港元，較香港奢華酒店均值高出41%。CBRE最新報告印證了其稀缺性——亞太區奢華酒店供給受限，而高淨值客群年增速達7%，香港作為全球旅遊樞紐，核心酒店資產正成為“抗通膨硬通貨”。（圖片來自網路）Part-02159億估值背後鄭家純的債務困局與資產抉擇此次出售並非“巔峰套現”，而是新世界發展化解流動性危機的關鍵一步。彭博社披露，截至2025年6月，新世界淨負債率已達98%，接近資不抵債警戒線。為償還45億美元永續債與23億美元定期債券，集團推出的19億美元債務置換方案中，債權人需接受最高53%的債務減記，目前僅半數債權人響應，資金鏈壓力陡增。在此背景下，香港瑰麗成為“最優質的變現資產”：159億港元的估值較2015年周大福企業收購時的19.6億港元，十年增值超7倍。值得注意的是，此次出售可能涉及部分股權或單一資產，瑰麗集團全球58家酒店的營運體系仍由鄭志雯執掌，這為潛在買家保留了品牌管理的穩定性。該家族還試圖出售香港國際機場附近的“11 Skies”購物中心，不過因調整該項目估值，新世界集團已計提27億港元的減值損失，並正與香港機場管理局商討合同變更的可能性。Part-03瑰麗家族全球酒店分佈矩陣（圖片來自官方網路）Part-04 香港瑰麗獎項及榮譽. . . . . .（圖片來自官方網路）Part-05全球資本的博弈焦點投資機遇or風險？對意向買家而言，這場交易是“抄底標竿資產”的機會窗口。CBRE預測，2025年亞太區航空巴運量將增長9%，為全球最高，香港作為跨境旅遊樞紐，奢華酒店需求將持續回暖。香港瑰麗2024年營收同比增長22%，其中康體業務佔比達35%，遠超行業均值，顯示出強勁的盈利能力。但風險同樣不容忽視。首先是交易不確定性——目前談判僅處於初步階段，新世界尚未發佈官方公告，估值可能隨市場情緒調整。其次是營運銜接問題，鄭志雯團隊的管理能力是酒店成功的核心要素，買家需明確未來合作模式。此外，香港酒店業供給端雖受限，但新世界同期擬售的11 SKIES商場若成功易主，可能對酒店客源產生分流影響。從行業視角看，這場交易或成為亞太奢華酒店投資的“風向標”。當前全球資本對優質營運型資產需求旺盛，2025年亞太酒店投資規模有望達163億美元，香港瑰麗的交易定價將為同類資產提供估值參考。已有消息顯示，中東主權基金與亞洲私募資本已通過投行接觸鄭家純團隊，角逐戰即將打響。（圖片來自官方網路）Part-06巔峰資產的下一站誰能接棒傳奇？當“世界第一”的光環遇上資本的現實抉擇，香港瑰麗的出售故事遠比交易本身更具深意。它既是新世界化解債務危機的“救命錢”，也是全球資本佈局亞太奢華酒店市場的“入場券”。對酒店營運商而言，這是獲取標竿項目的難得機遇；對投資者來說，這是考驗價值判斷與風險把控能力的試金石。截至發稿，新世界與瑰麗集團仍未回應置評請求。這場估值159億港元的交易將走向何方？歡迎在評論區分享您的判斷——是主權基金笑到最後，還是本土資本脫穎而出？我們將持續追蹤事件進展，為您帶來最新報導。 (In hotel)

香港開發商也扛不住了。首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍01前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。據彭博社等多家財經媒體報導，新世界發展集團背後的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店裡的部分資產。這次出售範圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十餘年前。那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由孫女鄭志雯接手家族酒店業務。哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。那時候的瑰麗，偏安於北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞併的過氣名字。但鄭志雯賭贏了。她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬於華人的頂級奢華酒店品牌。2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬於新世界中國自有物業。為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老闆才玩得起。後來如她所願，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以踰越的標竿。而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在聖米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。夜幕降臨，酒店裡點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。墨西哥聖米格爾瑰麗酒店/旅界實拍那一刻你會覺得，這個品牌正處於它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞昇平，終究掩蓋不住後方報表上的滿目瘡痍。02為什麼全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身後的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加槓桿堆出來的繁榮。但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬鬆的信貸環境。當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的資料，新世界淨債務已經飆升到了股東權益98%。為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同於公開承認自己口袋裡沒錢了。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心裡的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。凜冬已至，無人倖免。就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。據消息稱，這次裁員涉及人數約佔總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被最佳化掉了。如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建築推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商舖。與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的衝擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。香港奕居酒店/旅界實拍一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。03如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。過去幾十年，香港地產商願意持有酒店，甚至不惜虧本營運，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。但在如今的高息環境下，這筆賬怎麼算都是虧的。經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬體，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。而在現在的美元加息週期裡，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細緻。這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的營運成本。無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產營運酒店失去了耐心。說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最後的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。彼時，業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。當別人還在貪戀桌上最後一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。而在李嘉誠轉身離場的背影裡，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位於報表。那個願意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。 (旅界)