過去很多年，人們鮮少計算租售比。房價一年漲10%，誰在乎那點微乎其微的租金回報。

樓市進入調整期，再疊加大環境的各種因素，曾經不起眼的租金回報反而成了相對穩定的現金流來源，開始被看見。

尤其是，上海的租售比從2023年的1.61%一路上漲至最新的1.96%，破2%已經指日可待。

這種背景下，租售比正越來越成為衡量房產價值的重要指標。

但我們需要認清的是：租售比也並非越高越好。

首先需要明確的是，租售比=月租金*12/購房總價。

其中核心變數有兩個：分子端的年租金，和分母端的購房總價。

而本輪租售比修復的底層邏輯，是租金在跌，但房價跌得更快。

租售比上漲是靠分母縮小“硬拔”上來的，和租金上漲驅動的修復是兩回事。

帶著這個認識，我們先來看區域之間的分化。

從地圖上看，上海租售比>2.5%的區域，多集中於浦西的中部和北部，且北部的租售比整體高於南部。

最密集的分佈不在傳統內環核心，而是內環線內外的輻射區域。

比如長寧、普陀，分佈了很多租售比3.5%以上的房源。

從具體資料來看，分化更加明顯。

長寧租售比最高，接著是普陀、楊浦，與地圖所示一致。

但同為高租售比，它們的租金各不相同，甚至差距很大。

就拿租售比最靠前的長寧和普陀來說，長寧月租金11986元/月，普陀卻只有7474元/月，相差近 4000 元。

兩區“租售比高”的區別在於：前者是對區域價值的認可，後者是對區域現狀的妥協。

作為上海第一個涉外區域，長寧至今仍聚集著大量外企高管和高端商務人群，拼多多等頭部企業的高薪人群也在持續湧入。

同時，古北、西郊等類股以大面積豪宅為主，進一步拉高了整體租金。

支付能力強的租客源源不斷，租售比被穩穩托在高位。

普陀租金全市排第九，不算突出，但房價在內中環沿線屬於明顯的窪地。

光新、曹楊、真如等類股老房子密集，城市介面老舊，房價長期被壓制，高租售比更多是由於房價過低導致的。

而黃浦又提供了一個完全不同的參照。

它的租金全市最高，但架不住房價實在過於高昂，二手房價11.1萬/㎡，連老破小也高達8.6萬/㎡，領先其他中心城區至少 30%以上。

租金再高，在誇張的房價面前依然追不上，租售比墊底也就成了必然。

這意味著，無論是豪宅還是老破小、買家抑或租客，都在為黃浦支付著誇張的地段溢價。

因為房價偏低，且房價仍在探底，全市租售比排名靠前的名單裡，郊區佔了多半。

青浦2.31%、崇明2.20%、金山2.18%、松江2.11%、寶山2.09%，這些數字都高於全市平均的1.96%。

但細看之下，同樣是“高租售比”，背後的邏輯截然不同，不全是房價下跌的結果。

它的租售比排名全市第一，租金高達7667元/月，完全脫離了郊區水準，直追市區。

在6月月租金TOP10類股中，郊區僅有趙巷和徐涇兩個類股上榜，月租金均已超過1.4萬/月。

青浦租金能撐到這個高度，除了產業兌現帶來的剛性需求，更多的是毗鄰虹橋樞紐吸納的商務差旅人群、民辦和國際學校密集催生的陪讀租房需求。

再加上大片的別墅區天然托舉高租金，才構成了一幅與普通郊區截然不同的租賃圖景。

這時，高租金不再只是“結果”，也成為了“原因”。

它會篩選出支付能力更強的租客群體，進而提升區域的消費力、生活方式和社區氛圍，推動類股的躍升。

近幾個月來，二手房市場成交持續放量，價格也在極其微弱的力度下止跌回穩。

但細化到成交結構，就會發現對比去年同期，上海二手房的剛需化趨勢不僅沒有減弱，反而還在加劇。

今年上半年，300萬以下房源成交佔比從去年同期的51.8%上升到了62.4%，整整漲了10個百分點。

極致剛需的持續入場，不僅是因為房價仍在探底，也因為隨之而來的高租售比無比誘人。

從資料來看，老公房、早期商品房的租售比全都達到2%以上，而這類房子大多是我們常說的老破小。

聚焦到具體環線，內中環間和中外環間的老公房表現尤為突出。

這些區域配套成熟、通勤便利，一切都在可控範圍內，不像郊環那麼虛，也不像內環那麼貴。

在這裡，買和租不再是非此即彼的選擇，而是可以根據個人狀態隨時切換的兩種可能性。

具體到租售比最高的類股，體感會更加直觀。

租售比最高的前五名中有三席都來自普陀，而且都屬於內中環到中外環這個區間。

普陀的房價窪地效應在這裡再次發力，光新、曹楊、真新，這些類股老房子密集，城市介面雖然舊，但地段不差、配套齊全、地鐵通達。

同樣的總價，在這裡能買到的面積比內環大一圈，租金卻相差不大，租售比自然被拉了上來。

對於極致剛需的購房者來說，這其實是一種很現實的選擇：

即便將來不住了，租出去也是一筆穩定的現金流。

在這個邏輯下，普陀這幾塊“窪地”成了上海租售比地圖上最踏實的存在。

而中期、近期、次新商品房，由於房價偏高，租金追不上房價，租售比還在2%以下徘徊。

不過，如果分環線細看，一個有趣的反轉出現了：當房子變新，內環以內的租售比反而扳回一城。

同樣都是次新商品房，內環內的租售比（1.91%）明顯高於內中環（1.65%）和中外環（1.77%）。

內環的土地本就稀缺，2020年以後竣工的的次新商品房更是少之又少，在租賃市場上幾乎沒有競品。

供給側的高度稀缺讓房東掌握了更強的議價權，租金被持續推高。

而這些房子的租客，往往預算充足，對高昂月租並不敏感。

兩股力量疊加，租售比自然被拉了上來。

和二手交易市場一樣，內環次新房租的是不可複製的地段和極其有限的供應。

當租金回報開始影響賣房決策，租售比就不再只是一個靜態的衡量指標。

而是開始反過來作用於市場本身，成為房價與租金之間雙向傳導的一根管道。

租售比的回升，不是上海樓市要大漲的前兆，也不是租金開始發力的訊號，而是房價下跌後的自然結果。

但當這個數字逼近2%，它會反過來改變一些東西：

房東的心態、剛需的選擇、資金的流向，甚至整座城市的資產定價邏輯。

水面的漣漪之下，暗流的方向也在改變。 (一房一萬)

真的沒有想到，中國的租售比竟然有一天比存款利息還要高。

最近諸葛找房統計了重點50城的資料，對比50城的租售比、租金回報率進行測算。

2024上半年重點50城租金回報率較上年上升0.07個百分點至2.03%，創自2019年以來新高，並跑贏當前五大行5年期存款利率。

註：租金回報率=房屋年租金/房屋總價

知道會有這麼一天，但真的想不到這麼快就到來了。

今年上半年租金回報率水平創自2019年以來新高，意味著居民依靠房子獲取收益的預期初步改善。

2.03%只是一個平均值，像一線的次新房是低於這個值的，普遍在1.5%左右，而老破小和公寓則是遠遠高出這個值，甚至有的已經和國際接軌在3-4%以上。

具體城市來看，基本上是大城市的租售比偏低，小城市會高一些。

重點50城中，租售比最高的是銀川，達到4.58%，其次是烏魯木齊有3.63%、貴陽3.44%。

一二線中，廈門最低僅有1.32%；深圳租金回報率1.61%、蘇州1.66%、北京1.81%。

雖然經濟低迷，但也只是寫字樓租金在降價，住宅的租金變化並不明顯，而隨著房價下跌後，超過8成的城市，租售比蹭蹭蹭的漲起來了。

當然也會有一些特殊的例外，比如人口流失，或者當地房子供應情況過多，租金水平下跌幅度都快和房價差不多了。

東北是最典型的，人口外流，還有惠州這種天量供應的城市，杭州這幾年因為網際網路裁員，疊加大量次新房交付，這些都是投資客買來投資不自住的，現在賣又賣不出，全都擠到租房市場上，最後把次新房租金給打下來。

但總的來說，隨著房價下跌，租售比在往後幾年都是會繼續上升的趨勢發展。

我之前在文章裡面也提到過很多次租售比，說真的，現在一些老破小的租售比收益率是真的香。

給大家舉個例子，東南新村是上海陸家嘴洋涇菊園實驗學校的學區房，這個學校也被譽為上海公辦最好地段的九年一貫制。

之前學區房熱的時候，30平方的房子總價賣到380萬。

但是最新的成交價只要206萬，首付20%的話，直接40萬就搞定了。

47平的兩房，兩房總價286萬，首付57萬可以拿走。

30平可以租4500元/月，兩房的可以租6260元/月。

最後算下來的租售比是2.6%左右。

目前上海大部分的老破小租售比都在2.5%以上，有些市區不到兩百萬的老破小都能租到四五千塊，租售比十分的漂亮，達到2.5-3.5%。

還有廣州的老破小，位於廣州最核心地段，天河南的網紅老破小六運小區掛牌在4萬多，越秀的五羊小區掛牌價也是四萬多，掛牌總價260萬（肯定還有講價空間），月租金5000左右。

用年租金/房屋總價*100%，得出租售比為2.3%，這個租售比已經超越目前的大額存單利率了。

老破小的回報率都不算高了，公寓已經超過3%，有的4%。

公寓的價格最高點是在2018年，之後就開始穩定的下跌，一直到今天。

但公寓的位置都是在市中心，地鐵口這些比較好的地段，租金水平高。

比如蘇州的陽光城平江悅，22平小loft成交價在40萬左右，租金2200元一個月，算下來租售比已經超過6%。

前幾天下調lpr的時候，就有粉絲在留言區留言，沒想到當年83萬買的商住公寓，一年租金2.6萬，如今居然成了高收益理財產品。

還有一百萬買的，如今租金4800，廣州40萬的商住，租金2200。

當然我們今天不是鼓吹大家去買公寓的，因為公寓的交易成本是很高的，像深圳20%的稅費，還有首付五成，只能貸款10年等弊端。

只是現在真的沒有太多好的投資品了，沒有對比沒有傷害啊，銀行的利率真的太低了，無限進階零利率，以至於把其他的資產性價比給凸顯出來了。

大家都知道上周lpr下降了，但很少人知道隔天存款利率也跟著降了。

一降再降把大量存款特種兵們都搞懵了，而且是十幾家銀行集體出售的那種。

光大銀行、民生銀行、浦發銀行、中信銀行、華夏銀行、廣發銀行、興業銀行、浙商銀行、渤海銀行、恆豐銀行等10家全國性股份制商業銀行相繼發佈公告，宣佈下調存款掛牌利率。

看到最新的利率，我雖然已經有心理準備了，但還是驚到下巴。

大家看到沒，活期存款利率已經跌至0.15%，最高的五年期定期存款是1.8%。

2字頭的存款利率已經徹底消失了。

那些還在想說靠吃銀行利息躺平的人，斷了這心思，不可能了！等三五年到期後，利息只怕會更低。

現在高層就是要推動這些存款搬家，別一天天賴在銀行不肯走，趕緊去投資、去消費、去買房！

如今租金回報率已經高於理財收益，這些資金總有一天會慢慢搬到租售比高的房產上。

在國際上一般認為租售比在3個點左右是比較合理的，而我們也開始接近這個國際線。

我這麼說吧，這幾年年輕人在一線都不敢買房，你看深圳一年新房二手房加起來成交也就五六萬套，近2千萬人的城市啊，總得居住吧。

那就只能租房，這樣的話租房市場的需求量起來了，租金長時間就會穩步上漲。

而這也意味著，我們的樓市泡沫逐漸擠出，好房子的價值將會重新煥發新生。  (櫻桃大房子)

彙整鉅亨號中所有使用「租售比」關鍵字，所發布的內容 (依照時間排序，最新在前，舊的在後)`