想像一棟常見的六層舊樓。高層住戶盼著電梯，一樓住戶擔心電梯井遮住採光。兩邊為一部尚不存在的電梯爭了幾年。今天，一條“四樓及以上住宅都要加裝電梯”的消息沖上熱搜。

六樓老人等電梯，一樓住戶等陽光。一條“四樓以上都要加裝電梯”的熱搜，把爭了多年的事說得像已有答案。翻開政策原文，“設定”與“加裝”隔著整棟樓的利益帳。

想像一棟常見的六層舊樓。高層住戶盼著電梯，一樓住戶擔心電梯井遮住採光。

兩邊為一部尚不存在的電梯爭了幾年。今天，一條“四樓及以上住宅都要加裝電梯”的消息沖上熱搜。高層住戶以為爭論結束了。

政策原文裡，寫的是另一件事。

住房城鄉建設部發佈的《住宅項目規範》自2025年5月1日起實施。圍繞電梯，它規定四層及四層以上住宅建築，或住戶入口層樓面距室外設計地面超過9米的住宅建築，應設定電梯。

這是一項工程建設強制規範。它不能直接變成“全國四層以上舊樓限期補裝電梯”。舊樓要不要裝，仍要處理結構安全、消防、規劃、管線、資金和業主表決。

熱搜把“設定”換成“加裝”，又把建設標準讀成了面向所有存量住宅的統一追溯令。一個詞被換掉，一棟樓裡誰能決定、誰來付錢，都變了。

舊樓加梯最難算的是居民之間那本帳。裝置報價反倒容易。

六樓老人每天少爬幾十級台階，房子的使用價值也會改變。一樓住戶很少坐電梯，卻可能面對採光、噪聲、通風和施工影響。於是費用通常隨樓層遞增，低層少交或不交。有些項目還要討論補償。

《民法典》第278條設定了兩道門檻。專有部分面積和業主人數都達到三分之二以上，才能參與表決。參與者中，面積和人數都達到四分之三以上同意，相關改建事項才能通過。

即便票數過關，也不能跳過相鄰權益。多數人的便利，不能自動抹掉少數人窗前的那束光。

2019年以來，截至2024年底，全國累計開工改造城鎮老舊小區28萬個，加裝電梯13萬部。

同期，全國電梯總量已經達到1153.24萬台。

這兩個數字放在一起，電梯行業的下一張訂單更清楚了。舊樓加梯要逐棟談判，推進速度受產權關係和居民協商制約。已有電梯的更新則少了一道爭論：樓裡的人早已習慣電梯，問題變成它還能不能安全運行。

2024年，超長期特別國債資金支援各地更新改造住宅老舊電梯約4.1萬台。2025年後續下達的支援數量約12.9萬台。中央定額補助標準為每台15萬元。

這裡也要潑一盆冷水。15萬元只是中央定額補助，項目還有其他資金來源。12.9萬台是支援項目口徑，也不能提前寫成全部完工。新建住宅配梯門檻下降，同樣難以單獨扭轉房地產新開工周期。

電梯公司的收入重心，正在從跟著新樓賣裝置，轉向更新、改造和長期維保。新梯像裝修收入，賣完一單就要尋找下一棟樓。維保更像物業費，一部電梯投入使用後，檢查、零件、救援和大修會跟著它很多年。

一項需求能不能變成市場，要看收益和成本落在誰身上。

高層住戶拿到最多便利，低層住戶承擔更多外部影響，政府考慮適老化，物業要接手日常管理，廠商希望獲得裝置和維保訂單。每個人都贊成安全、便利和養老，輪到簽字與付款，答案開始分叉。

所以，判斷一個政策能帶來多少產業增量，不能只看“需要多少部電梯”。還要繼續問：誰有決定權，誰掏第一筆錢，誰承擔十年後的維保費，受損的一方如何補償。

今晚那條熱搜替許多六層舊樓換了一個詞。

明天早上，高層住戶仍要走下那段樓梯。一樓窗前的光，也仍然要寫進那張表決票。 (AlphaGBM投研圈)

過去很多人買老房子心裡想的都是一件事：“萬一那天拆遷了呢？”

買一套幾十年的老小區，等政策一來，房子變新，面積變大，補償到帳，一夜翻身。

但現在房地產進入了一個新階段。

拆遷暴富的故事越來越少，城市更新正在成為新的方向。

一個明顯變化是：以前大家嫌棄的老小區正在重新被市場關注。

廣州越秀一些老城區最近就出現了這樣的現象。

做了16年房產中介的邵萍發現，2026年5月之後老東山片區的看房諮詢明顯增加。

過去年輕人不太願意碰的樓梯房、老單位房，反而開始有人關注。

70平方米左右的小戶型成交速度比以前快了不少。

不是因為大家突然喜歡“老破小”了。

而是很多人開始意識到：房子老，可以改。

過去20年中國房地產靠什麼發展？

簡單來說就是三個字：“往外擴。”

新區不斷開發，土地不斷供應，新房不斷建設。

很多家庭買房看的也是未來規劃。

那裡要修地鐵，那裡要建新區，那裡可能成為新中心。

但現在城市發展進入成熟階段。

未來的重點不再只是建設更多新房，而是把已經存在的城市資源重新啟動。

按照相關規劃，“十五五”期間城市更新預計將帶動約15兆元投資。

未來幾年：老舊小區改造會繼續推進；危舊房更新會加快；城中村改造會深入；地下管網等基礎設施也會升級。

過去被認為價值下降的老房子可能迎來一次重新評估。

不過有一點一定要說清楚：不是所有老房子都會翻身。

未來真正受益的不是“越老越值錢”，而是符合條件的老房子。

第一類是核心城市核心區域的老小區。

比如北京、上海、廣州、深圳的一些老城區。

這些地方最大的優勢不是房子新，而是資源集中。

學校、醫院、商業、交通都已經成熟。

一套30年的房子可能外觀看起來普通，但它所在的位置是很多新城區花十幾年都追不上的。

城市更新之後居住體驗提升，價值自然會重新被發現。

第二類是明確進入更新範圍的住宅。

以前很多人買房喜歡看：有沒有拆遷消息。

未來可能要換一個思路：有沒有更新價值。

如果一個小區能夠進行電梯加裝、環境改造、管線升級，甚至危舊房改造，那麼它的居住品質會明顯提升。

房子還是那個房子，但生活體驗完全不同。

這就是城市更新帶來的價值變化。

當然也不要把城市更新理解成“買老房一定賺錢”。

遠郊老房、人口流出的城市、配套不足的小區，未來依然可能面臨壓力。

房地產已經不是過去那個時代：買在那裡都漲。

看城市，看位置，看資源，看未來有沒有持續的人流和需求。

未來買老房更像是在買城市價值。

真正有機會的不是最舊的房子，而是那些被城市重新賦能的房子。

從“造新城”走向“改舊城”。

從“賭一夜暴富”走向“看長期價值”。

未來十年房子的差距可能越來越大。

買對一套房不只是買一個面積，更是在買一座城市未來的發展方向。 (知理樓市)

昨天（3月9日），住建部長在“兩會”新聞發佈會上宣佈：

1、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新範圍，因地制宜實施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的標準，準備把新建住宅層高的標準從“不低於2.8米”提高到“不低於3米”。

這兩個大招，將直接影響市場格局變化。

突降利多！2000年以前老舊小區，全部改造！

先來聊聊，2000年以前老舊小區的改造。

根據住建部部署，2000年前建成的老舊小區將全部納入改造範圍。那麼，全國一共有多少個2000年以前的老舊小區？

第七次人口普查後，國家統計局公佈的統計年鑑顯示，2000年以前老舊小區的住房（套數）佔了全國存量房（截至2020年11月1日）的35%。

按照這個資料粗略估算，預計全國涉及老舊小區的住宅建築面積約92億平方米、約3億居民。

這將直接拉動建築、建材、電梯等行業需求，同時，改造後的小區，基礎設施、環境都將最佳化升級，例如加裝電梯、新增停車位、增添適老化設施等等。

著眼上海，2000年前建成的老舊小區佔比還是比較多的，如黃浦、虹口等區域的老工房。

改造後，這些區域的居住品質提升將刺激置換需求，推動二手房市場活躍。

同時，通過拆除重建或整治提升老舊小區，可釋放核心地段土地資源，推動高端住宅開發。

不過，遠郊新房可能因中心區供應增加而面臨去化壓力，加劇市場分化。

住宅層高標準更新：不得低於3米！

首先，這意味著居住品質升級與產品迭代。

層高提高到3米，將顯著改善通風、採光及空間感，解決傳統住宅壓抑問題，這一舉措將推動房企從“高周轉”轉向“品質競爭”。

其次，層高提升至3米，預示著房企開發成本的增加。

未來，上海高端住宅可能將層高作為溢價賣點，而剛需盤因成本壓力可能壓縮利潤空間。

短期來看，兩大新政將進一步提振市場信心。

其實，從去年的連續新政之下，如首付比例降低、貸款利率下調、外環外放鬆限購…上海樓市注入不少新鮮血液。

疊加老舊小區改造和層高標準提升這兩大新政，將加速改善型需求釋放。

長期來看，區域分化將日益加劇。中心城區改造項目可能推高房價，而遠郊則面臨庫存壓力。

住建部兩大政策將推動中國樓市從“規模擴張”轉向“品質升級”。

未來上海或通過“精細化城市體檢+市場化運作”模式，成為全國城市更新與住房品質升級的標竿。 (上海樓市情報)

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