居民房貸貼息政策10月1日起實施

中國財政部、中國人民銀行、金融監管總局9月29日聯合對外發佈通知，明確自2026年10月1日起，實施居民購房貸款貼息政策，政策實施期暫定1年。這是中央財政首次對商業性個人住房貸款進行貼息。

此次發佈的通知明確，對同時符合以下條件的居民家庭給予貼息支援：一是使用新發放的商業性個人住房貸款購買首套住房，不包括存量貸款置換；二是所購住房建築面積不超過120平方米；三是所購住房價格不超過150萬元。

根據通知，可享受貼息的貸款規模最高可達100萬元，財政部門給予年化1個百分點的貼息，貼息期限最長5年。

中國財政部、中國人民銀行、金融監管總局有關負責人就實施居民購房貸款貼息政策答記者問

9月29日，財政部會同中國人民銀行、金融監管總局印發《關於實施居民購房貸款貼息政策的通知》（財金〔2026〕95號）。財政部、中國人民銀行、金融監管總局有關負責人回答了記者的提問。

一、請介紹政策出台的背景及意義？

住房問題關係民生福祉，黨中央、國務院高度重視，多次對居民住房工作提出明確要求。近年來，財政部聯合有關方面在供給側打出組合拳，包括支援發行新增專項債券用於土地儲備、支援地方收購存量商品房用作保障性住房等舉措，優供給、惠民生。此次中央財政首次對部分收入相對不高的群體商業性個人住房貸款進行貼息，在需求側進一步打開政策發力空間：通過強化財政金融協同，發揮財政引導、金融放大、市場運作機製作用，更好地支援和釋放城鄉居民剛性住房需求，實實在在地幫助進城務工人員等新市民、新就業大學生等青年人以及城鎮工薪家庭等剛需購房家庭降成本、減負擔，助力更多的人住有所居。在深入研究的基礎上，財政部會同中國人民銀行、金融監管總局等部門形成了政策方案。

二、請問政策的主要內容是什麼？

中央財政實施居民購房貸款貼息政策，是住房領域保障和改善民生方式的一種探索，通過對房屋總價、房屋面積、貸款類別等作出界定，儘可能精準惠及目標群體，幫助準備買最普通房子的收入相對不高家庭“降點月供”。

第一，聚焦首套剛需，重點支援普通家庭新購中小套型、較低價位的住房。主要是將有限的財政資金用於普惠更多的剛需群體，對同時符合以下條件的居民家庭給予貼息支援：一是使用新發放的商業性個人住房貸款購買首套住房，不包括存量貸款置換。其中，“首套住房”的認定按照現行政策執行，既包括新房也包括二手房。二是所購住房建築面積不超過120平方米。三是所購住房價格不超過150萬元。設定上述條件，主要是聚焦支援剛需群體的基本購房需求，考慮到不同城市居民收入、住房面積、價格水平等情況各異，中央層面統籌惠民生、保基本、廣覆蓋、促公平和財力可能，在全國範圍力求平衡。對於使用貸款購買保障性住房和使用公積金貸款購房的相關群體，國家已有相關政策支援，此次不疊加享受政策支援。

第二，貼息1個百分點，減輕居民貸款購房利息成本。可享受貼息的貸款規模最多100萬元，財政部門給予年化1個百分點的貼息，按照目前首套住房商業性個人住房貸款利率水平，相當於優惠了利率的三分之一，貼息期限最長5年。例如，對於一筆長期限的100萬元商業性個人住房貸款，考慮到大多數房貸按月付息和還款，貸款餘額逐月減少，貼息政策最多可幫助借款人累計減少付息近5萬元。居民家庭享受的具體貼息金額，視貸款規模、期限、還款方式等情況而異。

第三，應貼盡貼，財政貼息資金足額保障。政策起始日為今年10月1日，政策實施期暫定1年。期間，符合條件的居民家庭均可享受財政貼息支援，執行中資金總規模不設上限，預算已做充分安排，據實結算。

三、請問政策在具體實施方面有那些安排？

貼息是一項重要的財政金融協同政策工具。近年來，我們指導地方和金融機構持續探索最佳化，健全橫向協作、縱向貫通的工作機制，不斷提高政策操作便利性。此次組織實施居民購房貸款貼息政策，重點把握以下方面：

第一，經辦銀行全覆蓋，方便貸款“就近申”。考慮到商業性個人住房貸款業務點多面廣，為便於廣大居民家庭就近貸、就近享，開展商業性個人住房貸款業務的全部銀行，都可以按規定經辦居民購房貸款貼息業務。

第二，貼息優惠自動達，讓老百姓“省心享”。購房人按照正常信貸流程在銀行辦理貸款，只需在簽訂貸款合同時，同步授權銀行代為辦理貼息。銀行自動識別符合條件的借款人，在按月收息時，自動計算並扣減對應的貼息金額。借款人正常還貸，貼息優惠會直接體現在每期還款金額裡。銀行將通過手機簡訊、APP消息等方式，及時告知貼息享受情況，讓借款人“心裡有數”。

第三，管理鏈條更精簡，讓流程“高效辦”。老百姓要省心，組織實施就得順暢。對於首套住房認定、房屋面積、房屋總價、貸款金額這些要素，銀行在審批放貸時已經掌握。為簡化操作流程，本次政策明確，經辦銀行負責稽核貼息資格，有關部門適時組織聯合抽查。財政部門牽頭組織實施，加強與經辦銀行協同配合，做好貼息資金保障；中國人民銀行、金融監管總局按職責分工做好房地產信貸管理，強化貨幣政策與財政政策協同聯動，指導督促經辦銀行做好貸款發放和貼息工作。

下一步，我們將密切跟蹤政策實施進展，力求操作最簡便、群眾少跑腿，推動政策效應充分釋放，群眾儘早受益。(華爾街見聞)

近日，工商銀行、建設銀行等多家銀行下調了廣州首套房房貸利率，由3.4%降至3.2%，二套房利率則維持3.8%不變。另有部分外資行在廣州的首套房貸利率已降至3.0%-3.1%，為歷史最低紀錄

房貸利率繼續下探。近日，多家國有大行在廣州地區的首套房貸利率已從3.4%進一步調降至3.2%。

最近兩個月以來，在“5·17新政”以後，廣州反應非常迅速，並於5月28日對住房信貸政策作出調整，包括首套房首付最低15%、二套最低25%等。“不久前，多家銀行首套房利率由3.85%降至3.4%。如今廣州繼續下調，不過這次並未變動二套房的利率。”一位國有大行廣州地區某支行人士稱。

不僅如此，廣州的外資行也較“卷”。一些外資行的首套房貸利率已降至3%-3.1%。“不過，外資行對客戶的資質要求較高，貸款金額也較大。”一位當地銀行業人士稱。

7月15日，國家統計局公佈了2024年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，一手房方面，北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%；二手住宅銷售價格，北京、上海在2024年以來首次轉漲，分別上漲0.2%和0.5%，廣州、深圳分別下降1.5%和1.0%。

“與北京、上海、深圳等其他城市相比，廣州取消了利率下限，在權限方面的自由度較高。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，另外廣州的市場壓力依然存在，去庫存工作還需繼續加力，房地產政策更為寬鬆。

目前，北京、上海、深圳等在內的一線城市的首套房利率為3.5%，其他多城的平均利率也在3.4%左右。“銀行正在壓降負債端的成本，這主要基於資產端投放的考慮。預期還會有更多城市跟隨廣州的步伐，繼續調降首套房利率。”多位分析人士稱。

近日，工商銀行、建設銀行等多家銀行下調了廣州首套房房貸利率，由3.4%降至3.2%，二套房利率則維持3.8%不變。

另有部分外資行在廣州的首套房貸利率已降至3.0%-3.1%，為歷史最低紀錄。“然而享受該利率的客戶群體較少，貸款金額也在300萬元、甚至600萬元以上。”一位銀行業人士表示。

對大部分人而言，若以等額本息30年的方式貸款300萬元來計算，執行3.4%的房貸利率，利息總額為178.96萬元；而若按照3.2%的房貸利率，利息為167.06萬元，相當於節省了近12萬元利息。

和其他一線城市相比，廣州的房貸利率政策更為積極。“5·17新政”以後，廣州率先取消房貸利率下限。5月28日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“《通知》”），非本市戶籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，享受戶籍居民購房待遇，在限購區域分別限購2套和1套住房（120平方米及以下）。

“對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，取消利率下限。對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%，取消利率下限。”上述《通知》稱。

當天（5月28日），廣州主要銀行就房貸利率達成共識：廣州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。之前，廣州大多數銀行房貸利率執行政策為：首套首付比例不低於三成，利率不低於LPR（貸款市場報價利率）-10BP（基點），即3.85%；二套首付比例不低於四成，利率不低於+30BP（4.25%）。

從近日國家統計局公佈的6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，廣州的資料並不樂觀。一手房方面，一線城市銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.6%、1.2%和0.7%，上海上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月縮小0.2個百分點。

國家統計局資料還顯示，二手住宅銷售價格，一線城市環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.8個百分點，其中北京、上海今年以來首次轉漲，分別上漲0.2%和0.5%；不過，廣州、深圳分別下降1.5%和1.0%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月縮小0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。

目前，中國不同城市的房貸利率執行標準不一，北京、上海、深圳等在內的一線城市首套房利率執行LPR-45BP的政策，在3.5%左右。

華泰證券資料顯示，2024年6月百城首套、二套房貸平均利率環比5月下滑5BP、8BP至3.40%、3.82%，均為2014年以來最低水平。百城放款周期為28天，環比5月放緩6天，但仍處於2019年以來較快水平。

不過，就需求端來看，居民信心恢復仍有待時日。近日，中指研究發佈的《2024年6月居民置業意願調研報告》顯示，2024年6月居民半年內建業佔比約為15%，目前仍處於近一年來低位。購房阻力仍較明顯：房價下跌、收入不穩定、還貸壓力大是影響居民購房的主要因素，佔比超過35%。

“其中房價持續下跌成為購房主要阻力。”中指研究稱，5月-6月房價下跌擔憂快速提升，尤其是在政策利多窗口期，房企加大降價回款力度，折扣力度提升，70城房價跌幅再創新高，導致居民對房價下跌擔憂增加，6月佔比約為43%，位居阻力因素第一位，較4月上升5.3個百分點。

“無論是降低公積金貸款利率，還是取消房貸利率下限，這些政策都有利於降低居民尤其是剛需群體的壓力，在一定程度上會避險房價的下行。”一位銀行業人士稱。

在嚴躍進看來，廣州首套房貸款利率的降低，會繼續帶動其他城市的下調，這是趨勢。對銀行而言，會存在利差壓力，但它們本身也在調整，包括降低存款利率等，以應對息差的縮小。

融360數字科技研究院監測的資料顯示，2024年6月，銀行整存整取存款3個月期平均利率降至1.565%，6個月期平均利率為1.77%，1年期平均利率為 1.9%，2年期平均利率為 2.107%，3 年期平均利率為2.507%，5年期平均利率為2.433%。

“目前中國經濟三大風險，分別是中小金融機構、地方債務、房地產。其中，房地產是解決問題的核心，未來不排除會推出更多穩房地產的措施。”一位市場人士稱。

“通過取消限購、降低房貸利率、對首套房購房者採取優惠貸款利率、幫助開發商化解商住樓、車位等沉澱資產等措施，改善房地產企業現金流；通過注入政府信用，阻斷銀行等金融系統對房地產企業的‘擠兌’，幫助房地產企業恢復正常融資管道。”7月15日，中國金融四十人論壇資深研究員張斌建議。 (財經五月花)

1、下調公積金貸款利率0.25個百分點；

2、首套房最低首付比例不低於15%，因城施策；

3、取消全國層面首套房、二套住房貸款利率下限，因城施策；

5月18日下午，上海公積金發佈《關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知》，宣佈自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

首付比例下調，本質上算是給購房者加槓桿的機會，降低當下購房成本，提高未來成本。只不過，以前，房地產投資屬性很強的時候，大家巴不得加槓桿。因為一買房子，可以上槓桿，然後房價漲了，回頭一賣還完貸款就可以賺錢。

下調貸款利率，就相當於降低月供，實打實的減少還款利息，對未來的預期會更加樂觀一點，對於購房信心的提升有幫助。

那麼，目前上海公積金存量貸款利率會降嗎？公積金貸款能省多少錢？首付會降嗎？商貸利率會降嗎？

問：上海目前公積金貸款利率是多少？

答：5月18日起，五年期以上，首套由3.1%調整至2.85%；二套由3.575%調整至3.325%。

問：新的公積金貸款利率何時執行？

答：對於新發放公積金貸款，5月18日即可執行。

問：存量公積金貸款利率是否同步下調？

答：存量公積金貸款年內將執行原來的利率，調整後的利率將於2025年1月1日進行調整。

問：上海公積金貸款額度多少？

答：個人最高可貸60萬，家庭最高可貸144萬；

①個人正常額度50萬，繳納補充公積金的額外多貸10萬，最高可貸60萬；

②多子女家庭再享受20%額度，個人60萬，補充公積金12萬，最高可貸72萬；

③夫妻二人正常可貸120萬，多子女家庭再享受20%額度，最高可貸144萬。

答：至少近6個月正常繳納上海市住房公積金。

①月繳額＞980元，餘額＞16667元，最高貸50萬，有補充公積金加10萬即60萬/人。二孩以上個人最高貸60萬、有補充公積金 加12萬，即72萬；

②月繳額＞980元，餘額＜16667元，

③月繳額＜980元，餘額＞16667元，

可貸額度=月繳額/0.14*4.8*可貸期限（年）；

④月繳額＜980元，餘額＜16667元，

問：公積金貸款利率下調後省多少？

答：貸款30年，等額本息，根據上海市公積金可貸款額度計算：

首套，利率調整前3.1%，調整後2.85%

貸款60萬可省2.91萬， 每月省80.76元；

貸款72萬可省3.49萬， 每月省96.91元；

貸款120萬可省5.81萬，每月省161.51元；

貸款144萬可省6.98萬， 每月省193.81元；

二套，利率調整前3.575%，調整後3.325%

貸款50萬可省2.5萬， 每月省69.54元；

貸款100萬可省5.01萬，每月省139.09元；

問：上海首付比例是否有調整？

答：根據一城一策原則，上海首付比例暫未做調整，首套最低30%，二套最低40%。

答：目前暫無調整，全市首套房商業貸款利率3.85%，二套房五大新城寶山金山商業貸款利率4.15%，其餘區域4.25%。 (上海樓市情報)

5月17日，全國切實做好保交房工作視訊會議京召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰會上明確表示：

“相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

不僅傳聞落地，當天事關房貸，央行連發三個通知——

取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；

5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%；

首套房最低首付款比例調整為不低於15%，二套不低於25%。

無論是首付比例、貸款利率都來到歷史低點。

中原地產（中國內地）華南區總裁鄭叔倫對深圳衛視直財經記者表示：政策力度遠超2008年，對市場信心有很大的提振作用，而信心才是扭轉房地產頹勢的關鍵。

回顧2008年，央行連續5次下調了貸款基準利率，最低首付款比例調整為20%。財政部對個人首次購買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統一下調到1%，暫免徵收印花稅、暫免徵收土地增值稅等舉措，給當時擴大內需起到重要作用。

再反觀這次，央行“三箭齊發”史上空前，減輕了居民住房按揭貸款利息負擔。降低了購房成本，讓更多資金不足或觀望中的人入市，加強市場流動性。

保障性住房更是成為這次重要的政策支點，以購代建，央行真金白銀出資，支援各地政府以合理價格收購已建成未出售的商品房。

國家回購將存量房產轉為保障性住房，現在庫存量這麼大，不用再花錢建了，既解決了保障房的問題，又解決了去庫存的問題。

央行在17日下午的發佈會表示，將設立3000億元保障性住房再貸款。

市場也有不少觀點認為，3000億的保障性住房再貸款能去化的量有限，仍需要進一步的加力和房價預期回暖後居民部門購房意願的回升。

先不論後續效果如何，現在的這些手筆，疊加歷史級的寬鬆政策，必將影響深遠。

就在重磅政策發佈的上午，國新辦舉行發佈會介紹4月經濟運行情況。其中，4月份各線城市商品住宅銷售價格繼續下行。

4月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上漲0.3%。

據中原地產資料顯示，深圳目前新房存量高企，去化周期超過20個月，特別是龍崗、光明、寶安、龍華、坪山等非核心區域。

如龍崗新房住宅存量超萬套，光明、龍華超8千套，寶安、坪山庫存也超6千套，去化壓力大，內卷嚴重。

中國房地產研究會專家、深圳市住房研究會執行會長陳藹貧認為，深圳需馬上統籌研究過去對房地產市場改採取的一些行政管控措施，以進一步解放深圳市場。同時，針對“十四五”住房保障、住房規劃，他建議進行重新評估，考慮進行一些結構調整。

自5月6日深圳發佈分區最佳化限購政策後，在5月6日到16日期間，二手房成交量日均達到了206套。

深圳市房地產中介協會行業發展主任周衍江告訴深圳衛視直財經記者，這一資料，較4月日均提升了25%，較2023年同期提升了48%，可見政策對提振市場還是非常明顯。疊加此次的重磅政策，後續對市場活躍度肯定還有一波提升。

再看看其他城市，就在幾天前（5月14日），杭州打響政府收購商品房的衝鋒槍。

雖然杭州這規模並不大，收購不超過10000㎡的新房，用於公租房。可以預見，在各城市的政策初步階段，試行範圍都不會很大。

不過一旦新房庫存得到有效去化，二手房市場亦將由此受益，整體的市場信心得到恢復，會進入一個良好有效的市場循環。

今年以來，針對樓市，不管是中央還是地方，時不時來個“王炸”政策，但整體的邏輯非常明確，就是去庫存、擴內需，提振信心。

據諸葛資料研究中心不完全統計，截至目前，共有成都、杭州、佛山、東莞、廈門、南京、蘇州、西安等23個城市全面取消限購。北上廣深也在最佳化限購方面動作不斷。

北京樓市近期接連鬆綁。繼北京五環外限購鬆綁後，第三套房相關認定標準將出爐，以家庭為單位購買五環外第三套住房，按照二套房貸款利率執行。

中指研究院表示，近幾年，北京五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。

此外，還有廣州放開120平方米以上住房限購，上海放寬單身限購等。放鬆限購政策已是大勢所趨。

近期，多地還出新政減少“公攤面積”，公共梯間等不再納入，這意味著房屋內部得房率將提升。

政策的疊加和逐步落實，必將改善房地產市場預期和活躍度。

“大力”能否出奇蹟？需看後續市場反饋。不過不斷最佳化去庫存的新思路，正為中國房地產吹來一股股“新風”。 (深圳衛視深視新聞)

12月14日，上海的氣溫罕見地達到20度，屬於上海樓市的暖風也終於送達。

上海市住房及城鄉建設管理委員會等五部門聯合發布《關於調整本市普通住房標準的通知》（簡稱「《通知》」）指出，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，將調整本市普通住房標準。

同時，上海對首套房及二套房首付比例、首套房及二套房商貸貸款利率等方面作出優化，並針對自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區作出差異化調整。

樓市新政之下，有人歡喜有人愁。

對於仍在持幣觀望的購屋者而言，此調整毫無疑問是一記強勁的刺激，除首付比例有所下降外，商貸利率由此前的LPR+35BP調整為LPR-10BP，相當於利率一次性降低45BP。

而對於2021年至此輪調整前「上車」的購屋者而言，則可能面臨著購屋時的高房價和高積分、交易時的高稅費、還貸時的高利率等，buff疊滿，直呼「幾年都白乾了」。

跟九月份上海放寬商業貸款「認房不認貸」時類似，上海的房屋仲介在此輪新政發布後也熱鬧起來。

“您看的二手房只要滿五唯一就沒有任何稅費了，交易成本和新房差不多而且馬上能住，要給您找找二手嗎？”

「好久沒打電話給我的某機構仲介突然聯絡我了。」新政發布當晚，一直觀望想購買上海學區房的米姿（化名）接到多個中介電話。

上海浦東新區某大型中介機構工作人員對記者表示，「我們大區昨晚成交了3套。有的客戶之前已經看過房子，出政策後直接溝通談價格。」根據他們的觀測，這一輪調整下市場的回饋比九月「認房不認貸」時更加火熱，諮詢二手房的客戶明顯有所增加。

由於二手房的成交量在上海樓市中佔比較大，也一直被視為上海樓市的一個「風向標」。根據鏈家監測的數據，11月上海二手房成交量仍在低位徘徊，但從鏈家近幾週的帶看量來看，週度帶看量平穩，相當於今年3月份的水平，市場需求依然比較充分。 鏈家研究院在分析中認為，市場觀望情緒較為濃厚。

此輪調整後二手房市場的升溫，來自於上海對一般住宅認定標準的大幅放寬。

今年結婚的胡思（化名）夫妻倆是上海樓盤的剛需客群，上半年他們在徐匯區購置了一套“老破小”，500萬左右的總價支付了25萬元左右的稅費。她告訴記者：「雖然當時首付比例要求是35%，但由於上海購買二手房，房東側的增值稅、個人所得稅一般需要由買家支付，而為了盡量減免相關稅費，一般合約價格還會處理得更低，因此加上中介費等佔用的現金大約在房產總額的45%左右。”

在新政出台後，上海放寬了普通住宅標準的面積要求，並取消了價格限制。對於準備購入二手房的購屋者而言，同樣能夠明顯降低其購屋成本。

在調整前，上海認定普通住宅的單套住房建築面積在140平方米以下為普通住宅，新政後將面積提高到144平方米以下（含144平方米）。

更重要的是，新政取消了認定價格限制。在調整前，實際成交價格低於同級別土地上房屋平均交易價格1.44倍以下、內環線以內低於450萬元/套、內環線與外環線之間低於310萬元/套、外環線以外低於230萬元/套的住房才能被認定為普通住宅。

以居民出售持有5年及以上的非普通住房為例，如果調整標準後被認定為普通住房，將免徵增值稅，涉及個人所得稅的，核定徵收的比例從2%下調至1%。

以此計算，「滿五且唯一」的普通住宅二手房的交易成本將直接減少約6%。

被新政眷顧的還有一直在持幣觀望的剛需買房客。

先前在760套房源中搖到700多號的林靜（化名）還因為這個「完全沒有希望的排序」而沮喪了一陣，新政下發之後，她卻成為被新政眷顧的「天選買房人”，新政後入市至少能為她節省數十萬資金。一位去年「高位」買房的朋友看到​​新政的消息後傳訊息給她：「酸了」。

林靜告訴記者，他們買房是從今年「認房不認貸」政策發布之後被「一步一步推著走的」。先前由於男友外地有房，手握房票的她只能選擇在領證前以個人名義買房或婚後以二人名義購買二套房。而無論是哪一種方式，在資金有限的情況下，選擇都極為有限。

先前「認房不認貸」政策下，已有諸多像林靜夫妻這樣剛需客群獲得了最低35%首付在上海買房的機會。在這一輪調整中，普宅首套房首付進一步降低至30%，這也意味著在手頭資金數額不變的情況下，他們能夠撬動更多的買房預算。 以200萬首付款計算，在槓桿拉滿的情況下，新政之後能夠買到的房子總價也從570萬增加至660萬 。

下半年以來上海新房樓市的火熱程度較往年減退很多，身處買方市場中，林靜自嘲現在已經從沒人搭理的「售樓處屌絲」變成了值得爭取的「高潛力用戶」。 「年初我們去看新房樓盤，置業顧問上來就問預算和積分，要是都不夠就算了吧。龍湖、綠城那些熱門的樓盤門口永遠有人等著撿漏。”

今年以來，上海新房供應量有所增加，截至目前為止已推出12個批次。對於購屋者有了更多選擇的機會，但林靜心裡仍然有糾結，“我們現在就像站在岔路口上，會聽到很多消息，也有很多選擇，反而會想很多。”

跟林靜類似的還有上週繳了新房認籌金、即將參與搖號的秦麗（化名）。新政發布後，她的心態反而產生了一些變化。 「原本250萬左右的現金作為首付，可以拉動槓桿買外環700萬級別的新房，但是只能買550萬元左右的二手房。現在如果買'滿五唯一'的二手房，在評估價格不變的情況下，700萬級別可以夠到中環內房齡20年以內的大兩室，甚至是外環2015年後超100平的品質次新房，相比之下二手房也很香。”

上海部分外環區域的新盤倒掛優勢不再顯著。以2017年上海嘉定江橋某標桿高品質次新樓盤為例，該小區11月掛牌均價為64200元/平方米，近半年成交均價為64177元/平方米，而同區域某新盤房地聯動價約62000元/平方公尺。

市場呼籲存量貸款利率取消加點

儘管京滬同日發布新的樓市放鬆政策，但存量貸款客戶卻都被排除在利率優惠之外。

在2022年年中購入首套房的薛萌（化名）在新政出台後給記者算了一筆賬，按貸款總額400萬元，貸款期限30年，等額本息還款計算，其購買首套房的房屋貸款利率下限為相應期限貸款市場報價利率加35個基點，而如今樓市新政後，首套房的貸款利率下限調整為LPR下浮10個基點，下調45個BP後，同樣的貸款金額每月可少還1000元，每年可少還12,000元，30年合計可減免利息支出約38萬元。

像薛萌這樣的存量房貸用戶還有很多。今年9月1日在上海宣布「認房不認貸」後，各銀行在9月25日統一調整存量房貸利率，但當時受惠人群主要集中於「二套轉首套」的用戶，首套房貸款利率的認定標準也是貸款合約規定的LPR加減點水準為準。

這意味著，存量首套房貸利率僅跟隨LPR浮動調整，而上浮的基點不會改變。而在此輪調整前，京滬也是全國少數貸款利率LPR加點的城市。

上海市外環郊區某新盤一期業主告訴記者，他在11月末搖號成功“上車”，本月剛開始還房貸，就迎來上海首套房貸利率下調，相較二期業主“有點虧”，希望開發商在未來能在物業費或車位費方面提供優惠減免等措施補償。

針對二套房，上海本次樓市新政也推出了差異化的最佳化調整政策。

具體來說，主城區二套房非普通住宅的首付比例從70%下調至50%，房貸利率下限由5.25%下降至4.5%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區二套房的首付比例下調至40%，貸款利率下限由5.25%下降至4.4%。

疊加海本次取消一般住宅標準認定的價格限制等政策，在12月15日買房的不少二套房用戶首付比例可享下調。

而對在調整期購屋的人來說，卻被卡在「bug」裡。

「樓盤開盤時機不好，真是沒辦法。」上海「土著」張弛（化名）在今年9月購買了位於浦東新區的某新盤，恰逢9月上海推出「認房不認貸」政策，賣掉老宅置換新房的張弛若依「認房不認貸」規定，夫妻名下已無房無貸可享首套房貸利率。但上海公積金版的「認屋不認貸」政策直到10月30日起才施行，在此之前只要首次購屋使用過公積金貸款的，在置換時使用公積金貸款或公積金與商業貸款的組合貸，依然依二套計算。彼時置換購屋的張弛就卡了這個“bug”，不僅需要支付70%首付，且組合貸款中的公積金貸款利率依然按照二套計算，家庭公積金貸款額度上限80萬。（21世紀經濟報道）

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