上海樓市新政眾生相：誰是「天選買房人」？

12月14日，上海的氣溫罕見地達到20度，屬於上海樓市的暖風也終於送達。

上海市住房及城鄉建設管理委員會等五部門聯合發布《關於調整本市普通住房標準的通知》（簡稱「《通知》」）指出，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，將調整本市普通住房標準。

同時，上海對首套房及二套房首付比例、首套房及二套房商貸貸款利率等方面作出優化，並針對自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區作出差異化調整。

樓市新政之下，有人歡喜有人愁。

對於仍在持幣觀望的購屋者而言，此調整毫無疑問是一記強勁的刺激，除首付比例有所下降外，商貸利率由此前的LPR+35BP調整為LPR-10BP，相當於利率一次性降低45BP。

而對於2021年至此輪調整前「上車」的購屋者而言，則可能面臨著購屋時的高房價和高積分、交易時的高稅費、還貸時的高利率等，buff疊滿，直呼「幾年都白乾了」。

新政發布當晚即有成交

跟九月份上海放寬商業貸款「認房不認貸」時類似，上海的房屋仲介在此輪新政發布後也熱鬧起來。

“您看的二手房只要滿五唯一就沒有任何稅費了，交易成本和新房差不多而且馬上能住，要給您找找二手嗎？”

「好久沒打電話給我的某機構仲介突然聯絡我了。」新政發布當晚，一直觀望想購買上海學區房的米姿（化名）接到多個中介電話。

上海浦東新區某大型中介機構工作人員對記者表示，「我們大區昨晚成交了3套。有的客戶之前已經看過房子，出政策後直接溝通談價格。」根據他們的觀測，這一輪調整下市場的回饋比九月「認房不認貸」時更加火熱，諮詢二手房的客戶明顯有所增加。

由於二手房的成交量在上海樓市中佔比較大，也一直被視為上海樓市的一個「風向標」。根據鏈家監測的數據，11月上海二手房成交量仍在低位徘徊，但從鏈家近幾週的帶看量來看，週度帶看量平穩，相當於今年3月份的水平，市場需求依然比較充分。 鏈家研究院在分析中認為，市場觀望情緒較為濃厚。

此輪調整後二手房市場的升溫，來自於上海對一般住宅認定標準的大幅放寬。

今年結婚的胡思（化名）夫妻倆是上海樓盤的剛需客群，上半年他們在徐匯區購置了一套“老破小”，500萬左右的總價支付了25萬元左右的稅費。她告訴記者：「雖然當時首付比例要求是35%，但由於上海購買二手房，房東側的增值稅、個人所得稅一般需要由買家支付，而為了盡量減免相關稅費，一般合約價格還會處理得更低，因此加上中介費等佔用的現金大約在房產總額的45%左右。”

在新政出台後，上海放寬了普通住宅標準的面積要求，並取消了價格限制。對於準備購入二手房的購屋者而言，同樣能夠明顯降低其購屋成本。

在調整前，上海認定普通住宅的單套住房建築面積在140平方米以下為普通住宅，新政後將面積提高到144平方米以下（含144平方米）。

更重要的是，新政取消了認定價格限制。在調整前，實際成交價格低於同級別土地上房屋平均交易價格1.44倍以下、內環線以內低於450萬元/套、內環線與外環線之間低於310萬元/套、外環線以外低於230萬元/套的住房才能被認定為普通住宅。

以居民出售持有5年及以上的非普通住房為例，如果調整標準後被認定為普通住房，將免徵增值稅，涉及個人所得稅的，核定徵收的比例從2%下調至1%。

以此計算，「滿五且唯一」的普通住宅二手房的交易成本將直接減少約6%。

被新政眷顧的“天選買房人”

被新政眷顧的還有一直在持幣觀望的剛需買房客。

先前在760套房源中搖到700多號的林靜（化名）還因為這個「完全沒有希望的排序」而沮喪了一陣，新政下發之後，她卻成為被新政眷顧的「天選買房人”，新政後入市至少能為她節省數十萬資金。一位去年「高位」買房的朋友看到​​新政的消息後傳訊息給她：「酸了」。

林靜告訴記者，他們買房是從今年「認房不認貸」政策發布之後被「一步一步推著走的」。先前由於男友外地有房，手握房票的她只能選擇在領證前以個人名義買房或婚後以二人名義購買二套房。而無論是哪一種方式，在資金有限的情況下，選擇都極為有限。

先前「認房不認貸」政策下，已有諸多像林靜夫妻這樣剛需客群獲得了最低35%首付在上海買房的機會。在這一輪調整中，普宅首套房首付進一步降低至30%，這也意味著在手頭資金數額不變的情況下，他們能夠撬動更多的買房預算。 以200萬首付款計算，在槓桿拉滿的情況下，新政之後能夠買到的房子總價也從570萬增加至660萬 。

下半年以來上海新房樓市的火熱程度較往年減退很多，身處買方市場中，林靜自嘲現在已經從沒人搭理的「售樓處屌絲」變成了值得爭取的「高潛力用戶」。 「年初我們去看新房樓盤，置業顧問上來就問預算和積分，要是都不夠就算了吧。龍湖、綠城那些熱門的樓盤門口永遠有人等著撿漏。”

今年以來，上海新房供應量有所增加，截至目前為止已推出12個批次。對於購屋者有了更多選擇的機會，但林靜心裡仍然有糾結，“我們現在就像站在岔路口上，會聽到很多消息，也有很多選擇，反而會想很多。”

跟林靜類似的還有上週繳了新房認籌金、即將參與搖號的秦麗（化名）。新政發布後，她的心態反而產生了一些變化。 「原本250萬左右的現金作為首付，可以拉動槓桿買外環700萬級別的新房，但是只能買550萬元左右的二手房。現在如果買'滿五唯一'的二手房，在評估價格不變的情況下，700萬級別可以夠到中環內房齡20年以內的大兩室，甚至是外環2015年後超100平的品質次新房，相比之下二手房也很香。”

上海部分外環區域的新盤倒掛優勢不再顯著。以2017年上海嘉定江橋某標桿高品質次新樓盤為例，該小區11月掛牌均價為64200元/平方米，近半年成交均價為64177元/平方米，而同區域某新盤房地聯動價約62000元/平方公尺。

市場呼籲存量貸款利率取消加點

儘管京滬同日發布新的樓市放鬆政策，但存量貸款客戶卻都被排除在利率優惠之外。

在2022年年中購入首套房的薛萌（化名）在新政出台後給記者算了一筆賬，按貸款總額400萬元，貸款期限30年，等額本息還款計算，其購買首套房的房屋貸款利率下限為相應期限貸款市場報價利率加35個基點，而如今樓市新政後，首套房的貸款利率下限調整為LPR下浮10個基點，下調45個BP後，同樣的貸款金額每月可少還1000元，每年可少還12,000元，30年合計可減免利息支出約38萬元。

像薛萌這樣的存量房貸用戶還有很多。今年9月1日在上海宣布「認房不認貸」後，各銀行在9月25日統一調整存量房貸利率，但當時受惠人群主要集中於「二套轉首套」的用戶，首套房貸款利率的認定標準也是貸款合約規定的LPR加減點水準為準。

這意味著，存量首套房貸利率僅跟隨LPR浮動調整，而上浮的基點不會改變。而在此輪調整前，京滬也是全國少數貸款利率LPR加點的城市。

上海市外環郊區某新盤一期業主告訴記者，他在11月末搖號成功“上車”，本月剛開始還房貸，就迎來上海首套房貸利率下調，相較二期業主“有點虧”，希望開發商在未來能在物業費或車位費方面提供優惠減免等措施補償。

針對二套房，上海本次樓市新政也推出了差異化的最佳化調整政策。

具體來說，主城區二套房非普通住宅的首付比例從70%下調至50%，房貸利率下限由5.25%下降至4.5%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區二套房的首付比例下調至40%，貸款利率下限由5.25%下降至4.4%。

疊加海本次取消一般住宅標準認定的價格限制等政策，在12月15日買房的不少二套房用戶首付比例可享下調。

而對在調整期購屋的人來說，卻被卡在「bug」裡。

「樓盤開盤時機不好，真是沒辦法。」上海「土著」張弛（化名）在今年9月購買了位於浦東新區的某新盤，恰逢9月上海推出「認房不認貸」政策，賣掉老宅置換新房的張弛若依「認房不認貸」規定，夫妻名下已無房無貸可享首套房貸利率。但上海公積金版的「認屋不認貸」政策直到10月30日起才施行，在此之前只要首次購屋使用過公積金貸款的，在置換時使用公積金貸款或公積金與商業貸款的組合貸，依然依二套計算。彼時置換購屋的張弛就卡了這個“bug”，不僅需要支付70%首付，且組合貸款中的公積金貸款利率依然按照二套計算，家庭公積金貸款額度上限80萬。（21世紀經濟報道）