亞洲最大房產基金，上海辦公樓租金降21%，換取高出租率

亞洲最大的房地產信託基金——領展房地產投資信託基金（0823.HK）（簡稱“領展基金”），近期發佈了截至2024年9月30日止六個月（4-9月）的中期業績。我們更新一下領展基金旗下內地投資物業的最新經營情況。

領展基金目前在中國內地持有12項投資物業，包括6項零售物業、1項辦公樓物業、5項物流倉儲物業，共計建築面積98.29萬㎡，總估值超過350億港元。

其中，6項零售物業及1項辦公樓物業均位於北、上、廣、深四個一線城市的商業核心區域（如下表），其業績穩定性、抗風險性相對較強。

領展基金提到，2024年4-9月，中國內地消費活動低迷、通縮壓力持續、負財富效應湧現，需求受到壓抑。經濟復甦面臨種種挑戰，增長及穩定性遭遇諸多阻礙。在此環境下，消費者日趨審慎，消費習慣進一步降級。

宏觀經濟方面，中國中央政府分別於2024年9月及10月發佈了涵蓋貨幣以及房地產行業的一系列刺激措施。這些舉措預期將為經濟前景提供更多支援，不過，其對整體經濟的提振力度尚需進一步觀察。

儘管報告期內面對市場逆境，領展基金中國內地物業組合的總收益同比增長39.2%，其中租金收入為8.16億港元，同比增長37.4%；物業收入淨額（Net Property Income）同比增長37.6%。

業績增長主要是由於2024年2月從印力集團收購上海七寶領展廣場額外50%權益後，該資產全面綜合入帳。撇除此新收入貢獻後，領展基金的收益和物業收入淨額將分別按年增長6.5%、4.9%，總體經營表現較為穩健。具體來看，

1. 零售物業表現方面：

鑑於中國消費表現稍有疲弱，零售銷售額呈現複雜形勢，復甦步伐不均，儘管深圳及廣州等主要城市已顯現增長跡象，但北京及上海正面臨挑戰。

面對日趨疲軟的消費情緒，報告期內，基金零售物業組合錄得負3.2%的續租租金調整率，主要由於北京中關村領展廣場的負續租租金調整率所致。其正進行重大租戶重組及重新調整定位，以應對新的競爭及供應。

撇除北京中關村領展廣場，內地零售物業組合的續租租金調整率為正6.4%。截至2024年9月30日，領展基金零售物業組合的租用率維持於96.4%的穩健水平。

在當前的市場態勢下，存量商場升級煥新已經成為購物中心行業的主旋律。為應對市場壓力，領展基金的各項零售資產也均在進行資產升級改造。例如：

深圳領展中心城，報告期內進行的地庫資產提升工程，已於2024年7月順利完工亮相，項目取得破紀錄的人流及商戶銷售增長，資本開支為人民幣2,400 萬元，投資回報率為43.8%。此次翻新工程精心打造一個集零售、休閒娛樂、餐飲及個人護理與服務於一體的空間，並引入了53個新品牌，提升其競爭力，成功吸引當地及香港的消費者， 鞏固領展中心城的定位。

另外，為應對北京零售市場的疲軟氣氛，領展基金已預留資本開支約人民幣600萬元，用於翻新北京中關村領展廣場地庫層的部分區域，計畫於2024年底竣工。這項舉措涉及搬遷及縮減大型租戶的佔地面積，以及細分空間，從而打造以熱門餐飲品牌為特色美食街。

上海七寶領展廣場，領展基金在收購該項目額外50%權益後，便著手對商場特定樓層進行重新定位，以更完善地捕捉年輕消費者的消費能力。項目現正對第四及第五層進行翻新，涉及資本開支約為人民幣1,900萬元，並計畫於2024年底竣工。

本次重新定位著重於提升商舖的能見度，以年輕受眾喜愛的流行品牌替代現有租戶。重新定位後的商戶租合將涵蓋更多選擇，如健身及娛樂、時尚配飾以及各類餐飲選項。

此外，項目資產提升計畫還包括位於廣州天河領展廣場二期及北京通州領展廣場的項目，共預留資本開支人民幣1.8億元。該項目計畫於2025年中旬完成。

2. 辦公樓物業方面：

領展基金在內地只有一處辦公樓物業——上海領展企業廣場，位於黃浦區湖濱路，包括兩棟超甲級寫字樓。從經營情況看，儘管市場上新增近20萬㎡的供應，2024年9月30日的租用率仍由2024年3月31日的92.3%上升至94.0%，這一出租率指標，在國內目前的辦公樓市場上屬於絕對領先水平。

項目採取了積極的資產管理方針對提高商戶靈活性，以及提升租用率發揮了重要作用，例如為空置單位進行裝修組態工程。

但是，主要原因是，由於市場競爭激烈，項目的續租租金調整率面臨嚴峻挑戰，項目於報告期內的續租租金調整率取得20.9%的負增長。

相比北京華貿中心於2024年第三季度經營情況（出租率83%，租金同比下降3.7%），領展企業廣場是採取了犧牲租金收益，換取更高出租率的經營策略。

從零售物業的業態組合看（如下圖），餐飲品類佔比達到37.1%，為第一大租戶品類；時裝品類佔比達到27.8%，一般零售及其他27.5%，分別位列二、三位。

從辦公樓物業的租戶組合看（如下圖），專業服務類租戶佔比41.3%，TMT租戶佔比10.3%，工業品及服務租戶佔比15.9%，位列前三大租戶類別。

從租戶到期情況看，按照面積比重看，今年到期的租戶比例約佔12.9%，未來三年到期比列分別為22.2%、16.4%、44.9%，由此可見，公司租約較長的租戶佔比更高。

3. 物流資產組合方面：

領展基金於中國內地的物流組合包括五項優質物流資產，策略性地位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐。其中，基金持有位於東莞及佛山物流倉儲資產的75%股權。

儘管長三角市場上湧現大量新物流設施，但截至2024年9月30日，基金物流物業組合的平均租用率錄得98.2%。受益於大灣區暢旺的租賃活動，尤其是電子商貿行業的擴張以及常熟北設施租用率顯著提升，領展基金的物流倉儲物業的租用率保持在穩健水平。

領展集團行政總裁王國龍表示：

“展望未來，我們仍然面臨巨大的挑戰和不確定性。我們必須繼續努力應對困難，保持創新，積極提出方案，應對逆境。為實現具韌性及多元化的收益，以及開拓新的增長來源。

在領展3.0戰略下，我們會挖掘兩大主要增長動力。首要是以積極的投資組織者及多元化戰略，去提升物業收益的質量及抗逆力，為基金單位持有人帶來更佳回報；其次，透過擴大投資管理業務，包括與資本夥伴合作，我們冀能加快業務多元化的步伐，並透過提供管理服務帶來費用收入。

憑藉強大的領導團隊及雄厚的財務實力，我們一直積極物色市場新機遇，但同時會審慎行事，只會在項目的條件合適並極具吸引力時，才會付諸行動。” 領展基金收購上海七寶領展廣場額外50%股權，便是基金這一策略的具體呈現。 (輕盈話零售)