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何時可以抄底一線城市住宅？
如果北上廣深的住宅均價從當前水平分別下降18%、32%、39%、43%，其房價就達到了“第一層安全墊”
中國一線城市的住宅價格十分昂貴，萬得（Wind）資料顯示，2024年10月，北京、上海、廣州、深圳二手住宅的掛牌均價分別為6.24萬元/平方米、6.58萬元/平方米、3.87萬元/平方米、7.37萬元/平方米。即使成交價在掛牌價基礎上打個九折，價格仍然不菲。如果買入後房價下跌，購房者就要承受巨大的財務損失。
2024年9月，眾多樓市新政出台，很多城市的住宅交易量顯著上升。萬得資料顯示，2024年10月第三周和第四周，北京、上海、深圳二手房交易面積比9月同期分別上升了66.8%、80.6%、140.4%（廣州尚未披露相關資料）。
不少朋友擔心房價上升，怕錯過時機，到處諮詢該不該抓緊買房。筆者無法精準判斷購房時機，但是可以提出兩個標準作為“購房安全墊”，供大家參考。當滿足第一個標準時，購置一線住宅相對安全；當滿足第二個標準時，購房則更為穩妥。
第一個標準：房租接近或等於房貸利息（假定貸款比例可以做到100%）；
第二個標準：房租滿足住宅類不動產投資基金（REITs基金）的收益率要求。
下文章節會更詳細地討論這兩個標準，但是這兩個標準有一個共同的、必須滿足的前提：房租在未來幾十年中不能大幅下降。這個前提看似非常苛刻，但從美國和日本的資料看，這個前提是成立的。
01 一線城市房租不會大幅下降
從長期看，核心城市的房租整體保持平穩或向上。我們先看看美國的情況。
美國有多個A級規模城市（A級可以大體等同於一線），包括紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、波士頓。美國A級城市的房租指數如圖1所示。
2008年次貸危機對美國經濟造成了重大打擊，但在危機最為嚴重的2008年-2011年，美國A級城市的房租也沒有大幅下降。
圖1: 美國A級規模城市的居住租金指數（2000年=100）
下面看看日本的情況。
從1990年到2020年，日本經濟經歷了“失去的三十年”，經濟增長極為緩慢。從圖2看，以東京都為代表的日本一線城市，其房租並沒有大幅下降。1998年亞洲金融危機給日本經濟帶來重創，但日本東京都區部的房租仍然整體保持平穩。
圖2: 日本東京都區部的房屋租金指數（1990年=100）
所以，我們認為，北京、上海、廣州、深圳的住宅租金未來不會大幅下降，其間也許會有小幅波動，但整體上會保持穩定或緩慢上行。這裡再強調一下，以上這句話中有兩個重點：“一線城市”和“住宅”。換句話說，如果不是“一線城市”，或者是寫字樓、商舖等“非住宅”房產，以上判斷不一定成立。
下面討論在我們提出的兩個標準之下，一線城市住宅價格的底部在那裡。
02 房租標準之下，房價要降多少
下文稱“房租接近或等於房貸”為“房租標準”。
這個標準的推理如下：一線城市存在大量剛需人群，他們通過租賃滿足住房需求。如果房租和購房貸款相差無幾，大量剛需會被釋放，從而可以阻止房價進一步下跌。
為了滿足“房租標準”，北上廣深的房價還需下跌多少呢？圖3是利用各城市住宅的平均價格和平均房租計算出的租金收益率。
圖3: 北上廣深住宅租金收益率（季度平均值）
2024年三季度，北京、上海、廣州、深圳的租金收益率分別為2.3%、1.9%、1.7%、1.6%。考慮到未來房貸利率仍有下降空間，假定30年期貸款利率降到2.8%，再假定貸款率為100%。那麼為了滿足“租金標準”，北京、上海、廣州、深圳的房價分別需要下降18%、32%、39%、43%（四大一線城市的房租未來幾年不太可能大幅上漲，如果某城市租金大幅上漲，讀者可以根據以上方法自行計算）。
我們把“租金標準”之下得到的購房價格“安全墊”稱為“第一層安全墊”。當然，自有住房比租房附帶諸多益處，所以真實條件下，房價可能達不到“第一層安全墊”。
很多人覺得“第一層安全墊”已經足夠安全。在一般條件下，的確如此。但是，在極端條件下，還有一個更加安全的標準，即“REITs 收益率標準”。
03 REITs收益率標準下，房價要降多少
如果一線城市房價滿足了“住宅類不動產投資基金（REITs基金）”所要求的收益率，那麼這些基金就可以利用金融市場的海量資金，擴充資產規模。所謂“擴充資產規模”就是購入住宅。
這些基金的購買，一方面能夠直接阻止房價下跌，另一方面能夠釋放出積極訊號，帶動社會資本阻止房價下跌。當然，這些基金目前的底層資產並不涉及個人房主，但是他們的收益率標準仍然可以作為重要的參考。
A股市場中，現有五隻住宅類REITs基金，它們是：華夏北京保障房（508068.SH）、紅土創新深圳安居（180501.SZ）、華夏基金華潤有巢（508077.SH）、國泰君安城投寬庭保租房（508031.SH）、中金廈門安居（508058.SH）。
除了中金廈門安居，其餘四隻基金的底層資產都是一線居住類資產。這四隻基金目前收益率均值為4%。考慮到基準利率還有下調空間，假定下浮10%，而基金收益率也隨之下降10%。那麼當一線住宅收益率達到3.6%（4%*90%=3.6%），房價就達到了比“第一層安全墊”更為安全的“第二層安全墊”。
如果北上廣深的住宅要滿足3.6%的收益率，則均價還需要分別下降36%、47%、53%、56%。以上跌幅看起來非常大，但這只是一個理論數值。實際上，當一線房價朝著這個理論值下跌的過程中，很多因素會阻止房價跌到這個程度。
綜合全文，如果北上廣深的住宅均價從目前水平分別下降18%、32%、39%、43%，房價就達到了“第一層安全墊”，如果分別下降36%、47%、53%、56%，房價就達到了更為安全的“第二層安全墊”。
北上廣深四大城市的住宅具有一定的稀缺性，購買者也不限於本地居民。四大城市的住宅價格變動具有標竿作用，在國家促進房地產回暖的政策下可能不會跌到第一安全位，而且大機率不會跌到第二安全位。對於剛需購房者，如果房價接近第一安全位，而且自身財務狀況良好，可以考慮出手。畢竟，自有的住房更有家的感覺。 (財經雜誌)