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美國商業地產，一場危機正在醞釀
貸款可以說是所有房地產的“生命線”，但隨著美國商業房地產市場的日漸萎靡，一場危機正在醞釀。
據統計，截至2023年第二季度，全美資產低於2500億美元的銀行持有了約四分之三的商業房地產貸款。在低利率、經濟高速發展的時期，房地產貸款有利可圖，每家銀行都可以享受到這樣的資本盈餘。但近兩年，這一情況發生了改變。當地時間9月6日，《華爾街日報》刊文稱，隨著商業地產價值下降，銀行的地位也變得岌岌可危。
風險敞口達3.6萬億
在過去十餘年裡，美國商業房地產投資一直都是熱門話題，和這一話題緊緊綁在一起的，是那些給他們提供貸款的銀行，往往是地方銀行，甚至社區銀行。
2008年金融危機後，在監管要求下，美國大銀行減少了對商業地產行業的敞口，地方銀行、社區銀行的作用逐漸凸顯。這些銀行雖不具備頂級銀行的知名度，但在最近十多年借勢迅速發展，主導著一方商業地產貸款的命脈。
房價起到了助推作用。根據房地產公司Green Street的數據，同期貸款的增加幫助商業房地產價格上漲了43%。
美媒稱，目前，銀行業對商業地產的風險敞口遠比公開數據大，長此以往，或將引發惡性循環——貸款損失，銀行繼而削減貸款業務，從而導致房地產價格進一步下跌。《華爾街日報》統計稱，目前，銀行對商業房地產的風險敞口已經達到3.6萬億美元，相當於他們存款的20%。
阿肯色州的OZK銀行便是其中之一，該銀行在全美八個州設有240多個辦事處，持有數十億美元的商業房地產貸款，在邁阿密和曼哈頓等熱門目的地也有貸款業務。為應對風險，第一季度，OKZ銀行將貸款撥備提高了10%，貸款準備金達3600萬美元，比一年前增加了10倍。而在今年1月，僅一家開發商拖欠OZK銀行的貸款就已達約6000萬美元。
“管道堵塞了”
最近一年，隨著美聯儲大舉加息，市場發生了翻天覆地的變化，無論是住宅市場還是商業地產市場，價格和交易量都呈現下降趨勢。
根據數據提供商MSCI Real Assets的數據，7月份，全美商業地產銷售額同比下降74%，資產管理公司Benefit Street Partners的商業房地產主管Michael Comparato預測，當交易量再次起來的時候，市場均價要比以前低很多，這將讓銀行備感震驚。
在以往，較低的利率讓高收益的房地產貸款有利可圖。但在加息時代，這種策略充滿風險：銀行面臨向儲戶支付更多費用的壓力，無法為債務再融資的投資者們正在違約，一些貸款人也在拖欠還款。
紐約房地產開發商RXR的首席執行官Scott Rechler將這種現像比作“管道堵塞了”。該公司在曼哈頓的一棟33層辦公樓有2.4億美元的抵押貸款即將到期，但由於辦公樓空置率很高，加之建築成本，翻修、改建成本的重壓，Scott Rechler決定拖欠貸款。未來，公司可能會直接出售該棟建築，並償還貸款。
還款難，融資也難。加州房地產開發商Riaz Taplin正專注於為灣區打造經濟適用房。過去20年，Riaz Taplin一直與第一共和銀行合作，但該銀行在今年5月倒閉，Riaz Taplin在尋找其他銀行貸款的路上屢屢碰壁，一位銀行貸款經理直接告訴他：“我們只是想度過這場風暴，而不是承擔潛在損失。”
Riaz Taplin表示，他仍然可以找別家銀行獲取貸款，但這些銀行規模更小、手續更多、時間更長，且他必須存夠一定數目的擔保資產，銀行才會向他放貸。
危機早已浮現
市場的頹勢，不能完全歸咎於新冠大流行這三年。
早在2015年，美國銀行業監管機構就聯合警告稱，高度集中的商業抵押貸款和不佳的風險管理將使銀行業“面臨損失或倒閉”。
2019年，美聯儲也曾敦促百年銀行控股的Home BancShares公司放緩放貸速度，但Home BancShares沒有聽取美聯儲的建議。百年銀行長期為修建摩天大樓的開發商提供建築貸款，建築貸款是房地產貸款中風險最大的類型。
今年6月，在三家地方銀行倒閉後，美聯儲主席鮑威爾呼籲加強對地方銀行的監管，原因是“商業房地產的風險敞口水平非常高”。
目前，商業房地產的疲軟已經體現在各個方面：在遠程辦公日漸成為主流的情況下，目前全美各地商業辦公用地的入駐率還不到50%，遠低於疫情前水平。Zillow數據顯示，全美租金水平的增長在一年多前達到峰值後逐步下降；股價方面，以波士頓地產集團為例，該公司股價正處於2009年以來的最低水平，已從歷史最高紀錄下跌了七成。
在2008年金融危機後，銀行的監管程度更高，貸款標準更保守，人們普遍認為現在發行的證券比以前的更安全。但現在，許多銀行正在出售商業抵押貸款支持證券（Commercial mortgage-backed security，簡稱CMBS），這不禁讓人再次回想起2008年。
《市場內幕》雜誌稱，這一次，商業房地產的損失可能比2008年金融危機更嚴重，因為後者是由一場相對短暫的衰退驅動的，而今天的危機則是“遠程辦公”、高利率等因素的長期趨勢共同推動的，且這種趨勢仍舊沒有減弱的跡象。(國際金融報)