IMF對中國房地產提三點建議：保交大樓、居民貸款、房價

「房地產將在（中國）經濟中發揮更小但更永續的作用。」國際貨幣基金組織（IMF）亞太部中國代表團團長Sonali Jain-Chandra表示。

2月2日，IMF舉行第四條款諮詢報告發表會。 IMF對中國房地產提出三點建議：其一，在供給側，應加快出清陷入困境的開發商，並出台其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開發商有能力交房，即“保交大樓」；其二，在需求側，應放鬆抵押貸款限制，即「松貸款」；其三，需加大房價調整力度，即「減少房價限制」。

IMF估計，與疫情前比，目前中國新屋開工率下降了60%以上。截至目前，房地產投資可能比2022年水準下降30%-60%。

IMF認為，房地產業對中國經濟至關重要，在經濟中佔比高達20%。對居民而言，疫情前的十年間，房價相對於家庭收入大幅上漲，消費者更願意將大量儲蓄投資於房地產。對銀行和地方政府而言，對房價和土地價格持續上漲預期，得以使房地產開發商迅速借貸，土地銷售則為地方政府提供了重要收入。

在IMF看來，如果房地產業調整幅度較深、速度較慢，或使地方政府債務風險上升，並在宏觀層面形成一定的負回饋效應。

支援保交樓融資

IMF認為，在供給側，應加快出清陷入困境的開發商，並出台其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開發商有能力交房，即「保交樓」。這背後是為購房者提供“保險”，使其免受開發商未能完成所購房屋的風險，幫助開發商恢復信心，緩解銷售壓力。

根據野村中國首席經濟學家陸挺測算，近幾年中國售出的期房中，完成交屋的比例僅50%出頭，影響了居民的購屋需求。 「目前中國的期貨市場與期貨市場類似，必須執行期貨市場的紀律，就是一定要確保交割。保交樓是2024年房地產市場出清的關鍵。」他說。

另據媒體測算，從價格指標來看，截至2023年6月，中國最大的五家無力償還海外債務的房地產開發商的合約負債總額約為2660億美元，這可以粗略的代表它們已售出但卻尚未交付房屋的總價值。

新房交付不力，挫傷消費者信心，影響新房銷售，此情況已顯現。市場研究機構克而瑞最新數據顯示，1月，中國房地產百大企業新房銷售大幅下滑。這些開發商銷售總額約328.3億美元，較去年同期下降34%，創2020年7月新低。

IMF認為，需要透過「財政+貨幣」的方式適度推進「保交大樓」。此外，還應採取中央政府主導的綜合策略，透過債務減記和公共資產出售等破產機制，重組不可持續的地方政府融資平台，以減少地方政府債務存量。

1月12日，住房和金融監管部門下令創建有資格獲得銀行貸款的房地產項目白名單。上述監管部門要求地方政府和商業銀行合作制定這份名單。

此前，中國中央政府已透過政策性銀行和地方政府劃撥了專款，幫助資金短缺的開發商完成預售項目的建設。此外，中國人民銀行也表示，如果大型商業銀行出於同樣的目的向開發商提供貸款，將向這些銀行提供高達270億美元的無息貸款。

放鬆居民貸款限制

IMF認為，在需求端，應放寬居民購屋貸款限制，有望釋放房地產市場需求。

2023年，中國政府放寬了中小城市的一些購屋限制，並降低了房貸利率。不僅如此，臨近年末，中國人口數居前的城市──北京和上海亦降低了購屋者首付比例。

根據商業銀行人士測算，受上述政策影響，以北京地區首套房貸、貸款金額100萬元、期限20年、採用等額本息還款方式的個人房貸為例。 2024年1月1日，貸款利率由4.3%下降為4.2%，月供從6,219元下降到6,166元，減少了53元。若以貸款年限20年計算，總利息支出將減少12,801元。

另據券商申萬宏源測算，以在上海主城區購買總價1000萬元、面積144平米以下的二套房為例，一方面首付比例從70%降至50%；另一方面，假設業主買入價格為1,000萬元，則對應少繳增值稅45萬元，佔總房價的4.5%；房貸利率從5.25%降至4.5%，首付比例50%維持不變，假設貸款30年，則對應月供從27610元降至25,334元，減少的月供佔原月供的8%。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，2023年12月，北京、上海兩地房地產政策優化力度較大，涉及面較廣，從降低購屋成本及購屋門檻上全面發力，除限購政策，政策基本一步到位，有利於促進剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利於二套改善性住房需求。

減少房價限制

IMF認為，加大房價調整力度，也是提振房地產的手段。價格充分修正後，市場可望出清，交易量也因此釋出。 「一些城市房價僅小幅下跌，部分原因在於，他們試圖透過調整掛牌價格的規則和指導，來限制價格下跌。」該機構表示。

IMF預計，未來十年，對新房屋的基本需求預計將下降近50%。

這與近期市場的一些觀點不謀而合。中國金融四十人論壇（CF40）學術委員、國投證券首席經濟學家高善文認為，價格限制是導致中國一、二手房市場交易量分化的主要原因。

「地方政府對一手房市場進行限價，價格無法充分修正，市場難以出清，導致交易量無法釋放，市場不能發揮正常功能，調整過程無法順利、徹底地完成。而二手房價格可以更自由地下跌，一旦調整到合理區間，剛性需求得以釋放。」他說。

根據高善文估計，從便於收集的13個城市的政府以過戶為基準披露的數據看，2021年以來，一手房交易持續縮量，到2023年大約縮到七折附近的水平。

相較而言，價格限制較少的二手房市場卻顯著放量。從更大口徑的克而瑞30城數據來看，中國二線城市二手房交易量在2023年創下歷史新高。相較一手房從頂部下降到七折，2022年二手房交易量只下降到八折的水平，且在2023年顯著放量，創歷史新高。

IMF也認為，一手房市場還面臨結構性問題。隨著人口老化和都市化進展降速，未來市場對額外新住房的需求將減少。不僅如此，由於土地財政收入是地方政府收入的重要一環。如果房地產行業調整程度更深，花費時間更長，地方政府將面對進一步財政壓力，產生不利的宏觀金融負回饋效應。(財經五月花)