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香港住房的過去與未來
看過經典港片《O記三合會檔案》的人，一定對影片中梟雄阿豪白手起家的地方印象深刻，在骯髒濕滑的街道上、逼仄陰暗的房間裡、摩肩擦踵的人群中，上演著一幕幕殘暴和勢利的角逐。
這就是眾多黑幫港片偏愛的取景地——九龍城寨，一個治安混亂、警匪勾結的舊香港縮影。
01.
九龍城寨原本是宋朝時防衛外敵的據點，香港成為英國殖民地後，根據1898年《展拓香港界址專條》規定，九龍城寨仍然歸滿清派兵管轄，成為一塊飛地。
1911年清朝滅亡後，民國政府無暇顧及這塊飛地，香港殖民當局又懶得管，英國人也不管，於是很多罪犯逃到這裡落地生根，城寨逐漸淪為充斥著販毒、賣淫、賭博的三不管地帶。
上世紀五六十年代，香港人口在短短十二年間增加了三倍，由於沒有政府管轄，大批難民湧入城寨聚集。
反正也沒人管，私搭私建就成了城寨居民們的日常，沒有專業的建築、水電知識不要緊，房子只要能蓋起來就行了。
房子越蓋越多，結構也越來越簡單粗暴，很多後搭建的房子有的就靠幾根鋼筋撐著，有的直接連地基都省了，就搭在現有的矮房子上。
整座城寨，就像是一片密密麻麻的黑森林，樓與樓之間最短的間隔只有十幾釐米，完全是逼死密集恐懼症患者的節奏。
至於水電更是隨意，水管隨便接，有時候水管漏了，一衝廁所整個樓裡都是臭味，甚至上廁所都要打傘，不然會被淋一身屎。
很長一段時間內，城寨內都沒有電錶，人們也不在意，直到一場火災過後，才引起了港英當局的重視，然後給這裡鋪設了比較完善的電力系統，算是能勉強維繫下去。
六十年代末，九龍城寨發展到了鼎盛時期，城寨內人口高達5萬人，而整個城寨的佔地面積僅有0.026平方公里，也就三個半足球場那麼大，人口密度世界第一。
北京、上海、紐約甚至印度、巴西等等高密度人口地區，在九龍城寨面前簡直都是弟弟。
在這0.026平方公里的地方，光是牙醫診所，在七十年代全盛時期就超過150家，直到宣佈清拆時，仍然多達80餘家。
至於其它諸如學校、商店、教堂、廟宇之類的設施更是一應俱全，密集程度可想而知。
有人的地方就有江湖，逼仄擁擠的空間和魚龍混雜的各色人等，造就了九龍城寨髒亂差的底色。
有人在對九龍城寨探訪一番後寫道，裡面充斥著"暗黑，肮髒，各種妓院，霓虹燈時亮時暗的狹窄暗道，如蟻穴般複雜的迷宮式走廊，漏水的牆壁，蹲在拐角的海洛因癮君子等等......"
而這，就是九龍城寨的底層百姓日復一日都要面對的生活。
在《中英聯合聲明》簽訂后，香港進入了回歸祖國的倒計時，中央當時從香港未來發展出發，與英國人談判，建議拆除九龍城寨。
1992年3月3日，是清拆行動第二階段的最後一天，一聲爆炸巨響后，伴隨著機器的一陣陣轟鳴、鋼鐵的一塊塊跌落，這個傳奇的貧民窟終於壽終正寢。
作為舊香港的標本，九龍城寨成為不少人浪漫懷舊的絕版載體。 清拆前，有日本人專門到城寨裡挨家挨戶的進行測量，畫出了整個城寨的詳細圖紙。
在清拆的最後階段，這裡甚至成了觀光景點，吸引了很多之前避之不及而又充滿獵奇心理的人駐足觀看。
然而，來者終究都是局外人，子非魚，安知魚之苦？
02.
五十年代的香港沒有摩天大廈，到處都是低矮的樓房，因為當時港府賣地，只承認一個買家（業主），在這塊地上蓋的房子，也只能有一個業主。
買賣樓房都是以整幢為單位的，每幢售價約二三十萬元，便宜的也要十萬元，因此，儘管當時香港社會對樓房的需求量極大，但哪有人能買得起整幢樓。
一個叫吳多泰的地產商人腦子非常活，他想出一個"分層出售"的方法，就是把每幢樓的契約分開，讓每層樓的業主都有自己的業權，這樣可以把購房成本平攤下來。
得到田土廳批准后，吳多泰立即購入山林道46至48號，建了兩幢五層樓，以分層出售的方式推出，結果三天內全部售罄。
吳多泰的成功給了想進軍房地產的霍英東極大啟發，但對於有過貧民窟生活經歷的霍英東來說，儘管分層出售已大大降低了置業的門檻，但這還遠遠不夠。
1953年6月，霍英東和妻子呂燕妮合股465萬元，先是註冊成立了霍興業堂置業有限公司，不久又成立立信置業公司，專門從事樓房建造與買賣。
霍英東發現普通人買不起樓，主要受制於"一手交錢，一手交屋"的售樓方式，買家必須一次付清房款，而普通人一下子根本拿不出這麼大一筆錢。
而對於開發商來說，等房子蓋好後再推出市場，從買地、建房到銷售完畢，週期太長，資金回籠太慢，不利於進行再投資。
於是，霍英東決心打破殭化的售樓方式，把購房門檻降到普羅大眾也能接受的程度，他苦思冥想，終於想出了兩招。
第一招是編印樓盤說明書。 在說明書上詳細介紹樓盤情況，向買家廣為派發，有了這份說明書，房子的佈局、材料、價格、訂購方式、交樓日期的所有情況一目了然。
第二招是「買樓花」。。 所謂樓花，是以"開花結果"作為比喻，意思是指買家掏錢的時候，房子還只是一朵"花"，等到錢交齊了，"花"就結成了"果"。
在四方街還沒動土時，霍英東就在售樓說明書上向市民推介這種分期付款買房的新方法：
"第一期先交總樓價50%的訂金，第二期落妥二樓樓面交10%，然後按進度交第三期、第四期...... 最後一期的餘款10%，於領到入夥紙時清繳。 ”
霍英東專門諮詢了律師，得到肯定後，他信心十足，感覺肯定能爆個"開門紅"。
果不其然，樓盤開售的第一天，前來買樓的市民絡繹不絕，人頭攢動。
1954年，霍英東用不到100萬的本金，在一年時間里"蓋好"並出售了100餘棟四方街唐樓、以及香檳大廈和蟾宮大廈，淨賺1000萬港元，用他自己的話說就是，"收錢收到自己都害怕。 ”
霍英東的這兩招，其實只是把當年他開雜貨店賣鹹魚豆豉的手法運用到賣房上，這兩招看似簡單，卻令全世界的地產商都醍醐灌頂，豁然開朗。
對買家而言，買房只需付定金，尾款慢慢還，經濟壓力大大減輕了，連月入兩三百的工廠女工都能買得起房了。
對賣家而言，用買家的預付款來蓋樓，不但降低了風險，資金回籠也快了，回報率明顯高了，這就成了一個皆大歡喜的雙贏結果。
後來經過不斷調整完善，樓房從分層出售變為分單元出售，首付也降到總價的10%~20%，就這樣，香港房市被迅速引爆，房產炒家也開始出現了。
有人形容，"整個香港仿彿瘋狂了似的，普羅大眾捲進了房地產的旋風裡"。 新樓盤開售的消息在報紙上一刊登，往往當天就訂購告罄。
霍英東的發明把自己推上了香港房地產的神壇，而房地產也把香港經濟推上了前所未有的高度。
03.
1967年春，香港爆發反對英國殖民政府的"五月風暴"，這場危機對房地產業的打擊僅次於二戰，不脛而走的"武裝解放香港"謠言，讓許多商人聞風之後遠走南洋。
但是，有4個人都決然選擇了留港，他們就是李嘉誠、郭得勝、李兆基和鄭裕彤，與此同時，他們還不約而同地幹了一件事：
趁亂抄底房地產。
由於當時周恩來總理出於保證香港社會穩定而堅持"暫時不動香港"的決心，加上騷動的代價迫使殖民政府改善了施政策略，社會局面很快趨於穩定。
於是，香港經濟在1968年開始回暖，迅速吸引了大量東南亞國家的熱錢，隨著股價節節攀升，房地產市場開始發力反彈。
從 1968年起，位於港島半山區、淺水灣和九龍塘的高級住宅，租售價均出現急升，兩年間房價就從每平方英尺60~80港元漲到160~200 港元。
而對於之前趁亂抄底地產的4人來說，屬於他們的黃金時代已經悄然來臨。
1967年，李嘉誠用製作塑膠花賺取的第一桶金，在香港北角購地興建一座12層的工業大廈，起名「長江大廈」。
1971年6月，李嘉誠創辦長江地產有限公司，儘管當時公司規模和實力均顯不足，但由於當時地價、樓價大幅上升，公司在1972年上市後第一個年度便獲利4370萬元，是預計利潤的3.5倍。
在時代的浪潮中，李嘉誠展現出了自己作為"老香港"的遠見卓識。 同樣有眼光的，還有郭得勝和李兆基。
早在1963年，以郭得勝為董事局主席的新鴻基地產公司成立，他們把 「分層出售、分期付款」的售樓方式移植於工業樓房，重點發展多層工業大廈。
1965至1972年間，新鴻基售出的樓房總值高達 5.6億港元，平均每年的售樓營業額高達7000萬港元，在多層工業大廈市場稱霸一方。
與此同時，那個僅用 3 年就把周大福金鋪創始人女兒娶進門的鄭裕彤，也開始關注房地產市場，並看好未來這塊巴掌大小地方房價的升值潛力。
1970年5月，鄭裕彤等創辦新世界發展有限公司，擁有各類房地產總面積74.6萬平方英尺，每年僅租金收入就高達2130萬港元。
1975年，李兆基創立恆基兆業有限公司，開始收購香港市區內地理位置優越的舊樓，即使收購價格較高，他也會毫不猶豫地買下。
通過源源不斷地買地和建樓，恆基兆業博得了港人口中「樓宇製造工廠」的名聲。
然而，在長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界這"四大天王"賺的盆滿缽滿的時候，香港的房地產市場價格和空置率已經出現了畸形的增長。
以最受歡迎的小戶型住宅為例，售價從1976年的每平方英尺265港元直接飆升到1981 年的1050港元。
而且，香港的高房價與居民收入的比例關係也完全失調，越來越多的人別說買房，就連像樣的房子都租不起。
於是，很多收入不那麼高的人們只能蝸居在劏房或者籠屋之中。
所謂劏房，就是把一套房分割成很多小屋，類似內地的群租房，但面積更小、租金更貴。 像下圖這樣，本來是一梯2戶，可愣是被劏成了一梯35戶的劏房。
據統計，香港劏房的人均居住面積不足48平方英尺，合4.5平米都不到，與懲教署監獄囚犯的人均標準空間差不多，要是四口之家擠在劏房裡，就更是過的連犯人都不如了。
至於籠屋就更惡劣了，用鐵絲網把舊樓裡的床位一圍就租給人住，一張床位就是一座籠屋，住在裡面的人叫"籠民"。
正所謂一將功成萬骨枯，香港地產界「四大天王」走上神壇的背後，是數十萬、數百萬的香港人在承受蝸居之苦。
04.
1997年7月1日，董建華這個曾經親眼目睹香港船工淒苦生活的船王之子，走馬上任成為香港第一任特首。
董建華履新之前，正是香港房價瘋狂飆升的時期。 1987-1997年間，香港房價漲了10倍，1997年時各型房屋每平單價高達10萬港元左右，香港人平均把月薪的74%都拿來供樓。
與此同時，香港地產"四大天王"的財富總和超過440億美元，相當於彼時7個廣東省的財政收入。
為了讓更多的香港人住得起房，董建華在宣誓就職的典禮上提出了野心勃勃的「八萬五」計劃：
每年供應不少於85000個住宅單位;希望10年內全港七成的家庭可以自置居所;輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年;同時，限制賣土地給私人發展商，而是用大量的土地來修建公屋，要把興建的政府公屋和私人樓寓比例從往年的1：4變成 4：1。
如果「八萬五」計劃能夠順利實施，那麼今天的香港樓市必將是另一番景象。 然而，「八萬五」計劃剛實施兩周，一場危機便席捲香港。
由於亞洲金融風暴的影響，1997年10月，香港樓市開始出現斷崖式下跌，在接下來的一年時間里，房價急劇下跌50%-60%，成交量也大幅萎縮55%，房屋空置率巨幅上升。
表面上看，房價下跌對於即將買房的居民來說是好事，但實際上，房價暴跌是一場各界都無法接受的危機。
因為在暴跌之前的十年地產牛市裡，房地產已經滲透到了香港經濟的每一寸肌膚中，綁架了整個香港經濟。
對於居民來說，雖然交易之前，他們和地產富豪是水火不容的對手，但一旦交易之後，雙方就瞬間成了一條船上的利益共同體，當船出現漏水的時候，他們罵得比地產富豪們更狠。
而對於香港財政來說，同樣無法承受房地產崩盤之重。
當時，香港土地收入長期占財政收入的20%左右，最高峰時一度達到36%，金融機構針對房地產產業鏈的信貸規模佔比常年維持在30%以上，1998年以後這一比例更是超過50%。
房產一旦崩盤，香港財政也要一起完蛋。
房價暴跌還導致社會財富大量萎縮，在1997-2002年間，香港房地產和股市總市值共損失約8兆港元，平均每位業主損失267萬港元，部分家庭的住房甚至變成了"負資產"。
財富縮水導致香港民怨四起，加上受地產商慫恿的媒體煽風點火，公眾便將樓價下跌和經濟蕭條的矛頭一致對準"八萬五"計劃。
於是，50萬有房中產們走上街頭，抗議香港房價下跌，要求港府救市，讓董建華下臺。 壓力山大的董建華只好選擇妥協，宣佈從1998年6月起特區政府不再出售地皮。
2000年6月，董建華在接受媒體訪問時首次承認，「八萬五」建屋目標早已不再實施，因此已經"不存在"。
2002年11月，著名的"孫九招"公佈，特區政府開始護盤樓市：取消土地拍賣一年;停止公屋新建計劃;停止私人建屋與混合所有制建屋計劃;取消限購政策;為低收入家庭提供特別按揭貸款等等......
在房價下跌的巨大慣性下，香港房價直到2003年8月才觸底，期間累計下跌超過70%。 此後，香港樓市又迎來了連續上漲15年的大牛市。
而牛市背後，又是無數香港市民的不可承受之重。
05.
2018年10月1日，由董建華創建的團結香港基金會發佈了一支由劉德華配音的短片——《讓下一代看見》。
"香港曾經走的很快，但近年外面世界也都越走越快，當全世界都向前走的時候，我們香港又在做什麼？"
"買不了房子，租不起樓......"
短片直擊香港最大的社會問題之一：樓價高漲，普通百姓望洋興嘆，香港經濟被地產綁架，創新無力，出頭無地。
香港並不是沒有土地。
單就土地存量來看，全港住宅用地僅佔7%，即便考慮到山多地少的因素，現有存量土地也絕對夠用，完全不應該如此窘迫。
然而，在解決住房問題上，港府多年來一直也無可奈何，翻看回歸以來歷年的施政報告，房屋和土地供應一直是港府的頭等大事。
從董建華的「八萬五」計劃，到梁振英提出加速修建公屋，再到林鄭月娥的「明日大嶼」計劃，起初的雄心勃勃始終逃不過最後的無疾而終。
房價，仍然一路走高。
事出反常必有妖，到底是哪隻無形的手始終牢牢操控著香港的天價樓房，答案並不難猜。
在香港，新鴻基、長實集團、新世界發展及恆基地產四大家族總資產、總營收都佔房地產市場份額的50%以上，十大房企更是壟斷了80%的市場。
他們擁有強大的現金流和豐厚的土地儲備，由於很大部分的高額利潤來自物業租金，所以他們根本不著急開發，而是囤地捂盤、操控樓市。
像李嘉誠在2017年出售的中環中心，每年的租金就能收40億港元；郭氏家族的環球貿易廣場ICC，每年租金超過50億；李兆基的香港IFC，每年租金更是高達百億。
當這些最初靠低端製造業發家的富豪們，在房地產領域攫取到高額利潤后，自然沒有興趣搞製造業升級，更沒有興趣去攀科技樹。
他們只需要保住高房價，就能保住高租金，然後就可以坐享其成，大把收割財富。
所以，每當市場停滯時，地產商就會不斷向政府施壓，要求削減土地供應，一旦成功，各種價格不斷向上的迴圈便會再次啟動。
要想打破利益的羈絆，沒有鐵腕可不行。
2021年「兩會」期間，中央要求香港解決包括房屋問題在內的各種深層次矛盾。
10月6日上午，香港特區行政長官林鄭月娥在立法會發表了新的一份施政報告，最大的焦點就是將在香港建設北部都會區。
報告稱，香港將在面積達300平方公里的都會區新建住房92萬套，滿足容納250萬人的住房需求，另外還要新建33萬套公租房，給低收入人群解決住房問題。
750萬人的香港，一口氣準備250萬人的住房，什麼形勢一目了然，風向一變，香港的明天真的就要改寫了。
正所謂，雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。
香港數十年以來堆積的住房問題，馬上就要到徹底解決的時候了！（蔣校長）