本周，香港華人置業再次傳來出售消息，這家由香港女首富甘比執掌的房地產投資公司已指派銷售代理，出售其剩餘的倫敦西區核心資產。華人置業要價2億英鎊，但根據目前市場行情來看，實際出售價格可能達不到這一預期價位。

這棟位於11-12 St James’s Square的辦公樓地處倫敦西區最核心、也是“樓王”頻出的聖詹姆斯廣場區域的中心地帶。該地區的成交價格屢次刷新倫敦辦公樓的每平尺單價的最高記錄。

2017年，華人置業向馬來西亞僱員公積金(EPF)支付了近1.75億英鎊，購買了這棟辦公樓，當時的交易價格反映了約4.4%的初始淨收益率。目前，這棟6層高、總建築面積超過8萬平方英呎的大樓幾乎空置，只有一層被出租。之前的租客包括黑石集團在內的多家金融投資公司。

從今年夏季以來，華人置業陸續掛牌出售位於倫敦市中心的核心資產。其在上月順利出售另一處位於倫敦西區梅菲爾區域（Mayfair）的辦公樓14 St George Street，最終成交價不到1.26億英鎊，較最初要價1.35億英鎊有些差距，但也較為符合目前的市場價格水平。

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此前市場上也傳出消息，稱華人置業可能考慮出售另一處位於倫敦市中心的8億英鎊辦公樓開發項目120 Fleet Street，華人置業尚未對此消息公開表態。這是華人置業迄今為止在倫敦規模最大的房地產開發項目，其於2011年以2.8億英鎊購買原址大樓（此前是英國《每日快報》和高盛的前總部），原址拆除工作已於去年完成。

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此外，還有一處倫敦辦公商業綜合大樓11 Soho Street尚未傳出出售消息，華人置業在2016年以1.828億英鎊購置。

在2020年11月，劉鑾雄的弟弟、香港知名的崇光百貨的老闆劉鑾鴻也在聖詹姆斯廣場購置了資產，英國石油BP的前總部大樓1 St James’s Square，緊鄰本次出售的物業。

近幾個月來，許多香港投資者陸續出售倫敦物業，包括但不限於：

“香港鋪王”黎叔折價拋售兩棟倫敦商用大樓，一棟是位於牛津街的標誌性建築291 Oxford Street，折價10%，由摩根大通7,135萬英鎊收購；另一棟是位於Soho區的寫字樓，最終售價3,500萬英鎊。

代表香港新世界鄭氏家族、九龍倉地產吳氏家族和遠東發展集團邱氏家族的基金Joint Treasure出售3 St James’s Square。

“重慶李嘉誠”張松橋連續出售兩棟倫敦酒店，其中包括倫敦首家六善酒店。本周也掛牌出售位於倫敦帕丁頓附近的沃達豐總部大樓，要價3億英鎊。

五月中旬，香港永光地產的老闆Francis Tam將位於倫敦頂級購物天堂邦德街178 New Bond Street的頂級商舖出售給瑞士奢侈品巨頭歷峰集團。 (全球地產投資筆記)

賣豆奶、賣快餐和盒飯，也能做成大生意，而且，靠這些不起眼的生意，同一個家族，幹出了3家上市公司。

這就是香港羅氏家族。1940年代，羅桂祥創立維他奶，其弟羅騰祥、羅芳祥分別在1968年、1972年，創立大家樂集團、大快活集團。

草根出身的羅家人，辛苦賣豆奶、盒飯，開始了漫長的創業生涯，代代相傳。家業如何傳承下去，各家都在探索和嘗試。

昨日，大家樂集團披露2024財報，營收規模創近年來新高，風頭直接蓋過同以快餐為主的大快活集團。兩家業務類似、市場重疊，在競爭中，各自壯大。

與“竹型”的日本商業家族不同，中國商業家族更像南方的榕樹，大小樹枝上生滿氣根，再以氣根繁衍下一代，終獨木成林。

香港羅氏家族就是“榕樹型”的典型代表。羅桂祥、羅騰祥以及羅芳祥，三兄弟從“主幹”中抽離，各自生長。如今，賣港式快餐的大家樂集團，已是商業大鱷。

6月17日午間，大家樂集團（00341.HK）披露2024財報（截至2024年3月31日止），公司全年錄得營業收入86.91億港元，同比增長8.31%；歸母淨利潤3.31億港元，同比增長199.5%。期內，公司毛利率11.4%，較上財年增加2.6個百分點。

過去幾年，受特殊狀況影響，香港餐飲業日顯疲態。隨著消費市場逐漸回暖，公司終於交出了一份較為滿意的答卷。因此，在年度獻辭裡，公司董事長羅開光用語平和，卻也不乏欣喜之情。

二級市場反應更為直接。昨日午後，公司股價迅速拉升，收報於8.68港元/股，漲3.09%，總市值50.84億港元。

從上世紀80年代創立時起，大家樂集團就以香港市場為重心發展快餐業務。迄今，業務已多元化，形成速食餐飲、休閒餐飲及機構餐飲等3大業務板塊。除大家樂主品牌之外，還有一粥面、上海姥姥、意粉屋等多個子品牌。

香港仍是公司的收入重要來源。2024財年，香港市場實現營業收入71.76億港元，較上年增長7.1%；中國內地市場實現營業收入15.15億港元，較上年增長14.5%。

截至今年3月底，公司在香港及大灣區擁有門店551間。其中，香港380間、中國內地171間。若論門店和收入規模，公司已是香港最大的中式連鎖快餐品牌。

不過，大家樂餐飲開店速度並不快，2024財年在香港和內地，分別增加門店4家和18家。

在吃吃喝喝方面做文章，並不是大家樂集團獨有的生意經，家族的維他奶國際和大快活集團，一家靠賣豆奶起家，成為中國最大的即飲豆奶之王；一家同樣經營港式快餐，年收入已過30億港元（2023財年）。

很多人並不清楚，其實三家企業都源自維他奶國際（00345.HK）。

上世紀40年代，羅桂祥博士創辦了維他奶國際前身香港豆品有限公司，主要生產和銷售瓶裝豆奶等產品。

1951年左右，羅桂祥之弟羅騰祥放棄教師崗位加入。1968年，羅騰翔離開，與侄子羅開睦等人一起，在銅鑼灣創立了快餐品牌“大家樂”，主營煎漢堡。

在《香港人的大食堂》一書中，曾敘述兩人捕捉到打工人午餐的商機，1972年將門店開到佐敦道，被公認為是大家樂集團從事中式快餐盒飯業務的“祖庭”。

伴隨香港由轉口貿易向輕工業轉型，打工族人群大增，羅騰祥的快餐生意逐漸有了起色。公司還將業務延伸至學校、醫院等特定市場。

1986年7月，大家樂集團在港上市，成為中國第一家餐飲上市企業。6年後，公司在深圳開出內地第一家門店，迄今門店逼近200家，收入佔比17.43%。

1994年，在香港早已家喻戶曉的維他奶國際登陸港股，也將業務重心轉移至內地，當年落子深圳，投建首家內地工廠。

維他奶的即飲豆奶，以一種新的飲用方式，逐漸蠶食被維維股份（600300.SH）把持多年的豆奶粉市場。2003年，內地收入佔公司收入僅有6%，到2021財年，內地收入規模飆升50.1億港元，貢獻佔比高達66.6%。

羅桂祥、羅騰祥的創業成功，給予弟弟羅芳祥極大啟發。1972年，他從香港豆品有限公司“退休”，和兒子羅開彌、羅開福一起開了一家快餐店，大快活品牌由此誕生。

大快活集團（00052.HK）1991年登陸港股，比維他奶還早，並同步佈局內地業務，但發展遠不及大家樂。截至2023年9月31日止6個月，公司在大灣區擁有門店24間，收入0.95億元，佔公司收入的6.10%。

度過艱難的創業期，羅氏家族的3家企業，都走到了交班的岔路口。是從家族中篩選接班人，還是交給職業經理人？

在接班這件事情上，香港本土家族企業，歷來會選擇漫長的考察、嚴謹的挑選，以保證傳承的平穩和安全。

維他奶國際現任董事長羅友禮，歷經28年才從其父羅桂祥手裡接過權杖，如果不是羅桂祥1995年辭世，接班的歷程或許會更長。

正是在羅友禮手裡，維他奶抓住即飲豆奶產品的機會，在內地市場再造了一個維他奶。

如今，羅友禮也已年過八旬，家族事業傳承大事，也擺到他的案頭。去年11月，他將女兒羅其美扶上副董事長之位，仍沒想徹底放手，“交棒會在兩三年之內”。

可能在羅友禮看來，女兒雖有海外學歷，也有某全球資管公司的工作履歷，但2017年才回到維他奶，對業務的熟悉程度還不夠。

大家樂集團的傳承過程，比維他奶更曲折。創始人羅騰祥借鑑船王包玉剛家族的傳承案例，在1989年將企業交予女婿陳裕光打理。2011年，陳裕光卸任首席執行官，升任董事長，羅騰祥之子羅開光接棒首席執行官。2015年，羅開光升任董事長，羅開睦之子羅德承（系羅桂祥嫡孫）獲任首席執行官。今年4月，羅德承辭任首席執行官後，轉由家族外人士梁可婷接任。

在大快活集團，目前仍由羅芳祥之子羅開揚擔任董事長，羅開揚之子羅輝承為行政總裁。 (斑馬消費)

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金港女首富甘比繼續出售倫敦核心資產

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