11月27日，交通銀行在滬舉辦部分房地產企業代表座談會，邀請15家房商現場座談交流。

無獨有偶，11月22日，浙商銀行曾對外表示，已與20餘家代表性房地產企業召開座談會，該行在未來將從房地產市場供需兩端綜合施策。

此外，興建銀行也已會與6家房商代表召開融資需求座談會，深入研討房地產市場情勢、業務發展機會及未來發展方向。

會後，交行發布消息稱，參加本次座談會的房地產企業包括產業頭部、區域代表以及各類所有權企業代表。

記者獲得的與會名單顯示，15家房企包括萬科集團、綠城集團、龍湖集團、美的置業、濱江集團、大華集團、仁恆置地、新希望地產、卓越置業、新城控股、偉星集團、陸家嘴集團、浦發集團及首開股份。

建行方面，與會企業包括龍湖集團、萬科集團、新城控股、濱江集團、美的置業、大華集團。

兩家大行約談的名單有重合，整體來看是一些資產負債表比較健康，尚未出現流動性危機的房企。而碧桂園、融創等已經出現公開市場違約的民營房企不在名單中。

11月以來，房企融資利好政策頻出，另外，近期市場均在熱議「50家房企白名單」以及對房企融資「三個不低於」的消息。

交行方面稱，座談會上，交行與房企代表圍繞全面貫徹落實中央金融工作會議和三部委金融機構座談會精神，就行業形勢分析、進一步加強銀企合作、探索房地產發展新模式、一視同仁滿足不同所有製房地產企業合理融資需求、促進房地產行業平穩健康發展等內容進行溝通交流。

而建行也對外表示，建行積極落實「金融16條」 「信貸、債券、股權三支箭」等金融支援政策，從信貸政策、產品創新、審批放款、價格保障、盡職免責等多方面著手，陸續推出、優化、精進了18項具體措施，推動建立「敢貸、願貸、能貸、會貸」的長效機制，從供需兩端綜合施策，一視同仁滿足不同所有製房地產企業合理融資需求。

「一視同仁」同時也是金融監理機關基於防範化解房地產風險所做的要求。

10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，會議指出，要促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求。

11月23日，央行上海總部發佈在滬主要金融機構座談會的主要內容，也提到了「一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求」。

此外，也有一些官方表述雖然未直接提及“一視同仁”，但也表達了相同的意思。11月17日，中國人民銀行、金融監理總局、證監會聯合召開金融機構座談會，提出“三個不低於”，進一步鼓勵銀行對房地產企業發放貸款，具體來說，一是各家銀行自體房地產貸款成長不低於銀行業平均房地產貸款增速，二是對非國有房商對公貸款增速不低於本行房地產貸款增速，三是對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。

其中，兩次提到「非國有房企」的貸款傾斜，也是對於當下現存地產貸款問題的一個修正和糾偏，與「一視同仁」的含義是相近的。

中信證券首席經濟學家明明對記者表示，近期多家銀行紛紛召集房地產企業開會，這些座談會的目的主要是聽取房企需求，並擬進一步支持房企融資需求，補充流動性。從與會房企來看，主要集中在大型房企，例如建設銀行召集的6家房企包括萬科、龍湖、美的置業等知名大型房企。銀行表態會對房企「一視同仁」釋放了正面的訊號，但在實務過程中依舊面臨一定的困難，例如不同房企的財務狀況、專案品質、市場信譽等因素可能會影響銀行的信貸政策和支持力度。

記者透過採訪銀行業人士了解到，出於控制不良率的考量，銀行近兩年專注於地產企業中的央國企，對民營房企的支持力度偏弱。在民營房企方面，銀行開發貸主要投向頭部民企，資金集中在優質企業。

各家銀行下一步的工作部署，基本上是圍繞10月底的中央金融工作會議提出的要求展開的，中央金融工作會議指出，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加速保障性住宅等「三大工程」建設，建構房地產發展新模式。

交通銀行相關部門介紹房企具體支持舉措，提出：以三專和兩重的「3+2」機製做好對公領域房企金融支援服務，包括：建立工作專班、創設專屬審批通道、實施資產負債表改善專案計劃，一視同仁支持不同所有權房地產企業融資和推動「三大工程」；圍繞住房場景做好零售信貸領域合作。同時，與參會房企就授信額度、債券發行與投資、「三大工程」、供應鏈金融、跨境業務等具體需求與合作點進行溝通交流。

浙商銀行行長張榮森也在近期房地產企業座談會中表示，浙商銀行將從房地產市場供需兩端綜合施策，維持信貸、債券等融資管道穩定，積極做好「保交大樓」工作，不折不扣地落實監管機構關於金融支持房地產市場平穩健康發展工作的相關要求。

建設銀行稱，將與企業攜手共進，更好支持房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業，加大境內外聯動服務和母子協同力度，透過授信支持、投行服務、債券投資、展期和調整還款安排等全方位金融服務幫助企業改善流動性，助力房企穿越週期，做好“保交樓、保民生、保穩定”，促進房地產市場平穩健康發展。

明明指出，從推進方向來看，交行和建行均強調「三大工程」的推進，此外建行還提出要推動房屋租賃市場發展以及保交樓等等。這顯示銀行在支持房地產領域發展的同時，更為關注社會責任和公共利益，更重視住房的保障功能和市場的長期健康發展。這些改變反映了銀行在房地產金融服務上的創新和調整，以適應當前房地產市場和宏觀經濟環境的變化。

11月28日，在香港金融管理局-國際清算銀行高級別會議上，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在回應關於如何看待當前中國房地產市場的相關問題時表示，當前確實遇到了一些波動，但不只是中國，很多國家也遇到了同樣的問題。

他提到，當前中國房地產市場進入了轉型期，呈現以下幾個特點：第一，對於新房的需求在下降；第二，房地產市場在城市之間呈現出分化的狀態，一二線城市比較穩定，但三、四線城市需求下降；第三，都市化持續，租賃需求不斷增加。

潘功勝表示，在長期看來，房地產市場的調整對於中國經濟成長和永續發展是有益的，但短期內也應防止溢出性風險。他提及：「對此，我們採取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業銀行和借貸者去商談更優惠的利率，提供金融支持'保交樓'，向地方政府提供資金支持向低收入人群提供公租房，也鼓勵金融機構支持房地產商進行債務重組、支持房地產市場併購。”

潘功勝指出，上述措施已逐漸起到了效果，目前已經能夠看到一些積極發展的跡象。「總體來講，中國的房地產業正在尋求新的平衡」。此外，他也特別提及，標普的一份報告顯示，中國房地產市場的情緒和價格都開始呈現正常化的趨勢，預計房地產市場已經見底。

建行方面對記者表示，「保交大樓」政策推出以來，建行共為76個「保交大樓」項目提供了融資，實現交付超3萬套。今年以來，建設銀行對公房地產業貸款投放近3000億元，個人房屋貸款投放近萬億元，房企債券投資和承銷金額超300億元，覆蓋萬科集團、龍湖集團、美的置業、新城控股等企業。

wind數據統計顯示，今年以來，房企全業在銀行間市場債券融資情況總體穩中有增。2023年1-10月房地產企業共完成註冊債務融資工具1,609億元；其中，民營房企共完成註冊債務融資工具610億元，年增約21%。

展望未來，潘功勝在上述會議中表示，中國的都市化趨勢將會持續，城市人口將會持續增加，對於基本的房屋需求依然強勁，相信這會對於房地產市場的健康穩定發展作出貢獻。（21世紀經濟報道）

2023年4-6月，中國房地產銷售快速下滑，由於塊頭大，明顯拖累經濟。

我們此前提出“是該穩樓市了”“取消此前房地產市場過熱時期的限制性措施”“促進軟著陸，防止硬著陸”。

考慮到房地產市場供求關係已發生明顯變化，此前限制性措施的意義和必要性下降了。

我們要理性、準確認識當前房地產行業的貢獻、問題及地位，作為支柱行業不能硬著陸，事關經濟增長、金融風險和就業，應該大力穩樓市。

7月27日，住建部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

7月24日，二季度會議提出，適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

7月14日，央行鄒瀾表示，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，未來將配合相關部門和地方政府紮實做好保交樓、保民生、保穩定工作，滿足行業合理融資需求，繼續為行業風險有序出清創造有利金融環境。

是該大力穩樓市了。穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產業增加值為7.3萬億元,佔GDP的6.1%，房地產關係60多個行業、關係幾千萬人就業，穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。

當前房地產有三大關鍵任務：穩樓市、保交樓和房企重組。解決房地產問題宜早不宜遲，當前房地產市場尚未走出困境，建議在堅持“房住不炒”的前提下，按市場經濟規律辦事，盡快化解房地產行業困境。此前限購、限貸、限價等七限八限政策，是兩三年前房地產過熱時出台的，世易時移，形勢已變，這些限制性措施應該適時退出，防止房地產硬著陸風險。

可考慮七大措施，支持剛需和改善型需求，以“因城施策”的方式出台，各地開展自救、促進軟著陸：增強“三支箭”實際落地效果，促進三好生融資；新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政；下調首套房貸款利率以支持首套剛需；下調二套房首付比以支持改善型需求；對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼；降低交易稅費；放開二線城市外地首套購房限制、改變過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況。

同時，通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購併舉”等構建新模式。

相信經過一系列實質有力的措施，一定能提振樓市信心，促進房地產長期平穩健康發展，為中國經濟復甦貢獻重要力量。

一、房地產銷售疲弱，土地市場偏冷，明顯拖累經濟

2023年二季度以來，房地產市場明顯下降。

商品房銷售：地產需求在2023年2月、3月產生了集中釋放，但今年“金三銀四”後的銷售放緩幅度明顯高於2019-2022年同期、成交規模也遠不如往年。2023年4月成交降態初顯，49城銷售套數環比轉為-28.1%，6月雖然是歷來的銷售淡季，但2023年6月環比的-1.6%不及2022、2020、2019年71.3%、13.9%、11.9%的增速水平。

2023年5、6月，49個樣本城市新房分別成交13.0、12.8萬套，不及2022-2019年5、6月平均成交規模的14.9、23.3、22.6、20.8萬套，成交明顯乏力。

二手房銷售：4-6月成交環比由正轉負、連續三個月下降，月均下降幅度超10%。2023年5月、6月，18個樣本城市二手房分別成交8.3、7.0萬套，環比增速-11.3%、-15%，不及2019-2022年二手房成交表現；同比延續之前的增長態勢，分別變化56.4%、1.1%，但較2-4月分別增長135.4%、106.6%、70.2%的漲幅明顯收窄。2023年4月，一線、二線、三四線城市環比增速均由正轉負、並連續下降至6月份；各線城市同比均保持正增長，但漲幅呈明顯收窄趨勢。

房企銷售：百強房企整體銷售放緩，企業業績下滑，僅頭部房企門檻值修復，城市分化加劇。從企業表現來看，2023年6月僅有不到3成的百強房企單月業績同比正增長，環比增長的企業也僅佔半數。2023年上半年，百強房企格局繼續分化，央國企及部分優質民企韌性較強，而中小房企競爭力不足。2023年上半年只有TOP10房企門檻值同比增長15.3%，TOP30、TOP50房企門檻同比均下降。城市方面，區域分化繼續加劇，佈局核心城市核心區域的房企銷售表現相對較好。

土地端：近期土地市場核心城市的核心地塊保持供不應求，但整體偏冷、部分熱點城市熱度下降。5-6月，多個熱點二線城市集中土拍，帶動整體土地成交規模增速由負轉正，如南京、蘇州、合肥等城市土地市場熱度較去年顯著提高，而濟南、鄭州、長春等城市以底價成交。7月南京第四批次供地、杭州第七批次供地的市場熱度明顯下降，底價成交與流拍情況出現。只有上海第二批集中供地仍保持高熱度，15宗宅地10宗觸頂成交，攬金406億。企業方面，以央國企拿地為主，但民營房企也正在逐步回歸土地市場。

二、正在優化調整政策，促進房地產市場恢復

中國房地產市場供求關係已發生深刻變化。

新增人民幣貸款中房地產貸款佔比從2020年的26%降到2022年的3.4% ，今年一季度6.3%；2022年及2023年上半年，開發商到位資金中銀行貸款佔比11.7%、12.6%，遠低於2014-2020年15.1%的均值。

此前的限購限貸限價等限制性政策，貸款集中度管理，是幾年前房地產還處於過熱狀態時候出台的，世易時移，形勢已變，舊政策的意義已下降，可考慮適當退出了。

目前，大部分城市“因城施策”對過去的收緊政策進行了調整，但信貸政策、“認房認貸”等政策尚未出現大規模鬆綁。2023年以來，已有百餘城出台房地產調控政策250餘次，4-5月地方政策放鬆頻次邊際放緩。其中，一線城市、強二線城市沒有出現明顯放鬆的政策。一線城市的邊際放鬆以人才新政為主，二線城市、強三線城市以公積金、補貼政策為主。

好消息是，7月以來，事情正在起積極變化。

7月12日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》。2022年11月發布的“金融16條”的本次延期，對房企開發貸、信託貸款等存量融資的展期予以支持，以緩解房企資金壓力。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求。

7月14日，央行貨幣政策司表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

7月24日，二季度會議提出，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

7月27日，住建設部表示，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

三、房地產是重要支柱行業，應該防止硬著陸，促進軟著陸

我們要理性、準確認識房地產在現在發展階段的貢獻、問題及經濟地位。

穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產業增加值為7.3萬億元,佔GDP的6.1%，房地產關係60多個行業、關係幾千萬人就業，穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。

（一）房地產是國民經濟的重要支柱，2022年房地產業增加值為7.3萬億元,佔GDP的6.1%

自2003年以來，中國國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為經濟發展火車頭之一。

從房地產業GDP增加值看，2000-2021年我國房地產業增加值由4141億元增加到7.7萬億元，房地產業佔GDP比例由4.13%增加到6.7%，一般而言，在經濟中佔比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。

2022年，房地產行業佔GDP比例下調至6.1%，受房地產行業調整及疫情衝擊影響，降到了2015年的水平。

（二）房地產佔固定資產投資比重20%以上

從房地產開發投資看，2022年房地產開發投資13.3萬億元，受疫情及房地產週期影響，比上年下降10%，但仍佔固定資產投資的22.93%。房地產開髮指房地產開發企業本年完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。

1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2022年間，房地產開發投資從4902億元到13.3萬億元，年均複合增長率為16.2%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到22.9%。

（三）房地產帶動60多個上下游行業

房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。

根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游GDP10.02萬億元、直接拉動上下游GDP2.35萬億元。

分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該行業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。

（四）城鎮化尚有一定空間，轉向改善型需求為主

連續5年在《中國住房存量報告》系列中跟踪研究發現，綜合考慮城鎮化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來仍有發展空間。根據測算，2023-2032年年均新增城鎮居住需求約10.9億平。

2023年中國每年新增城鎮居住需求約12億平方米，城鎮常住人口增加（剔除行政區劃變動，後同）、居住條件改善、城市更新需求分別佔總需求的31.5%、32.7%、35.8%。2032年總需求波動降至10億平方米，城鎮常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別佔總需求的15.4%、37.4%、47.2%。改善性需求總量、佔比均呈現逐年增長趨勢，2023年後有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

四、優化調整房地產政策正當時，有助於穩增長、穩就業、防風險

房地產是國民經濟第一大支柱行業，穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。房地產問題解決宜早不宜遲，建議盡快化解地產困境。

當前房地產有三大關鍵任務：穩樓市、保交樓和房企重組。

1 、短期穩樓市：因城施策、適度鬆綁，促進軟著陸。

1 ）因城施策適度鬆綁限制性措施，促進房地產軟著陸。

此前的限購限貸限價等七限八限政策，是兩三年前房地產還處於過熱狀態時候出台的，世易時移，形勢已變，此前過嚴的限制性措施可以適時退出。

建議：增強“三支箭”實際落地效果，促進三好生融資，新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政，下調首套房貸款利率以支持首套剛需，下調二套房首付比以支持改善型需求，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市外地首套購房限制、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付，降低交易稅費等。

2 ）通過貸款展期、債務重組、併購等方式化解房企風險。

通過壓實地方主體責任建立房地產紓困基金並配套金融工具支持保交樓保穩定，通過支持優質房企尤其民營房企並配套AMC等進行行業內併購重組。

2 、長期：以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為核心加快構建房地產新模式

根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為核心加快構建房地產新模式。

1 ）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

2 ）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化週期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

3 ）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

4 ）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，中央提出開展房地產稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

5）二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。(澤平宏觀)

近期有關部門連續出台三大穩樓市重磅政策，金融16條、第二支箭和置換預售監管資金，傳遞三大信號：1、部分房企上岸了，增信、展期、續貸，這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組整個行業、收穫未來城鎮化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞台。大洗牌，大出清，大變局，類似之前給大家說的供給側改革後的鋼鐵煤炭。

我們判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期三大重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。但是，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，市場拐點未現，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

最近民營房企的股債大漲，符合我們之前講的“是該出手穩樓市了”的困境反轉邏輯。

為什麼呼籲穩樓市？因為房地產是周期之母，國民經濟第一大支柱行業，穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。

未來希望通過房住不炒、穩樓市、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉等長效機制，實現軟著陸，長期平穩健康發展，安居樂業。

過去壓制中國經濟和資本市場的主要是四大因素：美聯儲強力加息收緊貨幣、疫情反复、房地產市場調整、民營經濟信心不振。現在事情正在起變化，這四大因素均在邊際改善。從長期投資的角度，珍惜歷史性低谷期的黃金般估值，風物長宜放眼量。

一、形勢：二十年來房地產最大變局，銷售低迷，到期債務集中兌付，房企融資難題待解

2022年1-10月，百強房企銷售總額同比下降43.4% ，房地產開發投資同比下降8.8%，10月，超9成50強房企不拿地。前三季度境內債展期、美元債違約規模分別為1193億元、550億美元，較2021年全年分別增加1 000億元、368億美元。

近一年，儘管中央、地方持續出台多項放鬆房地產調控政策，但房地產行業仍面臨購房者對期房信心不足、地產銷售持續低迷、房企資金緊張違約暴雷、投資持續下滑、融資難融資貴一系列問題，房企融資難題亟待解決。

二、第一大重磅政策：支持民營房企債券融資的“第二支箭”已經箭在弦上，國家隊出場增信，在市場寒冬的當下，這是救命錢

11月8日，交易商協會發文稱，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

此次政策將房地產企業單獨列出，房企融資規模擴大，首單融資業務迅速啟動，增信服務費率低於市場化民企增信服務費率50%，政策落地時間明顯提速。

此前支持融資的政策描述多以民營企業為主體，此次特別強調房地產企業發債融資。

從“第二支箭”發佈到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲架式註冊發行，僅用時三天，且單一房企融資總額有所擴大。

政策新增“直接購買債券”的方式，中債增對民營房企收取增信服務費率低於0.8％/年，低於市場化民企增信服務費率的1.5%。

房企融資問題受到高度重視，釋放監管部門為民營房企融資紓困的積極信號。

三、第二大重磅政策： 發布金融支持房地產平穩健康發展措施16條，從保交樓到保房企三好生

11月11日，央行、銀保監會發布了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。

圍繞促進房地產融資平穩有序發展、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施，簡稱“金融16條”，標誌著從保交樓到保房企三好生。

第1條“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”，是對此前政策的又一次重申，意在引導金融機構滿足穩健經營的民營房企合理的融資需求，改善金融機構對優質民營房企風險偏好，緩解民營房企信用收縮壓力。

第4條“允許未來半年內到期的存量融資多展期1年”，能有效緩解房企短期面臨的巨大償債壓力，使房企可以將手裡的資金用在刀刃上，改善經營銷售情況。

第6條“鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求”，對涉房信託業務的態度從資管新規後的收緊轉為當下的支持，但部分房企暴雷導致今年涉房信託違約規模大幅增長，實際效果尚待觀察。

第8條“對新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”，明確免責條款，打消金融機構為房企提供金融支持過程中因房企違約風險產生的顧慮。

第13條“延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排”，此前政策設置2-4年過渡期，本次延長過渡期，對“兩道紅線”政策鬆綁，為商業銀行提供更多支持房企融資的空間，有利於房企資金壓力緩解。

四、第三大重磅政策：三部門指導銀行出具保函，房企置換預售監管資金，緩解優質房企流動性壓力

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》明確商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務，置換金額不超監管賬戶中保交付所需資金額度的30%，保函期限與項目建設週期相匹配，置換資金優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等。

《通知》從全國層面對置換的預售資金做了明確要求，政策覆蓋面明顯提升，可有效緩解優質房企流動性壓力，房企能根據各地在建項目進度合理安排工程推進，保障項目如期交付，恢復居民端購買期房信心。

五、影響：利好房企三好生，剩者為王，未來房企將分三類，大洗牌、大分化

第二支箭、金融16條、保函置換預售監管資金系列政策意味著什麼？一系列房地產紓困政策標誌從保交樓到保房企三好生，穩健經營的民營房企迎重大利好。

我們認為只有供給端房企逐步恢復融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復，進而帶動銷售回暖。所以我們總的判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期三大重磅穩樓市政策主要修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。但是，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，市場拐點未現，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

我們判斷，未來房企將分為三類：

第一類，國央房企和沒有暴雷的優質龍頭民企，將引領行業穩步向前。

第二類，對現金流緊張但仍竭盡全力維持經營保交樓的良心房企，實施積極救助措施，或為這些優質良心民營房企配套AMC度過難關並重組行業，或國資入股成為混合所有製公司，之後先重組之前存量的債務，處理完後輕裝上陣獲得地方國企的信用背書重新獲得融資能力。

第三類，對於那些轉移資產、躺平爛尾不保交樓的不良企業，將自有法律等著。

過去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象，成為救助市場最大的道德風險和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經營的良心企業，必須要進行區分，要實現優勝劣汰，要清晰地向社會傳遞穩樓市是為了穩就業穩民生。

上岸的房企三好生重組整個行業、收穫未來城鎮化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞台。大洗牌，大出清，大變局，類似之前給大家說的供給側改革後的鋼鐵煤炭。

六、短期建議：堅持房住不炒，因城施策適度鬆綁，促進房地產軟著陸

當前房地產市場形勢不容樂觀，並通過經濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應、就業、社會穩定等七大渠道快速傳導，影響經濟社會穩定大局。

面對俄烏衝突、中美貿易摩擦、經濟下行壓力加大等多重挑戰，穩房市是穩住經濟基本盤的客觀需要，穩房市對於穩增長、穩就業、防風險和保民生具有重要意義。

當前並不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，要發揮其實體經濟屬性，避免其金融屬性死灰復燃；實現既能通過短期措施促進房地產市場穩定，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。

在堅持“房住不炒”前提下，各城市應因城施策對前期偏緊的調控政策進行適度鬆綁，促進軟著陸。

1）適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心。

3）下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。

4）下調房貸利率，加快貸款審批。

5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金餘額付首付。

6）北上廣深等應適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律。

7）通過貸款展期、債務重組、併購等方式化解風險。

七、長期建議：推進以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為五大支柱的長效機制

根據我們對發達經濟體住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購併舉為五大支柱構建長期住房制度。

1）推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化週期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

3）保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規範房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

4）穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，中央提出開展房地產稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

5）二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”。（任澤平）

大家好，利好一個接一個！央行、銀保監會出手，出台十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。信息量很大......

堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。

金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

2、支持個人住房貸款合理需求。

合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

4、支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期

對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期，調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

5、保持債券融資基本穩定，支持優質房地產企業發行債券融資。

推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。

鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好藉券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。

6、保持信託等資管產品融資穩定。

二、積極做好“保交樓”金融服務

7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。

支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求。依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項保款，封閉進行，專款專用。專項用於支持已售逾期難交付住字項目加快建設交付。

8、鼓勵金融機構提供配套融資支持。

鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

對於剩餘貨值的銷售回款可同時覆監專項借款和新增配套融資的項目，以及剩餘貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排並落實還款來源的項目，鼓勵金融機構在商業自願前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產負債應經地方政府組織有資質機構進行審計評估確認並已製定“一樓一策”實施方案，商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科日用於統計和管理，配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限。最長不超過3年，項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。明確按照“後進先出”原則，項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。

對於商業銀行按照本通知要求，自本通知印發之日起半年內，向專項款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的。可予免責。

三、積極配合做好受困房地產企業風險處置

9、做好房地產項目併購金融支持。

鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購受困房地產企業項目。

鼓勵金融資產管理公司，地方資產管理公司(以下統稱資產管理公司)發揮在不良資產處裡，風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。

10、積極探索市場化支持方式。

對於部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。

鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置，支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。

四、依法保障住房金融消費者合法權益

11、鼓勵依法自主協商延期還本付息。

對於因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化。法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整。

對於惡意逃廢金融債務的行為，依法依規予以處理，維護良好市場秩序

12、切實保護延期貸款的個人徵信權益。

個人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄；經人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。

五、階段性調整部分金融管理政策

13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。

對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期。

14、階段性優化房地產項目併購融資政策。

相關金融機構要用好人民銀行、銀保監會已出台的適用於主要商業銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推動房地產風險市場化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

16、拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

支持住房租售企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用於租賃生房建設和經營，鼓品商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放，穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點。

監管層支持房地產市場平穩健康發展的意圖逐步清晰。

這份關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知，通知涉及保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體措施。

其中，包括貸款可合理展期、保持信託等資管產品融資穩定、貸款集中度過渡期延長等多條措施受到市場廣泛關注。

通知提及要保持房地產融資平穩有序發展。包括要穩定房地產開發貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有，民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。

同時，要支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

“針對不動搖的思想，此次政策實際上批評了三種歧視性的房地產信貸投放做法，即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產主業的地產企業支持較少、因項目出現風險而忽視對整個地產企業的支持。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

嚴躍進指出，展期是金融機構防範貸款違約、防範不良貸款率的重要舉措。鑑於房地產市場特殊情況，展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助於促進金融機構貸款政策穩定、 防范金融機構和房企關係惡化，所以是化解風險的必要操作。

“此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構要理解這個時間點的設置，用足用好政策，主動扶持房地產企業的保交樓工作。”嚴躍進說。

一家TOP20房企高管向記者發表意見稱，“通知對涉房的金融政策做了大的調整，將幫助房企度過流動性困難，例如原來銀行都不願給房企貸款，通知將有助於這一問題的解決。”

另一家大型房企融資負責人告訴記者，對房企而言，最大的利好是通知明確貸款可以展期，“可以展期的話，銀行抽貸就不會那麼緊，資金壓力得以暫時緩解。”

在對信貸、債券等融資給予支持的同時，相關部門還鼓勵信託等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求，做好風險防控基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目併購、商業養老地產、租賃租房建設等提供金融支持。

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