3月17日，中國國家統計局新聞發言人、中國國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦新聞發佈會上表示，隨著穩樓市的各項政策顯效，今年以來房地產市場總體平穩，繼續向著止跌回穩的方向邁進，但部分地區房地產市場仍然處在調整之中，市場回穩還存在壓力。

日前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》（以下簡稱《方案》），提出八部分共30條政策舉措。值得注意的是，“更好滿足住房消費需求”被寫入大宗消費更新升級行動，這也意味著住房的大宗消費品屬性進一步回歸。

《方案》明確，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，並圍繞允許專項債券支援收購存量房作保障房、落實相關稅收政策、降低公積金貸款利率、擴大公積金使用範圍等展開部署。

《方案》提出允許專項債券支援城市政府收購存量商品房用作保障性住房，中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報導記者表示，未來各地將繼續完善收購存量商品房的配套政策，以合理的價格收購、放寬收購標的物範圍、拓寬收購項目的用途等均有助於加速推進收購。

3月17日下午，國家發展改革委副主任李春臨在國新辦新聞發佈會上表示，《方案》首次在促消費檔案中強調穩股市、穩樓市，並提出相應舉措。相關職能部門在積極推進擴大住房公積金使用範圍等政策。

3月17日，國家統計局發佈1—2月房地產資料。

資料顯示，與去年全年相比，1—2月房地產開發投資、新建商品房銷售、房企到位資金同比降幅均有不同程度縮小。其中新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降5.1%、2.6%，降幅較上年全年分別縮小7.8個百分點、14.5個百分點。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報導記者表示，與2024年全年相比，1—2月全國新房銷售降幅明顯縮小，特別是銷售額降幅明顯低於銷售面積，這與過去不同。去年1—2月，新房銷售額跌幅比銷售面積跌幅高近9個百分點，這意味著當時開發商在降價促銷，以價換量。但今年1-2月銷售額跌幅較小，主要是因為中心區銷售、改善型房源銷售佔比增加，這已成為穩定市場的重要力量。

從國家統計局監測的40個重點城市來看，今年前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長了1.3%和7.1%，重點城市新房銷售正在逐步改善。

2月為樓市傳統銷售淡季，受春節銷售淡季等因素影響，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格總體穩中略降，其中一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲。

2月房價上漲城市數量有所減少，從新房來看，北京、上海、深圳等18個城市價格環比上漲，環比上漲城市數量較上月減少6城。其中南京新房價格環比上漲0.5%，漲幅最大，其次為深圳，環比上漲0.4%。

在這些城市中，上海新房價格連續33個月環比上漲，南京、成都新房價格連續4個月環比上漲，深圳新房價格連續5個月環比上漲。李宇嘉認為，這也反映出在這一輪樓市表現中，重點城市止跌回穩的趨勢更加明顯。

從二手房來看，深圳、海口和成都二手房價格環比上漲，漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%，環比上漲城市數量較上月減少4城。

易居研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，考慮到2月為市場淡季，房價上漲城市數量減少也在情理之中。當月二手房價格環比上漲城市數量減少，也說明當前二手房議價空間仍存。

著眼不同能級城市，環比來看，2月僅一線城市新房價格維持漲勢，上漲0.1%，漲幅與上月相同，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。各線城市二手房價格均有不同程度下降，其中一線城市二手房由上月上漲0.1%轉為下降0.1%。

麟評居住巨量資料研究院高級分析師關榮雪認為，短期來看，市場復甦仍然具有不穩定性，房價全面止跌回穩尚需時間。

從投資端看，1—2月，全國房地產開發投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年縮小0.8個百分點，這也是去年5月以來，這項指標的降幅首次從兩位數變為一位數。

李宇嘉認為，1—2月房地產開發投資降幅縮小，一方面得益於熱點城市土地出讓金額較大，溢價率上升，改善型項目銷售表現較好推動開發商補庫存，增加該類項目開工；另一方面，核心城市舊改項目逐步啟動，比如珠三角地區存量停滯的項目安置區開始啟動。

公積金大消息！90城出台政策130條

“總的來看，今年以來房地產市場總體平穩，繼續向著止跌回穩的方向邁進。”付凌暉表示，但也要看到，部分地區房地產市場仍然處在調整之中，市場回穩還存在壓力。

最佳化公積金貸款政策，是當前各地房地產政策最佳化的主力方向。中指研究院監測資料顯示，截至3月16日，今年以來約90城（區）出台政策約130條，其中約50條涉及公積金貸款政策最佳化，主要涉及降低首套、二套公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，最佳化公積金貸款住房套數認定標準、延長還款期限、最佳化“商轉公”等。

如日前深圳出台公積金新政，調整公積金貸款最高額度，疊加各類上浮情形，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。新政還將公積金貸款首套房和二套房最低首付比例統一調整為20%，異地貸款取消戶籍和首套房限制，並增設了夫妻“沖還貸”業務，職工辦理公積金貸款後，可申請將其本人和配偶的公積金帳戶餘額，直接沖抵公積金貸款本息。

《方案》在公積金政策的部署上著墨頗多，明確適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用範圍，支援繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支援力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

“適時降低住房公積金貸款利率”是《方案》的增量政策方向之一，陳文靜認為，年內適時降低公積金貸款利率，將進一步降低購房者置業成本。而公積金貸款利率的下調，也有望為商貸利率下調釋放一定空間。接下來公積金政策最佳化有望成為各地落實促需求政策的重要抓手，預計更多城市或將從提升公積金貸款額度、提取公積金付首付等方面加快政策落實。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，“止跌回穩”仍是今年房地產政策的核心目標。從趨勢來看，目前市場已進入“金三銀四”傳統銷售旺季，房企推盤節奏有所加快，同時“好房子”建設提速推動住宅產品迭代升級，市場優質供給增加，疊加城中村改造等有望加快落實，多措並舉下，新房銷售預計將逐步築底走穩。此外，預計接下來各地盤活存量用地進展將加快，進而改善市場供求關係，促進市場進入新的循環。   (21世紀經濟報導)

3月16日晚上，中辦、國辦印發的《提振消費專項行動方案》由新華社播發，其中關於增加居民收入，以及對股市、樓市的新提法，非常引人注目，意義重大。

在增加居民收入的部分，有較長篇幅提到了股市。具體表述如下：

拓寬財產性收入管道。多措並舉穩住股市，加強戰略性力量儲備和穩市機制建設，加快打通商業保險資金、全國社會保障基金、基本養老保險基金、企（職）業年金基金等中長期資金入市堵點，強化央企國企控股上市公司市值管理，依法嚴厲打擊資本市場財務造假和上市公司股東違規減持等行為。進一步豐富適合個人投資者投資的債券相關產品品種。

點評：把“多措並舉穩住股市”放入“城鄉居民增收促進行動”的“拓寬財產性收入管道”一節，意義重大。

這意味著，通過拉股市、讓股民掙錢，來促進消費，已經不是紙上談兵，也不只是媒體或網友的建議，而是寫入了中央檔案。

今年以來，由於中國科技股價值再發現，A股、H股走得不錯，明顯擺脫了外圍股市的影響，走出了獨立行情。這讓大家更有信心，通過股市提升居民財產性收入，促進消費，帶動經濟發展。

檔案列舉了一串針對股市的利多，比如“加強戰略性力量儲備和穩市機制建設”、“強化央企國企控股上市公司市值管理”等。

檔案15次提及了“房”，其中“探索通過出租、入股、合作等方式盤活利用農戶合法擁有的住房”列入了“多措並舉促進農民增收”。

但城市居民的住房問題，不在“拓寬財產性收入管道”的章節裡，而是放在了“大宗消費更新升級行動”。

這意味著，國家對住房的定義是大宗消費，也就是不鼓勵大家炒房，不鼓勵房價快速上漲。

更好滿足住房消費需求。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支援城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用範圍，支援繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支援力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

最有價值的新表述是“適時降低住房公積金貸款利率”。

去年LPR降息後，首套房貸款利率已經非常接近於公積金貸款利率。後來，一些城市一度減少了首套房貸款的利率優惠，以避免跟公積金貸款利率倒掛。

我之前多次在文章裡預測過，公積金貸款利率該降低了，2025年至少會降低一次，大機率在2025年LPR利率首次降息後。而首次LPR降息，或許要到5月或者6月。

當然，如果公積金貸款利率能提前降息，就更好了。這種可能性是存在的。

其他關於房地產的表述，跟兩會政府工作報告基本保持了一致，這裡就不再分析了。

1、健全最低工資標準調整機制，科學合理提高最低工資標準。

點評：這意味著，2025年各地最低工資標準會有所提高，但整體幅度不會太大，會充分考慮企業承受力。

2、鼓勵有條件的地方結合實際探索設定中小學春秋假。

點評：中小學將逐步設立春假和秋假，暑假、寒假或許略微縮短，但整體假日會增加，以拉動假日經濟。

3、推動汽車等消費由購買管理向使用管理轉變，分年限保障“久搖不中”無車家庭購車需求。

點評：鼓勵你買車，將來增加限行或者按號牌行駛。大城市“久搖不中”的人，未來會有紅利。

4、鼓勵金融機構在風險可控前提下加大個人消費貸款投放力度，合理設定消費貸款額度、期限、利率。支援金融機構按照市場化法治化原則最佳化個人消費貸款償還方式，有序開展續貸工作。2025年對符合條件的個人消費貸款和消費領域的服務業經營主體貸款給予財政貼息。

點評：消費貸的利率將繼續走低，鼓勵大家通過消費貸借錢，老百姓多了一個融資管道。

這份檔案最值得關注的，是兩個訊號：

第一，在國家眼中，股市事關拓寬居民的“財產性收入管道”，而城市裡的房子屬於消費範疇。所以，未來政策鼓勵股市上漲，只鼓勵樓市走穩、回暖。

第二，公積金貸款利率快降息了。

這份檔案解釋了周五A股大漲的原因，周五大漲的正好是這份檔案裡鼓勵的大消費概念，以及育兒補貼概念。

現在，這份檔案出來了，周一的股市會怎樣走？是利多出盡嗎？

也未必。畢竟，股市被放在了空前重要的位置，事關居民收入、事關消費、事關經濟回暖。而當前市場人氣不錯，擺脫了外圍市場的影響，應該還有一定上衝動力。   (劉曉博說財經)

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