5月17日，房地產重磅政策不斷。受此利好影響，房地產板塊午後再度爆發，萬科A、榮安地產、金地集團、保利發展、城建發展等20餘股漲停。

3000億元！  央行宣佈設立保障性住宅再貸款

5月17日，央行宣佈設立保障性住宅再貸款，支援地方政府以合理價格收購已建成未出售商品住宅用作保障性住宅，引發市場高度關注。

記者獲悉，作為新創設的結構性貨幣政策工具，保障性住宅再貸款依照「政府主導、市場化運作」的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構依照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支援以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

具體來看，保障性住宅再貸款規模3,000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國營商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21 家全國性銀行。銀行依照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行依貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。

接近央行人士告訴記者，新工具是租賃房屋貸款支援計畫的延續。先前人民銀行已設立租賃房屋貸款支援計畫，並在部分城市試點市場化批次收購存量住房、擴大租賃住房供給，試點在各城市有序落地，商業可持續的模式初步形成，此次政策調整也相當於是將試點經驗推廣至全國。

40年來罕見！央行「王炸」新政！

值得注意的是，5月17日稍早前，央行等部門連發3條通知，涉及首付比例、房貸利率、公積金下調。專家分析認為，此次調整是近40年房地產發展史上最寬鬆的一次，其能階超過過去所有的放寬政策，是歷史級的購屋提振政策，影響深遠。新政具體涉及什麼變化？影響如何？對於買房人來說，能省下多少錢？一圖速覽↓

地產股強勢上漲  超20隻房地產股漲停

5月17日下午，A股三大股指集體上漲，截至收盤，滬指漲1.01%，深成指漲1.1%，創業板指漲1.12%。滬深京三市成交額8902億元，其中滬深兩市8874億元，較上日放量396億元。兩市超4000隻個股上漲。

板塊方面，受央行發佈樓市政策消息影響，地產板塊午後大漲。房地產開髮指數收漲6.25%。房地產服務指數收漲10.71%。租售同權指數收漲7.61%。

港股內房股午後全線飆升，融創中國（01918.HK）漲27%；雅居樂集團（03383.HK）漲24%；萬科企業（02202.HK）漲近20%；富力地產（02777.HK ）漲12.71%。

「歷史級」救市政策降臨！  房地產可以樂觀了嗎？

此前，包括一線城市在內，各主要城市均對樓市政策進行了大幅調整。其中，除少數城市外，全國大部分城市都已解除了限購措施，貸款利率也降至低點。

但從市場表現來看，仍然沒有明顯的起色。 5月17日，國家統計局發佈資料顯示，今年1-4月，全國新建商品房銷售面積2.9億平方米，較去年同期下降20.2%；新建商品房銷售額2.8萬億元，下降28.3%。同期，全國房地產開發投資3.1萬億元，年減9.8%。

今年4月，全國70個大中城市中，有64個城市的新房價格較上月下降，69個城市的二手房價格較上月下降。

分析家普遍指出，樓市長期處於調整階段，市場信心不足，是政策加碼的根本原因。而從房地產中長期發展的角度看，隨著供需關係反轉，「房住不炒」深入人心，原有的政策也迎來了調整的時機。

中原地產研究院表示，最低首付比例和貸款利率的下調，將直接降低購屋門檻。

該機構指出，在此之前，先前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。政策調整後，意味著所有城市的首付比例都會降低。其中，一二線城市的降幅可能更大。

與此同時，由於不設下限，利率下調的空間更大。中原地產首席分析師張大偉指出，除了少數一線二線城市外，大部分城市的首套房貸最低利率已進入3.45%時代。依100萬元貸款、30年月供計算，月供只需4,462元。若利率下調，購屋者的負擔會繼續減輕。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低貸款利率，意味著降低了每月供壓力，特別是在不限制利率下限以後，月供可能會大幅降低。再加上房價已經明顯下跌，未來月供對於許多人來說將從「不可支付」轉移到「可支付」。

他表示，這對於年輕人、新市民買房，有著極大的激勵效應。從去年以來的資料來看，他們以剛需為主，主要購置二手房源，這對於促進新房和二手房源循環，去化庫存和掛牌量，活躍交易情緒，穩定價格體系具有重要意義。

他同時表示，具體效果取決於銀行執行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。

他預計，後續降准、降息會相繼推進，因為在今年4月30日的中央政治局會議上，已經明確了「要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支援力度，降低社會綜合融資成本。

市場層面，張大偉指出，5月市場將比4月有明顯好轉。但整體來看，2024年樓市的需求、購屋者的收入和信心都還需要一定時間恢復。

張大偉認為，國家救房地產的決心已經全面體現在政策上，未來更多的政策會落地，對房地產可以樂觀起來了。  （21世紀經濟報導）

一日四城，公積金政策再次向購屋者傾斜。

4月8日一天內，北京、廣州、蘇州、瀋陽均推出了公積金相關支持政策（含徵詢意見稿）。

具體來看，北京擬對購買綠建築、組裝式建築的購屋者上浮公積金貸款，最高可貸160萬元；

廣州調高公積金貸款最高額度，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元；

蘇州推出繳納房屋公積金新模式，實現「彈性繳存、隨時支取」；

瀋陽則表示可申請提取公積金交首付，此外還放寬了「商轉公」貸款的申請條件。

4月8日下午，易居研究院研究總監嚴躍進在微信接受《每日經濟新聞》採訪時表示，此類政策充分說明，第二季各地購屋政策進一步優化與放寬。

總結今年第二季各地的購屋政，以舊換新、取消房貸利率下限、公積金屬於各地頻率較高的三項政策，實實在在降低了購房成本和交易成本，可以理解為二季度政策寬鬆的「三把斧」。

“將享受最高貸款額度的上浮調整”

4月8日，北京住房公積金管理中心發布《關於住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法（徵求意見稿）》（下稱《徵求意見稿》）。

《徵求意見稿》提到，購買二星及以上綠建築、裝配式建築或超低能耗建築的借款人，將享有最高貸款額度的上浮調整，上浮金額從10萬元至40萬元不等。若借款人同時符合多個適用條件，貸款額度上浮金額可累加，但總額度不超過160萬元。

資料來源：北京公積金管理中心

《徵求意見稿》對綠建築、組裝式建築及超低能耗建築均給予不同程度的支持。綠建築方面，對於申請貸款購買二星綠建築的借款人，最高貸款額度上浮20萬元；對於申請貸款購買三星綠色建築的借款人，最高貸款額度上浮30萬元。

同一天，包括廣州、蘇州、瀋陽在內，也推出了與公積金相關的樓市支持政策。

廣州住房公積金管理中心發布通知，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。

使用房屋公積金貸款購買自住住房，且所購房屋為新建一星級綠色建築或新建裝配式建築的，房屋公積金貸款最高額度可上浮10%。

使用房屋公積金貸款購買自住住房，且所購房屋為新建二星及以上星級綠色建築的，房屋公積金貸款最高額度可上浮20%。

同日，蘇州市住房公積金管理中心推出彈性就業人員「樂居蘇城」存貸產品，屬於全國第二、江蘇省內首個產品，開啟產品化繳納房屋公積金新模式。

在蘇州的靈活就業人員繳存公積金，可享受“靈活繳存、隨時支取”的便利，真正實現“零存零取”，同時還能享受住房公積金的各項政策補貼。據了解，2021年，蘇州成為住建部核准的首批彈性就業人員參加房屋公積金制度試辦六個城市之一。

同日，瀋陽市住房公積金管理中心宣布，從2024年4月1日至9月30日，職工在瀋陽市行政區域貸款購買自住住房時，本人及其配偶可以申請提取住房公積金支付購房首付款。該政策的提取時限為2024年11月30日前。

此外，瀋陽也優化了「商轉公」貸款政策及服務舉措，放寬了「商轉公」貸款的申請條件。原先要求商業貸款已償還5年以上的條件，現在調整為已償還3年以上，其他申請條件仍依原政策執行。

今年已有約70條公積金相關政策

《每日經濟新聞》記者梳理發現，進入2024年以來，越來越多城市開始在公積金政策上鬆綁。

提高公積金貸款額度的城市包括北京、廣州、銀川、青島、武漢等地。其中，武漢房屋公積金貸款額度上調20%，並取消戶籍限制；銀川提高了公積金貸款額度，三孩及以上家庭額外上浮20萬元；青島對多子女家庭及購買綠色建築住宅的市民，公積金貸款額度可上浮20%。

還有部分城市擴大了公積金貸款使用範圍。 4月7日，據鹽城公積金官微揭露，為回應市民對大戶型住宅的消費需求，推動擴大消費市場，已取消對別墅的限制。現在，只要房屋規劃用途為住宅，均可申請房屋公積金貸款。包括購買、建造、翻建、大修自住住房，甚至含別墅，均在鹽城的公積金貸款範圍內。

類似的還有貴陽，繳存人建造、翻建、大修自住房屋時，可申請公積金貸款。

4月8日下午，中指研究院市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者分析稱，公積金政策的優化調整有利於降低置業成本，減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒。此類政策力度雖相對有限，但對於部分城市來說，仍可對購屋者置業預期和市場銷售的修復產生一定正面影響。

「優化公積金政策是近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。各地公積金政策調控力度和節奏主要取決於當地市場表現及公積金使用情況。」陳文靜提到，根據中指研究院不完全統計，截至4月7日，2024年各地已推出公積金相關政策約70條。

廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者採訪時提到，商品房銷售量下降，意味著買房減少，但公積金還在正常繳存，還款還在照舊，公積金池子水位上升，遠離80%的個貸率警戒線，為提高額度創造了條件。

李宇嘉表示，公積金屬地屬性很強，地方自主權很高，而且低利率，滿足本地剛需改善的特徵明顯，為各地地方政府所青睞的政策。每有樓市下行，地方便把公積金政策當作提振樓市的首選。

嚴躍進則提到，比較常見的公積金貸款鬆綁政策有兩大類，常規性的如北京、瀋陽和廣州，相關操作各地本身已經有相對成熟的操作；另一類是創新政策，如蘇州對靈活就業人員落實「零存零取」政策。

這次北京和廣州的公積金松綁政策，對於一線城市有著非常大的啟發，或者說，一線城市目前仍有較豐富的政策工具。(每日經濟新聞)

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