01.藍思科技收購元拾科技，進軍AI賽道12月10日，藍思科技公告擬戰略收購PMG International Co.,LTD.（裴美高國際有限公司）100%股權，進而獲得元拾科技（浙江）有限公司（Yuans Technology Co,.Ltd.）95.11645%股權。通過本次收購，藍思科技將快速獲得國內外特定客戶伺服器機櫃業務（包括但不限於機架、滑軌、托盤、Busbar、其他元件）的成熟技術與客戶認證，以及先進液冷散熱系統整合能力，此舉標誌著藍思科技在AI算力硬體賽道的佈局邁出了決定性的一步。此次收購，是藍思科技擁抱AI時代的關鍵落子，標誌著藍思科技初步完成了AI硬體賽道的全面佈局。不僅可以快速獲得極其稀缺的客戶認證與核心技術，還將標的公司在伺服器機櫃與液冷散熱領域的深厚技術積累，與藍思科技三十餘年淬煉的“材料-模組-整機”垂直整合能力強力結合。這種“精密製造”與“系統整合”的深度融合，將使藍思科技能提供從核心部件到散熱系統的更完整AI硬體解決方案，大幅增強在全球AI算力基礎設施建設中的核心競爭力。展望未來，藍思將以此為新起點，深度融合併購標的的技術積累和研發能力，持續深化與全球頂尖客戶的合作，加速在AI伺服器機櫃、高效液冷散熱系統等關鍵領域的市場份額提升，為打造成為AI硬體領軍者的發展目標打下堅實的基礎。02.元拾科技 伺服器機櫃解決方案商，已深度繫結輝達元拾科技是一家專注於機櫃殼製造的領先企業。擁有兩大生產基地：位於浙江的元拾浙江廠和位於佛山的元拾佛山廠，致力於為客戶提供高品質的機櫃解決方案。在輝達供應鏈中，元拾科技為GB200,GB300提供伺服器機櫃殼體，目前已直接拿到輝達AVL/RVL供應鏈認證。03.元拾科技&品達科技，同為一個實控人熟悉液冷產業的行業內人士比較清楚，元拾科技和輝達的液冷供應鏈品達科技實控人實際同為呂松壽先生，目前品達科技在股權架構上還持有元拾科技5%的股份，所以本次藍思科技收購元拾科技，除了可以直接拿下輝達機架的產品，還有望聯合品達科技的液冷產品一起整合，向輝達及其生態交付更全的二次側解決方案提高產品的競爭力和議價權。品達科技是專注於電子散熱與熱管理解決方案的製造企業，主要提供伺服器、通訊裝置及電源系統等領域的散熱模組、風扇、電機及精密零部件。公司以自主研發的高效熱管、均熱板與液冷技術為核心，具備從設計、模具、沖壓到組裝的完整生產能力，客戶涵蓋全球主要伺服器與整機品牌。目前品達電子是AMD，輝達，富士康等AI晶片及伺服器的散熱模組供應商，也是GB200/300的供應商。 (零氪1+1)

2025年12月8日，Nature雜誌發表了今年的“Nature's Ten”，選出了年度十大人物。Nature特寫部編輯Brendan Maher表示：“今年的榜單頌揚了對新前沿的探索，醫療領域突破性進展的希望，對科研誠信的堅定守護，以及那些可以拯救生命的全球政策的制定者。我們激動地看到這麼多人在不遺餘力地理解自然世界，並在許多情況下幫助這個世界。這是他們入選今年Nature十大人物的原因。”一、梁文鋒 (Liang Wenfeng) (技術顛覆者)梁文鋒是總部位於杭州的中國公司DeepSeek的創始人。DeepSeek在今年1月發佈了功能強大但成本低廉的 R1“推理”大型語言模型（LLM）。R1是首批作為開放權重發佈的此類模型，這意味著研究人員可以免費下載並在此基礎上進行建構。DeepSeek的成功挑戰了美國在AI領域的領先地位，並促使中美其他公司也發佈了開放模型。此外，DeepSeek還發佈了R1的建構和訓練細節，成為首個經過同行評審的主要大型語言模型，教會了其他AI研究人員如何訓練推理模型。二、杜夢然 (Mengran Du) (深海潛水員)杜夢然是中國科學院深海科學與工程研究所的地球科學家。在“奮鬥者”號載人潛水器中，她和同事們在超過九公里的深處（位於日本東北部的千島-堪察加海溝）發現了地球上已知最深的動物生態系統。這個深淵生態系統不依賴陽光，而是通過化能合成來維持，利用從海底滲出的甲烷、硫化氫和其他化合物獲取能量。她的發現為化能合成生態系統可能在全球海洋中存在“走廊”提供了強有力的證據，這表明化能合成在深海中所起的作用可能比之前認為的更大。三、Susan Monarez (公共衛生守護者)作為美國疾病控制與預防中心（CDC）的主任，Susan Monarez在上任不到一個月時就被解僱了，她表示自己是因為“堅守科學誠信的底線”而被開除的。她拒絕了在未審視相關科學資料的情況下預先批准疫苗建議，以及解僱該機構頂尖科學家的命令。Monarez是一位公開對川普政府威脅公共衛生的政策變化表示擔憂的高知名度政府科學家。她此前對CDC的宏大計畫主要集中在簡化資料，以便提供針對每個地區和州的公共衛生建議。流行病學家Jennifer Nuzzo評價她是一位將證據置於國家利益之上的科學家，並指出任何自重的科學家都不會同意在未仔細審查科學證據的情況下蓋章通過事務。四、Achal Agrawal (撤稿偵探)Achal Agrawal是一位印度的自由資料科學家，他致力於提高該國對研究誠信違規行為（包括剽竊）的認知。他注意到在印度，許多人認為使用軟體改寫已發表的作品不算作剽竊，這讓他堅定了決心要解決研究不端行為根深蒂固的問題。今年，Agrawal的工作促成了一項里程碑式的政策變化：印度國家機構排名框架（NIRF）現在將懲罰那些研究人員發表了大量被撤回論文的機構。他創立了線上組織“印度研究觀察”（IRW），用於匿名舉報研究誠信違規行為，並開始分析印度機構研究人員的撤稿情況。他的目標是促進問責制，並幫助機構採取行動，以清理印度科學界的弊病。五、Tony Tyson (望遠鏡先驅)Tony Tyson是位於智利的全新的維拉·魯賓天文台（Vera Rubin Observatory）的構想者和推動者，他早在30多年前就構思了這個項目。這座耗資8.1億美元的天文台被稱為“高風險、高回報”的項目。它使用了世界上最大的數字相機，設計緊湊，能夠在短短40秒內捕獲一次曝光，將對南半球天空進行連續的視訊拍攝。天文台的核心任務包括繪製宇宙中看不見的暗物質的3D圖譜、探測數百萬顆恆星，以及發現可能威脅地球的小行星。Tyson在推動該項目方面展現了堅定的決心，他也是最早使用“弱引力透鏡”技術來揭示暗物質存在的科學家之一。六、Precious Matsoso (大流行病談判代表)作為指導全球大流行病條約談判小組的聯合主席，Precious Matsoso在艱苦的談判中發揮了關鍵作用，最終促成了世界衛生組織（WHO）190多個成員國就首個全球大流行病條約草案文字達成共識。該條約旨在為全球如何齊心協力預防、準備和應對下一次大流行病制定指導原則。在充滿摩擦的談判中，Matsoso使用了多種策略，包括在激烈的辯論中保持堅定，甚至通過唱歌（披頭士的《你只需要愛》）來傳達合作的資訊。她認為這項協議來之不易，特別是它承諾將技術訣竅轉移給低收入國家，使它們能夠自己生產診斷工具和藥物，這是同類協議中的首次。七、Sarah Tabrizi (亨廷頓英雄)Sarah Tabrizi是一位神經學家，擔任倫敦大學學院亨廷頓舞蹈症中心主任。她是以基因靶向療法 AMT-130 為目標的臨床試驗的首席科學顧問，該試驗提供了令人信服的證據，表明這種療法可以減緩亨廷頓舞蹈症這種神經退行性疾病的進展速度。臨床資料顯示，接受高劑量治療的患者的衰退速度減緩了75%。Tabrizi的經驗讓她得以吸取教訓，改進臨床試驗設計，她現在正領導研究，希望能在症狀出現之前進行干預。她的最終目標是阻止亨廷頓舞蹈症的發生。八、Luciano Moreira (蚊子俠)Luciano Moreira是一位農業工程師和昆蟲學家，同時也是Wolbito do Brasil公司的首席執行長。他在巴西設立了一家大型工廠，致力於大規模繁殖感染了沃爾巴克氏體細菌（Wolbachia）的伊蚊（Aedes aegypti）。攜帶這種細菌的蚊子能夠抑制登革熱等疾病的傳播。Moreira不僅證明了該模型的有效性，還成功說服了政治決策者實施這項技術，促使巴西聯邦政府將其確認為抗擊蚊媒疾病的官方公共衛生措施。他的工廠正穩步推進，目標是每年生產五十億隻帶有沃爾巴克氏體的蚊子（wolbitos）。九、Yifat Merbl (肽偵探)Yifat Merbl是以色列魏茨曼科學研究所的系統生物學家，她和她的團隊通過研究細胞的回收中心——蛋白酶體（proteasomes），發現了一個全新的免疫系統組成部分。她將這一發現比喻為在細胞的“垃圾桶”中找到了重要的線索。她發現蛋白酶體產生的肽片段中，有許多具有抗菌活性，能夠消滅細菌。她的團隊發現，這是一種獨立於免疫細胞啟動的初始防禦機制：當細胞受到感染時，蛋白酶體能夠切換其調控帽，以促進細菌對抗肽的生成。十、KJ Muldoon (基因編輯嬰兒)KJ Muldoon是已知第一個接受個性化CRISPR基因組編輯療法的嬰兒。他患有一種名為CPS1缺乏症的超罕見遺傳病，這種疾病會損害身體處理蛋白質的能力，導致有毒的氨在血液中積累。為了治療他，研究團隊使用了CRISPR基因組編輯技術——鹼基編輯技術，來靶向並糾正人類基因組中導致該疾病的錯義突變。這種高度個性化的編輯療法以創紀錄的速度完成，僅用了六個月，遠低於預估的18個月。KJ Muldoon的治療成功展示了快速製造和提供高度個性化基因編輯療法來治療罕見疾病的可能性。 (BioArt)

英國《自然》雜誌8日公佈了年度十大科學人物榜單，評選出了2025年最重大科學事件的中心人物，DeepSeek創始人梁文鋒、中國科學院深海科學與工程研究所地質學家杜夢然上榜。《自然》介紹稱，2025年是科學家拓展知識邊界的一年，也是顛覆的一年。中國企業家梁文鋒1月推出的DeepSeek驚豔了日新月異的AI界，這個大語言模型的表現媲美現有最先進模型，但建構資源僅需後者的一小部分，與此同時，DeepSeek以“開放權重”（直接發佈模型訓練後的參數權重而無需重新訓練）的形式公開，意味著它能免費下載並擴展，為科研人士帶來福音。杜夢然則開啟了一場科學的冒險，她和團隊乘坐潛水器潛入海面下9000多米，首次窺見了一個充滿奇異生物的生態系統。其他入選的科學家，包括美國加州大學戴維斯分校物理學家托尼·泰森、以色列魏茨曼科學研究所繫統生物學家伊法特·梅爾布林、英國倫敦大學學院神經學家莎拉·塔布裡齊、美國費城郊區的患兒KJ·馬爾杜恩、印度賴布林的資料科學家阿查爾·阿格拉瓦爾、巴西奧斯瓦爾多·克魯茲基金會農業研究員盧西亞諾·莫雷拉、南非金山大學公共衛生官員普雷修斯·馬索索、微生物學家和免疫學家蘇珊·莫納雷斯。 (科技日報)

2026 十大科技主線：從“算力底座”到“場景爆發”的躍遷（按產業成熟度與政策催化力度排序，僅供參考）人工智慧＋：從“工具”到“作業系統”2026 年，AI 不再是輔助工具，而是千行百業的“新作業系統”。國家發改委已明確在製造、醫療、金融等 8 大行業推出“AI＋”實施細則。多模態大模型（文字-圖像-視訊-3D 一體化）與領域專用語言模型（DSLM）走向成熟，企業可將通用大模型“蒸餾”為行業小模型，實現低成本、高精度落地。Gartner 預測，到 2028 年，50% 以上的生成式 AI 模型將是 DSLM。普通人用自然語言就能指揮 ERP、CAD、BI，生產力門檻被徹底削平。智算經濟：算力即生產力，液冷即競爭力2026 年全球 AI 伺服器出貨量再增 20%，單晶片 TDP 突破 1000 W，風冷全面讓位於液冷。北美 CSP 資本開支激增，帶動“東數西算”進入 2.0：西部綠電匹配東部需求，形成全國一體化算力網。GPU/ASIC 多元競爭（輝達 B300、AMD MI400、雲廠商自研）拉低算力價格，中小企業首次可按需訂閱超算資源。智算中心將成為繼電網、高鐵之後的第三大基礎設施。晶片經濟：2 nm 量產 + 3D 封裝重塑全球分工台積電、三星、英特爾同步量產 2 nm GAAFET，CoWoS/SoIC、EMIB/FOVEROS 等 3D 封裝把 HBM、CPU、GPU 堆成“超級晶片”。地緣政治倒逼國產替代：華為昇騰 910C、寒武紀 590 進入主流 CSP 採購清單，國產 EDA、光刻膠、RISC-V IP 訂單爆發。晶片設計-製造-封測“全鏈國產化”完成 0→1 後，下一步是 1→10 的成本與良率攻堅。新能源智駕：800 V 高壓 + 城市 NOA 的“iPhone 時刻”2026 年中國 L2+ 滲透率超 60%，城市 NOA 成為 20 萬元級新車標配。800 V 高壓平台 + SiC 器件實現“充電 10 分鐘，續航 400 km”，緩解補能焦慮。工信部啟動“智能網聯汽車准入和上路通行試點”，北京、深圳、合肥等地開放 1000 km 全無人測試路段。特斯拉 FSD 入華倒逼本土演算法迭代，資料閉環 + 影子模式成為護城河。人形機器人：量產成本跌破 15 萬元，場景從工廠到客廳2026 年全球出貨量預計突破 5 萬台，年增 700%。特斯拉 Optimus、小米 CyberOne、優必選 Walker X 同步量產，關節模組（PEEK 材料 + 六維力感測器）國產化率升至 70%。工業場景率先落地：3C 裝配、物流分揀、高危巡檢；家庭場景緊隨其後：老人陪護、兒童教育。開源 ROS 3.0 降低二次開發門檻，催生“機器人 App Store”。低空經濟：空域改革 + eVTOL 量產，打開“三維交通”2026 年中國低空經濟規模突破 1 兆元。《低空飛行管理條例》正式施行，3000 米以下空域分級分類開放。億航 EH216-S、峰飛盛世龍獲 TC 證，廣州-深圳-珠海“空中計程車”航線試營運。無人機物流進入“15 分鐘配送圈”，順豐、京東在珠三角日飛 1000 架次。低軌衛星 + 5G-A 建構“空天一體”通訊網，破解低空監管難題。數字經濟：資料要素 × 千行百業2026 年，國家資料局發佈《資料要素流通標準》，公共資料授權營運全面推開。企業端，資料資產入表（IASB 新規）催生“資料資產負債表”新職業；個人端，區塊鏈 + 隱私計算讓“我的資料我做主”成為現實。典型場景：醫療資料訓練 AI 診斷、交通資料最佳化紅綠燈、農業資料指導精準種植。資料交易規模有望突破 3000 億元，成為 GDP 新增長極。量子科技：從“實驗室”到“專用機”2026 年，中國“悟空”量子電腦發佈 1000 量子位元專用機，聚焦藥物分子模擬、金融組合最佳化。合肥、深圳、北京三地量子產業園落地，形成“上游稀釋製冷機—中游量子晶片—下遊行業演算法”全鏈生態。通用量子電腦仍遙遠，但“量子 + AI”混合演算法已在銀行風控、電網調度中實現 10 倍加速。央行設立 100 億元量子科技專項再貸款。新能源經濟：光儲氫氨醇一體化2026 年，中國太陽能元件價格跌破 0.8 元/W，儲能度電成本降至 0.3 元，綠氫在長三角、珠三角率先平價。《可再生能源法》修訂草案首次將“綠氫”納入可再生能源範疇。隆基、陽光電源推出“太陽能-制氫-合成氨”一體化集裝箱，解決新能源消納與長時儲能難題。歐盟 CBAM 碳關稅倒逼中國綠電制氨、綠甲醇成為國際船燃新寵。醫療生物：AI 製藥 + 腦機介面進入臨床2026 年，首款由 AI 設計的小分子藥物通過 FDA 加速審批，研發周期從 10 年壓縮至 3 年。華為“盤古藥物分子大模型”、英矽智能 PHARMA.AI 與 50 家 MNC 簽約。腦機介面方面，Neuralink 競品“北腦一號”完成 100 例帕金森臨床植入，實現意念控制機械臂。國家衛健委發佈《腦機介面臨床倫理指引》，為行業劃紅線。消費級應用：睡眠監測頭環、抑鬱情緒干預耳機登上電商爆款榜。 (TOP行業報告)

導讀房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟增長、民生就業和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。當前中國房地產從大開發時代向存量時代轉型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關係發生重大變化，未來形勢如何？後房地產時代，中國房地產未來有十大趨勢：1、房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。3、建構房地產新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產市場將更側重於質量而非數量。5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發展新動力，補安全短板、穩房屋價值。6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將築底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。7、房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。8、土地供應策略“控量提質”，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。9、土地財政模式面臨轉型，一二線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。目錄1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚3 第三大趨勢：建構房地產新模式4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐5 第五大趨勢：大力實施城市更新6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化正文1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。由於人口紅利、快速城鎮化、土地財政、寬鬆貨幣政策、金融槓桿擴張等,1998-2018年中國房地產迎來黃金20年。1998年，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產高速發展階段，2003年，房地產被正式定位為“支柱產業”，政策支援力度加大，人口紅利、城鎮化、土地財政三因素推動，地產銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數增長，需求爆發、房價單邊上漲、高槓桿高周轉；2014年，全國商品房銷售面積首次出現負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化製造三四線“小陽春”。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快建構，標誌著房地產大開發時代落幕，存量房主導時代到來。從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮化率達67%，城鎮常住人口比上年末增加1083萬人。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處於快速發展期（30%-70%）的減速發展階段末期。根據我們預測，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。從供給看，目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但區域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內住房從供給短缺到總體平衡。總體看，當前中國房地產市場進入調整周期，是行業長期依賴“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式難以為繼，並與人口結構拐點、居民預期轉變等疊加的結果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調控政策雖持續加碼（如大幅降低首付比例、利率並鬆綁限購），但其效果更多體現為“止跌回穩”的托底作用，難以扭轉房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在於基本面已發生根本性轉變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門槓桿率高企制約購買力，住房總體供需關係逆轉，導致“買漲不買跌”的心理預期佔據主導等。2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化後半段都出現人口集聚的現象和規律，遷移一般分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中後期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現兩個特點：一是在地區層面，從向傳統工業主導的鐵鏽8州集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉層面，人口在城市化中後期明顯向大都會區集聚。日本人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。（請參考《中國人口大遷移》）從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續流入但增速放緩，三、四線城市人口持續淨流出。分地區看，人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，出現二八現象。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。3 第三大趨勢：建構房地產新模式房地產新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建築面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。近年，房地產發展新模式被反覆提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“加快建構房地產發展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，最佳化城市空間結構；加快建構房地產發展新模式。”概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。中國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，中國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。2025年10月，住房城鄉建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規範》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的維運。2）體繫上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房佔住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，支援城鄉居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產企業提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業服務水平。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現房銷售，加強預售資金監管、嚴格預售門檻。引導房地產企業逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。加強住房與土地、金融資源聯動，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結構合理，防止大起大落。完善房地產稅收制度。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，著眼於破解房地產發展難題和防範風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展”，會議以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快建構房地產發展新模式”為主基調。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2025-2030年，中國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。從結構看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。從供給看，中國城鎮化進入穩定發展，城鎮化速度放緩，根據我們測算，2025-2030年中國新增城鎮常住人口約0.4億人，城鎮化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發展從大規模增量擴張轉向提質增效，城市更新成為新動能，“十四五”規劃提出，要完成約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務，據測算，2025-2030年，中國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、最佳化存量、提高品質”，減少土地供應，重點發展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。總體看，未來的房地產市場將更側重於質量而非數量，從增量為主向增存並重階段轉換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產市場正向未來更可持續的穩定規模過渡。5 第五大趨勢：大力實施城市更新城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。城市更新中，房屋養老金也是重要一環。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，建構全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養老金制度未來或分為“公共帳戶”和“個人帳戶”，個人帳戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共帳戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集管道。6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內築底。大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區調整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區域已顯現走穩跡象，而廣大三四線城市的調整可能漫長而反覆。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。一線、強二線核心城市房價未來2-3年內築底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產展現出終極抗跌力。北京憑藉首都稟賦和總部效應，吸引高品質人口集聚，學區房和核心區豪宅在政策調控下仍保持高溢價；上海則依託全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融叢集催生高淨值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策最佳化如限購放開（北京、上海已調整五環外、外環外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步走穩。核心區域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑藉數字經濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結構轉向改善型主導，核心城市將受益於人口流入和產業升級，推動核心區域房價在磨底後溫和回升。弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反覆確認和磨礪。其根本原因在於基本面支撐薄弱：人口持續流出、經濟結構單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口淨流出，例如東北地區的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低於西部重點城市，由於青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經濟轉型挑戰加劇了買力不足，三四線城市產業多以傳統製造業為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早於2019年出現，經歷超三年下行後保值率偏低，反映出調整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反覆試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，眾多房企為求生存發展，向輕資產模式轉型。2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。”根據中指院資料，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業較去年同期減少4家。中國房企將從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質經營發展轉型。這一轉變源於舊模式在市場需求結構變化和政策深度調控下暴露出的系統性風險，過度依賴房價上漲與寬鬆融資環境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉向“好不好”，房企將圍繞財務穩健、產品創新與技術賦能重構發展邏輯，通過降低負債、提升營運效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。尤其值得注意的是，行業資產負債表最佳化已出現積極跡象，百強企業通過經營性物業貸置換、REITs盤活資產、剝離非核心業務等方式降低有息負債規模，同時以數位化行銷與精準定價守護現金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，進一步推動房企從開發銷售向持有營運轉變，以長租公寓、綠色建築等新賽道開闢增長空間。對於已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關係購房者信心恢復與市場穩定。成功案例表明，依託“政府法院聯動”機制整合司法與行政資源是關鍵，例如安徽成城置業通過共益債引入續建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調整容積率等舉措，在300多天內化解10億元債務危機並實現普通債權超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構債權通過債轉股、資產證券化緩釋壓力；對購房者債權優先保障交付權益；對供應商債權鼓勵共益債參與。而碧桂園、萬科等大型房企因規模龐大、債務結構複雜，轉型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業務重構”，通過出售非核心資產、聚焦代建與物業管理等輕資產賽道，從高槓桿驅動轉向現金流管理為核心的可持續模式。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，如華發股份探索“開發+營運”模式，越秀地產強化全生命周期資產服務能力，並利用REITs工具盤活存量資產。龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。混合所有制房企如聯發集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現社會效益與經濟效益雙贏。而區域型中小房企面臨嚴峻挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。這一背景下，2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2025年上半年，中國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質”的調控思路反映房地產市場供求關係的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。從市場表現看，核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。政策與市場雙輪驅動土地市場向“質升量減”方向發展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區域地價屢創新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環外區域地塊均出現溢價成交，能夠形成溢價的區域範圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓麵價9.55萬元/平米刷新區域紀錄。同樣，深圳龍華區地塊經過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓麵價達4.46萬元/平米。杭州更是表現搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現象充分證明，體量較小、區位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優質地塊的爭奪日趨激烈。這種分化趨勢背後，是政府“控量提質”供地策略的持續實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源一二線線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。隨著人口結構變化和區域經濟分化，土地財政模式轉型僅限於人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞台。土地財政作為中國城市發展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.0%，地價佔房價5成左右。近兩年受經濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8兆元，跌破6兆大關，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7兆元少了2.9兆。從宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據中指研究院資料，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數三四線城市及人口流出地區，土地財政已顯疲態，土地需求下降，房地產庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。未來，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵鏽州”，老齡化程度達到65%以上。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如，安徽加速建設以資訊技術、新能源、新材料為代表的新興產業聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。2021年房地產市場正熱，政策直指市場亂象，出台住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規範房地產交易，防止房地產市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉向防範風險和市場托底，近兩年，在中國房地產市場供求關係發生重大變化的大背景下，“止跌回穩”現已成為中央針對房地產市場政策的基本定調，放鬆限制性政策、啟動需求是大勢所趨。中指院資料顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調控政策主要涉及調整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出台51次政策，其中調整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。限購方面，近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步鬆動；2023年南京、合肥、武漢、瀋陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放鬆限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步最佳化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海放開外環以外限購。2025年10月，十五五規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內外環限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。住房供給方面，城市更新定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造“轉變為2025年的“高品質開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續推進“好房子”建設，各地因地制宜發佈關於提升住宅品質，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質增效”，繼續深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續下調，央行降低五年期以上LPR共8次，下調公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支援提取公積金用於首付、最佳化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支援住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用於首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續最佳化，擴大公積金使用範圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。 (澤平宏觀展望)

上周要聞摘要：禮來躋身“兆市值俱樂部”。雅培230億美元收購Exact Sciences。塗料巨頭阿克蘇諾貝爾與艾仕得宣佈合併。特斯拉要求美國產汽車不使用中國產零部件。荷蘭暫停對安世半導體的行政令。今年10月蘋果在華手機銷量同比激增37%。波克夏罕見地押注科技股。黃仁勳反駁對人工智慧泡沫的擔憂。亞馬遜大幅裁員工程師成重災區。字節跳動仍受資本追捧估值升至4800億美元。1 禮來躋身“兆市值俱樂部”禮來公司(Eli Lilly)股票市值突破1兆美元，成為首家躋身“兆市值俱樂部”的製藥企業。該俱樂部此前主要由科技巨頭主導，而禮來的加入也凸顯其已崛起為減肥藥物領域的領軍企業。禮來公司股價今年累計漲幅超 35%，這一漲勢主要由減肥藥物市場的爆發式增長推動。在最新公佈的季度財報中，禮來旗下肥胖與糖尿病藥物產品組合的營收合計超 100.9億美元，佔公司總營收(176億美元)的比例過半。相關：兆美元俱樂部擠滿了主要受AI熱潮推動的科技公司，禮來公司加入其中但原因卻截然不同：減肥藥熱潮帶來的增長紅利。至關重要的是，禮來公司的發展軌跡並不取決於投資者突然開始質疑的AI市場情緒或雲端運算支出周期。事實上，該公司甚至可能受益於投資者從科技類股向其他類股的輪動。其市值能否保持在1兆美元以上，將取決於兩個問題：它能以多快的速度擴大減肥藥市場，以及它能在多大程度上主導該市場。2 雅培收購Exact Sciences美國醫療健康集團雅培(Abbott Laboratories)押注於快速癌症檢測以推動增長，達成一筆230億美元的交易收購Exact Sciences，這是其近十年來規模最大的一起收購。Exact的主打產品Cologuard是一項用於篩查結直腸癌的無創檢測。自2014年獲美國食品藥品監督管理局(Drug Administration)批准以來，該檢測已被使用2000萬次。相關：收購Exact Sciences的交易，標誌著雅培製藥自2017年以236億美元收購裝置製造商聖猶達醫療(St Jude Medical)以來最大的一筆併購。3 阿克蘇諾貝爾與艾仕得宣佈合併塗料巨頭阿克蘇諾貝爾(AkzoNobel)計畫與艾仕得塗料(Axalta Coating Systems)合併，合併後的公司企業價值將達到250億美元。根據合併協議，阿克蘇諾貝爾的股東將持有新公司55%的股份，艾仕得的股東將持有剩餘45%的股份。合併後的公司將首先在阿姆斯特丹和紐約兩地上市，然後在紐約證交所單一上市，並在阿姆斯特丹和費城保持雙重總部。合併後的新公司預計年收入將達170億美元，合併預計將於2026年底至2027年初完成。相關：阿克蘇諾貝爾旗下擁有多樂士(Dulux)、新勁(Sikkens)等全球知名品牌。艾仕得業務主要涉及工業和汽車塗料，其前身是杜邦的塗料部門。4 特斯拉美國產汽車不用中國零部件特斯拉(Tesla)正要求其美國產汽車的供應商排除中國製造的零部件。這家電動汽車製造商今年早些時候決定，美國生產的特斯拉汽車將停止使用位於中國的供應商。特斯拉及其供應商已經用其他地方生產的零部件替換了一些中國製造的零部件。特斯拉的目標是在未來一兩年內將所有其他零部件都換成中國以外地區生產的零部件。供應美國市場的特斯拉汽車在其美國工廠生產。相關：特斯拉在華盛頓州被起訴，此前發生的一起致命火災事故導致一人死亡、一人重傷，據稱救援人員努力未能打開車輛的車門。該索賠源於2023年1月發生的一起事故。根據訴訟，這輛電動汽車“突然且快速地失控加速”，撞上了一根電線杆並起火燃燒。訴狀稱，特斯拉“獨特且有缺陷的車門把手設計”導致車門無法操作，並阻礙了救援過程。5 荷蘭暫停對安世半導體的行政令荷蘭經濟大臣卡雷曼斯19日發表聲明，宣佈暫停針對安世半導體(Nexperia)的行政令。圍繞在安世半導體控制權上的鬥爭仍未結束，歐洲汽車製造商和其他工業企業警告仍面臨晶片短缺的困境。博世公司透露，由於安世之爭，德國汽車供應鏈仍在努力應對全球晶片供應短缺問題，該公司位於德國和葡萄牙的三個工廠正面臨生產中斷的困境，將影響到數千名工人。雖然中國已經放寬了出口禁令，且安世的部分晶片出貨已經恢復，但安世荷蘭一直沒有向安世中國恢復供貨。相關：荷蘭政府9月30日發佈行政令，不當干預安世半導體企業內部事務，之後荷企業法庭作出剝奪中國企業股權的錯誤裁決。安世(荷蘭)10月26日宣佈停止向安世(中國)供應晶圓，導致後者無法正常生產，造成了全球半導體產供鏈的動盪和混亂。6 10月蘋果在華手機銷量同比激增市場研究公司Counterpoint Research發佈的監測資料顯示，受iPhone 17系列熱銷拉動，今年10月份蘋果在華手機銷量同比激增37%，市場份額一舉攀升至25%，這是自2022年以來蘋果單月市場份額首次突破四分之一關口。iPhone 17系列在蘋果當月總銷量中佔比超80%，從售價5999元的iPhone 17到8999元的iPhone 17 Pro Max機型均實現兩位數增長。相關：蘋果(Apple)正加緊推進接班規劃，因應蒂姆·庫克(Tim Cook)最早可能於明年卸任首席執行官。在庫克領導逾14年之後，該集團董事會和高管層最近已加緊籌備他交接這家市值4兆美元的公司。雖然尚未做出最終決定，但蘋果硬體工程高級副總裁約翰·特努斯(John Ternus)被普遍視為庫克最有可能的接班人。庫克在任期間，蘋果市值從3500億美元飆升至4兆美元，董事會擔心其退休對市場造成衝擊。7 波克夏罕見地押注科技股波克夏公司(Berkshire Hathaway)在今年第三季度購入1785萬股Google母公司Alphabet股票，市值約49.3億美元。此舉也標誌著波克夏罕見地押注科技股。目前尚不清楚此次Google股票的收購操作是由巴菲特(Warren Buffett)本人、投資組合經理Todd Combs、Ted Weschler還是阿貝爾(Greg Abel)主導，但通常波克夏的重大投資決策均由巴菲特負責。已故副董事長芒格(Charlie Munger)在2019年波克夏股東大會上談及未早期投資Google時曾表示：“我們搞砸了。”相關：Google母公司Alphabet延續了近期優於大盤的表現，因市場對其人工智慧實力日益樂觀。該股年內漲幅接近60%，成為科技七巨頭股中表現最突出的個股。最新的Google總市值3.62兆美元，超過微軟的3.51兆美元，成為美股市值第三大公司，僅次於蘋果的4.01兆美元和輝達的4.35兆美元市值。8 黃仁勳反駁對人工智慧泡沫擔憂輝達(Nvidia)CEO黃仁勳反駁了人們對世界正走向人工智慧泡沫的擔憂，他認為，今天的大規模投資植根於計算本身工作方式的歷史性轉變。他指出了一個驚人的資料點：就在六年前，全球500強超級電腦中有90%是由CPU驅動的。如今，這一比例已降至不足15%，其餘的都在GPU上運行。只有在這種根本性的轉變之後，才會出現人工智慧的爆炸式增長，包括OpenAI、xAI、Anthropic和Alphabet旗下Google的模型。相關：一家年收入近2000億美元的企業能保持60%以上的增長率，出現這種情況的可能性簡直低得離譜。但這正是輝達匪夷所思的財務表現。這家在人工智慧領域佔據主導地位的晶片製造商公佈的季度業績繼續打破一切適用於大型公司的常規。試圖預測這種增長能持續多久的投資者，都將面臨巨大風險。輝達把能產出的每一片矽晶片都賣了個精光，並且為明天要生產的晶片堆滿了訂單。因此，一切值得關注的指標都在上行。9 亞馬遜大幅裁員工程師成重災區亞馬遜(Amazon)上月宣佈裁減1.4萬餘個崗位，其龐大業務的幾乎所有領域均受波及，從雲端運算、裝置製造到廣告、零售及食品雜貨店無一倖免。但有一個崗位類別承受的裁員壓力遠超其他——工程師。亞馬遜向紐約州、加利福尼亞州、紐澤西州及其總部所在的華盛頓州提交的檔案顯示，在這幾個州裁減的4700多個崗位中，近40%屬於工程崗位。視訊遊戲、廣告及人工智慧搜尋業務也受到顯著影響。相關：傑夫·貝索斯(Jeff Bezos)將擔任一家新人工智慧初創公司的聯合首席執行官(CEO)。該公司專注於研發麵向電腦、汽車及航天器工程與製造領域的人工智慧技術。這家名為“普羅米修斯計畫”(Project Prometheus)的公司已籌集到62億美元資金，其中部分資金來自亞馬遜創始人貝索斯。這是貝索斯自2021年7月卸任亞馬遜CEO以來，首次在一家公司擔任正式營運職務。儘管他參與了航天公司藍色起源(Blue Origin)的事務，但他在該航天企業的官方頭銜僅為“創始人”。10 字節跳動估值升至4800億美元“風投女王”徐新創立的風投機構今日資本近日通過股權拍賣，以約4800億美元估值從字節跳動早期投資方中銀集團投資有限公司收購部分股權，成交金額達3億美元，成為該公司年內最大規模的二級市場交易之一。競價過程激烈，反映出資本市場對字節跳動在AI技術佈局與全球業務拓展方面的持續看好。該筆交易最初以3600億美元估值，定價約2億美元。隨著七家機構參與競價，最終成交價推高至約3億美元，對應估值接近5000億美元。 (全球企業動態)

01 全球十大科學研究城市排行榜發佈聊聊最近施普林格·自然線上發佈的《自然》增刊「自然指數—科研城市」。大概內容是，該機構根據各城市在全球145種高品質期刊中發表的物理科學、生命科學、化學、地球環境科學、健康科學領域論文的貢獻份額，評定了全球十大科研城市榜單：2024年全球十大科學研究城市依序為北京、上海、紐約都會圈、波士頓都會圈、南京、廣州、舊金山灣區、武漢、巴爾的摩—華盛頓、杭州。來源：施普林格‧自然官網中國首次佔據全球科學研究城市十強榜單一半以上席次。北京、上海持續穩坐前二，南京保持全球第五，廣州從2023年的第八位上升至第六，超越了舊金山灣區，武漢繼續攀升一位。杭州則從2023年的第十三位躋身前十，首度躋身世界十強。最近包括新華社、人民日報、人民網等各路官媒都在說這事。關於這份榜單，對於我們吃瓜群眾來說，有很多疑團。第一，這是一家甚麼機構，權不權威？第二，該榜單以什麼指標進行的排名？第三，既然是科研城市榜單，為何科創都深圳不在列？先回答第一個問題，絕對權威。施普林格·自然（Springer Nature）是全球領先的學術出版機構，成立於1842年，總部位於德國柏林。大家耳熟能詳的全球最具權威、影響力的《自然》、《科學》等頂尖期刊，都屬於它旗下。所以，這不是咱們自吹自擂，而是國外頂尖機構評定的。02 考核標準是什麼第二個問題與第三個問題，其實可以一起回答。因為搞懂了第二個問題，第三個問題的答案自然就水落石出。此次發佈的增刊聚焦全球主要城市及都會圈2024年在自然指數追蹤的145種高品質期刊上的最新研究產出變化。施普林格・自然發佈的全球科學研究城市十強排名(《自然》增刊"自然指數- 科學研究城市")，核心衡量標準是"貢獻份額"(Share)，這是一種分數式計量法，而非簡單的論文數量統計。一篇有5位作者的論文，若所有作者貢獻相同，每人獲得0.2 分。城市總貢獻份額（Share）值=該城市所有機構在145種選定期刊上發表論文的Share值總和。這裡的關鍵字是論文，論文和大學有關，所以深圳不在榜單中就一點也不驚訝了。此外，榜單的名稱的關鍵字是“科研”，而深圳的標籤是“科創”。既然這是一份權威榜單，我們也瞭解了他們的評定標準，那麼下面來重點看看這份榜單。我特意去該機構官網上查看了這份報導，該報導評定的十大科研城市，是根據五個學科共同綜合的結果。來源：施普林格‧自然官網五個學科包括物理科學、生命科學、化學、地球環境科學、健康科學。在這五個學科領域論文綜合貢獻份額排名前十的分別是：北京、上海、紐約都會圈、波士頓都會圈、南京、廣州、舊金山灣區、武漢、巴爾的摩—華盛頓和杭州。也就是說，北京在五大學科綜合論文貢獻份額，或者說科研產出，全球第一，而且是遙遙領先，領先位居第二的上海一大截。在全球科學研究產出十強中，中國有6座城市上榜，其餘四個在美國。從單一學科來看，物理科學領域科學研究產出位居全球前十名的城市分別是：北京、上海、南京、武漢、首爾都會區、廣州、紐約都會區、合肥、波士頓都會區、舊金山灣區。來源：施普林格‧自然官網物理科學領域科學研究產出十強城市，中國同樣佔據6座。化學領域，中國更是包辦了全球十強，分別是：北京、上海、南京、廣州、武漢、合肥、杭州、天津、西安、長春。來源：施普林格‧自然官網生命科學領域科學研究產出十強城市分別是：紐約都會圈、波士頓都會圈、北京、舊金山灣區、巴爾的摩-華盛頓、上海、倫敦都會圈、巴黎都會圈、廣州、洛杉磯都會圈。來源：施普林格‧自然官網地球環境科學研究產出全球十強城市分別是：北京、南京、廣州、上海、巴爾的摩-華盛頓、武漢、紐約都會圈、杭州、洛杉磯都會圈、舊金山灣區。來源：施普林格‧自然官網健康科學領域科學研究產出十強城市依序為：波士頓都會圈、紐約都會圈、巴爾的摩-華盛頓、舊金山灣區、倫敦都會圈、北京、上海、費城都會圈、巴黎都會圈、廣州。來源：施普林格‧自然官網五個學科中，物理、化學、地球環境科學都由中國城市主導。生命科學與健康科學則由美國城市主導。從全球角度來看，這是中國科研實力跨越式發展的成果，向全世界的集體展現。毫無怪乎黃仁勳直接下定論：中國將贏得AI競賽。而從國內角度來看，廣州、杭州的確讓人眼前一亮，是兩個顯著被低估的城市。在這份榜單中，杭州、廣州進步最快，杭州更是首次躋身前十名。北京、上海、南京、武漢上榜，屬於預料之內的事兒。畢竟人家可都是科教重鎮。北京擁有全國最多的本科院校，並且坐擁清華、北大等8所985高校、26所211高校。武漢本科院校數全國第二，並擁有華中科技大學、武漢大學等名校。上海有上海交大、復旦、同濟等名校。南京有南京大學、東南大學等名校。相較之下，廣州雖然也有兩所985高校，但中山大學的排名不如南京大學、武漢大學、華中科技大學，也不及西安的西安交通大學，位居全國第12名。杭州只有浙江大學，本科院校數量太少。但杭州一所頂別人好幾所，浙江大學整體綜合排名位居全國第三，僅次於清北，是杭州以及整個浙江省的「航空母艦」。浙江大學貢獻了杭州48%的論文數量、約75%的科學研究產出。浙江大學之於杭州，就像史丹佛之於矽谷。杭州「六小龍」中，DS、雲深處科技、群核科技的創辦人均畢業於浙江大學。浙大不僅在論文數量上領先，更在品質、學科佈局和創新轉化上與杭州城市發展深度融合，形成了"大學- 產業- 城市"三位一體的創新生態，這正是杭州科研實力快速躍升的核心密碼。除了浙大外，杭州已建構"1+2+33+7+N"戰略科技力量矩陣，專為1家國家實驗室、2個大科學裝置、33個國家重點實驗室、7家浙江省實驗室、N個創新平台。廣州方面，中山大學雖然在全國排名不在前十，但廣州相比於杭州多了一點點名校數量優勢，除了中山大學外，還有華南理工大學。當然，對廣州科研貢獻最大的還是中山大學，而且從廣州在全球科研城市的排名來看，中山大學明顯被低估了。根據《自然指數》2024年8月1日至2025年7月31日的資料，其被計數論文達到1742篇，其中中山大學的份額為674.55，貢獻率達1/3。除了中山大學、華南理工外，廣州還擁有許多科研機構。公開資料顯示，廣州是全國唯一一個聚集國家實驗室、綜合類國家技術創新中心、國家重大科技基礎設施、國際大科學計畫等國家級重大平台的城市，集聚央省級科研院所41家、省高水平創新研究院14家，84所高校總數居全國第二，ESI前1%達科達150個，堪稱擁有一支國家超強的新科隊。它們共同支撐了廣州過去十年科研實力快速攀升，從2015年位居全球第42位到如今位居全球第六，國內第四。03 深圳，是科創王者整體看來看，施普林格·自然線上發佈的這份榜單，重點在於論文、重在研發。這些都是擁有高校坐鎮的老牌省會的優勢，所以在這份榜單中，沒有深圳什麼事。儘管這些年南方科技大學、深圳大學在全球的排名上升很快，但仍屬於追趕者。深圳的標籤是科創，重點在“創”，也即創新。在全國，論科創實力，深圳無出其右，堪稱科創王者，即使北京也無法比肩。或者說，北京是科研王者，深圳是科創王者。例如衡量科創具象化指標的PCT國際專利數量，深圳2024年申請量高達16,347件，連續21年位居全國第一。同時，全市專利授權量24.19萬件，商標註冊量24.95萬件，均居全國首位；每萬人口高價值發明專利擁有量110件，是全國平均（14件）的7.9倍。同期的北京，2024年PCT國際專利申請量12,088件，位居全國第二，但與深圳相比，少了4,259件。這些專利數量，不是來自大學，主要來自企業。在過去四十多年時間裡，深圳本土孵化出了一批世界級網路科技企業。華為、騰訊、比亞迪、大疆、立訊精密、華大基因、影石創新等。深圳的科創實力在出口資料中，也能一覽無遺。根據深圳海關揭露的資料，28122.16億出口中，機電產品出口19957.52億，佔70.97%。其中高新技術產品出口11,604.67億元，佔總出口規模41.27%。製圖：城市財經；資料：深圳海關機電產品承載了深圳出口規模的70.4%，其中基本上都是科技產品，如電腦、手機、家用電器、積體電路以及這些電子產品的中間品，還有電動車、鋰電池等。電子產業是深圳的產業支柱。深圳僅一個電子資訊產業，就足以吊打全國所有城市。2023年，深圳市的電腦、通訊和其他電子裝置製造業總產值25878.4億元，位居第一，也位居全國第一。光是這產業的總產值，就超過了廣州市全部工業總產值（2,5529.5億元）。製圖：城市財經；資料：深圳市統計局深圳的科技業、製造業之所以這麼強悍，都是一步一腳印走出來的。對工業、製造業的執著，是深圳出口能31年領跑全國的底氣。而能夠在過去幾年出口環境受困的背景下，深圳增速依舊能夠保持兩位數，則主要是其科創實力。如今的深圳已經是國內和國際一線城市，無論是科創實力或金融實力，在世界舞台上都排得上名。去年發佈的《2024「理想之城」—基於顛覆性指數的全球科技創新中心城市研究》顯示，全球最具科技創新顛覆性的城市，深圳位居全球第8，全國第一。今年9月份，世界智慧財產權組織（WIPO）在香港發佈《2025年全球創新指數》“世界百強創新叢集”排行榜，“深圳—香港—廣州”創新叢集首次超越日本的“東京—橫濱”，躍居全球百強創新叢集榜首，成為全球第一大創新叢集。（城市財經）