摩根大通、摩根士丹利、高盛等三大全球頂級投行，最近對於中國房地產的看法，出現了非常“反常”的一致性，即它們都把同樣的結論往後移。

之前很多人都在喊“2026最後一跌”，但是你把他們的公開研報和演講原文都拿出來看的話，就會發現這件事並沒有那麼簡單。

更加精準的說法是：行業的後期修復窗口已經出現，真正的“漲”主要發生在一線、強二線核心地段，屬於結構性修復，並不是全國範圍內的普漲牛市。

01、先把三家外資的“口徑差異”講清楚

有很多傳言說它們都是“統一口徑”的，彷彿今年見底了，明年的行情就會上漲。但是仔細查看原始內容的話，就會發現分歧很大。

①高盛：更像是在“宣佈節奏開始往前走”

高盛在4月和7月都對房地產相關的報告進行了更新，並且態度也由之前的看淡轉為了看好。

上海、深圳：報告顯示到2025年底這兩個城市已經到了底部區間，在今年年底的時候就會先走穩。

北京：節奏比較慢，要到2027年上半學期才會穩定下來。

更為重要的是，高盛也給出了“量化想像空間”，即從2025年開始到2028年為止，兩個城市的中心區住宅價格會回升大約15%。

當然，高盛也沒有完全這麼說：這次修復主要是針對核心區域，三四線城市的庫存壓力依然很大，價格下跌的時間也會比較久。也就是說，“漲”的是有範圍的，“不漲”的也是有很多的。

②摩根大通：中性偏謹慎，認為下行空間不大但也別急著狂歡

摩根大通於4月22日發佈了房地產研究報告，其觀點更加偏向於“等待”。

5年調整期結束之後，距離階段性的拐點也不遠了，但是市場的整體下跌空間已經不大了，只有不到10%。

但是它也沒有給出“全面回暖”的爽文結局：城市的階層分化會持續下去，並且一次性的全國性上漲並不能滿足條件。

③摩根士丹利：仍強調“走穩不等於立刻轉向”

摩根士丹利率為比較保守。7月8日，首席經濟學家邢自強在前海論壇上發表了關於的觀點。

大體的意思就是：全球房地產市場調整一般需要六七年的時間，目前中國也進入了第六個年頭，下跌幅度最大的時期也許已經結束，但是並不意味著市場馬上就會反轉。

他們計算的結果是：到2026年，全國二手房價格仍然會保持在較高的負增長水平上，而真正的走穩恐怕要在2027年下半年才會到來。

並且摩根士丹利也在演講中提到過：用3兆美元來收儲商品房和保障房的計畫——這也是一個側面的資訊，即市場的恢復還需要政策的持續支撐，並且市場自我修復的力量還不夠強大。

02、把誤區糾正一下：它們“罕見一致”說的不是“全國見底”

網上的說法一般是三家公司聯合發佈的消息是：到2026年所有問題都會得到解決。這樣的說法是不正確的。

更接近事實的是：他們之間唯一的共識就是行業的調整已經到了後期。關於“何時見底、那個類股先漲、跌幅多大、那些公司受益”的問題上，三者之間存在很大的區別。

因此要把預期從“全國一起翻案”調整為“局部先修復”。

03、為什麼他們會集體修正預期？底層邏輯至少有四層變化

外資投行的看法並不是憑空想像出來的，而是由於環境發生了改變才做出的判斷。按照他們所描述的邏輯來看，至少存在四種“底層的變化”。

變化一：地產周期走完了——風險出清更徹底

一個完整的房地產下行周期中，投資以及新開工都會出現明顯的下降。近幾年來，中國住宅投資、新開工等指標的變化程度已經遠遠超過了大多數國家在正常房地產周期中的變化。

很多高槓桿房企的問題已經“做掉”了，純粹進行投機炒作的資金也正在逐漸撤離。剩下的大部分都是自住和改善型的真實需求，這些需求不會輕易被短線投資者打破價格。

變化二：托底方向從“化債”轉到“穩定交易、修覆信心”

到2026年的時候政策的重點就是使市場可以交易，居民敢於購買。存量房貸利率下調、限購放鬆、城中村改造等組合拳不斷打出，恐慌情緒會有所減緩。

只有當投資者不再關心“還會下跌多少”時，股價才有可能走穩並開始恢復。

變化三：供需格局在分化——一線更像在“被動去庫存”，三四線更難

房企經過虧損之後就會主動減少新開發項目，土地資源也會集中在一線和強二線城市的核心區域。

一線城市的住宅去化周期被壓縮到了15-18個月之間，供求關係也變得相對均衡了；

普通的二三線城市的去化周期一般都在30個月以上，高庫存的壓力很難在短時間內得到緩解。

這並不是因為誰的聲音更好聽，而是由於供給結構的變化。

變化四：資產配置邏輯悄悄轉了——優質房開始帶現金流屬性

一個很重要的但是很容易被人忽視的地方就是：租金收益率正在影響著投資者的選擇。

根據對2025年上半年50個城市的監測資料，在核心城市中，住宅平均租金收益率已經達到了2.08%，首次超過了十年期國債的收益率（約為1.69%）。

當“房子”不再僅僅是一種消費商品，而是可以產生穩定的現金流的時候，資金就會更加傾向於選擇好的地段。

04、對照國際：人口並不等於房價都會倒下

有不少人認為“人口總量下降就會導致房價全面下跌”。

但是從國際上看，則會發現一個相反的現象：即人口整體上是弱勢的時候，並不一定所有的地區都是弱勢。

日本就是很典型的例子。雖然全國的人口一直都在減少，但是東京都仍然有淨遷入的人口。

東京圈不斷地吸收就業和教育等資源，因此核心區的房價也能夠保持一定的韌性。只有遠郊區才會有大量的空置房，交易也不容易進行。

韓國也是這樣。人口不斷減少，但是產業、資源集中的首爾核心區仍然很強大，而外圍以及無人問津的地方則出現了巨大的反差。

把這套邏輯拿到國內來用的話，也是成立的：你能不能“漲”，看的是城市產業和人口承載能力，並不是全國平均水平。

05、那到底是不是“2026會大漲”？答案是：核心城市有機會

把前面的資訊整合起來看的話，答案就是市場預期正在變好。

從需求端來看，人口流動正在改變購房結構，在北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等大城市中長期淨流入的人口依然很多，未來幾年改善型換房人群的數量也會繼續擴大。

從供給端來看，城市更新、城中村改造都在進行當中，老舊小區的置換鏈條會因此被打開；另外房企也會更加傾向於開發高品質改善型產品，而不會只為了快速回籠資金。

所以你會看到二八分化的情況更加穩固了。未來的大部分城市都只能依靠低庫存來維持現狀，而無法實現反彈。

但是也受到現實的限制，並不能成為一場全面反轉的大牛市：

1）城市層級分化會長期存在，行情主要在一線和強二線核心主城區。

2）居民收入預期偏保守，缺少能帶動快速上漲的大規模增量購買力。

3）人口老齡化是長期變數，不能靠短期流動把全國需求逆轉。

4）行業尾部風險仍在消化，高庫存和出險房企處置會拉平修復節奏。

外資投行集體修正，並不是說2026年全國房價會大漲，而是它們發現了一個更加明確的趨勢，即核心城市的優質房產價值正在被重新評估。

所以，在2026年的時候，你會看到兩種現象同時出現：一方面是一二線城市房價容易走穩、溫和恢復；另一方面是三線及以下城市以及非核心區域仍然需要較長的時間來去消化掉庫存。

房地產長期的價值會和城市的發展、人流量一起增長。關於“反轉”的說法，就留到真正的核心資產行情來的時候再說吧。(樓姐一談)

2025 年末深圳常住人口達1824.85 萬，年增 25.9 萬、增量全國第一，平均年齡僅 32.5 歲，年輕人口撐起樓市基本盤。人口 “南密北疏、西密東疏” 的分佈格局，正深刻重塑各區房價邏輯。

龍崗 413.39 萬、寶安約 460.33萬、龍華 254.46 萬，三大人口大區匯聚超 1128 萬人，剛需需求集中爆發。

福田（2.11 萬人 /km²）、羅湖（1.33 萬人 /km²） 密度領跑，核心區住宅稀缺性凸顯；光明0.75萬人 /km²；坪山密度僅 0.34 萬人 /km²，仍是價格窪地。   (財叔聊樓市)

這屆奧運會太精彩了，從開幕式到各項比賽。

全世界都把目光聚焦在法國巴黎。

巴黎也下了血本，建設奧運場館、修建鐵路公路、建奧運村等等，據說花費超過100億歐元。

別的城市一辦奧運，房價蹭蹭漲，但巴黎房價，卻在瘋跌！

巴黎房價暴跌10%，租金暴跌73%！

看圖，這是巴黎自2018年-2023年底的房價走勢圖。

巴黎的房價，從2018年12月漲到2020年9月之後，一直不穩定，橫盤到2022年9月開始出現直線下滑。

2022年9月開始跌，一直跌到現在，奧運都開始了，還沒穩住！

而且從2024年一季度、二季度的資料來看，依然沒止住，依然在繼續往下跌。

這種跌是普跌，無論別墅還是公寓，都在跌！

這種跌是普跌，無論主城還是近郊，都在跌！

核心區跌破1萬歐！十九區跌破8000歐元！

現在巴黎整體房價是8468 歐元，最貴的七區和一區，房價也都在明顯下跌。

半數行政區房價已降至1 萬歐元以下，很快將跌破9000；

東部十九區房價，已經跌破每平方米 8000 歐元；

可以說整個巴黎大區都在跌，比如塞納-聖但尼省房價跌幅遠超巴黎，已經跌到了4年前2020年一季度的水平。

這是巴黎街頭某二手房中介門口貼的各地主城房價地圖。

整個法國，巴黎一枝獨秀，房價也是最貴的；

第二梯隊是尼斯，度假勝地，均價5800歐元；

第三梯隊是波爾多，4800；斯特拉斯堡，4000歐；

其餘都是第四梯隊，都在4000歐以下。

2023年9-11月，大巴黎地區成交量只有31910筆。

銷量下滑30%，比過去十年平均水平下降了25%！

別墅的銷售量下降更明顯，同比下降32%；

市場萎靡，房價猛跌、銷量猛跌……

就這，不給配空調、地處貧困區的奧運村，2800套公寓還要在奧運後高於市場價40%賣出去！

房價猛跌，奧運期間，租金也跌瘋了！

這次奧運會前後迎來了1500萬遊客，幾乎全世界體育迷們都在扎堆往巴黎跑，這可把房東們高興壞了。

早在奧運會開幕一年前，巴黎短租房就掛出天價房了。

一年前，平均每晚住宿費上漲435~932美元，很多房子一夜間租金漲了5-8倍！

那時候，巴黎市區三房公寓可以租到每晚1000歐元！

這簡直是暴利啊，然後又一夜間，很多巴黎人寧可不住，也要把自己房子騰出來搞短租賺錢。

於是，2024年開始，整個巴黎短租平台房源暴增，多的快溢出來了。

任何東西，一旦嚴重供大於求，價格都要跌，房子更是。

咋弄？降價吧，不降租不出去啊。

大家看到了，大量短租房都在降價，而且降的越來越猛。

甚至有房東，把原來一晚1000歐元的公寓，一路降到每晚270歐元，才找到租客。

奧運村建在巴黎北郊塞納聖誕尼城，這裡是法國最貧困的地區之一，本次奧運會14500名運動員和殘奧會9000名運動員住在這裡。

奧運會結束之後，奧運村將改造成2800套公寓，價格預計是每平方7000歐元。

而聖誕尼目前房價在5000歐元以下。

在市場如此低沉的情況下，非核心區、漲價40%賣。

本地人肯定不買帳，海外投資客可要小心了！

歷屆奧運前後，城市房價究竟漲還是跌？

奧運會前7年，1993年到2000年，房價上漲了67%。

奧運會前7年，1997年到04年雅典房價上漲了65%，奧運期間平平，奧運之後跌。

恰逢中國加入WTO，房價一路上漲，北京房價上漲超過220%。

奧運會前8年，2004年到12年，倫敦房價上漲33%，奧運後的四年又上漲了64%。

奧運會前7年，2009年到16年，里約房價上漲了2倍多。

奧運會前8年，2013年到21年，東京房價持續上漲，奧運後，因為日元下跌，國際資金湧入日本炒房，東京房價開始一路普漲、大漲。

幾乎所有開辦奧運會的城市，從奧運會審批通過到開始投錢建設直到開幕前，基本都會漲，前幾年最猛，越逼近奧運會開幕這種勢頭越弱，甚至還會像巴黎一樣臨開幕就開始大降。

——跌，奧運後短期內，溢價也基本接近尾聲，後面全憑國家大盤、城市經濟和市場趨勢來走，漲跌全憑自身。

現在看，巴黎房價怕是還要再跌一陣兒了！   (成竹海外)

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