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香港鄭氏家族套現90億續命

香港四大地產家族之一的鄭家，正在狂賣資產。 旗下的新世界發展先是以超過17億元人民幣，賣掉了寧波和杭州的寫字樓、商舖和車位，緊接著又傳出尖沙咀凱悅酒店以約32億港元洽售的消息，買家是新加坡華業集團。 兩筆加起來近49億港元。如果再把已經在上交所排隊的上海K11公募REIT算進去，鄭家這一輪要回籠的資金超過90億港元。 很多人說，鄭家要跑了。
香港鄭氏家族套現90億續命
港股#鄭氏家族#地產家族#新世界發展
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套現17億！新世界再出售兩地物業

新世界發展（00017）繼旗下尖沙咀凱悅酒店獲洽購後，又沽售旗下寧波商廈“寧波塔”及杭州項目一期甲級寫字樓錄得大手成交，售出一籃子寫字樓單位、商舖及車位等，交易總金額逾17億元人民幣。 寧波新世界位於浙江省寧波市鄞州區三江口核心區域，集高端住宅、甲級寫字樓、K11購物藝術中心、中央藝術公園等於一體。其中，甲級寫字樓於2021年落成，吸引銀行、保險、法律、國際貿易及海運等龍頭企業進駐。 上述項目為寧波首個獲得LEED“金級”認證與WELL“金級”認證的綜合體。 旗下尖沙咀凱悅酒店獲32億洽購
套現17億！新世界再出售兩地物業
房產#新世界發展#尖沙咀#寧波新世界
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鄭裕彤家族爆雷！緊急拋售百億資產

曾經風頭無兩的香港豪門，如今正在滑向懸崖。 5月27日，新世界發展第三次宣佈延期付息，涉及34億美元永續債。 這已經是2025年5月以來的第三次了。從法律上說，遞延付息不算違約，但一個地產豪門連續三次說“錢我先不給了”，這個訊號，正常人還是看得懂的。 資本市場直接拿腳投票。新世界股價一度跌超10%，如今已在8港元附近徘徊，到了歷史最低點。
鄭裕彤家族爆雷！緊急拋售百億資產
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香港鄭氏家族暴雷，緊急甩賣百億資產

富不過三代，正在鄭家身上應驗。 香港四大家族之一的鄭氏家族最近焦頭爛額。 近日，香港地產公司新世界發展第三次宣佈遞延付息。這次延期涉及4隻永續債，債務規模合計34億美元。此前在2025年5月30日和2025年11月26日，公司已經兩次延期付息。 圖源：新浪財經
香港鄭氏家族暴雷，緊急甩賣百億資產
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新世界發展旗下港島及九龍商廈出租率逾90%

新世界發展旗下港島及九龍商廈出租率逾90%新世界發展宣佈，旗下港島及九龍傳統核心商業區的甲級商廈出租率逾90%，其中尖沙咀K11 ATELIER Victoria Dockside出租率達99%。另外，九龍西甲級商廈“83 永康街”近月共錄10宗買賣，涉逾1億元。集團表示，K11 ATELIER Victoria Dockside出租率達99%，租戶以高端財富管理、銀行、保險等企業為主，佔整體可租賃面積逾54%，其中有外資銀行承租逾13萬平方呎樓面，作為香港總部之用。至於中環新世界大廈出租率逾91%，租戶涵蓋金融及專業服務行業、頂級奢侈時裝品牌及醫療健康等行業；而醫療健康行業租戶所租用的樓面在一年內增加逾12%，新進駐租戶包括運動醫學中心、專科治療中心及一站式綜合醫療中心等。項目詳細閱讀連結：新世界發展總部-新世界大廈出售物業方面，九龍西甲級商廈“83 永康街”近月共錄得10宗買賣，涉及逾1億港元。項目詳細閱讀連結：新世界長沙灣新商廈83永康街基座商場1.2億售出！“83 永康街”提供23層寫字樓，總建築面積約44萬平方呎，為區內罕有可供出售的全新甲級商廈，吸引來自貿易及物流、專業及金融服務等企業，購入物業作自用辦公室。另一方面，新世界與港鐵合作住宅項目柏傲莊III已屆現樓，截至4月27日，本月9個銷售日累售274伙，套現約45億元。其中本月兩輪以價單形式發售共163個單位，均於開售日即日沽清，最高成交呎價為27,368元。招標出售單位中，實用面積1,269平方呎、四房雙套連工作間及洗手間設計的高層B室單位，以成交價逾4,808萬元及每呎37,888元創下標準四房單位的成交價及呎價新高。內地業務方面，上海K11在4月份推出兩個大型展覽於全國首次展出，國風藝術文化類展覽《久仰了！大詩人》至今累計錄得過萬人次參觀；武漢K11透過舉辦寵物友好主題展覽、人氣遊戲角色生日會等活動，帶動本月人流及銷售額分別按年上升27%及14%。住宅市場方面，“耀勝新世界”及“新世界．天馥”等項目加推全新單位應市。 (摩天漢)
新世界發展旗下港島及九龍商廈出租率逾90%
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瑰麗賣身，太古裁員，香港酒店業大撤退

香港開發商也扛不住了。首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍01前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。據彭博社等多家財經媒體報導，新世界發展集團背後的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店裡的部分資產。這次出售範圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十餘年前。那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由孫女鄭志雯接手家族酒店業務。哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。那時候的瑰麗，偏安於北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞併的過氣名字。但鄭志雯賭贏了。她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬於華人的頂級奢華酒店品牌。2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬於新世界中國自有物業。為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老闆才玩得起。後來如她所願，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以踰越的標竿。而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在聖米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。夜幕降臨，酒店裡點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。墨西哥聖米格爾瑰麗酒店/旅界實拍那一刻你會覺得，這個品牌正處於它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞昇平，終究掩蓋不住後方報表上的滿目瘡痍。02為什麼全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身後的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加槓桿堆出來的繁榮。但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬鬆的信貸環境。當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的資料，新世界淨債務已經飆升到了股東權益98%。為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同於公開承認自己口袋裡沒錢了。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心裡的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。凜冬已至，無人倖免。就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。據消息稱，這次裁員涉及人數約佔總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被最佳化掉了。如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建築推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商舖。與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的衝擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。香港奕居酒店/旅界實拍一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。03如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。過去幾十年，香港地產商願意持有酒店，甚至不惜虧本營運，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。但在如今的高息環境下，這筆賬怎麼算都是虧的。經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬體，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。而在現在的美元加息週期裡，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細緻。這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的營運成本。無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產營運酒店失去了耐心。說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最後的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。彼時，業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。當別人還在貪戀桌上最後一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。而在李嘉誠轉身離場的背影裡，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位於報表。那個願意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。 (旅界)
瑰麗賣身，太古裁員，香港酒店業大撤退
港股#瑰麗酒店#新世界發展集團#鄭氏家族
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放下1300億家產，豪門長孫“自立門戶”

“我有一點非傳統。”近日，香港周大福與新世界發展集團（以下稱新世界）創辦人鄭裕彤的長孫鄭志剛，正式宣佈自立門戶，成立“上合發展控股集團”。消息一出，引發了業界普遍關注。去年9月，鄭志剛徹底辭去家族企業所有職務，暫別接班人身份。但他並未遠離商業世界，而是利用新平台進入投資領域。·鄭志剛。（上合發展控股集團官網）在2023年胡潤百富榜上，鄭氏家族以1300億元財富位列第18位。這意味著，鄭志剛此次放下了家族背後規模龐大的商業帝國，決心建構屬於自己的商業版圖。另起爐灶2024年，新世界出現了近20年來的首次虧損，年度虧損額達171.26億港元，由此成為香港負債最重的地產商之一。彼時，鄭志剛因業績風波，辭任家族要職，黯然離場。此前，他一度被外界看作是鄭氏家族的接班人。鄭裕彤家族從上世紀20年代開始發跡，經過百年的發展，業務拓展到了地產、酒店、珠寶等多個行業，其中最為人熟知的兩大產業是新世界和周大福珠寶。然而，與祖輩、父輩專注於傳統產業不同，鄭志剛對科技前沿領域表現出了濃厚的興趣。過去因肩負家族責任，他始終投身於傳統產業，辭任後，他也開始涉足自己真正感興趣的賽道。他明確表示，新成立的投資集團將積極推動Web3（一種基於區塊鏈技術的去中心化網際網路）及數字金融領域的創新投資。財經評論員、Web3領域專家蔡凱龍向環球人物記者表示：“Web3還處於萌芽階段，主要由個人投資者主導，但現在已轉變為有資金實力的大型機構主導。”鄭志剛的新投資集團也屬於此類機構。目前，香港正積極打造全球Web3與數字金融中心，這一趨勢吸引著越來越多投資者入場，鄭志剛也成為其中之一。用他自己的話來說，這一步走得“有一點非傳統”。“文藝青年”1979年，鄭志剛在香港出生。他的父親鄭家純有三子一女，鄭志剛排行老大。·鄭志剛（後排左）與爺爺鄭裕彤（前）、父親鄭家純。（鄭志剛社交媒體首頁）13歲赴美學習後，鄭志剛一直成績優異。與香港大多數豪門子弟不同的是，他並沒有選擇熱門的商科專業，而是考入哈佛大學東亞文學系。2003年，鄭志剛從哈佛畢業，獨自前往日本京都，做了一年研究文化的“文藝青年”。這段時間，他學習日語，研究哲學，還喜歡坐在寺廟裡聆聽鐘聲。他這樣描述那段經歷：“每次鐘聲敲響，我就感覺有水在心中流動。”鄭志剛自稱“遊牧民族”，他曾說：“我相信，人文、歷史及所有涉及人生觀的東西，需要在年輕時系統學習，這是做事的基礎。”而資本運作與企業管理等知識，他認為可以在實踐中慢慢探索。從日本回來後，他花了3年多的時間探索商業世界，先是加入了高盛集團，負責客戶上市業務，之後又進入瑞士銀行，從事投資業務。2006年，他選擇回歸家族企業，並主動請纓前往北京，參與新世界內地業務的管理改革。在他看來，這是一個瞭解內地市場、鍛鍊自己的絕佳機會。2007年，集團旗下的新世界百貨公司啟動IPO，鄭志剛利用自己在資本市場的實踐經驗助力家族，幾個月後新世界百貨成功在港交所掛牌。正式接手家族生意後，鄭志剛希望將文化藝術融入商業地產。他想為家族拓展業務範圍，不甘心只是一個守業者。“如果你只是跟著父輩，那回來的意義何在？在家族內部，同樣可以創業。”2009年，鄭志剛迎來了真正的創業時刻——在香港尖沙咀打造了全球首個藝術購物中心K11。在打造K11時，鄭志剛親自挑選藝術家，將價值不菲的藝術品陳列在商場的各個角落，甚至開闢出專門的藝術展覽空間。他要求團隊思考的第一個問題不是“這個品牌能付多少租金”，而是“這個品牌是否符合K11的文化調性”。為了說服習慣看租金回報率的董事會，鄭志剛帶隊飛到世界各地考察。從巴黎的蓬皮杜藝術中心，到紐約的SOHO區，他用一部相機和一本厚厚的筆記，記錄下藝術如何與商業街區共生。他的努力換來了回報，K11項目大獲成功，首年即實現盈利。此後，他將這一模式複製到北京、上海、廣州等內地多個城市。在香港的富豪圈子裡，鄭志剛始終保持低調專注。30歲時，他與香港“海產大王”余永明之女余雅颎結婚，婚後沒有任何緋聞。他的助理曾說：“狗仔隊喜歡拍有緋聞的，所以也不太會拍他。”·鄭志剛與余雅颎。（Tatler雜誌）即便在商業上取得巨大成功，鄭志剛平日裡仍是“文藝青年”：喜歡收藏紅酒，熱愛詩歌，想把中國藝術推向世界。淡出“權力核心”2013年，有記者問鄭志剛：“父輩有沒有當面和你談過接班的事？”他撇撇嘴笑道：“沒有，你們電視劇看太多了。”然而三年後，隨著爺爺鄭裕彤病逝、父親鄭家純於2017年中風後逐漸淡出企業管理核心，接班問題再也無法迴避。鄭志剛開始以家族代表身份出席新世界的業績會，被外界普遍視為第三代接班人。2020年5月，鄭志剛正式升任新世界執行副主席兼行政總裁。他曾謙遜地表示自己仍需學習，“我會多請教爸爸和爺爺，他們才是我的字典”。然而，近年來受集團連續大手筆投資及外部環境影響，企業債務壓力持續攀升。截至2023年底，新世界淨負債率高達82.7%，遠高於行業平均水平。持續的財務壓力對鄭志剛的接班造成了影響。2023年底，鄭家純罕見表態，稱仍在觀察接班人選，甚至可能外聘專業經理人。這一訊號被外界解讀為鄭志剛接班人身份的弱化。2024年9月，新世界發佈公告稱，鄭志剛辭去行政總裁等多項核心職務，僅保留非執行董事及副主席等虛職。2025年7月，他進一步辭去公司非執行董事及副主席職務，徹底退出家族企業核心管理層。與此同時，他的妹妹鄭志雯正式步入鄭氏帝國的權力核心。2025年4月，鄭志雯被委任為新世界提名委員會成員。這次入局被外界普遍解讀為：由於鄭志雯管理的瑰麗酒店和周大福業務穩健，她正走上家族接班的“觀察期”。·鄭志雯。（南方都市報）鄭家純曾坦言：“找到完美的接班人並非易事。”在家族龐大、業務複雜的背景下，即便是精心規劃的交班計畫，依然趕不上變化。 (環球人物)
放下1300億家產，豪門長孫“自立門戶”
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黑石抄底中國

陷入債務危機的香港鄭氏家族，正與黑石集團洽談一筆25億美元的融資方案，可能涉及優先股/普通股投資，甚至是聯合私有化。受此消息影響，8月7日，新世界發展的股價在盤中出現了顯著波動，一度飆升超過20%。不過針對市場異動，新世界發展迅速闢謠，表示尚未有任何人士，就收購公司股份的要約與公司進行過任何形式的接觸。新世界發展股價表現（自2025年4月至今）時間回到兩個半月前，鄭家旗下的香港老牌房企新世界發展突然發佈公告，表示子公司發行的四隻永續債將延遲支付利息，涉及金額達34億美元。這是新世界發展上市以來，首次出現了債務問題。雖然永續債延遲股利並不會直接引發違約，但可能使債務利率增加，並影響公司與銀行的再融資談判。作為一家知名企業，新世界發展在香港房地產市場和資本市場上都有相當的重要性。因此多方人士都在試圖幫助鄭家籌集到巨額的「救命錢」。不過，如果真能籌到相關資金，鄭家需要讓出的利益也不在少數。更何況，香港房地產市場至今尚未扭轉下行趨勢，大部分資金仍在謹慎觀望。黑石集團這個敢於逆勢下手的大資本，就成了鄭家以及其他急需救援的房產企業巨頭最關鍵的「救命稻草」。01. 沒落黑石集團與香港鄭家早有淵源，不然市場也很難空穴來風。早在2011年，新世界發展就從黑石集團購買了上海Channel1購物中心95%的股權，這也標誌著黑石集團首次撤出中國房地產市場。這一年也是鄭家家族權力交接與策略調整的重要年份，鄭裕彤正式退休，長子鄭家純接任新世界發展董事會主席，開啟二代接班處理程序。鄭家純作為二代，實施了激進的擴張策略，同時尋求在內地市場擴大份額。而且此時周大福珠寶已順利上市，能為鄭家提供穩定的現金流，也能幫助其盤活商業不動產專案。不過後來的事實證明，鄭家的接班人在時代變革中多次出現戰略誤判，用20世紀的香港經驗（規模為王）應對21世紀的內地市場（精細化營運），過度追求規模擴張而忽視了結構性風險，埋下了禍根。2015年，新世界拋售內地物業後，誤判了樓市的短期反彈，沒有預見「房住不炒」這一政策的長期化，又花費重金殺回了內地市場。 2021年，第三代鄭志剛掌權的鄭家試圖逆勢抄底、低價囤地，卻遭遇了更深度的市場回檔。鄭志剛將K11商場從香港的4座激增至中國內地的26座，單一項目投資就超過50億港元。這種重資產模式嚴重佔用資金，回報周期長達10年以上。再加上電商和疫情的衝擊，K11商場自然淪為了「打卡多、消費少」的典型。需求不振，現金流入不足，導致新世界淨負債率從港資房企慣常的30%以下，拉升至50%的左右的高位，2024年更是出現了虧損和資產減值，只能大量發行利率8%以上的永續債，越來越像是要走內地房企的老路了。作為對照組，李嘉誠的思路就和外資很相似，獲利了結，騰挪資本，規避周期性風險，「不賺最後一個銅板」。2013年-2016年，李嘉誠家族就將上海世紀匯廣場以200億轉手、廣州西城都薈30億港元出售，累計套現2500億港元。 2024年，李嘉誠又以5折甩賣了北京御翠園的豪宅。經過多年的資產調整，如今長實集團在內地的資產佔比已經從巔峰時期的75%降到了少於5%。上個月，李嘉誠更是將位於香港深水灣的老宅也掛牌出售，似乎宣告著家族未來的佈局重點將徹底轉向歐美、東南亞的公用事業與高科技產業。雖然路線大不相同，但鄭、李兩家的情況恰恰都說明了，過度依賴房地產的舊時代富豪正在走向黃昏，不論他名頭多大。因為房地產過度資本化會成為阻礙城市永續發展的枷鎖，即使是繁榮如香港也逃不過這般宿命。當香港房價收入比達到全球最高的47倍時，其25-34歲青年移民率也升至12.5%，同樣創下歷史新高，對新創企業、科技公司的吸引力越來越不如深圳和新加坡。只有重新把人才吸引回來，香港房地產市場才能重回向上的周期。02. 抄底黑石集團是否有意收購新世界發展旗下資產，目前還沒有確切的消息。不過如果說黑石集團會對香港房地產和中國核心資產感興趣，那倒是一點都不奇怪。黑石集團是全球最大的另類資產管理公司之一，2025年Q2業績顯示，過去12個月其管理資產規模年增13%，創下1.2兆美元的歷史新高。同時期，黑石集團的對外投資總額達到1,450億美元，也達到了公司史上最活躍的水準。在黑石集團的業務部門中，房地產一直是收入貢獻的大頭，典型案例就是在2007年金融危機之前收購了希爾頓酒店，重整後讓希爾頓扭虧為盈並成功IPO，最終從希爾頓全盤退出並實現了約4倍的投資回報。這些年，黑石集團對亞太房地產市場也頗感興趣，主要透過旗下的Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)和Blackstone Real Estate Partners (BREP) V等基金來運作亞太房地產投資。這些基金具備長期現金流量管理能力與市場周期適應性，能夠在不同階段調整組合。在經濟復甦期，黑石會增持開發項目，而在穩定期則專注於收購成熟資產並進行營運最佳化，最終透過資產價值的修復和成長獲利。以日本市場為例，黑石集團從上世紀90年代就開始收購東京中心飯店，2008年又在日本設立了辦事處，之後的十餘年裡不斷在日本購入飯店等商業地產。2022年時，黑石集團陸續出售了45億美元的日本資產，賺取了豐厚的利潤。隨著日本旅遊業在2023年開始復甦，目前黑石集團在日本的投資又再次變得活躍。黑石集團對中國房地產市場的投資則較晚，在2008-2011年才開始試水核心城市的商業地產，首筆投資就是在2008年以10億元的價格收購了上海長壽路商業項目，這個項目就是後來被轉讓給香港鄭家的Channel1購物中心。當時中國樓市正調控期，外資對中國市場持觀望態度，黑石集團出售Channel1購物中心曾被部分媒體解讀為看空中國商業地產的訊號，但實際上更可能是黑石在中國測試完成首個“買入-修復-賣出”周期。在2012年，黑石集團就立刻殺回了中國內地的地產市場，聯合台灣頂新集團以23億元收購了位於上海市中心的華敏帝豪大廈辦公室。2013年，黑石集團斥資4億美金收購深國投商用置業集團（後更名為「印力集團」）40%股權。2018年，黑石集團以12億美元收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目－上海怡豐城及其鄰近辦公大樓。2021年，如果不是因為合規、稅務問題引來監管部門介入，黑石集團可能就會以40億美元完成SOHO中國的私有化，屆時黑石集團將手握8個北京、上海的黃金地段地標性建築，成為與博楓、凱德並列的外資「房東」。黑石集團在中國的佈局，可能遠比許多人想像的深，抄底中國資產的心，可能也比許多人想像的更大。03. 隱形或許很多人也不知道，黑石集團（BlackStone）內部曾經分裂出去一個部門，後來成為了舉世聞名的資管公司貝萊德（BlackRock）。說貝萊德是持有中國核心資產最多的外國資管公司，絕對沒有言過其實。目前貝萊德透過滬港通、QFII、ETF等管道持有超50家中國龍頭企業的股份，持倉總規模超2750億人民幣，是騰訊的第四大股東、阿里和百度的第二大股東、比亞迪最大的外資股東、中國銀行等銀行的5%以上股東。而且和黑石集團一樣，貝萊德同中國以外的一些「老錢」之間也存在著說不清道不明的關係，如今年試圖收購李嘉誠旗下巴拿馬運河港口的，就是貝萊德。有趣的是，在長江和記和貝萊德財團簽署交易案的截止日期前一周，中方高層在釣魚台國賓館會見美國黑石集團董事長蘇世民，洽談「繼續深化合作」。黑石集團與貝萊德雖然走上了不同的發展道路，投資方向和投資策略也大不一樣，但核心在於，兩家都有以精準抄底核心資產為核心競爭力。某種意義上來說，黑石集團與貝萊德的真正崛起都離不開2007年的那場金融危機後的抄底。傳統投資銀行在當時的危機中被美國加強監管，自營交易被極大限制，高盛、摩根士丹利等投行被強制轉型為銀行控股公司，資本金要求提高，盈利能力驟降，並且極大的失去了投資者的信任。同時，投資人開始將資金轉投「穩健透明」的資管產品，像貝萊德的指數基金（ETF）和黑石的另類資產（如房地產信託REITs）就因費用低、策略透明成為眾多資金的避風港，美國政府更是將危機資產處置權交給貝萊德。黑石集團的待遇也不差，除了令其名聲大振的希爾頓酒店收購案，在2008年以25%的折價收購了瑞銀被迫剝離的200億美元長期債券資產包，並歸入新設基金轉售給投資者。黑石集團股價表現（自上市至今）2013年，黑石又購入4萬套止贖房產（指因房主未能按時償還房貸，被銀行等債權人收回並強制拍賣的房產），成為全美最大的房東之一。黑石集團將這些止贖房產翻新後再對外出租，不僅助推了租金上漲，還與德意志銀行合作，將月租1500-1700美元的房產租金收益打包，發行全球首支房租支援證券（Rental-Backed Securities）。這種行為，與造成了次貸危機的傳統投行在本質上差異越來越小。在監管有意無意的寬容之下，其運作方式已經更加隱密。如果說，這幾年的經濟逆周期，是因為全世界其實始終沒有從2007-2008年的那場金融危機中徹底走出來過，那像黑石、貝萊德這樣比傳統投行還要與核心資產深度繫結、大而不能倒的新金融機構之王，是否更應該被更多關注和警惕呢。 （環球老虎財經app)
黑石抄底中國
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