#社會保障
瑞銀UBS-中國房地產專題:下行周期還會持續兩年?(二)
二手房掛牌和社會租賃住房的供應量目前住宅租金價格仍然低迷,原因包括:1)由於城市化放緩、出生率低、家庭形成減少、住房升級需求不確定,這都導致了租賃需求疲軟。2)二手市場租賃掛牌、保障性住房租賃供應、閒置房產帶來的供應壓力。本文將著重討論供應方面的挑戰,即租賃掛牌和社會租賃住房。分析:瑞銀從供給和需求兩方面分析了租金價格走低的原因,需求端主要是經濟下行導致租房需求減少,而出生率等人口型因素對於高線城市來說沒啥影響。供給端主要是由於房地產市場疲軟造成大量二手房由售轉租,同時保障性租賃房大量供應導致市場供大於求,短期來看供給端的原因是租金下降的主要原因。1. 二手房掛牌量的變化50城二手房掛牌量持續上升,達到440萬套的新高,同比增長10%,而一線城市的二手房掛牌量同比增長1.7%,達到47萬套(見圖7)。房產中介的反饋顯示,由於二手房市場銷售困難且掛牌量達到歷史高位,越來越多的房主選擇同時掛牌出售和出租。另一方面也有積極的因素,住宅竣工量在2025年下降了17%,我們預計在2026-2027年將繼續下降20%,這會減少未來二手房掛牌和出租的供應。圖7:50城的二手房掛牌數量已增加到歷史最高水平,達到440萬套分析:首先50城二手房掛牌量同比增長10%,就連房價最堅挺的一線城市二手房掛牌量同比也增長了1.7%,這說明目前房地產的疲軟是全面性的,僅高線城市核心區的豪宅項目比較搶手。對於租房市場來說,二手房掛牌量的持續上升導致出貨困難,越來越多的二手房東選擇由售轉租或者邊售邊租,這從客觀上增加了可租房源的供應量,預計後續由售轉租部分的供應量還會繼續增加。2. 從空置房產轉換另一種供應來源是空置房產,過去投機者樂於將房產空置,因為與價格升值相比租金收益率較低。然而隨著房價預期的根本變化以及每月按揭支付壓力的增加,擁有多套房產的投機者可能會出售他們的空置房產,這在50城的掛牌房源增加中得到了體現。我們認為一線城市的二手房掛牌壓力低於50城綜合水平,因為一線城市的限制措施最嚴格,過去已抑制了投機需求。由於在二手市場出售房產變得更加困難,投機者可能會在出售之外將其列為出租。我們估計全國的空置房產約為44億平方米,或相當於六年的新房銷售量,大致相當於19%的空置率。圖9:我們估計一線/二線/低線城市的空置率分別為4.0%/12%/20%分析:可租房源的另一種供應來源是空置房產出租,這是由於房價連續下跌導致高槓桿投機客扛不住壓力而將手中的空置房源出售或者出租以緩解按揭壓力。從城市分級來看,高線城市的空置率比較健康(發展中經濟體的合理空置率範圍為5%-15%),而新區衛星城和低線城市的空置率就很不健康,這是因為高線城市的限購政策一直比較嚴格,所以投資盤的佔比不高,對應的空置率也就很健康,所以租金也相對堅挺。3. 社會保障租賃住房我們看到,社會保障租賃住房的供應已經蠶食了私人住宅租賃的需求,因為社會保障住房在相同的地理位置和設施條件下,價格低於私人住房。社會保障租賃住房首次在2021年的十四五規劃中被提及,相應的土地供應在2022年加快。對於22個主要城市來說,社會保障租賃住房的土地供應在2022年達到頂峰,地塊面積為800萬平方米,而在2025年前九個月土地供應縮減至90萬平方米(見圖12)。圖12:22個主要城市租賃住宅用地供應在2022年達到頂峰,地塊面積為800萬平方米分析:社會保障租賃住房的大量入市也是衝擊租金的主要原因之一,雖然這兩年的社會保障租賃住房供應量持續下降,但前幾年的入市規模太大,租房市場仍需要一兩年時間來消化其影響。另外社會保障租賃住房相對於同地段同品質的私人房源有較強的價格優勢,這也是租金連續走低的原因。對於個人房東來說,持有的出租房源如果位於核心區的就會好很多,因為社會保障租賃住房的地段一般不會太好,這樣可以避開很多競爭,租金收益率會高很多,所以如果你以後想要買房用來收租的話記得要避開社會保障租賃住房多的區域。在十四五期間,中央計畫提供870萬套社會保障租賃住房,相當於2021-2025年全國商品住宅銷售量的18%。對於四個一線城市來說,2021-2025年的社會保障租賃住房目標較高,為40萬至60萬套,這可能覆蓋13-16%的租房家庭數量,相當於2021-2025年商品住宅新建銷售總量的69%-273%(見圖13)。由於2025年是十四五規劃的最後一年,我們看到一線城市社會保障租賃住房目標呈下降趨勢。然而由於社會租賃住房可能需要幾個月的申請和處理才能轉化為市場住房供應,我們預計一線城市在2026年和2027年的社會租賃住房供應範圍為4-10萬套。在十五五規劃中,社會保障住房供應仍被提及為高品質房地產發展的措施之一,我們認為這將繼續壓低租金並稀釋私人住宅的需求。圖13:一線城市的社會租賃住房目標可覆蓋13-16%的租房家庭分析:十四五期間計畫的社會保障租賃住房佔全國新房銷售的18%,一線城市的社會保障租賃住房足以覆蓋13%-16%的家庭數量,這是一個很龐大的數字。而後續的十五五規劃依然將社會保障住房供應列為高品質房地產發展的措施之一,所以後續五年的租金預期依然是向下的(除非經濟大幅回暖),這也說明了上面提到的換成核心區二手房來避開社會保障租賃住房競爭的重要性。 (finn的投研記錄)
中國社會保障體系與民生髮展持續優化提升
中國國家統計局最新發布的《“十四五”以來社會民生統計報告》顯示,中國在社會保障體系、健康資源、文化事業及農民工市民化進程等方面均取得顯著進展。在社會保障領域,中國已建成全球規模最大的社會保障體系。截至2024年末,全國基本養老保險參保人數達10.7億人,企業退休人員月均養老金較2020年提升9%。同時,全國基本醫療保險參保人數穩定在13.3億人,城鄉居民基本醫保人均財政補助標準較2020年增長21.8%,有效減輕了居民醫療負擔。醫療衛生資源配置持續優化。數據顯示,中國每千人口醫療衛生機構牀位數從2020年的6.46張增至2023年的7.23張,每千人口執業醫師數從2.90人提高到3.40人。2023年全國醫療衛生機構總診療人次達95.5億,較2020年增長23.4%,醫療服務能力顯著提升。文化事業蓬勃發展。2024年末,全國博物館數量較2020年增長21.7%,達到7046個。居民文化消費水平顯著提高,人均文化娛樂消費支出較2020年增長67.8%,數字文化消費已成爲居民日常生活的重要組成部分。農民工市民化進程有序推進。2024年全國農民工規模達29973萬人,較2020年增加1413萬人。調查顯示,44.5%的進城農民工認同本地人身份,較2020年提升3.1個百分點,城市融入度持續提高。這些數據充分展現了中國在民生領域的持續投入和顯著成效,爲經濟社會高質量發展提供了有力支撐。
巴倫周刊—美國社保和主要醫保基金預計將提前耗盡
根據年度《社會保障和醫療保險受託人報告》,綜合退休和殘疾基金預計將在2034年耗盡,比去年報告的時間提前一年。根據周三發佈的一份報告,社會保障退休信託基金預計將在去年預測的時間基礎上提前大約九個月耗盡,而用於支付醫院護理費用的醫療保險基金則將在三年後枯竭,時間比去年預測的更早。報告還指出,用於支付殘障福利的信託基金在未來75年的預測期內預計不會耗盡資金,但社會保障退休和殘障基金合併後預計將在2034年耗盡,比去年報告的時間提前一年。雖然退休信託基金預計仍將在2033年耗盡,但這一日期比去年的預測提前了大約三個季度。退休基金的加速枯竭,源於前總統喬·拜登今年一月簽署的《社會保障公平法案》,該法案在未增加額外資金來源的情況下,擴大了部分公務員的福利。導致前景惡化的另外兩個因素是:預計美國的生育率將長期保持較低水平,以及工人薪資在國內生產總值中的佔比將下降。 除非國會在2033年前採取措施彌補退休信託基金的缺口,否則領取者將面臨自動削減23%福利的局面。換句話說,即使退休信託基金的儲備耗盡,來自工資稅和其他項目收入仍足以支付承諾福利的77%。 用於支付A部分福利的醫療保險住院保險信託基金預計將在2033年耗盡,比去年報告的時間提前三年,主要原因是2024年支出高於預期。在社會保障信託基金年度健康狀況更新之際,社會保障管理局正因政府效率部的裁員及其他重組舉措而經歷動盪。客戶反映,無論是現場還是電話尋求幫助的等待時間都變長了,一些人甚至因為擔心該項目的未來而比原計畫更早申領福利。這些挑戰並不是導致信託基金枯竭的原因。資金短缺有多方面原因,包括人口結構變化:隨著嬰兒潮一代以創紀錄的數量申領福利,勞動人口數量下降,支撐著越來越多的退休人口。另一個因素是收入不平等加劇,導致越來越多的工資超過社會保障工資稅的徵收上限,該上限在2025年為176,100美元。近年來,退休信託基金發揮了關鍵作用,確保6140萬領取社保退休金和遺屬福利的人能夠獲得全額應得款項。目前,該項目正在動用信託基金的儲備——這些儲備是在社保項目出現盈餘時積累起來的——以彌補其工資稅收入與福利支出之間的差額。根據現行法律,社會保障項目不能通過借款來維持運作。該項目實行自我融資,只能用自身資金發放福利。這也是為什麼,如果國會在2033年前不通過相關法律來修正項目財務狀況,受益人將面臨福利自動削減的原因。在現有制度下,彌補信託基金缺口只有兩種辦法:提高稅收或削減福利。立法者也可以修改規則,允許注入一般財政收入。這一切都不會輕鬆。許多專家預測,國會很可能會等到最後期限臨近時才採取行動。任何解決方案都需要廣泛的兩黨支援,而迫在眉睫的截止日期也會為立法者提供掩護,使他們能夠做出在政治上不受歡迎的決定——人們普遍是這樣認為的。目前的受益人以及即將退休的人,大機率無需擔心福利減少。國會通過的任何立法,可能都會保留現有的福利結構,至少對當前受益人和距離退休還有十年以上的人群如此。年輕一代將承受改革的主要壓力,這些改革很可能包括提高完全退休年齡——也就是人們可以領取全部應得福利的年齡。目前,這一年齡對於1960年及以後出生的人來說是67歲。任何年齡的提高,實際上都等同於變相削減福利。 (Barrons巴倫)